Вид разрешенного использования 4.9 и 4.9.1: гаражи, АЗС, мойки и автосервис в Москве

Что такое вид 4.9 и почему его называют по-разному

В запросах и объявлениях код 4.9 часто звучит как «обслуживание автотранспорта». В тексте классификатора, утвержденного приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412, у кода 4.9 стоит другое наименование: «Служебные гаражи». Слов «обслуживание автотранспорта» в приказе нет. Автосервис, мойка и заправка записаны ступенью ниже, под кодом 4.9.1.

Путаница безобидна, пока вы понимаете, что написано в вашей выписке из ЕГРН. Приказ прямо называет наименование вида и его цифровой код равнозначными. Если в выписке стоит «4.9», это то же самое, что «Служебные гаражи», а строка «4.9.1.4» читается как «Ремонт автомобилей».

Для понимания хватит одной строки: код 4.9 это гаражи и стоянки для служебного транспорта, а бизнес на обслуживании машин живет в 4.9.1. Владелец автосервиса, который ищет у себя «4.9», зачастую ищет не тот код.

Подвиды 4.9.1.1 - 4.9.1.4: что именно разрешает каждый

Точность записи важна: правовой режим участка зависит от категории земель и разрешенного использования (п. 2 ст. 7 ЗК РФ). Поэтому вид записывают так, как он назван в классификаторе.

4.9.1.1 «Заправка транспортных средств»

Речь об автозаправочных станциях. Магазины сопутствующей торговли и здания общественного питания названы в описании «в качестве объектов дорожного сервиса»; о торговом центре у трассы в описании кода ничего не сказано.

4.9.1.2 «Обеспечение дорожного отдыха»

Речь о мотелях при трассе. Обычная городская гостиница живет по другому коду, про него есть статья о виде 4.7.

4.9.1.3 «Автомобильные мойки»

Описание короткое. Мойка самообслуживания, комплекс из нескольких постов и мойка при заправке в тексте не различаются, поэтому тип мойки уточняют уже по ПЗЗ и ГПЗУ.

4.9.1.4 «Ремонт автомобилей»

Здесь записаны мастерские для ремонта и обслуживания машин. Под такое описание подходят автосервис и станция техобслуживания.

Запись «4.9.1» без цифр после нее охватывает все четыре подвида. Если регламент зоны называет подвиды по отдельности, ищите тот, что нужен именно вам.

Чем 4.9 отличается от соседних кодов про гаражи, стоянки и ремонт

Гараж, стоянку и мастерскую можно записать несколькими способами, поэтому полезно сравнить строки классификатора.

• 2.7.1 «Хранение автотранспорта». Отдельные и пристроенные гаражи, в том числе подземные, с делением на машино-места. Из описания исключены гаражи, которые отнесены к 2.7.2 и 4.9.
• 2.7.2 «Размещение гаражей для собственных нужд». Отдельные гаражи и гаражи в ряду с общими стенами, крышей и фундаментом. Классификатор называет такие гаражи гаражами для собственных нужд.
• 4.2 «Объекты торговли». В описание торгового центра входят места для машин сотрудников и посетителей.
• 4.3 «Рынки». То же самое для рынка: парковка сотрудников и покупателей уже в описании.
• 3.3 «Бытовое обслуживание». Мастерские мелкого ремонта, ателье, бани, парикмахерские, прачечные, химчистки, похоронные бюро: ремонт автомобилей в описании не назван.
• 7.2.3 «Стоянки транспорта общего пользования». Площадки для маршрутного транспорта, который возит людей.
• 6.2.1 «Автомобилестроительная промышленность». Завод, выпускающий автомобили, кузова и прицепы.

В описании 2.7.1 приказ после поправок 2021 года прямо исключает гаражи, которые охвачены кодами 2.7.2 и 4.9. Значит, граница проходит по назначению: просто хранение против стоянки служебных машин для деятельности по кодам 3.0 и 4.0.

Как выбрать код под автосервис, мойку, АЗС или стоянку

Выбор начинается с замысла: что именно будет стоять на участке и как долго. Классификатор подсказывает название вида, а регламент зоны отвечает, разрешен ли он здесь.

1. Определите деятельность: хранение служебных машин, заправка, мойка, ремонт, мотель или стоянка при торговом объекте.
2. Найдите по таблице выше код, чье описание совпадает с деятельностью.
3. Откройте выписку ЕГРН и посмотрите, какой вид записан сейчас.
4. Проверьте регламент территориальной зоны и градостроительный план участка: есть ли нужный код среди основных, условно разрешенных или вспомогательных.
5. Если нужного кода в регламенте нет, решайте, что менять: проект или вид участка.

Итог надежнее всего сверять с градостроительным планом участка. В нем по закону указаны основные, условно разрешенные и вспомогательные виды, а также ограничения, в том числе из-за зон с особыми условиями.

Кто выбирает вид по Земельному кодексу и когда нужно заявление

Действующая редакция кодекса описывает выбор вида иначе, чем привыкли владельцы. Статья 14.4 исходит из простой схемы: любой основной или вспомогательный вид из регламента зоны правообладатель выбирает «без разрешений и согласований».

Простота ограничена несколькими оговорками, и из них складывается практический порядок.

• Основной вид считается выбранным со дня, когда сведения о нем внесены в ЕГРН (п. 4 ст. 14.1 ЗК). Для вспомогательных видов внесение в реестр не требуется.
• Чтобы выбрать новый основной вид из регламента, правообладатель обязан направить заявление о внесении сведений в ЕГРН в орган регистрации прав (п. 2 ст. 14.4). Если участок и так используется по основному виду из реестра, заявление не нужно.
• Вспомогательный вид идет только в паре с основным: жить на одном вспомогательном нельзя (п. 2 ст. 14.3).
• Правообладатель, кроме арендатора, вправе применять условно разрешенный вид после разрешения по федеральному закону и после внесения сведений о нем в ЕГРН (п. 5 ст. 14.4).

Правообладатель вправе использовать участок по установленному виду без разрешений и согласований (п. 1 ст. 14.3). Использовать землю по целевому назначению и разрешенному использованию способами, которые не наносят вред окружающей среде, обязаны собственники и лица, не являющиеся собственниками (ст. 42 ЗК РФ).

Отдельное правило касается давних объектов, которые не совпадают с регламентом. Им разрешено работать без срока приведения в соответствие (п. 3 ст. 14.3 ЗК), если иное не предусмотрено федеральными законами. Исключение составляют здания, по которым принято решение о сносе самовольной постройки.

Москва: как 4.9 и 4.9.1 выглядят в Правилах землепользования и застройки

В Москве допустимые виды участка определяют городские правила землепользования и застройки (ПЗЗ, постановление Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП). Ниже взяты только нормы, которые подтверждает первоначальный текст ПЗЗ с сайта mos.ru. Поздние изменения могли их поправить, поэтому действующую редакцию смотрите на сайте Правительства Москвы.

Коды и названия видов в московских таблицах ПЗЗ могут отличаться от федерального классификатора, поэтому код из выписки ЕГРН сопоставляйте с таблицами и перечнями Правил в их текущей редакции.

Общие перечни видов в ПЗЗ

В разделе 3.3 Книги 1 ПЗЗ есть общие перечни основных и вспомогательных видов, которые действуют для зон в дополнение к их регламентам. Входят ли в них коды 4.9 и 4.9.1.1 - 4.9.1.4, зависит от редакции Правил: перечни могли меняться, а их официальный сводный текст мы не сверили. Поэтому ответ ищите в регламенте своей зоны и в действующей редакции.

Смена вида: когда нужна и какими путями идет

Менять вид приходится, когда проекту нужен код, отсутствующий в регламенте зоны. Выбрать такой код нельзя. Чаще всего остаются два пути: условное разрешение и изменение самих правил.

Градостроительный кодекс знает три группы видов: основные, условно разрешенные и вспомогательные (ч. 1 ст. 37). Перейти с одного вида на другой можно по градрегламенту при соблюдении техрегламентов (ч. 3 ст. 37).

Путь 1. Условно разрешенный вид

Когда нужный код стоит среди условных, подают заявление в комиссию. Проект решения выносят на общественные обсуждения или публичные слушания (ч. 2 ст. 39 ГрК), а расходы на них несет заинтересованное лицо (ч. 10 ст. 39). От оповещения до опубликования заключения о результатах проходит не более одного месяца (ч. 7 ст. 39). Подробный порядок мы раскладываем в статье об условно разрешенном виде.

В столице заявление принимает Городская комиссия (п. 2.2.2.1 ПЗЗ), решение выносит орган исполнительной власти в области градостроительного проектирования и архитектуры в течение 3 дней после ее рекомендаций (п. 2.2.2.6), а расходы на публичные слушания несет заявитель (п. 2.2.2.3). Так сказано в первоначальном тексте Правил, порядок могли изменить.

Путь 2. Изменить правила

Если кода нет и среди условных, остается менять ПЗЗ. Это отдельная градостроительная процедура, порядок которой проверяйте по действующим актам.

1. Проверьте выписку ЕГРН: какой вид записан и кто правообладатель.
2. Прочитайте регламент зоны и ГПЗУ: есть ли нужный код.
3. Выберите путь: выбор из основных и вспомогательных, условно разрешенный вид или изменение правил.
4. Заложите отдельный шаг на санитарно-защитную зону, если объект создает воздействие.
5. Только потом заказывайте проект и подавайте заявление на строительство.

Деньги за смену вида, если они применимы к вашему участку, считаем в отдельной статье: расчет платы за смену ВРИ в Москве. Сумм здесь нет: их берут по действующему акту и кадастровой стоимости конкретного участка.

Санитарно-защитная зона: что проверить для АЗС, мойки и сервиса

У автозаправки, мойки и мастерской может быть воздействие на среду обитания, поэтому вопрос санитарно-защитной зоны (СЗЗ) лучше проверить до проекта, а не после. Правила установления СЗЗ утверждены постановлением Правительства РФ от 03.03.2018 № 222.

Зону устанавливают для действующих, планируемых к строительству и реконструируемых объектов капитального строительства, которые служат источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, если за контуром объекта оно превышает санитарно-эпидемиологические требования (п. 1 Правил). Решения принимает Роспотребнадзор или его территориальные органы (п. 3).

• В границах СЗЗ не допускается использовать участки для жилой застройки, объектов образовательного и медицинского назначения, спортивных сооружений открытого типа, организаций отдыха детей, зон рекреации и ведения садоводства (п. 5 Правил).
• Застройщик должен подать заявление об установлении или изменении СЗЗ не позднее чем за 30 дней до заявления о выдаче разрешения на строительство (п. 6).
• Размеры и классы зон по видам объектов задают санитарные правила. Цифр из них здесь нет: проверенного текста этих правил в нашей базе нет.

Вывод простой: для сервиса, мойки или заправки рядом с жильем узнайте о необходимости СЗЗ ещё при выборе площадки. О самой зоне и ее ограничениях рассказываем в статье про санитарно-защитную зону.

Типичные ошибки владельцев и арендаторов

Ошибки вокруг кода 4.9 повторяются, потому что код похож на другие, а выписку читают невнимательно.

• Автосервис записан как 4.9. Код 4.9 описывает гаражи для служебного транспорта, а ремонтные мастерские перечислены в 4.9.1.4.
• Арендатор выбирает вид сам. Для государственной и муниципальной земли пункт 3 статьи 14.4 ЗК запрещает это, если договор называет другой вид.
• Вспомогательный вид принят за основной. Исключительное использование по вспомогательному виду кодекс не допускает.
• Парковка проверена только по классификатору. Классификатор называет вид, а допустимость на участке определяет регламент зоны и ГПЗУ.
• СЗЗ вспомнили после проекта. Заявление нужно подавать до заявления на разрешение на строительство.
• Старый вид путают с нарушением. Участки и здания с видом, который не совпадает с регламентом, могут использоваться без срока приведения (п. 3 ст. 14.3 ЗК), но новое строительство проверяют на соответствие регламенту при выдаче разрешения.

Последний пункт полезно запомнить в связке с общей нормой о разрешении: разрешение на строительство подтверждает соответствие проектной документации требованиям градостроительного регламента (ч. 1 ст. 51 ГрК). Поэтому расхождение проекта с регламентом ставит под вопрос само разрешение.

Что проверить до заявки: чек-лист по участку

Перед тем как заказывать проект и подавать заявления, соберите пакет сведений. Так расхождения заметны до проекта, а не после него.

1. Выписка из ЕГРН: вид, категория земель, правообладатель, обременения.
2. Градостроительный план участка: основные, условно разрешенные и вспомогательные виды, ограничения.
3. Территориальная зона по ПЗЗ и перечень видов для нее в актуальной редакции.
4. Договор аренды, если участок городской: какой вид в нем записан.
5. Данные о возможной санитарно-защитной зоне объекта и соседних зонах.
6. Решение по проекту: нужно ли строить капитальное здание или хватит некапитальных объектов.

Не все объекты требуют разрешения: ГрК освобождает от него строительство объектов, не являющихся капитальными, и строений вспомогательного использования, критерии которых устанавливает Правительство (ч. 17 ст. 51). Но освобождение от разрешения не отменяет требований к виду использования: участок все равно нужно использовать по установленному виду.

Если пакет показал, что нужного вида нет, а проект уже придуман, остается выбирать между условно разрешенным видом и изменением правил. Для такого разбора у нас есть услуга: смена ВРИ земельного участка. Мы проводим градостроительный аудит участка и территориальной зоны и готовим дорожную карту смены вида.

Коротко: что запомнить про вид 4.9

• В классификаторе код 4.9 называется «Служебные гаражи». Слов «обслуживание автотранспорта» в тексте приказа нет.
• Автосервис это 4.9.1.4, мойка 4.9.1.3, АЗС 4.9.1.1, мотель 4.9.1.2; общий вид дорожного сервиса 4.9.1.
• Гаражи для хранения и машино-места относятся к 2.7.1, гаражи для собственных нужд к 2.7.2.
• Основной вид из регламента выбирают без согласований, но для нового основного вида нужно заявление в орган регистрации прав. Арендатор государственной земли привязан к виду из договора.
• В Москве вспомогательный вид возможен только вместе с основным, а доля его зданий по первоначальному тексту ПЗЗ не выше 25% общей площади (п. 3.3.5); перечни видов для вашей зоны ищите в текущей редакции.
• Для смены вида есть условно разрешенный путь и путь изменения правил; московский порядок задают акты Правительства Москвы, поэтому действующую процедуру надо проверять.
• Для автосервиса, мойки и АЗС заранее проверьте, нужна ли санитарно-защитная зона.