Земли сельхозназначения: что можно строить

Что такое земли сельхозназначения простыми словами

Все земли в России разделены на семь категорий по целевому назначению, это закреплено статьёй 7 Земельного кодекса РФ. Подробно про все семь категорий и порядок их определения мы разбирали в статье категория земель: что это и как узнать. Земли сельскохозяйственного назначения, одна из этих семи категорий, и определяет её статья 77 ЗК РФ.

Формулировка закона такая: землями сельскохозяйственного назначения признаются земли за границами населённого пункта, предоставленные для нужд сельского хозяйства либо предназначенные для этих целей. Ключевое слово тут, за границами. Если участок стоит в черте города или посёлка, он относится к другой категории, землям населённых пунктов, даже если на нём растёт капуста и стоит теплица.

В состав категории входит не только пашня и пастбище. Статья 77 ЗК РФ включает сюда же земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, защитными лесными насаждениями, водными объектами, а также зданиями и сооружениями, которые используются для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции. То есть амбар или пункт приёма зерна на такой земле, это нормальная часть категории, а не исключение из неё.

Отдельно закон выделяет земли, которые используются для аквакультуры, охотничьего хозяйства и северного оленеводства. Формально они тоже относятся к сельхозземлям, хотя пашню там не пашут. Так что «земли сельхозназначения» это широкое понятие: от классического поля до рыбоводного пруда и фермерского двора.

Сельхозугодья и особо ценные земли

Внутри категории закон отдельно выделяет сельскохозяйственные угодья и придаёт им особый статус. Это делает статья 79 ЗК РФ, и разница между угодьем и просто сельхозземлёй важна на практике.

Что относится к сельхозугодьям

• Пашни. Земли, которые систематически обрабатываются и используются под посев сельскохозяйственных культур.
• Сенокосы и пастбища. Земли для заготовки сена и выпаса скота.
• Залежи. Пашня, которая временно не обрабатывается, но сохраняет сельскохозяйственный статус.
• Земли под многолетними насаждениями. Сады, виноградники и подобные насаждения.

Статья 79 прямо устанавливает, что сельхозугодья имеют приоритет в использовании и подлежат особой охране. Это не декларация ради красоты: приоритет означает, что при выборе способа использования земли закон и региональные органы должны в первую очередь учитывать сохранение угодий для сельского хозяйства, а не для других целей.

Особо ценные продуктивные земли

Отдельная категория внутри категории: особо ценные продуктивные сельскохозяйственные угодья. Это участки с кадастровой стоимостью, существенно превышающей средний уровень по муниципальному образованию, либо угодья, включённые в специальный перечень (опытные поля научных организаций, ценные генетические насаждения и подобное). Для таких земель закон устанавливает жёсткий запрет на перевод в другую категорию: правило описано в законе № 172-ФЗ, о нём подробнее в разделе про перевод категории.

Практический вывод простой: прежде чем строить планы на участок, разберитесь, относится ли конкретная земля к угодьям, и не входит ли она в перечень особо ценных. От этого зависит, реально ли вообще что-то поменять в её судьбе.

Кто может использовать земли сельхозназначения

Статья 78 ЗК РФ перечисляет, кто вправе использовать сельхозземли и для каких целей. Круг довольно широкий:

• Граждане. Для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства, огородничества, животноводства, сенокошения и выпаса скота.
• Крестьянские (фермерские) хозяйства и предприниматели. Для сельскохозяйственного производства в рамках КФХ.
• Хозяйственные товарищества и общества, производственные кооперативы. Для товарного сельхозпроизводства.
• Государственные и муниципальные унитарные предприятия. Опытно-производственные, учебные, научные хозяйства.
• Некоммерческие организации и потребительские кооперативы. Включая садоводческие и огороднические объединения.
• Казачьи общества. Для сохранения и развития традиционного уклада хозяйствования.
• Общины коренных малочисленных народов Севера, Сибири и Дальнего Востока. Для традиционного природопользования и промыслов.

Цели использования тоже не сводятся к одному только выращиванию картошки: закон отдельно называет сельскохозяйственное производство, научно-исследовательские и учебные цели, а также аквакультуру, то есть рыбоводство.

Ограничение для иностранцев

Отдельное и очень практичное правило устанавливает статья 3 закона № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Иностранные граждане, иностранные юридические лица, лица без гражданства, а также российские юридические лица, в уставном капитале которых доля иностранного участия превышает 50%, не могут иметь земли сельхозназначения в собственности. Им доступна только аренда таких участков.

Что можно строить на землях сельхозназначения

Ответ на этот вопрос даёт не сама категория земель, а вид разрешённого использования (ВРИ) конкретного участка. Все виды использования сельхозземель собраны в разделе 1.0 «Сельскохозяйственное использование» классификатора видов разрешённого использования земельных участков, утверждённого приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412.

Обратите внимание на код 1.16: он прямо касается личных подсобных хозяйств на полевых участках и содержит формулировку «без права размещения объектов капитального строительства». Это официальная запись в классификаторе, а не только норма отраслевого закона, о которой пойдёт речь дальше.

Практический вывод: строить на сельхозземле капитальные объекты можно, но только те, что напрямую связаны с сельскохозяйственным производством, хранением или переработкой урожая. Жилой дом «для себя» или магазин, торговый центр, автосервис в этот перечень не входят, для них потребуется либо смена вида использования на подходящий (если он вообще предусмотрен для этой зоны), либо перевод земли в другую категорию.

Можно ли построить дом: приусадебный и полевой участок ЛПХ

Вопрос про жилой дом на сельхозземле, самый частый в этой теме, и здесь всё решает не общая категория, а тип конкретного участка личного подсобного хозяйства (ЛПХ). Закон № 112-ФЗ «О личном подсобном хозяйстве» делит участки ЛПХ на два вида.

Приусадебный земельный участок

Расположен в границах населённого пункта. Статья 4 закона № 112-ФЗ прямо разрешает на нём производство сельхозпродукции и возведение жилого дома, производственных, бытовых и иных зданий, строений и сооружений с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов. Строго говоря, такой участок формально относится к землям населённых пунктов, а не к сельхозземлям вне поселений, но упомянуть его нужно, чтобы не путать с полевым.

Полевой земельный участок

Расположен за границами населённого пункта, то есть это уже собственно земля сельскохозяйственного назначения. И здесь закон однозначен: полевой участок используется исключительно для производства сельскохозяйственной продукции без права возведения на нём зданий и строений. Никаких исключений для жилого дома, гаража или бани закон не делает.

Садовые дома на сельхозугодьях

Отдельно напомним норму из предыдущего раздела: статья 79 ЗК РФ запрещает включать сельскохозяйственные угодья в границы территории садоводства и строить на них садовые дома, за исключением объектов виноградарства и виноделия. Так что даже покупка участка через садовое товарищество не спасает, если земля юридически остаётся сельхозугодьем.

Что делать, если дом всё же нужен

Если цель, именно жить на участке в собственном доме, реалистичных путей два: либо искать приусадебный участок в границах населённого пункта, либо переводить землю в другую категорию (обычно земли населённых пунктов) через процедуру 172-ФЗ, о которой ниже. Строительство жилого дома на полевом участке или на сельхозугодье без такого перевода закон считает незаконным использованием, а построенный объект, самостроем.

Как перевести землю в другую категорию

Если участок нужен не для сельского хозяйства, а, скажем, под жилую или коммерческую застройку, единственный законный путь, перевод земли в другую категорию по закону № 172-ФЗ «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую». О смене вида разрешённого использования и корректировке правил землепользования подробно рассказывает услуга смена ВРИ, корректировка ПЗЗ и разработка ПМТ, здесь остановимся именно на переводе категории земель сельхозназначения.

Когда перевод в принципе возможен

Закон допускает перевод земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию только в исключительных случаях, прямо перечисленных в статье 7 закона № 172-ФЗ. Среди них, например: консервация земель; создание особо охраняемых природных территорий; установление или изменение границ населённых пунктов; размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии другого варианта размещения; строительство линейных объектов транспорта, связи и инженерной инфраструктуры при отсутствии альтернативы; включение в состав земель промышленности и иного специального назначения при определённых условиях.

Когда перевод запрещён

Отдельно закон защищает особо ценные земли. Перевод сельхозземель, чья кадастровая стоимость на 50% и более превышает среднюю по муниципальному образованию, а также особо ценных продуктивных угодий из перечня статьи 79 ЗК РФ, не допускается, за исключением узкого перечня оснований, прямо названных в самом законе (создание особо охраняемых природных территорий, изменение границ населённых пунктов в определённых случаях и ещё несколько сценариев). На практике это означает: чем ценнее земля для сельского хозяйства, тем меньше шансов её перевести под другие цели.

Кто принимает решение

• Правительство РФ. Для земель, находящихся в федеральной собственности.
• Органы власти субъекта РФ. Для земель сельхозназначения, находящихся в собственности региона, муниципалитетов, а также для земель граждан и юрлиц (это основной сценарий для большинства участков).

К заявлению нужно приложить документы, подтверждающие права на землю, кадастровый паспорт или выписку из ЕГРН, согласие правообладателя, обоснование перевода и заключение о результатах экологической экспертизы, если она требуется законом для этой категории проектов. Срок рассмотрения ходатайства о переводе земель, находящихся в собственности субъектов РФ или муниципалитетов, а также земель, находящихся в частной собственности, составляет 2 месяца со дня подачи, для земель в федеральной собственности, 3 месяца.

По результату рассмотрения принимается акт о переводе земель либо земельных участков из одной категории в другую, либо решение об отказе. Отказ можно обжаловать в суде. После положительного решения новые сведения о категории и виде использования вносят в ЕГРН, и только с этого момента можно легально проектировать иное использование участка.

Штрафы и изъятие участка за нарушение

Земельное законодательство отдельно наказывает за два разных нарушения: использование участка не по целевому назначению и, наоборот, полное неиспользование сельхозземли. Оба состава прописаны в статье 8.8 КоАП РФ.

Штраф, это не самое серьёзное последствие. Если участок сельхозназначения не используется по целевому назначению в течение трёх лет, а более длительный срок не установлен законом, он может быть изъят у собственника через суд. Это правило закреплено сразу в двух местах: статья 284 Гражданского кодекса РФ формулирует общий принцип изъятия земли, используемой с нарушением законодательства, а статья 6 закона № 101-ФЗ описывает саму процедуру изъятия применительно к сельхозземлям. В трёхлетний срок не засчитывается время, необходимое для освоения участка, а также период, когда участком нельзя было пользоваться из-за стихийных бедствий или иных чрезвычайных обстоятельств.

Отдельно стоит сказать про застройку без смены категории. Жилой дом, построенный на землях сельхозназначения без перевода земли под жилищное строительство, признаётся самовольной постройкой по статье 222 Гражданского кодекса РФ. Последствия те же, что и для любого самостроя: снос за счёт собственника либо, в отдельных случаях, легализация через приведение параметров и назначения участка в соответствие с требованиями закона.

Как узнать категорию и ВРИ своего участка

Прежде чем строить любые планы на землю, стоит проверить два реквизита: категорию земель и вид разрешённого использования конкретного участка. Сделать это можно несколькими способами.

• Выписка из ЕГРН об объекте недвижимости. Самый надёжный способ: в выписке указаны категория земель, ВРИ, площадь, границы и правообладатель. Заказать её можно через сайт Росреестра, МФЦ или личный кабинет.
• Публичная кадастровая карта. Бесплатный сервис Росреестра по кадастровому номеру или адресу показывает базовые сведения об участке, включая категорию земель, без заказа платной выписки.
• Правоустанавливающие документы. В договоре аренды, свидетельстве о праве или в старом кадастровом паспорте тоже указана категория, но эти сведения могут быть устаревшими, если категория менялась после оформления документа.

Отдельно про земельный налог: категория и вид разрешённого использования напрямую влияют на налоговую ставку, подробно об этом расчёте мы писали в статье земельный налог от кадастровой стоимости: как считается и как снизить. Если категория участка расходится с тем, что фактически на нём происходит, это повод разобраться в вопросе до того, как налоговая или Россельхознадзор сделают это за вас.

Если сведения в ЕГРН и на местности расходятся, например, участок числится сельхозземлёй, а фактически давно застроен, или наоборот, стоит на кадастре как «под ИЖС», но границы залезают на сельхозугодья соседнего массива, разбираться нужно до сделки, а не после покупки. Расхождения такого рода почти всегда дороже устранить постфактум.

Частые ошибки при покупке и использовании

Купить «дачу» без проверки границ поселения

Классическая ошибка: объявление обещает «участок ЛПХ, 15 соток, для дома», а по факту это полевой участок за границами населённого пункта. Юридически дом на нём строить нельзя, и после покупки узнать об этом обидно.

Перепутать смену ВРИ с переводом категории

Это разные процедуры с разной сложностью и сроками. Смена вида разрешённого использования внутри сельскохозяйственной категории делается быстрее. Полный перевод в другую категорию по 172-ФЗ, процесс на месяцы, а для особо ценных земель и вовсе почти невозможен. Перед покупкой участка ради несельскохозяйственного проекта стоит заранее понять, какая процедура понадобится и вообще осуществима ли она.

Игнорировать статус особо ценных угодий

Высокая кадастровая стоимость участка по сравнению со средней по району, не всегда хорошая новость для покупателя с несельскохозяйственными планами: именно это часто указывает на статус особо ценных продуктивных земель, перевод которых запрещён почти полностью.

Не проверить долю иностранного капитала у продавца-юрлица

Если участок продаёт юридическое лицо, а не физическое, полезно проверить структуру собственности. Российская компания с преобладающей иностранной долей не вправе владеть сельхозземлёй на праве собственности, и сделка может быть оспорена.

Оставить участок «на потом» без обработки

Даже если строить ничего не планируете, а просто держите землю как актив, помните про трёхлетний срок неиспользования из статьи 6 закона № 101-ФЗ. Формальное владение без каких-либо признаков сельскохозяйственной деятельности рискует закончиться штрафом, а затем и изъятием участка.

Начать строительство до решения по переводу категории

Дожидаться результата официальной процедуры бывает долго, и соблазн начать стройку «пока идёт перевод» велик. Но построенное на сельхозземле без завершённого перевода категории признаётся самостроем независимо от того, что документы уже поданы.

Коротко: главное о землях сельхозназначения

• Что это. Одна из семи категорий земель по статье 7 ЗК РФ: участки за границами населённых пунктов для нужд сельского хозяйства, определение и состав в статьях 77-79 ЗК РФ.
• Сельхозугодья. Пашни, сенокосы, пастбища, залежи, многолетние насаждения имеют приоритет использования и особую охрану. Особо ценные угодья переводить в другую категорию почти нельзя.
• Кто использует. Граждане (ЛПХ, садоводство), КФХ, юрлица, кооперативы, казачьи общества, общины КМНС. Иностранцы и компании с иностранным капиталом более 50%, только в аренде, не в собственности.
• Что строить можно. Объекты, напрямую связанные с сельхозпроизводством: фермы, теплицы, склады и цеха переработки, машинно-технические станции, амбары, водонапорные башни, трансформаторные подстанции. Список задаёт классификатор ВРИ.
• Что строить нельзя. Жилой дом на полевом участке ЛПХ, коммерческую застройку без смены категории, садовые дома на сельхозугодьях (кроме виноградарства).
• Ответственность. Штраф по статье 8.8 КоАП РФ за нецелевое использование или неиспользование земли. При простое дольше трёх лет, изъятие через суд по статье 284 ГК РФ и статье 6 закона № 101-ФЗ.
• Перевод категории. Возможен только в исключительных случаях по 172-ФЗ, решение принимает регион или Правительство РФ, срок рассмотрения 2-3 месяца.
• Как проверить. Выписка из ЕГРН или публичная кадастровая карта покажут категорию земель и вид разрешённого использования конкретного участка.