Приаэродромная территория Шереметьево: подзоны, высоты и что проверить собственнику

Что это за территория и каким актом её утвердили

Приаэродромная территория аэродрома Шереметьево это зона с особыми условиями использования территорий, где действуют ограничения для земельных участков, расположенных на них объектов и для хозяйственной деятельности (пункты 1 и 2 статьи 47 Воздушного кодекса). Для Шереметьево её утвердил приказ Росавиации от 17.04.2020 № 395-П, зарегистрированный Минюстом 08.06.2020 под № 58605.

Цели у такой зоны три: безопасность полётов, перспективное развитие аэропорта и защита здоровья людей и окружающей среды от воздействия оборудования аэродрома и самих полётов. Утверждает её орган, которого уполномочило Правительство. По гражданским аэродромам это Федеральное агентство воздушного транспорта (подпункт «в» пункта 2 Положения из постановления № 1460).

Сам приказ короткий. Всё содержание лежит в приложении, которое называется «Решение об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Шереметьево) в составе с первой по шестую подзону». В приложении два блока: описание границ с координатами характерных точек в системе ЕГРН и перечень ограничений. Такой состав задаёт и Положение (пункт 3).

Срока действия у зоны нет: Положение говорит, что она устанавливается бессрочно (пункт 1.3). Власти приказ тоже довели: Управление аэропортовой деятельности направляет его копию в Росреестр и местным органам власти, на землях которых лежит зона, не позднее пяти рабочих дней со дня вступления приказа в силу (пункт 2).

Общую картину по всем семи подзонам, переходному режиму и ответственности мы описали в статье про приаэродромную территорию. Здесь мы читаем один акт и смотрим на то, что решает владелец земли в Химках, Долгопрудном, Лобне и на севере Москвы.

Шесть зон приказа № 395-П и что в каждой нельзя

Формулы запретов в приказе почти дословно повторяют пункт 3 статьи 47 Воздушного кодекса. Главное отличие в третьей зоне: закон говорит о высоте, которую задаёт уполномоченный орган, а приказ привязывает её к ФАП-262. Есть и два уточнения. Приказ допускает во второй зоне инженерно-транспортные объекты для обслуживания аэродрома, а исключения для объектов пресечения полётов беспилотников, которое теперь есть в кодексе для четвёртой зоны (закон от 21.04.2025 № 99-ФЗ), в приказе 2020 года нет.

Первую и вторую зоны провели по внешним границам земельных участков, предоставленных для зданий, сооружений и оборудования, которые должны стоять в этих зонах (пункт 2 приложения). Для первой приказ даёт размеры: вдоль рулёжных дорожек рубеж проходит в 30 метрах от осей, а у ВПП-3 в 150 метрах от оси лётной полосы.

Отсюда два вывода для владельца участка у аэропорта. Если участок в первой или второй зоне, вопрос один: служит ли постройка самому аэропорту. Склад, офис или гостиница, не связанные с работой аэропорта, ответ дают отрицательный (во второй зоне закон допускает объекты для обработки грузов и почты). В остальных зонах запрет цепляется не за соседство, а за признак объекта: высоту, помехи, опасность, птиц.

Границы: Химки, Солнечногорск, Долгопрудный, Лобня и районы Москвы

Приказ называет муниципальные образования, которых касается каждая зона. Это перечень, а не граница: границу задают координаты в приложении. Но для первой оценки он годится. Если вашего округа в списке нет, по перечню приказа зона его не затрагивает, но для уверенности сверьте и координаты. Если округ назван, проверка по координатам обязательна.

Размеры разнятся сильно. Приказ описывает зоны по восьми направлениям от контрольной точки аэродрома. Первая тянется от 362 метров на северном направлении до 2705 на северо-западном, вторая от 1052 до 4896. Третья огромна: от 29 974 до 32 452 метров. Шестая лежит около 15 километров от контрольной точки, по направлениям от 11 861 до 15 001 метра.

• Химки и Солнечногорск попадают во все шесть зон.
• Лобня и Долгопрудный в первую и вторую не входят: Лобня названа в трёх зонах, Долгопрудный в четырёх.
• Из районов Москвы четвёртая зона называет один, Молжаниновский, и он же встречается ещё в трёх.
• Мытищи и Красногорск попали в три зоны, Дмитровский округ в две.

Практический смысл такой. Третья зона тянется примерно на 30 километров от контрольной точки по всем направлениям, и именно в ней приказ задаёт пределы высоты числами по секторам. Запреты первой и второй работают в полосе вокруг лётного поля и для объектов без связи с аэропортом закрывают путь полностью.

Третья зона: пределы высоты по секторам

Третью зону провели по полосам воздушных подходов из аэронавигационного паспорта аэродрома, а пределы взяли из ФАП-262 (пункт 3 приложения). Внутри неё сектора 3.1, 3.2 (подсектора от 3.2.1 до 3.2.4), 3.3, 3.4 (от 3.4.1 до 3.4.167) и 3.5. Для каждого приказ называет предельную абсолютную высоту.

У 167 подсекторов группы 3.4 цифры идут от 179,5 до 342 метров. Разброс велик, и средняя цифра ничего не даёт.

В приказе речь об абсолютной высоте. Как она связана с высотой здания от земли, зависит от рельефа и отметок участка. Считает проектировщик по данным кадастрового инженера, а выводить «укладываемся» до расчёта рано.

Высотную постройку проверяют не по одной этой зоне. Как регламент участка связан с прочими пределами, разобрано в статье про предельные параметры застройки.

Четвёртая зона: помехи приборам и высота

Четвёртую зону провели по радиусу действия радиотехнических средств и авиационной электросвязи, как записано в аэронавигационном паспорте (пункт 4 приложения). Секторов одиннадцать, от 4.1 до 4.11, запреты в них различаются по сути, не только по цифрам.

Для высотных секторов приказ задаёт правило наложения: при пересечении берут наименьший предел.

В секторах 4.2 и 4.3 цифр нет. Запрет сформулирован через помехи: в секторе 4.2 радиолокационной станции обзора лётного поля, в секторе 4.3 радиомаяка DVOR/DME. Только для 4.3 приказ называет металлические сооружения, здания, ограждения и проводные линии. Вопрос здесь не в метрах, а в том, повлияет ли постройка на приборы, и ответ даёт специалист по радиотехническому обеспечению полётов.

1. По координатам из приложения выясните, лежит ли участок в четвёртой зоне и в каком секторе.
2. Для 4.1, 4.2 или 4.3 пусть проектировщик назовёт элементы, влияющие на приборы.
3. Для высотных секторов сравните проектную высоту с пределом и посмотрите соседние участки на стыке.

Площадью эта зона уступает третьей.

Пятая и шестая зоны: опасные производства, отходы, птицы

В пятой зоне нельзя размещать опасные производственные объекты по закону № 116-ФЗ, если их работа способна повлиять на полёты. Границы выбраны с учётом промышленной безопасности и наибольшего радиуса поражения при авариях.

Для действующих производств приказ добавляет требование: реконструкцию в пятой зоне ведут на основании специальных технических условий, составленных по приказу Минстроя от 15.04.2016 № 248/пр. То есть путь здесь особый, а не общий.

Шестая зона отстоит на 15 километров от контрольной точки аэродрома и сопряжена с запретными зонами для полётов. Запрет приказ раскрывает перечнем: нельзя устраивать места захоронения, хранения и обезвреживания отходов; названы скотомогильники, мусоросжигательные и мусороперерабатывающие заводы, полигоны для захоронения и сортировки бытового мусора.

По степени защиты от птиц Положение делит такие площадки на три класса:

• закрытые, куда птицы проникнуть не могут;
• с системой отпугивания;
• с автоматизированным комплексом обнаружения и отпугивания.

Рекомендуемое минимальное расстояние до контрольной точки аэродрома зависит от класса и указано в приложении № 1 к Положению.

Для владельца земли под переработку или склад отходов эта зона существенна: в неё входит подмосковная земля севернее Москвы. Если участок там, а дело связано с отходами, об исследовании нужно думать до проекта. Для собственников действующих объектов по обращению с отходами в шестой подзоне постановление № 1460 (пункт 3) устанавливало срок для исследования до 1 сентября 2024 года.

Седьмая зона и шум: что известно

Статья 47 знает семь подзон. Седьмая нужна против шума: вредным воздействием закон называет несоответствие эквивалентного уровня звука от полётов санитарным требованиям (подпункт 7 пункта 3). Её ограничения определяют по земельному законодательству.

Путей два. Территорию устанавливают сразу с семью подзонами либо, если власти региона и Росавиация не договорились о границах седьмой, сначала с шестью, а затем отдельно седьмую (пункты 3.1 и 5.2). Во втором случае её утверждает актом Роспотребнадзор по согласованию с Росавиацией и регионами в течение одного года (пункт 5.3).

Приказ № 395-П издан 17.04.2020, раньше, чем в статье 47 появилась седьмая подзона (в кодексе её ввёл закон от 11.06.2021 № 191-ФЗ). В приказе шесть подзон, шумовых ограничений в нём нет. Часть 1.1 статьи 4 закона № 135-ФЗ признаёт такую территорию установленной, а часть 8 той же статьи требует установить седьмую подзону до 1 января 2025 года, если до 1 июля 2021 года её не установили. Издан ли отдельный акт о седьмой подзоне Шереметьево, из приказа и кодекса не видно. Это проверяют запросом в Росавиацию и Роспотребнадзор и по выписке ЕГРН.

Методику установления седьмой подзоны и расчёта рисков для здоровья утверждает федеральный орган санитарного надзора (пункт 5.4). Она нужна, чтобы определить границы подзоны и перечень ограничений с учётом мер защиты от шума (пункт 3.2). Оценку конкретного здания по этой методике статья 47 прямо не предусматривает.

Здание уже стоит: согласование по закону № 135-ФЗ

Для уже стоящих построек приказ сделал оговорку. В перечне ограничений для первой, второй, пятой и шестой зон, а также секторов 3.2.1 и 4.1 записано: должно быть получено согласование размещения в соответствии с частью 3 статьи 4 закона № 135-ФЗ.

Что говорит эта норма. Архитектурно-строительное проектирование, строительство и реконструкцию объектов капитального строительства, а также размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полётов или создавать помехи оборудованию аэродрома, в границах территорий и полос воздушных подходов, названных в частях 1 и 2 той же статьи, ведут при условии согласования в срок не более 30 дней. Для гражданского аэродрома согласует федеральный орган, оказывающий госуслуги в сфере воздушного транспорта. Нет ни ответа, ни отказа, значит размещение считается согласованным.

Есть тонкость. Часть 3 открывается словами «до установления с первой по шестую подзон», а по части 1.1 территория, утверждённая до 1 июля 2021 года, признаётся установленной. Приказ же, который территорию утвердил, отсылает к части 3 для существующих объектов. Однозначно из этих текстов следует одно: приказ называет такое согласование только в шести строках перечня (первая, вторая, пятая и шестая подзоны, сектора 3.2.1 и 4.1), для остальных секторов третьей и четвёртой подзон такой записи в нём нет. Обязательно ли согласование для вашего здания, тексты прямо не говорят: часть 3 называет проектирование, строительство, реконструкцию и размещение объектов, а слов о здании, которое уже построено, в ней нет. Мы не утверждаем за владельца, что согласование нужно или не нужно: позицию лучше запросить у Росавиации письменно и сверить с документами на здание.

Шереметьево утверждено 17.04.2020, до 1 июля 2021 года, поэтому по ч. 1.1 территория признаётся установленной. Похожее правило для старых прав содержит ч. 7: ограничения, введённые до вступления закона, не применяются к объектам, чьё проектирование и строительство согласовал собственник аэродрома, и к участкам с правами, возникшими до дня вступления закона, кроме случаев, когда ограничения введены ради безопасности полётов. Но и она открывается словами «до установления приаэродромных территорий», так что для Шереметьево применимость проверяют отдельно. Читайте её целиком: оговорка о безопасности полётов меняет смысл.

Разрешение и ввод: когда проект упирается в зону

Градостроительный кодекс привязывает ограничения к двум шагам. При выдаче разрешения орган отказывает, если документы не отвечают, среди прочего, ограничениям, которые установлены земельным и иным законодательством и действуют на дату выдачи (ч. 13 ст. 51). При вводе разрешение удостоверяет, что объект им соответствует (ч. 1 ст. 55).

Дата выдачи для ограничений важна: часть 13 статьи 51 называет ограничения, действующие на эту дату. В части 1 статьи 55 такой оговорки нет, поэтому соответствие ограничениям стоит перепроверить и при вводе. Ошибка в высоте или назначении здания, замеченная лишь на вводе, обходится дороже, чем замеченная в проекте.

Проверку участка мы советуем вести по порядку:

1. Получите ГПЗУ и убедитесь, что в нём есть ограничения и границы ЗОУИТ (пункты 9 и 10 части 3 статьи 57.3 ГрК).
2. Сверьте координаты участка с приложением к приказу № 395-П, определите зону и сектор.
3. Выпишите правило вашего сектора: предел высоты, перечень запретов, особое условие.
4. Пусть проектировщик сравнит с ним параметры здания и запишет итог в пояснительную записку.
5. Для действующей постройки проверьте, есть ли для вашей зоны или сектора запись приказа о согласовании, и запросите позицию Росавиации письменно.
6. Лишь затем подавайте документы на разрешение.

Как заказать ГПЗУ в Подмосковье, описано в статье про ГПЗУ в Московской области, а разделы плана участка в Москве разобраны на странице ГПЗУ: что за документ и как его читать. Нужен проект нового объекта от участка до ввода, смотрите услугу новое коммерческое строительство.

Отказ, предписание, ущерб: что сверить

Споры идут тремя путями: отказ в разрешении, претензия к правилам землепользования и застройки, компенсация ущерба.

Когда местные правила разрешают то, что зона запрещает, вмешивается Росавиация. Оператор аэродрома готовит заключение о нарушении и отправляет его в уполномоченный федеральный орган. Тот в течение десяти дней обязан направить местному органу предписание: устранить нарушения в правилах, в том числе снести самовольную постройку (п. 7 ст. 47). Обжаловать предписание в суд вправе орган местного самоуправления.

О деньгах закон говорит двумя пунктами. Застройщик, который строит сооружения аэродрома, возмещает ущерб гражданам, организациям и публично-правовым образованиям от введённых ограничений (п. 8). А если зону утверждали с расчётом на новую взлётную полосу или перестройку старых, убытки владельцев возмещают по земельному законодательству (п. 5.1).

Первый шаг при любом отказе один: взять письменный текст и сверить его с приложением к приказу. Расхождение осталось, дальше решает юрист, ведь способ оспаривания зависит от того, кто и на каком основании отказал.

В споре выручает порядок в бумагах: ГПЗУ, сведения ЕГРН, приложение с отмеченным сектором, расчёт абсолютной высоты и, если нужно, заключение об орнитологическом исследовании лучше держать вместе.

Коротко: главное о территории вокруг Шереметьево

Итог в семи пунктах.

• Территорию утвердил приказ Росавиации от 17.04.2020 № 395-П, зон шесть, срока действия нет.
• Номер зоны мало что говорит: нужны сектор и его предел высоты или перечень запретов, они берутся по координатам из приложения.
• Третья зона занимает огромную площадь, её сектора дают пределы от 179,5 до 342 метров, а сектор 3.5 считают по формулам ФАП-262.
• Четвёртая зона ограничивает не только высоту, но и помехи приборам: металл, ограждения, провода, мосты, электрифицированные железные дороги.
• В шестой нельзя размещать места для отходов, для части из них решает орнитологическое заключение.
• Седьмой зоны в приказе нет, сведения о шуме запрашивают у Росавиации и Роспотребнадзора.
• При отказе или претензии смотрят на три вещи: зону, сектор и дату, на которую ограничение действовало.