Регистрация договора дарения недвижимости

Что такое договор дарения недвижимости

Дарение, это сделка, по которой одна сторона (даритель) безвозмездно передаёт другой стороне (одаряемому) вещь в собственность, либо имущественное право, либо освобождает её от обязанности (статья 572 ГК РФ). Ключевое слово тут безвозмездно: если за подарком спрятана хоть какая-то плата или встречная услуга, сделка перестаёт быть дарением и рискует быть переквалифицирована судом в куплю-продажу или притворную сделку. Правовая основа договора, глава 32 Гражданского кодекса, статьи 572-582.

По недвижимости дарят целые объекты и доли в них: квартиры, дома, земельные участки, нежилые помещения, машино-места. С 2017 года машино-место, самостоятельный объект недвижимости, и его тоже можно подарить отдельно от остальной части здания.

Реальный договор и обещание дарения

Закон различает два вида дарения. Реальный договор, это когда передача вещи происходит сразу же при заключении сделки. Консенсуальный, это обещание подарить в будущем: такой договор допустим, но должен содержать ясно выраженное намерение и указание на конкретный предмет дарения. Обещание подарить «всё имущество» или «часть имущества» без конкретики ничтожно, закон прямо не признаёт таких общих обещаний.

Чем дарение отличается от других сделок

• От купли-продажи. В продаже есть цена и встречное предоставление, в дарении его нет вовсе.
• От ренты. Рента предполагает встречное содержание или выплаты получателю, поэтому договор с условием «дарю, но живу здесь пожизненно и на содержании» суд может признать рентой, а не дарением. Подробный разбор ренты и пожизненного содержания с иждивением смотрите в статье рента и пожизненное содержание: обременение недвижимости.
• От наследования. Дарение действует при жизни дарителя и не требует ожидания шести месяцев, как принятие наследства (подробнее о сроках наследования, в статье регистрация недвижимости по наследству).

Нотариальное удостоверение: что изменилось с 2025 года

Это главное изменение, из-за которого дарение недвижимости в 2026 году выглядит совсем не так, как пять лет назад. Федеральный закон № 459-ФЗ от 13.12.2024 изменил пункт 3 статьи 574 ГК РФ и ввёл правило: договор дарения недвижимого имущества, заключённый между гражданами, подлежит нотариальному удостоверению. Закон вступил в силу 13 января 2025 года.

До этой поправки нотариус был обязателен только в одном частом случае: при отчуждении доли в праве общей собственности (это требование статьи 42 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» действует и сейчас, просто теперь оно поглощено более широким правилом). Подарить целую квартиру или дом можно было в простой письменной форме, без похода к нотариусу. Именно эту привычку и нужно сломать: с января 2025 года нотариус нужен всегда, независимо от того, дарите вы целый объект или долю, близкому родственнику или постороннему человеку.

Что будет, если пропустить нотариуса

Есть ли исключения

Формулировка закона говорит о сделках «между гражданами». Если одна из сторон организация, буквальное требование обязательного нотариального удостоверения на неё не распространяется. Но здесь нужно быть внимательным к другому ограничению: дарение между коммерческими организациями запрещено почти полностью (разбираем в следующем разделе), а дарение от организации гражданину или от гражданина организации возможно, хотя на практике встречается редко и требует отдельной юридической проверки, чтобы не нарушить другие нормы.

Разработчики закона объяснили цель поправки просто: нотариус, это дополнительная проверка воли сторон, их дееспособности и добровольности сделки. Она должна снизить число случаев, когда пожилых или уязвимых собственников убеждают подарить жильё под давлением или обманом, а нотариус обязан убедиться, что человек понимает, что делает.

Рядом с дарением стоит родственная по духу, но другая по правилам сделка, мена: вместо безвозмездной передачи, здесь один объект уходит в обмен на другой. Обязательное нотариальное удостоверение из этого раздела касается именно дарения, при обмене условия иные, они разобраны в статье регистрация договора мены недвижимости.

Полный список случаев, когда закон требует нотариуса при сделках с недвижимостью (не только дарение, но и доли, рента, опека, брачный договор), собран в статье когда сделка с недвижимостью требует нотариуса.

Кто может дарить и кому это запрещено

Дарить недвижимость вправе её собственник, дееспособный совершеннолетний гражданин, либо его представитель по нотариальной доверенности с прямо указанным полномочием на дарение и на кого именно. Отдельно закон вводит ряд прямых запретов и ограничений, статьи 575 и 576 ГК РФ.

Запрещено дарить дороже 3 000 рублей

Обычные подарки в пределах 3 000 рублей из этих запретов исключены, речь именно о более крупных суммах и, тем более, о недвижимости.

Совместная собственность супругов

Если недвижимость находится в совместной собственности (обычно так оформлено имущество, купленное в браке), подарить его один из супругов вправе только с согласия другого (статья 576 и статья 253 ГК РФ). Согласие оформляется нотариально. Без него Росреестр приостановит регистрацию, а сделку сможет оспорить супруг, чьё согласие не получили. Если супруги уже разделили имущество брачным договором или отдельным соглашением, этот вопрос снимается сам собой, порядок такого раздела разбираем в статье раздел недвижимости супругов.

Дееспособность и понимание последствий

Нотариус обязан убедиться, что даритель понимает суть и последствия сделки. Если есть сомнения в дееспособности (пожилой возраст, диагноз, странное поведение), нотариус вправе запросить справки или отложить удостоверение. Это дополнительная защита от последующего оспаривания дарения наследниками дарителя, которые нередко заявляют, что человек «не понимал, что подписывает».

Какие документы нужны для дарения

Пакет для нотариуса устроен просто, часть сведений он запрашивает сам через межведомственные каналы. От сторон обычно требуется:

• Паспорта дарителя и одаряемого. Нотариус сверяет личность и дееспособность напрямую.
• Правоустанавливающие документы на объект. Договор, по которому даритель сам получил недвижимость, свидетельство о праве, либо просто указание на запись в ЕГРН, если право уже зарегистрировано.
• Выписка из ЕГРН. Нотариус обычно запрашивает актуальную выписку сам, чтобы проверить, нет ли ареста, залога или иного обременения на объекте.
• Нотариальное согласие супруга дарителя, если объект в совместной собственности.
• Разрешение органа опеки и попечительства, если сделка затрагивает права несовершеннолетнего или недееспособного собственника доли в объекте.
• Доверенность, если за сторону действует представитель, с прямым указанием полномочия на дарение конкретного объекта.

Если объект не поставлен на кадастровый учёт или в ЕГРН нет данных о его границах либо площади, сначала нужно закрыть кадастровые вопросы, подробно об этом в статье о постановке на кадастровый учёт. Без корректных сведений в ЕГРН ни нотариус, ни Росреестр сделку не проведут.

Порядок регистрации перехода права

Тут есть разница, которую легко упустить: с 2013 года (закон № 302-ФЗ) в ЕГРН регистрируют не сам договор дарения, а переход права собственности от дарителя к одаряемому. Договор служит основанием для этой записи, но самостоятельным предметом государственной регистрации больше не выступает.

Кто подаёт документы

1. Нотариус, удостоверивший сделку, вправе сам направить пакет документов в Росреестр в электронном виде сразу после удостоверения. Это самый быстрый путь.
2. Стороны вправе подать документы самостоятельно, через МФЦ или напрямую в Росреестр, если по какой-то причине электронная подача нотариусом не состоялась.

Сроки регистрации по статье 16 закона № 218-ФЗ

После завершения регистрации одаряемый получает выписку из ЕГРН, где он указан новым собственником. С этого момента он вправе распоряжаться объектом: продать, сдать в аренду, заложить.

Госпошлина за регистрацию

Отдельно от нотариального тарифа уплачивается госпошлина за саму регистрацию права в Росреестре. Размеры для физических и юридических лиц, а также полную таблицу по видам действий с недвижимостью, смотрите в статье госпошлины за регистрацию недвижимости.

Сроки и стоимость: тариф нотариуса и госпошлина

Стоимость оформления дарения складывается из двух самостоятельных частей: тариф нотариуса за удостоверение сделки и госпошлина за регистрацию перехода права в Росреестре.

Федеральный тариф нотариуса

За удостоверение сделки, подлежащей обязательному нотариальному удостоверению в силу закона, федеральный тариф составляет 0,5% от суммы сделки, но не больше 20 000 рублей. Для сделок между близкими родственниками (супруги, родители и дети, дедушки, бабушки и внуки, братья и сёстры) федеральный тариф снижен на 50%.

Стоимость объекта для расчёта тарифа плательщик выбирает сам: кадастровую, рыночную или инвентаризационную (пункт 5 статьи 333.25 НК РФ). Если представлено несколько документов с разной оценкой, нотариус обязан взять наименьшую из указанных сумм.

Региональный тариф

Сверх федерального тарифа отдельно взимается плата за правовые и технические услуги нотариуса, её устанавливает ежегодно нотариальная палата каждого субъекта. Скидки федерального тарифа для родственников на эту часть не распространяются, она фиксированная. Пример расчёта для Москвы:

Точную сумму регионального тарифа уточняйте у конкретного нотариуса, каждый год палата региона пересматривает ставки.

НДФЛ при дарении: кто платит и сколько

Даритель никогда не платит налог с дарения: он не получил дохода, только передал имущество. Вопрос налога всегда касается одаряемого, и здесь всё решает степень родства.

Кто освобождён от налога

По пункту 18.1 статьи 217 НК РФ доходы в виде подаренной недвижимости не облагаются НДФЛ, если даритель и одаряемый члены семьи или близкие родственники по Семейному кодексу:

• Супруги.
• Родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых.
• Дедушки, бабушки и внуки.
• Полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Кто платит 13%

Все остальные одаряемые, друзья, дальние родственники (тёти, дяди, племянники, двоюродные братья и сёстры, тесть, тёща, зять, невестка), гражданский супруг, платят налог на доходы физических лиц. Ставка стандартная для резидентов 13%, для нерезидентов 30%. Базой служит кадастровая стоимость подаренного объекта на 1 января года, в котором заключён договор, если в самом договоре не указана стоимость выше кадастровой.

Как и когда платить

1. Одаряемый подаёт декларацию 3-НДФЛ в налоговую по месту жительства до 30 апреля года, следующего за годом дарения.
2. Налог нужно уплатить до 15 июля того же года.
3. За просрочку подачи декларации и уплаты налога начисляются пени и штрафы, поэтому даже если родство спорное или неочевидное, декларацию лучше подать, а вопрос льготы обсудить с налоговой заранее.

Отказ одаряемого и отмена дарения

Дарение не такая уж «безвозвратная» сделка, как кажется на первый взгляд, закон предусматривает два разных механизма для отступления от неё: отказ и отмена, и путать их не стоит.

Отказ одаряемого от дара

По статье 573 ГК РФ одаряемый вправе в любое время до передачи ему дара от него отказаться. Договор дарения при этом считается расторгнутым. Отказ оформляется в той же форме, что и сама сделка: раз она нотариальная, письменный отказ тоже удостоверяет нотариус. Если переход права уже был зарегистрирован в Росреестре, отказ от принятия дара тоже подлежит государственной регистрации.

Отмена дарения дарителем

Статья 578 ГК РФ разрешает дарителю отменить дарение, если:

• Покушение на жизнь дарителя или его близких. Одаряемый умышленно причинил дарителю телесные повреждения либо покушался на дарителя, членов его семьи или близких родственников. Если он умышленно лишил дарителя жизни, право требовать отмены дарения в суде переходит к наследникам дарителя.
• Угроза утраты ценной вещи. Обращение одаряемого с подаренной вещью, представляющей для дарителя большую неимущественную ценность, создаёт угрозу её безвозвратной утраты, тогда отмену дарения даритель вправе потребовать через суд.
• Условие о переживании. Если это прямо предусмотрено договором, даритель может отменить дарение в случае, если он переживёт одаряемого.

При отмене дарения одаряемый обязан вернуть подаренную недвижимость, если она сохранилась в натуре к моменту отмены. Правила отмены не распространяются на обычные недорогие подарки (статья 579 ГК РФ), но применительно к недвижимости этот вопрос почти никогда не возникает.

Отмена дарения и оспаривание сделки, это разное

Отдельно от отмены существует оспаривание дарения по общим основаниям недействительности сделок: недееспособность дарителя на момент подписания, обман, заблуждение, притворность (если дарение прикрывает другую сделку). Такие споры решает суд по общим правилам Гражданского кодекса, а не по статье 578, и нередко именно с них начинаются наследственные конфликты вокруг подаренного при жизни имущества.

Частые ошибки при дарении недвижимости

Собрали то, с чем чаще всего сталкиваемся при сопровождении сделок дарения.

• Оформили без нотариуса по старой памяти. После 13 января 2025 года это делает сделку ничтожной, приходится всё переоформлять заново и терять время.
• Не учли налог для одаряемого не из числа близких родственников. 13% от кадастровой стоимости квартиры превращаются в серьёзную сумму, которую лучше посчитать заранее.
• Спутали правило о преимущественном праве покупки с дарением доли. Согласие других собственников на дарение доли не требуется, оно нужно только при продаже или мене, но путаница заставляет людей либо зря искать несуществующее согласие, либо, наоборот, забывать про реально обязательное согласие супруга при совместной собственности.
• Прописали в договоре встречное условие. «Дарю квартиру в обмен на уход за мной» или «дарю, но проживаю здесь до конца жизни на содержании» превращает дарение в притворную сделку, которую суд переквалифицирует в ренту (об этом отдельно разбираем разницу договоров).
• Прикрыли дарением куплю-продажу. Например, чтобы обойти преимущественное право других собственников при продаже доли. Такая сделка признаётся притворной по статье 170 ГК РФ, и суд применяет к ней правила о том, что стороны в действительности имели в виду, вплоть до признания сделки недействительной.
• Забыли про согласие супруга. Если объект куплен в браке и оформлен на одного из супругов, это чаще всего совместная собственность, и дарение без нотариального согласия второго супруга Росреестр приостановит.
• Не проверили обременения на объекте. Подарить недвижимость под арестом, залогом или с неснятым обременением без согласия залогодержателя не получится, регистрацию приостановят. Как снять обременение из ЕГРН, разбираем в статье снятие обременения в ЕГРН.

Коротко: главное о дарении недвижимости

• Что это. Безвозмездная передача недвижимости в собственность, глава 32 ГК РФ, статьи 572-582. Встречное предоставление любого рода превращает сделку в другой договор.
• Главное изменение. С 13 января 2025 года договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяет нотариус (пункт 3 статьи 574 ГК РФ, закон № 459-ФЗ). Без нотариуса сделка ничтожна.
• Что регистрируют. Не сам договор, а переход права собственности к одаряемому, запись вносит Росреестр.
• Сроки регистрации. 1 рабочий день при электронной подаче нотариусом, 3 рабочих дня при личной подаче, 5 рабочих дней через МФЦ.
• Стоимость у нотариуса. Федеральный тариф 0,5% от стоимости сделки, максимум 20 000 ₽, скидка 50% для близких родственников, плюс отдельный региональный тариф.
• Налог. Близкие родственники и члены семьи освобождены от НДФЛ. Остальные одаряемые платят 13% от кадастровой стоимости и подают декларацию 3-НДФЛ.
• Кому запрещено дарить. От имени малолетних и недееспособных их представителями, медицинским и социальным работникам от подопечных, госслужащим в связи с должностью, между коммерческими организациями, всё дороже 3 000 рублей.
• Отказ и отмена. Одаряемый вправе отказаться от дара до передачи. Даритель вправе отменить дарение при покушении на него самого или на близких, при угрозе для ценной вещи, либо если это предусмотрено договором на случай, если он переживёт одаряемого.
• Частые ошибки. Дарение без нотариуса после 2025 года, забытый налог, встречные условия в договоре, дарение без согласия супруга, необременённый статус объекта не проверен заранее.