Установление кадастровой стоимости в размере рыночной: порядок, сроки и дата применения

Что значит установить кадастровую стоимость в размере рыночной

Закон описывает механизм так: ч. 1 ст. 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ разрешает бюджетному учреждению (ГБУ) назначить для здания, помещения, сооружения, объекта незавершённого строительства, машино-места или земельного участка ту цифру, которую назвал оценщик. Обратиться могут юридические и физические лица, чьи права или обязанности затрагивает реестровая сумма. Итог: в ЕГРН появляется новое значение из отчёта оценщика.

Оба понятия закон определяет отдельно. Кадастровая стоимость по ст. 3 закона № 237-ФЗ это «полученный на определенную дату результат оценки объекта недвижимости, определяемый на основе ценообразующих факторов». Рыночная по ст. 3 закона № 135-ФЗ об оценочной деятельности это «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции». Первую получают при государственной кадастровой оценке, вторую оценщик считает по конкретному объекту. Отсюда и разрыв.

К результату ведут три дороги. Они различаются адресатом, датой оценки в отчёте и тем, кто решает:

Кто вправе подать заявление и когда нужно согласие собственника

Закон определяет кадастровую стоимость «в том числе для целей налогообложения, расчета арендной платы за использование находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков» (ч. 2 ст. 3). Поэтому цифра интересна и владельцу, и арендатору. Ч. 1 ст. 22.1 пускает к процедуре всех, кого она задевает, а по государственным и муниципальным объектам ещё и органы власти.

Арендатор и другие правообладатели

Арендатор или иной правообладатель подаёт документы сам, но с дополнением: по ч. 5.1 к ним прилагают согласие собственника. Правило появилось с изменениями Федерального закона от 28.12.2025 № 513-ФЗ. Что должно быть в согласии, сказано в ч. 5.2:

• фамилия, имя и отчество гражданина или полное наименование организации;
• почтовый и электронный адреса (при наличии) собственника;
• кадастровый номер объекта.

К заявлению собственник прилагает отчёт об оценке, а представитель добавляет доверенность, удостоверенную по закону (ч. 5). Зачем арендатору менять цифру и что это даёт в платежах, объяснено в материале про оспаривание кадастровой стоимости. Здесь держимся процедуры.

Москва: что называет mos.ru и что проверить перед подачей

В инструкции «Как узнать кадастровую стоимость недвижимости» на mos.ru назван адресат для столицы: государственное бюджетное учреждение города Москвы «Городской центр имущественных платежей». Туда можно направить запрос о разъяснениях по определению кадастровой стоимости московских объектов. Принимает ли это учреждение обращения по ст. 22.1, показывает его регламент.

Памятка mos.ru «Как оспорить кадастровую стоимость недвижимости» делит основания пересмотра на два. При ошибках в оценке пересчитывает то же учреждение. Второе основание памятка описывает словами «определенной на дату, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость», и для него, сказано там, «кадастровая стоимость устанавливается в размере рыночной через суд». Формулировка повторяет ч. 7 ст. 22 закона (комиссия или суд). О заявлении в бюджетное учреждение по ст. 22.1 памятка не говорит, поэтому порядок для Москвы сверьте с регламентом учреждения (ч. 10.1-10.3).

Как идёт московская оценка и какие туры действуют сейчас, описано в статье про кадастровую стоимость 2026 в Москве.

Отчёт оценщика: что проверит учреждение

Отчёт единственное доказательство рыночной цены в пакете. Ч. 5 ст. 22.1 требует приложить его «в форме электронного документа». Ст. 11 закона № 135-ФЗ добавляет: такой файл «должен быть подписан усиленной квалифицированной электронной подписью». Бумажной копии учреждению мало.

Требования складываются из двух законов:

• в самом отчёте должна быть выписка из ЕГРН о правах, ограничениях и обременениях на оцениваемый объект (ч. 6 ст. 22.1);
• составить его не может работник того ГБУ, куда подано обращение, ни на дату составления, ни на день поступления (п. 3 ч. 8 ст. 22.1);
• указывают номер и дату, основание оценки, сведения об оценщике, цель, описание объекта, использованные стандарты, итоговую величину и дату определения (ст. 11 закона № 135-ФЗ);
• текст не должен «допускать неоднозначное толкование или вводить в заблуждение» (там же).

Отказать вправе только по причинам из п. 2 ч. 11 ст. 22.1. Их три группы, и каждую можно проверить до подачи:

Ст. 12 закона № 135-ФЗ признаёт итоговую величину достоверной, если «в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное». Чем чище отчёт, тем меньше риск отказа по п. 2 ч. 11 ст. 22.1. Ст. 12 сама оговаривает, что иная величина может быть установлена в порядке, предусмотренном законом, или судом.

Если спор о цифре в отчёте всё равно возник

Ст. 13 закона № 135-ФЗ говорит, что спор о достоверности величины, в том числе из-за другого отчёта по тому же объекту, подлежит рассмотрению судом, арбитражным или третейским судом либо в ином порядке, установленном законодательством об оценочной деятельности. Решение учреждения по ст. 22.1 оспаривают в суде в порядке административного судопроизводства (ч. 15).

Поэтому отчёт заказывают так, словно его придётся защищать: понятный подбор аналогов, расшифровка корректировок, ссылки на источники данных.

Заявление: когда, как и в каком порядке подавать

Окно подачи широкое. Документы принимают «в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета» (ч. 2 ст. 22.1). Узко другое: ч. 7 разрешает обратиться в течение шести месяцев с даты оценки, указанной в отчёте. Если оценка сделана на 15 января, подать нужно до 15 июля.

Способы названы в ч. 3 ст. 22.1. Направить можно:

• лично в ГБУ или многофункциональный центр;
• регистрируемым письмом с уведомлением о вручении;
• через интернет и портал государственных и муниципальных услуг;
• через государственную информационную систему.

Днём поступления считают день представления, дату на почтовом штемпеле уведомления либо день подачи через интернет, портал госуслуг или государственную информационную систему (ч. 4). С него идут все дальнейшие сроки, поэтому подтверждение сохраняют. Форму и требования к формату файлов утверждает федеральный орган, который регулирует кадастровую оценку (ч. 3).

Порядок действий

1. Берём выписку из ЕГРН о кадастровой стоимости и смотрим цифру и дату.
2. Определяем, кто подаёт. Арендатору частного объекта нужно согласие владельца (ч. 5.1).
3. Заказываем отчёт и сверяем его с таблицей причин отказа.
4. Считаем срок: от даты оценки до подачи не больше шести месяцев.
5. Оформляем бумаги по форме и в формате, утверждённых федеральным органом (ч. 3).
6. Отправляем одним из способов ч. 3 и сохраняем подтверждение (ч. 4).
7. Ждём уведомление о принятии, оно приходит и подателю, и владельцу (ч. 9).

Возврат без рассмотрения: четыре причины

Прежде чем сотрудники начнут проверять отчёт, пакет могут вернуть. По ч. 8 ст. 22.1 это делают «без рассмотрения в течение пяти рабочих дней» после поступления. Причин четыре:

Рассмотрение: уведомление, срок, решение и копии

После приёма закон ставит учреждению цепочку сроков:

Обратите внимание на разный счёт: уведомление считают рабочими днями, а само рассмотрение, по ч. 10, тридцатью календарными днями. Пакет, пришедший в пятницу, отсчитывается и через выходные.

Два возможных решения

По ч. 11 учреждение выбирает из двух: назначить цифру из отчёта либо отказать. Отказ возможен по трём группам причин, описанным выше. Если отказали, в решении «должны быть приведены все выявленные» причины (ч. 12). Назвать одну и оставить остальные на потом нельзя, список замечаний придёт целиком.

Формы решений утверждает федеральный орган (ч. 13). Если обращались через портал госуслуг, уведомление и решение поступят туда (ч. 14.1). При подаче через государственную информационную систему бумаги придут в неё, а гражданину или организации ещё и на портал (ч. 14.2).

Регламент и сотрудники

Обращения разбирают работники, отвечающие требованиям ст. 10 закона № 237-ФЗ: по ч. 10.2 ст. 22.1 их перечень входит в регламент. Для подателя это ещё и проверка: видно, кто решает и как.

Комиссия и суд: когда идут туда и что меняется

Комиссия по ст. 22

Такой орган есть не везде: ч. 1 ст. 22 говорит о нём «в случае ее создания в субъекте Российской Федерации», создаёт его уполномоченный орган региона (ч. 2). Членов не менее пяти, среди них по одному от органа регистрации прав и от уполномоченного по защите прав предпринимателей (ч. 8). К заявлению прилагают выписку о кадастровой стоимости, копию правоустанавливающего документа (если заявитель обладает правом на объект) и электронный отчёт (ч. 9). Рассматривают не дольше тридцати дней (ч. 14), решение можно оспорить в суде (ч. 22).

Границы окна другие: обращаться можно со дня внесения цифры в ЕГРН и «до дня начала применения» новой, полученной при очередной оценке или по итогам спора (ч. 4 ст. 22). Рыночная стоимость в отчёте определена «на дату, по состоянию на которую определена» оспариваемая цифра (ч. 7 ст. 22).

Суд по КАС РФ

В суд можно идти без комиссии. Такие дела подсудны суду города федерального значения (п. 15 ч. 1 ст. 20 КАС РФ), для Москвы это Московский городской суд. Основания пересмотра ст. 248 КАС РФ называет три: недостоверность сведений об объекте, рыночная стоимость на дату, на которую установлена кадастровая, и рыночная стоимость на дату из отчёта, который подавали в ГБУ. Доказывать основания должен административный истец (ч. 5 ст. 247). К делу привлекают орган, утвердивший результаты оценки, и учреждение, выполняющее функции кадастровой оценки (ч. 2 ст. 247). В резолютивной части суд указывает «вновь установленную величину кадастровой стоимости» (ч. 3 ст. 249), а вступившее в силу решение направляют для внесения в ЕГРН (ч. 4.1 ст. 249).

Суд после отказа ГБУ

Решение учреждения оспаривают в порядке административного судопроизводства (ч. 15 ст. 22.1). Срок короткий: иск подают в течение трёх месяцев со дня, когда истец узнал о решении (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ), пропуск по уважительной причине суд может восстановить. Одновременно можно потребовать назначить рыночную цифру (ч. 15 ст. 22.1, ч. 1.1 ст. 246 КАС РФ).

К иску по решению учреждения прилагают электронный отчёт с выпиской из ЕГРН (ч. 2.1 ст. 246 КАС РФ). По п. 3 ч. 1 ст. 248 КАС РФ основанием служит рыночная стоимость на дату из отчёта, который подавали в ГБУ не позднее чем через шесть месяцев после этой даты. С судебной частью помогают специалисты по оспариванию кадастровой стоимости.

Как выбрать между учреждением, комиссией и судом

Выбор определяют даты и роль подателя. Закон оставляет свободу: для суда комиссия необязательна (ч. 1 ст. 22). Ориентиры по нормам:

Строка про комиссию работает там, где она создана, иначе остаётся суд. Про новое обращение после отказа: срок в шесть месяцев по ч. 7 тянется от даты оценки в отчёте. Ст. 22.1 о повторном обращении прямо не говорит, поэтому сверьтесь с регламентом (ч. 10.1) и поправьте отчёт так, чтобы причины из решения ушли (ч. 12).

С какой даты применяется новая цифра и что происходит после решения

Дату задаёт ст. 18 закона № 237-ФЗ. Общее правило: применяют сведения, «которые внесены в Единый государственный реестр недвижимости» (ч. 1). Для рыночной цифры в ч. 2 есть два специальных пункта:

Отсчёт привязан к дате подачи, а не к дате решения. Обращение, поданное в ГБУ в марте 2027 года, при положительном решении даст новую цифру с 1 января года подачи (в примере это 2027 год), с учётом двух ограничений из таблицы. Подача в начале 2028 года сдвинет начало отсчёта на целый год.

Новая цифра не может действовать раньше дня, с которого применялась прежняя: это записано в самих п. 6 и п. 9. Планировать подачу удобнее от конца года:

• дату оценки выбирают так, чтобы шесть месяцев позволили подать документы до 31 декабря;
• декабрьская подача сохраняет текущий год, январская теряет его;
• для суда и комиссии срок отсчитывают от подачи заявления (п. 9 ч. 2 ст. 18), а окно подачи ограничено началом применения новой цифры (ч. 4 ст. 22).

Как цифра попадает в налоги и аренду, определяют другие акты, здесь мы их не разбираем. Вопрос о снижении платежей после оспаривания раскрыт отдельно.

Внесение в ЕГРН и право города оспорить

Само решение реестр не меняет. По ч. 14 ст. 22.1 учреждение отправляет копию и отчёт через государственную информационную систему в орган регистрации прав и в публично-правовую компанию, а в ЕГРН сведения вносит именно компания (ч. 1 ст. 17 закона № 237-ФЗ). Копию получают податель и владелец.

Решение может затронуть и город. По земельным участкам ч. 17 ст. 22.1 даёт органу местного самоуправления, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе органу власти города федерального значения, право оспорить такое решение в суде. Условия назвал закон: участок не принадлежит муниципальному образованию или городу, а его кадастровая стоимость по обращению владельца «была существенно снижена на основании установления рыночной стоимости». Для комиссии то же право закреплено в ч. 22.1 ст. 22.

Практический вывод: отчёт по земле строят на аналогах, которые выдержат проверку и в ГБУ, и при возражении городского органа.

Ошибки заявителя, которые стоят года или всей процедуры

Большинство потерь связано со сроками и составом пакета, а не со спором о цене. Типичный список по самим нормам:

1. Оценка к дню подачи старше шести месяцев: пакет вернут (п. 2 ч. 8 ст. 22.1).
2. В отчёте нет выписки о правах и обременениях: он не отвечает ч. 6, возврат идёт по п. 1 ч. 8.
3. Оценщик работает в том ГБУ, куда идёт обращение (п. 3 ч. 8).
4. Арендатор частного объекта подаёт документы без согласия владельца (ч. 5.1).
5. Бланк или формат файлов не отвечают требованиям федерального органа (п. 4 ч. 8, ч. 3).
6. Подача в январе вместо декабря: цифра применится с 1 января года подачи (п. 6 ч. 2 ст. 18), и потерян год.
7. Три месяца на иск после отказа пропущены без уважительной причины (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ).
8. Для суда или комиссии приложен отчёт на другую дату, чем та, на которую определена оспариваемая цифра (ч. 7 ст. 22).

Каждую ловушку можно закрыть до подачи. Помощь с пакетом и выбором пути описана на странице услуги по оспариванию кадастровой стоимости.

Коротко: рыночная стоимость вместо кадастровой по ст. 22.1

• Основание: ч. 1 ст. 22.1 закона № 237-ФЗ. ГБУ вправе назначить кадастровую стоимость на уровне рыночной по обращению того, кого она затрагивает.
• К обращению прилагают электронный отчёт с выпиской из ЕГРН о правах и обременениях. Арендатор частного объекта добавляет согласие владельца.
• Подать нужно в течение шести месяцев с даты оценки. Позже пакет вернут без рассмотрения за пять рабочих дней.
• Срок рассмотрения тридцать календарных дней, решение одно из двух: установить или отказать с полным списком причин.
• После отказа идти в суд можно в течение трёх месяцев, сразу потребовав назначить рыночную цифру.
• Новая цифра действует с 1 января года подачи, с двумя ограничениями из п. 6 ч. 2 ст. 18.
• Для Москвы сверяйте регламент: уполномоченный орган региона и учреждение размещают его на своих официальных сайтах (ч. 10.3).