Защитная зона объекта культурного наследия: что запрещено и когда она не действует

Что такое защитная зона памятника и где она записана

Название легко принять за синоним охранной зоны, но закон разводит эти понятия. Пункт 1 статьи 34.1 закона № 73-ФЗ называет защитными зонами территории, которые прилегают к включённым в реестр памятникам и ансамблям. В их границах «в целях обеспечения сохранности объектов культурного наследия и композиционно-видовых связей (панорам)» запрещены строительство объектов капитального строительства и реконструкция, связанная с изменением высоты, количества этажей или площади. Сети, дороги и прочие линейные объекты из запрета выведены.

Статья появилась в законе в 2016 году (закон от 05.04.2016 № 95-ФЗ). Зону не проектируют: расстояние зафиксировано в самом законе. Поэтому соседний участок попадает под запрет задолго до того, как для памятника утвердят зоны охраны.

Где зона записана как ограничение участка

Градостроительный кодекс в статье 1 (п. 4) включает в состав зон с особыми условиями использования территорий «защитные зоны объектов культурного наследия». Земельный кодекс в статье 105 перечисляет виды таких зон, и вторым пунктом после зон охраны там названа защитная зона самого объекта. Что из этого следует для участка, показано в разделах про запреты и убытки.

Защитная зона и зоны охраны: в чём разница

Статья 34 вводит три вида зон охраны: охранную зону, зону регулирования застройки и хозяйственной деятельности, зону охраняемого природного ландшафта (п. 1). Состав определяет проект. Для защитной зоны проект зон охраны не нужен, но координаты границ и режим земель утверждает акт регионального органа (п. 1 ст. 20.2). Сравним по главным признакам.

Для проекта вывод таков: пока зон охраны нет, работает защитная. Когда сведения о зонах охраны внесут в ЕГРН, она прекращается, а ограничения определяет их проект (п. 6 ст. 34.1). Про одну из трёх зон охраны есть материал о зоне регулирования застройки.

Вокруг каких памятников зона есть, а вокруг каких нет

Пункт 1 статьи 34.1 адресует зону «включённым в реестр памятникам и ансамблям». Отсюда три практических вывода.

• Выявленные здания. Если здание только выявлено и в реестр не внесено, защитная зона для него в пункте 1 не названа. Зоны охраны для выявленных тоже не требуют (п. 1 ст. 34). О таком статусе мы писали в статье про выявленный объект культурного наследия.
• Достопримечательное место. Для него самого зона не названа. Памятники и ансамбли внутри места остаются без защитной зоны, если орган охраны установил требования и ограничения по статье 56.4 (п. 2 ст. 34.1).
• Особые виды. Зон нет у археологических объектов, некрополей, захоронений в некрополях и монументального искусства (п. 2 ст. 34.1).

Размеры зависят от вида объекта: закон различает памятники, ансамбли и достопримечательные места (ст. 3).

Сколько метров: дистанции для памятника и ансамбля

Размер зоны задаёт пункт 3 статьи 34.1. Отсчёт идёт от внешних границ территории объекта, а итог зависит от двух обстоятельств: памятник перед вами или ансамбль и стоит ли он в черте населённого пункта.

Территория памятника не равна земельному участку. По пункту 2 статьи 3.1 её рубежи «могут не совпадать с границами существующих земельных участков», а утверждает их акт органа охраны (п. 5 ст. 3.1). Меряют поэтому от рубежа по акту, а не от забора и не от стены.

Если рубежи территории не утверждены

Нередко в реестре памятник числится, а территорию так и не оформили. Для этого случая пункт 4 статьи 34.1 берёт другую точку отсчёта и дистанцию побольше.

• В черте населённого пункта зона тянется на 200 метров от линии внешней стены памятника, за чертой на 300 метров.
• У ансамбля отсчёт ведут от общего контура: его образуют внешние точки самых удалённых элементов, парковую часть включая.

Без утверждённой территории закон берёт увеличенные дистанции. Когда рубежи утвердят, отсчёт идёт от них по цифрам пункта 3.

Как зону рисуют на карте

В законе стоит «на расстоянии», а не «по прямой». На местность метры ложатся по координатам. Региональный орган направляет в орган регистрации прав сведения о защитных зонах, и в них должно быть «графическое описание местоположения границ» с перечнем координат (ст. 20.2). Утверждает описание и режим использования земель правовой акт регионального органа.

Что запрещено в защитной зоне

Запрет в пункте 1 статьи 34.1 сформулирован узко, и эта узость делает его проверяемым. Закон запрещает два действия: строительство капитальных объектов и реконструкцию, меняющую параметры. Параметры названы в скобках: высота, количество этажей, площадь. Исключения из запрета даёт пункт 2.1 статьи 34, о нём ниже.

ВРИ и ПЗЗ запрет не отменяют

Собственник иногда рассуждает так: вид использования подходит, предельная высота по ПЗЗ позволяет, значит, можно строить. Рассуждение ошибочно. Градостроительный регламент устанавливают с учётом «требований охраны объектов культурного наследия» (ч. 2 ст. 36 ГрК), а для зон с особыми условиями использования территорий он устанавливается «в соответствии с законодательством Российской Федерации» (ч. 5 ст. 36). Цифры из таблицы ПЗЗ запрет статьи 34.1 не отменяют.

Отдельный документ, ГПЗУ, должен содержать сведения «об ограничениях использования земельного участка», в том числе если участок хотя бы частью лежит в зонах с особыми условиями, и сведения о границах этих зон (ч. 3 ст. 57.3 ГрК, п. 9 и 10). Если защитная зона в ГПЗУ не отражена, а памятник рядом есть, пробел лучше закрыть запросом до подачи документов: по тексту закона зона задана дистанцией.

Что допускается: пункт 2.1 статьи 34 и ранее выданное разрешение

Статья 34.1 запрещает новое строительство и реконструкцию с изменением параметров, а о сносе стоящего здания в ней ничего не сказано. Пункт 2.1 статьи 34 перечисляет, что допускается со дня установления или изменения зон охраны вопреки ограничениям участка. Пункт добавлен законом от 26.12.2024 № 485-ФЗ, и подпункт 1 прямо называет защитную зону.

1. Документ получен заранее. Стройка или реконструкция идут по разрешению, которое выдали до дня установления либо изменения зоны. Если разрешения не требуется, достаточно начать работы до этого дня (пп. 1).
2. Прежние параметры. Допускаются «реконструкция, капитальный ремонт объектов капитального строительства без изменения их параметров» (пп. 2).
3. Привычная эксплуатация. Здание служит так, как предусмотрено его видом использования и (или) назначением (пп. 3).

Как читать это на деле. Есть действующее разрешение: судьбу замысла определяют дата выдачи и день старта работ. Перестраиваете стоящее здание: сравните проектные цифры с исходными, решают высота, этажность и площадь. Арендуете помещения: ваша эксплуатация прикрыта тем же пунктом, пока соответствует назначению здания.

Как проверить, что участок попал в защитную зону

Единой справки о защитной зоне закон не называет, но указывает несколько мест, где сведения обязаны лежать. Идите по списку.

Почему выписка может молчать

Сведения о зонах попадали в ЕГРН не сразу. По памятникам, внесённым в реестр до 1 января 2018 года, региональный орган обязан был направить их до 1 января 2020 года. По внесённым позже срок короче: «в течение шести месяцев со дня принятия решения о включении» (п. 8 ст. 63). Поэтому у старого памятника записи о зоне иногда нет.

Пустая выписка не успокаивает. Про территорию памятника закон говорит прямо: отсутствие записи в ЕГРН «не является основанием для несоблюдения» требований к деятельности на ней (п. 7 ст. 3.1). О защитной зоне такой оговорки нет, но нет и обратной: метры заданы в пунктах 3 и 4, а не записью. Надёжнее самому найти памятники и ансамбли из реестра рядом и посчитать дистанцию.

Какой запрос направить в орган охраны

Письменное обращение в региональный орган снимает почти всю неопределённость. Составьте его так, чтобы ответ можно было приложить к проекту.

1. Внесён ли сосед в реестр и кем числится: памятником, ансамблем или выявленным зданием.
2. Каким актом и когда определена территория, если она определена.
3. Есть ли зоны охраны и дошли ли их сведения до ЕГРН.
4. Принимали ли решение о другой дистанции по пункту 5 статьи 34.1.
5. Лежит ли в защитной зоне участок с вашим кадастровым номером и какой его частью.
6. Какие акты и координаты выдают копиями.

Пятый вопрос снимает главное сомнение, второй задаёт точку отсчёта. Ответ «сведений нет» тоже сохраните: он покажет, что проверка была.

Как зона заканчивается и как менять дистанцию

Закон знает три пути. Два срабатывают сами, третий требует решения и работы.

Конец без решения

Пункт 6 статьи 34.1: защитная зона «прекращает существование со дня внесения в Единый государственный реестр недвижимости сведений о зонах охраны» объекта. Второй случай, исключение памятника из реестра. Отдельное решение о прекращении «не требуется». Главное событие для вас, значит, запись о зонах охраны в ЕГРН. С этого дня режим задаёт проект зон охраны, а он бывает мягче типовых метров или строже, поэтому до утверждения полезно знать его содержание.

Органам власти отведено два года со дня включения памятника в реестр (п. 5 ст. 34). Пока зоны охраны в ЕГРН не внесены, защитная продолжает действовать.

Иная дистанция по решению органа

Пункт 5 статьи 34.1 позволяет региональному органу установить границы на ином расстоянии, чем в пунктах 3 и 4. Основанием служит заключение историко-культурной экспертизы, подготовленное «с учётом историко-градостроительного и ландшафтного окружения» объекта. Документацию, обосновывающую такие рубежи, закон прямо относит к объектам экспертизы (ст. 30). Решение орган отправляет в регистрирующий орган не позднее пяти рабочих дней (п. 1 ст. 20.2).

Проект зон охраны по заявлению собственника

Положение о зонах охраны (постановление Правительства от 12.09.2015 № 972) даёт право подать заявление о разработке проекта зон охраны, в том числе об изменении зон и прекращении их существования, собственникам и пользователям зданий и участков в зонах охраны и защитных зонах (п. 18). Работа идёт за счёт заявителя. Условие на входе: прежде чем установить зону охраны, нужно утвердить территорию объекта (п. 4).

Если нужны работы над самим зданием-памятником, может понадобиться приспособление. Мы сопровождаем такие работы: проект приспособления ОКН.

Возмещение убытков при запрете на стройку

Зона урезает права владельца, а за такие ограничения Земельный кодекс предусматривает компенсацию. Статья 57.1 посвящена убыткам от установления зон с особыми условиями, и защитным зонам ОКН отведены отдельные пункты.

Есть и дополнение. Лицам из подпунктов 1, 2 и 4 пункта 2 компенсируют расходы на задуманное строительство, если они понесены «в период существования» зоны (п. 11 со ссылкой на п. 7). Плательщика называет пункт 8: для зон охраны и защитных зон ОКН это уполномоченный орган власти нужного уровня (пп. 3).

Арендатор публичного участка назван в пункте 2 отдельно. Для лиц из подпунктов 1-4 пункта 2 в расчёт входят и потери от расторгнутых договоров, и невозможность выполнить обязательства перед третьими лицами (п. 4).

Порядок действий: от проверки до решения

Ниже схема проверки участка у памятника. Согласований она не заменяет, зато бережёт месяцы от замысла, которого закон не допускает.

1. Найдите соседей из реестра. По каждому уточните статус (в реестре или выявлен), вид (памятник либо ансамбль) и значение.
2. Выясните рубежи территории. Закажите у регионального органа акт, которым их утвердили. Нет акта, дистанции растут (п. 4 ст. 34.1).
3. Определите место. В черте населённого пункта или за ней: от ответа зависят 100 или 200 метров для памятника, 150 или 250 для ансамбля.
4. Измерьте. От рубежа территории до участка и до будущего здания. Постройка иногда лежит в зоне лишь частью, и ограничение касается этой части.
5. Сверьте проект с запретом. Новое строительство и рост высоты, этажности, площади недопустимы, если нет основания из пункта 2.1 статьи 34; перестройка с прежними цифрами допустима (ст. 34, п. 2.1, пп. 2).
6. Проверьте даты. Дата зоны и дата разрешения решают, можно ли работать по пункту 2.1.
7. Выберите путь. Подогнать проект под допустимые цифры, добиваться иной дистанции (п. 5 ст. 34.1), дожидаться зон охраны или требовать компенсации (ст. 57.1 ЗК).

Перед покупкой участка

Покупателю нужны те же шаги. Запрет, найденный после сделки, цену в договоре уже не поправит, поэтому реестр, выписку и ГПЗУ запрашивают до подписания.

Когда от этих шагов зависит бюджет, подключайте юриста до проектирования: высоту и площадь в задании на проект надо выверять по зоне, а не брать у заказчика на глаз. Так проект не придётся переделывать на поздней стадии.

Коротко: главное о защитной зоне объекта культурного наследия

• Зона прилегает к памятникам и ансамблям из реестра; в ней запрещены новое капитальное строительство и реконструкция с ростом высоты, этажности, площади, кроме линейных объектов (ст. 34.1, п. 1 закона № 73-ФЗ).
• Расстояния заданы законом: для памятника 100 метров в населённом пункте и 200 вне его, для ансамбля 150 и 250; без утверждённых границ территории 200 и 300 метров от внешней стены или общего контура (п. 3 и 4).
• Зон нет вокруг выявленных объектов, археологии, некрополей, монументального искусства; для памятников в достопримечательном месте есть исключение (п. 2).
• Допускаются работы по разрешению, выданному до установления зоны, реконструкция и капремонт без изменения параметров и использование по назначению (ст. 34, п. 2.1).
• Зона прекращается со дня внесения в ЕГРН сведений о зонах охраны или при исключении объекта из реестра; расстояние можно изменить решением регионального органа на основании экспертизы (п. 5 и 6 ст. 34.1).
• Убытки от ограничений можно требовать по статье 57.1 Земельного кодекса: срок требования не более пяти лет (п. 13).
• Проверять нужно реестр, ЕГРН, ГПЗУ и акт о границах территории памятника: пустая выписка не доказывает, что защитной зоны нет.