Страхование коммерческой недвижимости: кто страхует и как записать полис в аренду

Что такое страхование коммерческой недвижимости и на чём оно стоит

Правила собраны в главе 48 Гражданского кодекса. По п. 1 ст. 929 компания «за обусловленную договором плату (страховую премию)» возмещает владельцу полиса или названному в нём получателю убытки в застрахованном имуществе «в пределах определенной договором суммы (страховой суммы)», когда наступит оговорённое событие. Для офиса, склада или торгового помещения схема та же, что и для любой вещи.

Участников три. Страхователь платит премию, выгодоприобретатель получает деньги: собственник, арендатор или банк-залогодержатель. По ст. 938 договоры страхования заключают «юридические лица, имеющие разрешения (лицензии) на осуществление страхования соответствующего вида». Проверяйте лицензию на нужный вид, а не только сайт компании.

Нужна письменная форма: по п. 1 ст. 940 без неё договор недействителен. Подходит и полис с подписью компании, а по п. 2 допустим электронный документ или обмен такими документами.

Что Кодекс позволяет застраховать

Пункт 2 ст. 929 называет интересы «в частности», закрытого списка нет. Для недвижимости важны четыре.

Кто страхует: собственник, арендатор и что решает договор

Бремя содержания и риск случайной гибели вещи по ст. 210 и 211 ГК РФ лежат на собственнике, «если иное не предусмотрено законом или договором». Сгорит кровля или зальёт этаж, убыток останется на владельце, пока соглашение не переложило его на другого. Первым защищаться полисом выгодно именно ему.

Аренда делит часть расходов. По ст. 616 арендодатель за свой счёт ведёт капитальный ремонт, а арендатор держит помещение в исправном состоянии, проводит текущий ремонт и платит за содержание. В обоих пунктах есть оговорка «если иное не установлено законом или договором аренды». Кто оплатит добровольный полис, Кодекс по умолчанию не решает, стороны записывают это сами.

Для страхования офиса важно и то, как арендатор выполняет противопожарные требования: что записать в договор и что проверить в самом помещении, показано в статье про пожарную безопасность в офисных помещениях.

Когда страховать обязывает закон

Обязательное страхование существует там, где закон возлагает обязанность на названных лиц (п. 2 ст. 927, п. 1 ст. 935 ГК). Для нашей темы есть конкретный случай. Закон № 225-ФЗ велит владельцу опасного объекта за свой счёт застраховать ответственность за вред от аварии на весь срок эксплуатации (ч. 1 ст. 4). Владелец по п. 4 ст. 2: юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, которые владеют объектом на законном основании и сами его эксплуатируют.

Опасные объекты по ч. 1 ст. 5: опасные производственные объекты из госреестра (их определяет закон № 116-ФЗ, ст. 2), гидротехнические сооружения из Российского регистра, автозаправки жидкого моторного топлива, а также «лифты, подъемные платформы для инвалидов, эскалаторы» (кроме эскалаторов в метрополитенах) и пассажирские конвейеры. Лифт назван здесь отдельным видом опасного объекта, а не опасным производственным объектом по 116-ФЗ. Поэтому юридическому лицу или ИП, которые владеют лифтом в здании и эксплуатируют его, закон нужно проверить: при неисполнении обязанности по страхованию ввод опасного объекта в эксплуатацию не допускается (ч. 2 ст. 4).

Если полис требует договор

Обязанность из договора устроена иначе. По п. 4 ст. 935 она обязательной в смысле Кодекса не считается и последствий ст. 937 не влечёт. Проще говоря, последствия ст. 937 здесь не наступают: нет иска о понуждении к страхованию, нет ответственности перед выгодоприобретателем на условиях надлежащего полиса и нет взыскания сбережённых сумм. Остаётся спрашивать по тексту самого соглашения: что в нём сказано о неустойке или расторжении, их размер и порядок стороны определяют сами.

Что страхуют: здание, отделка, оборудование, товар и доходы

Закрытого перечня объектов нет. Ст. 942 велит согласовать определённое имущество или иной интерес и повод для выплаты. Остальное, от списка рисков до исключений, лежит в тексте полиса и правилах компании (ст. 943). Читать надо именно их: громкое название вроде комплексного полиса ничего не обещает.

Что обычно описывают

• здание или помещение: стены, перекрытия, кровля, инженерные сети в составе, который назван в тексте;
• отделка и улучшения. Судьбу вложений арендатора решает аренда, это отдельный вопрос о неотделимых улучшениях;
• оборудование и товар. Для склада удобен генеральный полис: по ст. 941 разные партии однородного имущества на сходных условиях в течение срока покрывает один договор;
• ответственность перед соседями, посетителями и арендаторами за вред их жизни, здоровью, имуществу (ст. 931);
• потеря арендного дохода: такой интерес относят к предпринимательскому риску (пп. 3 п. 2 ст. 929: «риск неполучения ожидаемых доходов»); он покрывается только в пользу самого владельца полиса (ст. 933).

Пожар, залив, стихия и кража в Кодексе не названы. Они попадают в покрытие, когда стороны вписали их в текст. Нет строки, нет и выплаты.

Ответственность перед соседями, арендаторами и посетителями

Залив нижнего этажа, пожар, который перекинулся на соседний блок, упавший с фасада элемент. По п. 1 ст. 1064 ГК вред имуществу юридического лица «подлежит возмещению в полном объеме лицом, причинившим вред». Освободиться можно, доказав, что вина не ваша (п. 2).

Полис ответственности перекладывает эту сумму на компанию. По п. 1 ст. 931 покрывается риск по обязательствам из причинения вреда жизни, здоровью или имуществу других людей: и самого владельца полиса, и иного лица, на которое такая ответственность ляжет. Это лицо называют в тексте, иначе считается, что покрыт риск самого владельца (п. 2).

Кто получает деньги

Полис считается купленным в пользу потерпевших, даже если написано иное (п. 3 ст. 931). Если ответственность застрахована потому, что это обязательно, а также в иных случаях, названных законом или договором, потерпевший вправе обратиться прямо к компании «в пределах страховой суммы» (п. 4). Лимит по такому полису стороны определяют «по их усмотрению» (п. 3 ст. 947), но занижать его опасно: разницу доплачивает причинитель.

Если покрыт риск другого лица, например субарендатора, его можно заменить до наступления случая, письменно уведомив компанию (п. 1 ст. 955), когда иное не записано.

Как взыскивают убытки при заливе и что делать, если у виновника нет полиса, разобрано в статье про залив нежилого помещения.

Что записать в договоре: проверки до подписания

Закон называет четыре условия, которые стороны согласуют при страховании имущества (п. 1 ст. 942). Нет одного, спорить придётся после аварии.

1. определённое имущество или иной интерес, который покрывают;
2. характер события, на случай которого заключён договор;
3. размер страховой суммы;
4. срок действия.

Дальше идут проверки, которых в тексте полиса не видно. Сводка в таблице, подробности ниже.

Правила: когда они обязывают

По п. 2 ст. 943 пункты правил, которых нет в тексте договора, обязывают при двух условиях: полис прямо на них ссылается, и сами правила изложены в одном документе с полисом, на его обороте или приложены к нему. В последнем случае вручение должно быть «удостоверено записью в договоре». Ссылаться на правила из полиса можно и тогда, когда для вас они необязательны (п. 4), а стороны вправе исключить часть положений или дополнить их (п. 3).

Сведения о риске и осмотр

Надо сообщить известные существенные обстоятельства. К ним «во всяком случае» относят всё, что компания оговорила в стандартной форме или письменном запросе (п. 1 ст. 944). Если на вопросы не ответили, а полис выдали, расторгать договор на этом основании потом нельзя (п. 2). Заведомо ложные ответы другое дело: компания вправе добиваться признания договора недействительным (п. 3). Осмотр и экспертиза допустимы (п. 1 ст. 945), но оценка компании для владельца полиса необязательна, он вправе доказывать иное (п. 3).

С какого момента защита работает

Договор вступает в силу в момент уплаты страховой премии или первого её взноса, если не сказано иное (п. 1 ст. 957). Если договор не говорит иного, пока деньги не уплачены, случай не покрыт, даже при подписанном полисе. Поэтому, если полис нужен к дате передачи помещения, премию платят до неё. При рассрочке (п. 3 и 4 ст. 954) последствия просрочки взносов определяет договор, а компания вправе зачесть просроченный взнос при расчёте выплаты.

Страховая сумма и цена полиса: как их считают

Сумма в полисе задаёт предел выплаты. По п. 2 ст. 947 она не должна превышать действительную стоимость вещи, если соглашение не говорит иного. Для имущества это его действительная стоимость «в месте его нахождения в день заключения договора страхования». Для московского здания это стоимость в Москве на день заключения полиса; цена покупки её сама по себе не определяет.

Недострахование и двойной полис

Заниженная сумма даёт неполное покрытие. Правило о неполном страховании такое: компания возмещает убытки пропорционально тому, какую долю цены вещи составляет сумма. Формула: убыток умножают на сумму и делят на стоимость. Покрыта половина цены, вернут половину убытка. Соглашением можно предусмотреть больше, но не выше стоимости.

Оценку из полиса позже не оспаривают, кроме случая, когда компания, не осмотрев вещь, была умышленно введена в заблуждение (ст. 948). Завысили сумму обманом, компания вправе добиваться признания договора недействительным и возмещения убытков (п. 3 ст. 951).

Премия и тариф

Премия по п. 1 ст. 954 это плата, которую вносят в порядке и в сроки из договора. Согласно п. 2, компания вправе применять свои тарифы, определяющие премию «с единицы страховой суммы, с учетом объекта страхования и характера страхового риска». Кодекс по общему правилу оставляет тарифы на усмотрение компании (абз. 1 п. 2 ст. 954), а в случаях, которые установит закон, премию считают по тарифам, установленным или регулируемым органами страхового надзора (абз. 2). Ставок мы не приводим: у каждой компании они свои, а сравнивать полисы по одной цифре без перечня рисков и исключений нельзя.

Правильнее читать построчно: перечень событий, лимит на каждое, исключения, порядок оценки, срок. Полис без нужного события, например без залива из соседних помещений, при таком заливе платить не обяжет.

Банк и ипотека: что требует закон и что записывают стороны

Если объект заложен, добавляется ст. 31 закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)». По п. 1 порядок определяют условия залога, а полис выписывают в пользу банка-залогодержателя, пока закладная или залоговое соглашение не говорят иного.

Если иных условий нет, залогодатель обязан застраховать имущество за свой счёт «в полной стоимости от рисков утраты и повреждения». Когда цена выше долга, достаточно суммы не ниже размера обязательства (п. 2). Не оформил, банк вправе сделать это сам и потребовать возмещения расходов.

По п. 3 банк вправе удовлетворить требование прямо из возмещения независимо от того, в чью пользу заключён договор. Право исчезает, если утрата или повреждение произошли по причинам, за которые отвечает сам залогодержатель.

Что ещё обязан делать собственник предмета залога

• не допускать ухудшения имущества и уменьшения его стоимости сверх нормального износа, если договором не установлено иное (п. 1 ст. 29);
• поддерживать его в исправном состоянии и нести расходы на содержание, делать текущий и капитальный ремонт, если иное не оговорено в договоре (ст. 30);
• принимать меры против посягательств третьих лиц, огня, стихийных бедствий и сообщать банку о реальной угрозе утраты или повреждения (ст. 32).

Что банк записывает сам

Закон оставляет простор: оговорки «если иное не оговорено» и «при отсутствии в договоре об ипотеке иных условий» стоят в ст. 31 дважды. Получателя выплаты можно изменить договором об ипотеке или закладной (п. 1 ст. 31), условия и объём страхования тоже вправе определить договор об ипотеке (п. 2 ст. 31). Всё, что банк пишет в этих документах и в кредитном договоре, читайте как часть сделки и согласовывайте до подписания. О самом кредите под залог мы писали в статье про ипотеку коммерческой недвижимости.

Как записать страхование в договор аренды

Раз обязанность из договора обязательной не считается (п. 4 ст. 935), всё держится на тексте аренды. Перед подписанием пройдите по десяти пунктам.

1. Кто оформляет полис и за чей счёт. Закон за вас не решает, ст. 616 делит только ремонт и содержание.
2. Что покрыто: здание, помещение, отделка, оборудование, ответственность. Интерес стороны должен быть виден (ст. 930).
3. Выгодоприобретатель. Его заменяют письменным уведомлением компании, но после исполнения им обязанности по договору или требования выплаты замена закрыта (ст. 956).
4. Сумма и порядок определения стоимости (ст. 947).
5. Срок полиса: срок действия входит в обязательные условия договора (ст. 942), поэтому сверьте его со сроком аренды, чтобы не осталось периода без защиты.
6. Документы: копия полиса и платёжка об оплате премии к акту приёма-передачи. Полис действует с уплаты премии (ст. 957).
7. Что будет, если полис не показали: неустойка, право выйти из аренды. Размеры и сроки стороны вписывают сами.
8. Что с полисом, если здание продадут.
9. Кто сообщает компании о смене деятельности и перепланировке.
10. Что с полисом, если аренду прервут раньше срока.

Смена собственника, рост риска, досрочный выход

Что происходит с самим договором при смене собственника, мы разобрали в статье про аренду при смене собственника здания. Составить условия аренды и проверить полисы поможет команда управления коммерческой недвижимостью.

Страховой случай: что сделать в первые дни

Порядок выплаты разбросан по нескольким статьям главы 48. Он прост, но сроки короткие.

1. Сообщить компании. Владелец полиса, узнав о случае, обязан «незамедлительно уведомить» компанию или её представителя (п. 1 ст. 961). Если в договоре есть срок и способ, действуйте строго по ним. Та же обязанность у выгодоприобретателя, который хочет получить выплату.
2. Уменьшить убытки. Принять разумные доступные меры и следовать указаниям компании (п. 1 ст. 962). Необходимые расходы возмещают, даже если меры не помогли (п. 2).
3. Зафиксировать событие: акт, фотографии, переписка с управляющей компанией и соседями. Нормы на этот счёт нет, но без бумаг размер убытка не доказать.
4. Сохранить право на иск к виновнику. Отказ от него освобождает компанию от выплаты полностью или частично (п. 4 ст. 965).
5. Передать документы и сведения для перешедшего права требования (п. 3 ст. 965).

Суброгация и сроки

Если договор не говорит иного, после выплаты к компании переходит право требования к лицу, ответственному за убытки, «в пределах выплаченной суммы» (п. 1 ст. 965). Условие, исключающее переход права к лицу, умышленно причинившему убытки, ничтожно. Требования к компании по имущественному полису можно предъявить в течение двух лет, по полису ответственности за вред жизни, здоровью, имуществу других лиц, в течение трёх (ст. 966). Иск компании к виновнику подчиняется правилам, по которым действовал бы сам владелец полиса (п. 2 ст. 965).

Когда компания вправе не платить и как этого избежать

В таблице основания отказа в выплате и случаи, когда компания вправе требовать расторжения или признания договора недействительным. Сопоставим их с тем, что можно сделать заранее.

Типичные промахи собственников и арендаторов

• сумма ниже реальной стоимости, и выплату уменьшают пропорционально;
• премия не уплачена, и защита не работает (п. 1 ст. 957);
• правила не приложены, хотя полис на них ссылается (п. 2 ст. 943);
• получатель выплаты не банк, хотя заложенное имущество покрывают в пользу залогодержателя (п. 1 ст. 31 закона об ипотеке);
• в аренде записан полис на нарушение договора там, где закон его не допускает (п. 1 ст. 932);
• новый собственник не известил компанию о смене владельца (ст. 960).

Под п. 2 ст. 964 могут подпасть и убытки от сноса по распоряжению органов, например при признании постройки самовольной. Как защищаться, разобрано в материале про защиту от сноса в суде. Полис покрывает событие из договора, а не правовой спор.

Коротко: что запомнить о страховании коммерческой недвижимости

• Полис на имущество работает по главе 48 ГК РФ: письменная форма, лицензированная компания, четыре существенных условия (ст. 938, 940, 942).
• Покрывают имущество, ответственность перед третьими лицами и доходы. Ответственность за нарушение договора аренды допустима только там, где это разрешает закон (ст. 929, 931, 932, 933).
• Закон прямо обязывает юридическое лицо или ИП, которые владеют опасным объектом и эксплуатируют его, застраховать ответственность за вред от аварии; к таким объектам относятся и лифты, и эскалаторы (225-ФЗ, ст. 4 и 5). Остальное чаще требует договор банка или аренды, и такое страхование обязательным в смысле ГК не считается (ст. 935).
• Сумма ниже стоимости даёт пропорциональную выплату, выше стоимости ничтожна в части превышения (ст. 949, 951).
• При ипотеке по умолчанию полис оформляют в пользу банка на полную стоимость или на сумму долга (ст. 31 закона об ипотеке).
• Случай: уведомить незамедлительно, уменьшать убытки, не отказываться от претензии к виновнику, иск к компании по имущественному полису в пределах двух лет (ст. 961, 962, 965, 966).