Раздел недвижимости супругов: брачный договор и регистрация

Какая недвижимость супругов делится, а какая нет

Первый вопрос, с которого начинается любой раздел: а что вообще считается общим. Ответ даёт статья 34 Семейного кодекса РФ: имущество, нажитое супругами во время брака, это их совместная собственность. Сюда входят доходы от трудовой и предпринимательской деятельности каждого супруга, приобретённые на эти доходы движимые и недвижимые вещи, ценные бумаги, паи, вклады, а также любое другое имущество, купленное во время брака, независимо от того, на имя кого из супругов оно оформлено и кто фактически вносил деньги.

Это правило часто становится неожиданностью. Квартиру купили и оформили на мужа, потому что «так было удобнее», а по факту она принадлежит обоим в равной мере. Запись в ЕГРН здесь не решающий фактор: указан там один собственник или нет, к режиму общей собственности это отношения не имеет, если объект куплен в браке на общие средства. Основа этого же правила закреплена и в статье 256 Гражданского кодекса РФ: имущество, нажитое супругами во время брака, это их совместная собственность, если договором между ними не установлен иной режим.

Что не входит в раздел

Статья 36 СК РФ прямо выводит из-под раздела личное имущество каждого супруга:

• Добрачное имущество. Всё, что принадлежало супругу до регистрации брака.
• Подаренное во время брака. Недвижимость, полученная одним из супругов в дар от родственника или постороннего лица, остаётся его личной собственностью.
• Полученное по наследству. Так же, как и дарение, наследство не становится общим имуществом даже если получено в браке.
• Полученное по иным безвозмездным сделкам. Приватизация на одного из супругов и подобные ситуации без встречного предоставления.

Единственное исключение, если в личное имущество за счёт общих средств или труда второго супруга были вложены значительные улучшения, повысившие его стоимость (например, капитальный ремонт добрачной квартиры за общие деньги). Тогда суд вправе признать такое имущество совместной собственностью, но это отдельный спор, который придётся доказывать.

Два способа раздела: брачный договор и соглашение

Когда супруги готовы разделить имущество полюбовно, закон предлагает два разных инструмента, и путать их не стоит: они отличаются по времени заключения, по предмету и отчасти по цене.

На практике выбор часто определяет момент, когда о разделе задумались. Если пара ещё в браке и хочет заранее исключить споры на случай развода, логичнее брачный договор: он определит правила на будущее, включая имущество, которое ещё только предстоит купить. Если развод уже произошёл или недвижимость уже приобретена и её нужно поделить прямо сейчас, обычно оформляют соглашение о разделе.

Оба документа объединяет главное: без нотариального удостоверения ни один из них силы не имеет. Недвижимость при этом продолжает числиться долевой или совместной собственностью до тех пор, пока изменение права не пройдёт по документам через Росреестр. Как в принципе устроена долевая собственность и чем она отличается от совместной, подробно разбираем в статье регистрация долевой собственности.

Брачный договор на недвижимость: что можно прописать

Брачный договор, документ на перспективу. Он определяет имущественные права и обязанности супругов в браке и на случай его расторжения, причём касается не только уже существующего имущества, но и того, что появится в будущем.

Что можно установить договором

• Режим совместной, долевой или раздельной собственности. На всё имущество супругов сразу или на отдельные объекты, включая будущие покупки.
• Порядок несения расходов. Кто и в каком объёме оплачивает содержание недвижимости, коммунальные платежи, ипотеку.
• Судьбу конкретного имущества при разводе. Например, что квартира, купленная в браке, переходит жене, а дача, мужу.
• Права и обязанности по взаимному содержанию. В том числе на случай расторжения брака.
• Срок действия отдельных положений. Договор может действовать бессрочно или предусматривать условия, вступающие в силу при определённых обстоятельствах.

Что договором установить нельзя

Статья 42 СК РФ прямо запрещает ограничивать правоспособность или дееспособность супругов, их право на обращение в суд за защитой, регулировать личные неимущественные отношения между супругами и права в отношении детей, а также включать условия, ставящие одного из супругов в крайне неблагоприятное положение. Условие вроде «при разводе жена не получает ничего» именно поэтому не устоит в суде: его признают недействительным по статье 44 СК РФ.

Когда договор вступает в силу

Если брачный договор заключён до свадьбы, он начинает действовать не с момента подписания у нотариуса, а со дня государственной регистрации заключения брака (статья 41 СК РФ). Если пара так и не поженится, договор силы не приобретает.

Брачный договор, не единственный случай, где закон требует нотариуса без вариантов: полный список таких сделок (доли, дарение, рента, опека) собран в статье когда сделка с недвижимостью требует нотариуса.

Соглашение о разделе имущества: когда заключают

Соглашение о разделе имущества, инструмент под уже сложившуюся ситуацию: оно определяет судьбу того, что уже нажито супругами на момент подписания, не затрагивая будущие приобретения. Основа, статья 38 Семейного кодекса РФ: общее имущество супругов может быть разделено между ними по соглашению, а само это соглашение по желанию сторон удостоверяется нотариально.

С 29 декабря 2015 года эта формулировка изменилась принципиально: Федеральный закон № 391-ФЗ ввёл прямое правило, что соглашение о разделе общего имущества, нажитого супругами в период брака, должно быть нотариально удостоверено. То есть слова «по желанию сторон» из старой редакции больше не работают: без нотариуса такой документ просто не имеет юридической силы.

Когда заключают

• В браке. Пара делит уже купленную недвижимость, чтобы, например, продать один из объектов или заранее закрепить доли перед крупной сделкой.
• После развода. Самый частый случай, когда бывшие супруги делят совместно нажитое имущество без обращения в суд.
• Перед новой сделкой. Один из супругов хочет распорядиться конкретным объектом единолично, и соглашение заранее закрепляет за ним право на этот объект.

Что указывают в соглашении

Конкретный перечень объектов недвижимости, кому какой объект или доля переходит, а также, при необходимости, размер денежной компенсации, если разделить имущество поровну в натуре не получается (например, одному достаётся квартира целиком, а второй супруг получает деньги за разницу в стоимости с загородным домом).

Заключить соглашение можно и в отношении не всего имущества, а только его части: оставшееся продолжит считаться совместной собственностью до отдельного раздела.

Какие документы нужны для нотариуса и Росреестра

Пакет документов зависит от того, что именно оформляете, брачный договор или соглашение о разделе, но основа общая.

• Паспорта обоих супругов. Нотариус проверяет личность и дееспособность каждой стороны.
• Свидетельство о заключении брака, а для соглашения о разделе после развода, свидетельство о его расторжении.
• Выписка из ЕГРН на объект недвижимости. Нотариус нередко запрашивает её сам, но для точного описания объекта в договоре свежая выписка пригодится в любом случае.
• Правоустанавливающие документы на объект: договор купли-продажи, долевого участия, свидетельство о праве и другие, в зависимости от того, как приобреталась недвижимость.
• Согласие банка, если объект в ипотеке: пока кредит не погашен, банк обычно выступает залогодержателем и его интересы нужно учитывать при изменении режима собственности.
• Отчёт оценщика, если в договоре фигурирует денежная компенсация за неравноценный раздел, а стороны хотят опираться на независимую оценку, а не на кадастровую стоимость.

Если объект вообще не стоит на кадастровом учёте или в ЕГРН нет уточнённых границ и характеристик, сначала нужно закрыть эти вопросы, подробнее в статье постановка на кадастровый учёт. Без корректных сведений в реестре ни нотариус, ни Росреестр раздел не оформят.

Порядок регистрации раздела в Росреестре

Ни брачный договор, ни соглашение о разделе сами по себе не переоформляют право собственности в ЕГРН. Нотариальный документ, это только основание, а запись в реестре меняет отдельная процедура регистрации.

Основание для регистрации

Статья 14 закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» относит к основаниям государственной регистрации прав в том числе брачные договоры и иные соглашения, заключённые в соответствии с семейным законодательством. Именно на этом основании Росреестр вносит изменения после того, как супруги удостоверили документ у нотариуса.

Как подать документы

1. Нотариус, удостоверивший договор или соглашение, вправе сам подать пакет документов на регистрацию в электронном виде.
2. Супруги вправе подать документы самостоятельно, через МФЦ или лично в Росреестре, приложив нотариально удостоверенный документ.

Сроки регистрации

По статье 16 закона № 218-ФЗ для нотариально удостоверенных документов действуют сокращённые сроки: 3 рабочих дня с даты приёма документов при обычной подаче, 1 рабочий день, если нотариус подал заявление электронно сам, и 5 рабочих дней при подаче через МФЦ.

После завершения регистрации супруг, за которым по документу закреплена недвижимость, получает выписку из ЕГРН с обновлённым статусом собственника. Именно с этого момента, а не с даты подписания договора у нотариуса, он вправе распоряжаться объектом единолично: продать, подарить, заложить.

Сколько стоит: нотариальный тариф и госпошлина

Расходы на раздел недвижимости супругов складываются из двух самостоятельных частей: тариф нотариуса за удостоверение документа и госпошлина за регистрацию в Росреестре.

Тариф нотариуса за брачный договор

За удостоверение брачного договора установлен фиксированный федеральный тариф 500 рублей (подпункт 10 пункта 1 статьи 333.24 НК РФ). Сумма не зависит от стоимости имущества, которое затрагивает договор.

Тариф нотариуса за соглашение о разделе

Отдельного пункта именно для соглашения о разделе имущества супругов в статье 333.24 НК РФ нет, поэтому применяется общая ставка для договоров, предмет которых подлежит оценке: 0,5% от стоимости имущества, но не менее 300 и не более 20 000 рублей. Стоимость для расчёта стороны вправе взять кадастровую, рыночную или инвентаризационную, а нотариус применяет наименьшую из представленных оценок.

Региональный тариф

Сверх федерального тарифа отдельно взимается плата за правовые и технические услуги нотариуса, её ежегодно устанавливает нотариальная палата субъекта. В Москве такая надбавка обычно составляет несколько тысяч рублей сверх федеральной части.

Госпошлина за регистрацию в Росреестре

Отдельно от нотариального тарифа уплачивается государственная пошлина за саму регистрацию права. Полную таблицу ставок для физических лиц и организаций по всем видам регистрационных действий смотрите в статье госпошлины за регистрацию недвижимости.

Раздел через суд: когда без него не обойтись

Если супруги не могут договориться, статья 38 СК РФ прямо предусматривает: в случае спора раздел общего имущества и определение долей производятся в судебном порядке.

Как суд определяет доли

По общему правилу статьи 39 СК РФ доли супругов признаются равными. Отступить от этого правила суд вправе только в двух случаях: исходя из интересов несовершеннолетних детей, которые остаются с одним из родителей, либо исходя из заслуживающего внимания интереса одного из супругов, например, если второй супруг расходовал общее имущество в ущерб семье или не получал доходов без уважительной причины.

Срок исковой давности

К требованиям о разделе общего имущества супругов, брак которых расторгнут, применяется трёхлетний срок исковой давности (пункт 7 статьи 38 СК РФ). Важная деталь, о которую спотыкаются многие: этот срок не течёт с даты развода. Верховный Суд разъяснил, что течение трёхлетнего срока начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права, а не с момента расторжения брака. На практике это значит, что раздел иногда возможен и через 10-15 лет после развода, если до этого супруг просто не заявлял о своих правах на конкретный объект, а нарушение права наступило позже, например при попытке продать имущество без согласия.

Неделимое имущество и компенсация

Одна квартира физически не делится на равные изолированные части для двух семей. В таких случаях суд присуждает объект одному из супругов, а второму, денежную компенсацию соразмерно его доле. Похожий механизм применяется и при выделе доли из общей собственности между другими совладельцами, подробнее в статье выдел доли в натуре из общей собственности.

Регистрация после решения суда

Решение суда о разделе имущества, самостоятельное основание для внесения изменений в ЕГРН, нотариус здесь не требуется. Как проходит регистрация именно по судебному акту, разбираем в статье регистрация права по решению суда.

Частые ошибки при разделе недвижимости супругов

Собрали то, с чем чаще всего сталкиваемся при сопровождении раздела имущества.

• Оформили раздел простой распиской. После 29 декабря 2015 года соглашение о разделе без нотариуса силы не имеет. Брачный договор требовал нотариуса ещё до этой поправки. Росреестр документ в простой письменной форме такой не примет.
• Решили, что срок давности идёт с даты развода. На деле трёхлетний срок отсчитывается с момента, когда супруг узнал о нарушении своего права, и иногда наступает намного позже расторжения брака.
• Подписали документ у нотариуса и забыли про Росреестр. Пока изменения не внесены в ЕГРН, для реестра и третьих лиц объект остаётся в прежнем режиме собственности.
• Прописали в брачном договоре условие, оставляющее супруга без имущества вовсе. Такое условие ставит его в крайне неблагоприятное положение и легко отменяется судом.
• Спутали брачный договор с соглашением о разделе. Первый смотрит в будущее и может регулировать ещё не купленное имущество, второе делит только то, что уже есть на момент подписания.
• Пытались поделить личное имущество супруга. Добрачную квартиру, подарок или наследство закон из раздела выводит, если только в них не вложены значительные общие средства.
• Не учли ипотеку. Изменение режима собственности на объект с непогашенным кредитом без согласования с банком способно нарушить условия кредитного договора.

Коротко: главное о разделе недвижимости супругов

• Что делится. Имущество, купленное в браке на общие доходы, независимо от того, на кого оно оформлено (ст. 34 СК РФ). Добрачное, подаренное и унаследованное имущество разделу не подлежит (ст. 36 СК РФ).
• Два способа по согласию. Брачный договор на будущее (глава 8 СК РФ) или соглашение о разделе уже нажитого имущества (ст. 38 СК РФ).
• Нотариус обязателен. Для брачного договора всегда, для соглашения о разделе, с 29 декабря 2015 года (закон № 391-ФЗ). Без нотариуса документ ничтожен.
• Регистрация отдельно. Сам договор ЕГРН не меняет, изменение права нужно провести отдельным заявлением в Росреестр, основание, статья 14 закона № 218-ФЗ.
• Сроки регистрации. 1 рабочий день при электронной подаче нотариусом, 3 рабочих дня при обычной подаче, 5 рабочих дней через МФЦ.
• Стоимость у нотариуса. Брачный договор, фиксированные 500 рублей федерального тарифа. Соглашение о разделе, 0,5% от стоимости имущества, от 300 до 20 000 рублей, плюс региональный тариф.
• Срок давности. Три года на раздел после развода. Отсчитывают срок с момента, когда узнали о нарушении права, а не от даты самого развода (п. 7 ст. 38 СК РФ).
• Суд. При споре доли по умолчанию равные (ст. 39 СК РФ), отступление возможно в интересах детей или при недобросовестности супруга; неделимое имущество суд заменяет денежной компенсацией.
• Ограничение брачного договора. Нельзя ставить супруга в крайне неблагоприятное положение, такое условие суд признаёт недействительным (ст. 42, 44 СК РФ).