Как проверить участок перед покупкой в Москве и области: ЕГРН, зона, КРТ и продавец

Что входит в проверку участка и что продавец обязан рассказать сам

Тот, кто берёт землю под склад, офис, производство или застройку, покупает набор возможностей и ограничений. Что здесь разрешено строить, какие зоны наложены, не собирается ли город забрать площадку, у кого ещё есть права, кто продаёт: на местности этого не видно, в рекламе об этом не пишут. Многое можно узнать до подписания договора, и значительная часть сведений лежит в открытых реестрах.

Закон здесь на стороне покупателя, но не полностью. Пункт 1 статьи 37 Земельного кодекса требует от продавца при заключении договора предоставить покупателю «имеющуюся у него информацию» об обременениях участка и ограничениях его использования. Обязанность продавца ограничена тем, что ему известно, а не тем, что выяснил бы внимательный покупатель. Если же он дал заведомо ложные сведения об обременениях, виде разрешённого использования или ограничениях прав, покупатель вправе требовать уменьшения цены или расторжения договора и возмещения убытков (п. 3 ст. 37 ЗК РФ).

Есть и оборотная сторона. По пункту 1 статьи 460 Гражданского кодекса уменьшения цены или расторжения из-за прав третьих лиц не добиться, если доказано, что покупатель «знал или должен был знать» об этих правах. Узнав о проблеме до сделки, вы решаете, брать ли землю вместе с ней и по какой цене.

Выписка из ЕГРН: что в ней проверить и чего там не будет

Начинают с выписки об объекте недвижимости. Сведения ЕГРН, кроме тех, доступ к которым ограничен федеральным законом, предоставляются по запросам любых лиц, в том числе через сеть «Интернет» и единый портал (ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Срок: не более трёх рабочих дней со дня получения запроса, если иной срок не установлен этим Законом (ч. 9). Сведения в выписке «являются актуальными (действительными) на дату подписания» её органом регистрации прав (ч. 4), поэтому свежую выписку заказывают и при первой проверке, и перед подачей договора на регистрацию.

Границы нужны не для красоты. Регистратор приостанавливает регистрацию, если границы участка по заявлению «пересекают границы другого земельного участка», сведения о котором есть в ЕГРН, с исключениями, названными в пункте (п. 20 ч. 1 ст. 26). Выписка без координат и выписка с пересечением это повод остановиться до задатка и выяснить, кто и как будет это исправлять.

ЕГРН отвечает не на всё. Содержание правоустанавливающих документов и обобщённые сведения о правах отдельного лица выдают узкому кругу: самим правообладателям, их представителям по нотариальной доверенности, залогодержателям, судам и другим лицам из части 13 статьи 62. Договор, по которому продавец стал собственником, просите у продавца.

И доверять записи можно, но не слепо. Государственная регистрация права, по части 5 статьи 1 Закона № 218-ФЗ, является «единственным доказательством существования зарегистрированного права», а оспорить зарегистрированное право можно «только в судебном порядке». Чистая выписка закрывает вопрос, кто записан собственником, но не вопрос, как он им стал.

Вид использования и зона: что на участке можно построить

Правовой режим участка, по пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса, определяется «исходя из их принадлежности к той или иной категории земель и разрешенного использования». В выписке стоят обе характеристики, но что именно можно построить, решает градостроительный регламент зоны. Он определяет правовой режим участков (ч. 1 ст. 36 ГрК РФ) и распространяется на все участки в границах территориальной зоны на карте зонирования, кроме случаев, предусмотренных федеральными законами (ч. 3). По части 4 регламент не действует, например, на территории общего пользования, на земли с видом использования по документации по планировке территории и на линейные объекты.

Виды бывают трёх категорий (ч. 1 ст. 37 ГрК): основные, условно разрешённые и вспомогательные, допустимые «только в качестве дополнительных» к двум первым; для каждой зоны они свои (ч. 2). Ваш замысел должен входить в основные виды. Условно разрешённый вид требует отдельной процедуры по ПЗЗ, а одним вспомогательным видом участок не освоить.

Сопоставьте три источника: вид в ЕГРН, перечень видов зоны в ПЗЗ и ваш проект. Они нередко расходятся. Изменение вида идёт «в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технических регламентов» (ч. 3 ст. 37 ГрК), то есть не по желанию собственника, а по правилам зоны.

Если замысел не вписывается в зону, вопрос решается отдельной процедурой: например, разрешением на условно разрешённый вид использования (ст. 39 ГрК РФ) или внесением изменений в ПЗЗ (ст. 33 ГрК РФ). О том, как мы меняем вид использования участка в Москве: смена ВРИ земельного участка.

ГПЗУ и ИСОГД: где взять градостроительные сведения до сделки

Градостроительный план земельного участка собирает в одном документе то, что покупателю нужнее всего. Что в нём указано, определяет часть 3 статьи 57.3 ГрК РФ.

Есть ловушка. Заявление о выдаче ГПЗУ, по части 5 статьи 57.3, подаёт правообладатель участка, и исключения касаются участков, которые образуются из публичных земель. Покупатель до сделки сам ГПЗУ обычно заказать не может. Просите у продавца действующий план или предложите заказать его до задатка: по части 6 орган местного самоуправления готовит и выдаёт план в течение четырнадцати рабочих дней после заявления без взимания платы. Для Москвы Кодекс делает отдельные оговорки (ст. 63), поэтому орган, к которому подают заявление, уточняют заранее.

ГПЗУ не вечен. Содержащуюся в нём информацию, кроме сведений о подключении к сетям, можно использовать для проектной документации и разрешения на строительство в течение трёх лет со дня выдачи, а затем её использование в этих целях не допускается (ч. 10).

Если ГПЗУ нет, часть сведений есть в государственной информационной системе обеспечения градостроительной деятельности субъекта (ИСОГД). По части 4 статьи 56 ГрК в неё входят ПЗЗ, сведения о границах зон с особыми условиями, план наземных и подземных коммуникаций, решения о резервировании земель или об изъятии участков и дела о застроенных или подлежащих застройке участках; ГПЗУ входит в состав такого дела (ч. 5).

Зоны с особыми условиями: ограничения, которые достанутся покупателю

Главное правило раздела записано в пункте 5 статьи 56 Земельного кодекса: ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на участок к другому лицу. Первыми в списке ограничений названы ограничения использования участков в зонах с особыми условиями использования территорий (п. 2 ст. 56).

Виды зон перечислены в статье 105 ЗК, среди них:

• охранные зоны объектов электроэнергетики, железных дорог, трубопроводов и линий связи;
• придорожные полосы автомобильных дорог и приаэродромная территория;
• водоохранная зона и прибрежная защитная полоса;
• санитарно-защитная зона и зоны санитарной охраны источников водоснабжения;
• зоны затопления и подтопления, зоны охраны объектов культурного наследия.

Границы зон смотрим по ЕГРН: в нём ведётся реестр границ зон с особыми условиями использования территорий (п. 3 ч. 2 ст. 7 Закона № 218-ФЗ). Зона и ограничения в ней считаются установленными со дня внесения сведений о зоне в ЕГРН и прекращаются со дня исключения этих сведений (п. 24 ст. 106 ЗК). Готовящуюся зону в реестре не увидеть, поэтому спросите о ней продавца.

Отдельный случай: объекты культурного наследия. По пункту 1 статьи 36 Закона № 73-ФЗ земляные, строительные и хозяйственные работы проводят, если на территории нет объектов наследия, включённых в реестр, выявленных объектов или объектов с признаками наследия, либо при условии соблюдения требований этой статьи. Если такой объект виден в ГПЗУ или выписке, закладывайте требования охраны наследия в проект сразу.

КРТ и изъятие: что город планирует с участком

Два решения города способны перечеркнуть планы покупателя. Первое: комплексное развитие территории. Градостроительный кодекс называет четыре его вида: КРТ жилой застройки, нежилой застройки, незастроенной территории и по инициативе правообладателей (ч. 1 ст. 65). Расположение участка в границах территории, где принято решение о КРТ или заключён договор о КРТ, указывается в ГПЗУ (п. 19 ч. 3 ст. 57.3).

Второе: изъятие участка для государственных или муниципальных нужд. Решение об изъятии может касаться одного или нескольких участков (п. 1 ст. 56.6 ЗК РФ) и действует в течение трёх лет со дня принятия (п. 13). Сведения о нём должны попасть в выписку из ЕГРН (ч. 7 ст. 62), а решения об изъятии и о резервировании земель размещаются в государственных информационных системах градостроительной деятельности (п. 15 ч. 4 ст. 56 ГрК).

Для цены важнее правила возмещения. Рыночную стоимость изымаемого участка определяют «исходя из разрешенного использования земельного участка на день, предшествующий дню принятия решения об изъятии», а планируемое изъятие при расчёте не учитывается (п. 5 ст. 56.8 ЗК). Если же до этого дня вид использования изменили ради строительства объектов федерального, регионального или местного значения, для которых участок и изымают, берут вид использования, установленный до такого изменения. Смена вида использования уже после решения на возмещение не повлияет. Кроме того, при определении возмещения не учитывают (п. 8 ст. 56.8):

• неотделимые улучшения, сделанные после уведомления правообладателя о решении, кроме улучшений ради безопасности, предотвращения пожаров, аварий и иных чрезвычайных обстоятельств и реконструкции по разрешению на строительство, выданному до уведомления;
• объекты, построенные после такого уведомления, кроме возведённых по ранее выданному разрешению;
• сделки, заключённые после уведомления, если они увеличивают убытки.

Поэтому вложения после уведомления о решении, за названными исключениями, в расчёт возмещения не войдут.

Если в выписке, ГПЗУ и ИСОГД ничего нет, это картина на дату запроса: повторите проверку перед регистрацией.

Как искать московские решения по адресу и кадастровому номеру, описано в статье о том, как проверить участок на изъятие и КРТ.

Аренда, залог, сервитут и арест: что остаётся у покупателя

Право собственности меняется, а права третьих лиц часто остаются на месте. Выписка показывает ограничения и обременения (ч. 7 ст. 62 Закона о регистрации недвижимости), но что они значат после сделки, зависит от вида права.

Аренда, сервитут и залог не мешают сделке юридически, но меняют её экономику: вы покупаете участок с арендной платой, с чужим проездом или с долгом перед банком. Договор аренды, соглашение о сервитуте и кредитный договор по залогу просите до задатка.

Арест устроен иначе. Он блокирует регистрацию: орган регистрации приостанавливает её, если в него поступил судебный акт или акт уполномоченного органа о наложении ареста или о запрете совершать определённые действия с недвижимым имуществом (п. 37 ч. 1 ст. 26). Платить продавцу, пока запрет не снят, рано.

Условия договора, ограничивающие ответственность продавца, когда третьи лица предъявят права на участок, недействительны (п. 2 ст. 37 ЗК). Но по пункту 1 статьи 460 ГК цену не уменьшить и договор не расторгнуть из-за прав третьих лиц, о которых вы знали или должны были знать: о чём вы узнали из выписки и с чем согласились, о том требовать скидки поздно.

Продавец: полномочия, банкротство, споры и долги

Запись о собственнике не отвечает на вопрос, можно ли доверять сделке. Регистратор приостановит регистрацию, если лицо, указанное в заявлении правообладателем, «не имеет права на такой объект недвижимости» или не уполномочено им распоряжаться (п. 1 ч. 1 ст. 26). Для компании проверяют полномочия директора и корпоративные одобрения, для представителя доверенность, для гражданина документы о том, как он стал собственником.

Если сделку оспорят, покупателя может защитить статус добросовестного приобретателя: того, кто возмездно приобрёл имущество у лица, не имевшего права его отчуждать, и «не знал и не мог знать» об этом (п. 1 ст. 302 ГК). Недвижимость признаётся принадлежащей такому приобретателю с момента регистрации, кроме случаев, когда собственник вправе её истребовать по ст. 302 (п. 2 ст. 223), например если она выбыла из его владения помимо его воли (п. 1 ст. 302). От формулы «не знал и не мог знать» зависит, признают ли вас добросовестным приобретателем, и комплект проверок помогает показать осмотрительность.

Отдельный риск: банкротство продавца. Сделку должника, совершённую в течение одного года до принятия заявления о признании банкротом или после, суд может признать недействительной при неравноценном встречном исполнении, в том числе если цена и условия существенно в худшую для должника сторону отличаются от условий аналогичных сделок (п. 1 ст. 61.2 Закона № 127-ФЗ). Для сделки, совершённой в целях причинения вреда кредиторам, срок составляет три года, и её оспаривают, если другая сторона знала об этой цели (п. 2).

• Цена ниже рыночной. Неравноценность встречного исполнения названа основанием в пункте 1 статьи 61.2. Объясните себе, почему продавец отдаёт участок дёшево.
• Сделка с заинтересованным лицом. Цель причинения вреда кредиторам предполагается, если должник на момент сделки отвечал признаку неплатёжеспособности или недостаточности имущества, а сделка совершена в отношении заинтересованного лица (п. 2 ст. 61.2).
• Споры. Права требования, заявленные в суде в отношении участка, попадают в выписку (ч. 7 ст. 62). Дела самого продавца ищите в картотеке арбитражных дел и в судах общей юрисдикции по его фамилии или наименованию.
• Долги. Служба судебных приставов ведёт банк данных, нужный для принудительного исполнения судебных актов (ч. 1 ст. 6.1 Закона № 229-ФЗ). Попросите у продавца справку о долгах и сверьте её с выпиской: арест виден там же.

Договор и регистрация: что закрепить до подписания

Закон задаёт рамку договора. Объектом купли-продажи могут быть только участки, прошедшие государственный кадастровый учёт (п. 1 ст. 37 ЗК РФ). Недействительны условия, дающие продавцу право выкупить участок обратно по собственному желанию, ограничивающие дальнейшее распоряжение участком, в том числе ипотеку, аренду и другие сделки, и ограничивающие ответственность продавца, когда третьи лица предъявят права на участок (п. 2 ст. 37).

Предмет, здания и регистрация

Предмет должен позволять определённо установить недвижимость; иначе условие о ней «считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным» (ст. 554 ГК РФ). Если на участке стоят здания, помните правило пункта 4 статьи 35 ЗК: здание или сооружение, принадлежащие одному лицу, отчуждаются вместе с участком, за указанными в пункте исключениями.

Переход права собственности по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК), и у приобретателя право возникает с момента регистрации (п. 2 ст. 223). До регистрации исполнение договора не меняет отношений сторон с третьими лицами (п. 2 ст. 551). Поэтому деньги и передачу участка связывают с регистрацией, а не с подписанием.

Гарантии продавца и что внести в договор

При изъятии товара у покупателя третьими лицами по основаниям, возникшим до исполнения договора, продавец обязан возместить убытки, «если не докажет, что покупатель знал или должен был знать» об этих основаниях (п. 1 ст. 461 ГК). Соглашение об освобождении продавца от такой ответственности или о её ограничении недействительно (п. 2).

1. Перенесите в договор кадастровый номер, площадь, категорию земель и вид использования из свежей выписки.
2. Закрепите заверения продавца об обременениях, спорах и о решениях об изъятии и КРТ, известных ему.
3. Если принимаете участок с известным ограничением, отразите его в цене и в тексте договора.
4. Свяжите выплату основной суммы с регистрацией перехода права.
5. Закажите новую выписку перед подачей на регистрацию: она актуальна на дату её подписания органом регистрации прав (ч. 4 ст. 62).

Москва и область: чем отличается проверка участка

Федеральные нормы общие для всей страны, но для Москвы Градостроительный кодекс делает отдельные оговорки (ст. 63); различаются и документы с системами, где искать сведения. В Москве правила землепользования и застройки утверждены постановлением Правительства Москвы от 28.03.2017 № 120-ПП, и изменения в него вносятся отдельными постановлениями, поэтому текст берут по актуальной редакции на день проверки, а не по старой копии продавца. В области по части 1 статьи 32 ГрК РФ ПЗЗ утверждает представительный орган местного самоуправления или, если это предусмотрено Кодексом либо законом субъекта, местная администрация, за исключением случаев статьи 63 (особенности Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя).

В Москве есть ещё Положение о взаимодействии органов исполнительной власти города при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков, утверждённое постановлением Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП; в него вносились изменения, поэтому читать его нужно в действующей редакции. Отдельно спросите у продавца, не проверяли ли участок и не выдавали ли по нему предписаний какие-либо органы.

Мы смотрим землю перед покупкой по ЕГРН, ГПЗУ, ПЗЗ, документам города и судебной истории и готовим отчёт с планом действий: консультация и экспресс-досье по объекту. Покупаете здание, а не землю: начните со статьи проверка объекта недвижимости перед покупкой; порядок сделки описан в материале о покупке коммерческой недвижимости.

Коротко: как проверить участок перед покупкой

• Закажите свежую выписку из ЕГРН и повторите её на день регистрации (ч. 4 ст. 62).
• Сверьте вид использования в ЕГРН с регламентом зоны и с вашим проектом (ст. 36 и 37 ГрК).
• Попросите у продавца действующий ГПЗУ: его выдают за 14 рабочих дней, для проекта и разрешения на строительство сведения годны три года (ч. 6 и 10 ст. 57.3 ГрК).
• Найдите зоны с особыми условиями: ограничения идут за участком (п. 5 ст. 56 ЗК).
• Проверьте КРТ и изъятие: по общему правилу возмещение считают по виду использования на день до решения (п. 5 ст. 56.8 ЗК).
• Выясните аренду, залог, сервитут и арест: арест останавливает регистрацию (п. 37 ч. 1 ст. 26).
• Оцените продавца и цену, закрепите проверенные данные в договоре (п. 2 ст. 37 ЗК, ст. 554 ГК).