Приаэродромная территория: подзоны, ограничения и согласование стройки

Что такое приаэродромная территория и кто её устанавливает

Вокруг каждого аэродрома закон рисует пояс, внутри которого землю и здания разрешено использовать с оглядкой на полёты. Пункт 1 статьи 47 Воздушного кодекса называет три цели такого пояса: безопасность полётов, перспективное развитие аэропорта и защита здоровья человека и окружающей среды от воздействия аэродромного оборудования и самих полётов. Тем же актом, которым пояс устанавливают, вводятся и ограничения на использование участков и объектов недвижимости.

Пункт 2 той же статьи ставит точку в вопросе о правовой природе: приаэродромная территория относится к зонам с особыми условиями использования территорий. В перечне таких зон, который даёт статья 105 Земельного кодекса, она стоит под номером 8, по соседству с охранными зонами сетей, водоохранными и санитарно-защитными. Общая механика для всех этих зон описана в главе XIX Земельного кодекса, и мы разбирали её в статье про ЗОУИТ. Здесь речь про конкретную зону со своим набором подзон и отдельным согласующим ведомством.

Кто принимает решение

Ведомство зависит от типа авиации. Пункт 2 Положения о приаэродромной территории, утверждённого постановлением Правительства РФ от 2 декабря 2017 года № 1460, распределяет полномочия так:

• Аэродромы гражданской авиации. Решение принимает Федеральное агентство воздушного транспорта, то есть Росавиация. Сюда попадают Шереметьево, Домодедово, Внуково.
• Аэродромы экспериментальной авиации. Решение за Министерством промышленности и торговли. По московскому узлу это Раменское.
• Аэродромы государственной авиации. Решение принимает федеральный орган, в чьём ведении находится аэродром. Для военных площадок это Министерство обороны.
• Площадки совместного базирования и совместного использования. Пункт 12 Положения требует согласовать решение со всеми ведомствами, которые делят аэродром, и отводит на такое согласование 30 дней.

Сколько зона живёт

Пункт 1(3) Положения № 1460 отвечает коротко: приаэродромная территория устанавливается бессрочно. Само Положение при этом имеет срок действия, ограниченный 1 сентября 2029 года. Это общий механизм пересмотра подзаконных актов, на судьбу уже установленных зон он не влияет.

Есть и обратный ход. Пункт 14 Положения связывает жизнь зоны с реестром аэродромов: площадку исключили оттуда, и уполномоченный орган признаёт утратившим силу решение об установлении приаэродромной территории, а Роспотребнадзор при необходимости отменяет свой акт по седьмой подзоне. Такое случается, площадки закрывают и перепрофилируют, поэтому старую справку об ограничениях всегда стоит перепроверять по актуальным данным.

Ещё один момент, о который спотыкаются покупатели участков: пункт 23 статьи 106 Земельного кодекса устанавливает, что зоны с особыми условиями действуют независимо от категории земель и вида разрешённого использования. Земли промышленности и запись «под склад» сами по себе от запретов не спасают.

Семь подзон: закрытый перечень и запрет в каждой

Пункт 3 статьи 47 Воздушного кодекса даёт закрытый список. Подзон семь, ни больше ни меньше, и каждая запрещает своё. Путать их нельзя: собственник, который прочитал про запрет опасных производств и решил, что его офисный центр никого не касается, легко упирается в ограничение по высоте из совсем другой подзоны.

Первая и вторая: чужому объекту тут места нет

Формулировки первых двух строк таблицы устроены от обратного: там нельзя всё, кроме перечисленного. Первая подзона это фактически лётное поле и его обслуживание, вторая привокзальная инфраструктура. Коммерческий объект стороннего собственника в этих границах не размещается вообще, и обсуждать тут нечего. Практический интерес для владельцев зданий начинается с третьей подзоны.

Что поменялось в четвёртой подзоне

Федеральный закон от 21 апреля 2025 года № 99-ФЗ дополнил подпункт 4 пункта 3 статьи 47 исключением. Запрет на объекты, создающие помехи навигации и связи, теперь не распространяется на объекты, предназначенные для пресечения нахождения беспилотных воздушных судов в воздушном пространстве, если их размещают органы государственной власти, организации и лица, наделённые такими полномочиями. Проще говоря, антидроновое оборудование выведено из-под общего запрета, а всё остальное, что фонит на радиочастотах, под ним осталось.

Полный комплект или шесть подзон с продолжением

Пункт 3.1 статьи 47 предусматривает два сценария. Обычный: территорию устанавливают сразу с первой по седьмую подзоны. Второй включается, когда регион и федеральный орган не сошлись по границам седьмой подзоны. Тогда по пункту 5.2 территорию устанавливают с первой по шестую подзону, а седьмую по пункту 5.3 отдельным актом принимает Роспотребнадзор в течение одного года со дня установления основной части. Результат виден на московских приказах: седьмой подзоны в документе по вашему аэродрому может просто не оказаться.

Как проводят границы подзон и где искать цифры

У каждой подзоны своё правило построения, и все они прописаны в пункте 1(1) Положения № 1460. Знать их полезно даже собственнику: понимая логику, проще предположить, где ждать ограничений, ещё до того как найден приказ.

• Первая и вторая. По внешним границам земельных участков, предоставленных под здания, сооружения и оборудование аэродрома и аэропорта. То есть по забору хозяйства.
• Третья. В границах полос воздушных подходов, установленных по Федеральным правилам использования воздушного пространства (постановление Правительства РФ от 11 марта 2010 года № 138).
• Четвёртая. По границам зон действия средств радиотехнического обеспечения полётов и авиационной электросвязи, обозначенным в аэронавигационном паспорте аэродрома гражданской авиации или в инструкции по производству полётов для государственной и экспериментальной авиации.
• Пятая. По границам, рассчитанным исходя из требований безопасности полётов и промбезопасности, с учётом максимального радиуса зон поражения при техногенной аварии на опасном производственном объекте.
• Шестая. На удалении 15 километров от контрольной точки аэродрома. Единственная подзона с фиксированной цифрой прямо в Положении.
• Седьмая. По методике Роспотребнадзора, с внутренним зонированием и с учётом того, можно ли применить меры против шума.

Что обязано быть в решении об установлении

Пункт 3 Положения перечисляет содержимое приказа. Во-первых, текстовое и графическое описание границ самой территории, всех выделенных подзон, а также зон и секторов внутри них, с перечнем координат характерных точек в системе, которая используется для ведения ЕГРН. Дальше идёт перечень ограничений на использование участков, объектов недвижимости и экономическую деятельность. Обратите внимание на оговорку в том же пункте: границы приаэродромной территории и её подзон свободно пересекают территориальные зоны из правил землепользования и застройки и сами земельные участки. Зона спокойно режет участок пополам, и часть площадки живёт по одним правилам, остальное по другим.

Почему цифру высоты не найти в статье закона

Собственники нередко ищут в Воздушном кодексе число вроде «не выше пятидесяти метров». Такого числа там нет и быть не может. Подпункт 3 пункта 3 статьи 47 отсылает к ограничениям, которые уполномоченный орган устанавливает при установлении конкретной приаэродромной территории. Значит, единственный источник цифры это приложение к приказу по вашему аэродрому, где третья подзона разбита на секторы, у каждого свой перечень координат и свой предел.

После подписания решения его копия по пункту 15 Положения уходит в Росреестр в срок, не превышающий 5 рабочих дней со дня вступления решения в силу, и туда же в органы местного самоуправления. Дальше сведения попадают в реестр границ ЕГРН, и именно с этого момента ограничения начинают работать.

Третья подзона: высота, секторы и полосы воздушных подходов

Для коммерческой стройки в Москве и области третья подзона самая болезненная. Она накрывает наибольшую площадь и бьёт по единственному параметру, который девелопер обычно не готов уступать, по этажности.

Механика простая. Полосы воздушных подходов это коридоры, по которым самолёты снижаются и набирают высоту. Чем ближе к торцу взлётно-посадочной полосы, тем ниже проходит траектория и тем жёстче предел по высоте на земле. Отсюда и разбивка третьей подзоны на секторы: в приказе по аэродрому каждый описан отдельной таблицей координат, и предельная отметка у каждого своя.

Как это выглядит в приказе

Возьмите приказ по своему аэродрому и найдите раздел с описанием границ третьей подзоны. Там будут десятки таблиц вида «перечень координат характерных точек границы сектора» с номерами и парами значений X и Y в местной системе. В приказе по Шереметьево она называется МСК-50. Дальше геодезист или кадастровый инженер накладывает координаты вашего участка на эти секторы и говорит, в какой из них вы попали. Работа механическая, но без неё разговор о высоте здания превращается в гадание.

Где ограничение всплывает в процедурах

Отдельного «разрешения на высоту» никто не выдаёт. Ограничение проверяется в трёх точках маршрута.

• ГПЗУ. Пункты 9 и 10 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса обязывают включать в градостроительный план земельного участка сведения об ограничениях использования участка и о границах зон с особыми условиями, если участок полностью или частично в них попадает.
• Разрешение на строительство. Часть 13 статьи 51 того же кодекса называет основанием для отказа несоответствие документов разрешённому использованию участка и ограничениям, установленным земельным и иным законодательством и действующим на дату выдачи разрешения.
• Ввод в эксплуатацию. По части 1 статьи 55 документ о вводе удостоверяет соответствие построенного объекта в том числе ограничениям, установленным земельным и иным законодательством. Пройти стройку и споткнуться на вводе неприятнее всего.

Отсюда практический вывод: высотную отметку по приказу нужно получить до начала проектирования. Переделка посадки здания на стадии рабочей документации стоит дороже, чем неделя работы геодезиста в начале.

Шестая подзона: птицы, отходы и орнитологическое исследование

Подпункт 6 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса запрещает размещать объекты, которые привлекают птиц и вызывают их массовое скопление. Звучит экзотично ровно до первого столкновения самолёта со стаей. Границу здесь Положение № 1460 задаёт цифрой: подзона идёт на удалении 15 километров от контрольной точки аэродрома. Для московского узла это огромный круг, внутри которого оказываются целые промышленные кварталы.

Кого это касается на практике

Классические кандидаты на конфликт: полигоны и площадки перегрузки твёрдых коммунальных отходов, объекты обращения с пищевыми и биологическими отходами, мясокомбинаты и склады продовольствия с открытыми площадками, рыбоводные пруды, декоративные водоёмы в благоустройстве бизнес-парка. Логика простая: там, где регулярно появляется еда или открытая вода, птицы собираются стаями.

Выход через орнитологическое исследование

Полного запрета для объектов обращения с отходами закон не ставит. Пункт 1(4) Положения № 1460, введённый постановлением Правительства РФ от 24 января 2023 года № 78, вводит механизм оценки. Объекты по обращению с твёрдыми коммунальными, пищевыми и биологическими отходами не признаются привлекающими птиц, если есть заключение по результатам орнитологического исследования с выводом об отсутствии факторов привлечения птиц или о достаточности мер защиты объекта.

• Кто платит. Исследование, включая повторное, проводится за счёт застройщика или собственника объекта, если инициатива идёт от него.
• Кто проводит. Государственные бюджетные учреждения по перечню, который утверждает Правительство РФ.
• Кто пишет правила. Порядок проведения исследования, форму заключения, сроки и порядок расчёта платы определяет Министерство природных ресурсов и экологии.
• Куда нести результат. Заключение направляется оператору аэродрома и территориальному органу Росавиации для гражданской авиации, а для государственной и экспериментальной авиации эксплуатирующей организации. Срок жёсткий: не более 5 рабочих дней с даты получения заключения.

Три степени защиты и расстояние

Положение классифицирует объекты обращения с отходами по степени защиты: закрытого типа, эксплуатация которых не допускает проникновение птиц; с системой отпугивания птиц; с автоматизированным комплексом обнаружения и отпугивания. Объектом закрытого типа считается тот, что обеспечен по контуру полной защитой от проникновения птиц. От степени защиты зависит рекомендуемое минимальное расстояние от контрольной точки аэродрома, таблица расстояний вынесена в приложение № 1 к Положению.

Проверка объектов обращения с отходами на отсутствие факторов привлечения птиц идёт в порядке, установленном федеральными авиационными правилами. Заключение фиксирует состояние объекта, которое придётся поддерживать и подтверждать.

Седьмая подзона: авиационный шум и зона запрета строительства

Седьмая подзона устроена иначе всех остальных. В шести первых запрет привязан к типу объекта: опасное производство запрещено, высота ограничена, приманивать птиц нельзя. Здесь запрет привязан к физике. Подпункт 7 пункта 3 статьи 47 Воздушного кодекса определяет негативное физическое воздействие как несоответствие эквивалентного уровня звука от полётов санитарно-эпидемиологическим требованиям, и перечень запретов строится от этого.

Пункт 3.2 добавляет важную оговорку. Список ограничений на строительство, реконструкцию и эксплуатацию отдельных видов объектов определяется с учётом возможности применить меры по предупреждению и устранению воздействия и по результатам расчёта рисков для здоровья. Проще говоря, если шум внутри помещений можно сбить конструктивно, у объекта есть шанс.

По какой методике считают

Методика установления седьмой подзоны, расчёта и оценки рисков для здоровья человека утверждена приказом Роспотребнадзора от 7 декабря 2022 года № 664, зарегистрирована в Минюсте 13 декабря 2022 года под номером 71458 и работает в редакции от 24 февраля 2026 года. Срок действия документа ограничен 1 марта 2031 года. Область применения очерчена сразу: методика работает по аэродромам гражданской авиации.

• От чего считают. Границы для действующих аэродромов обосновывает оператор по среднегодовому лётному дню за тот год из последних трёх, когда интенсивность полётов была наибольшей.
• Как делят сутки. Дневной период с 07:00 до 23:00 считают отдельно от ночного с 23:00 до 07:00.
• Какой норматив. Критерий это непревышение эквивалентных уровней звука по таблице 5.35 СанПиН 1.2.3685-21 на внешней границе подзоны плюс допустимый уровень риска здоровью.
• Что внутри. При зонировании выделяется зона запрета строительства нормируемых объектов, самая жёсткая часть режима.

Что это значит для коммерческого объекта

Ключевое слово тут «нормируемые». Норматив шума установлен для помещений, где люди живут, лечатся, учатся и ночуют: палаты, жилые комнаты, номера гостиниц, классы и аудитории, спальные помещения. Отсюда практический расклад: гостиница, апарт-отель, клиника, детский сад, школа и жильё в зоне запрета упираются в стену. Склад, производство и логистический терминал переносят режим спокойнее. Приложение № 5 к методике посвящено шумозащитным мероприятиям при реконструкции в зоне, где новое строительство нормируемых объектов запрещено: реконструировать существующее можно, но с защитой.

Кого запреты седьмой подзоны не касаются

Часть 13 статьи 4 закона № 135-ФЗ защищает тех, кто пришёл раньше зоны. Ограничения не применяются к участкам и объектам, права на которые возникли до дня установления этой подзоны, к объектам с разрешением на строительство, полученным до её появления, и к стройкам, начатым раньше, если разрешение не требовалось. Оборотная сторона такая же прямая: возмещение убытков в этих случаях не производится.

Не путайте седьмую подзону с санитарно-защитной зоной. Санитарно-защитная зона это отдельный вид зоны со своим положением, классами опасности и своей процедурой в Роспотребнадзоре. У аэродромов исторически были и такие зоны, в переходных нормах они упоминаются рядом с полосами воздушных подходов, но правовой режим у них разный.

Территория ещё не установлена: переходный режим согласования

Реформа идёт с 2017 года, и до сих пор далеко не у каждого аэродрома страны зона установлена по новым правилам. На этот случай работает статья 4 Федерального закона от 1 июля 2017 года № 135-ФЗ, того самого, которым статью 47 Воздушного кодекса переписали целиком.

Согласование размещения объекта

Часть 3 говорит: пока подзоны с первой по шестую не установлены, архитектурно-строительное проектирование, стройка и реконструкция объектов капитального строительства, а также размещение радиотехнических и иных объектов, которые могут угрожать безопасности полётов или создавать помехи оборудованию аэродрома, идут при условии согласования размещения. Действует это в границах территорий из части 1 либо там, где по части 2 проходят полосы воздушных подходов и санитарно-защитные зоны аэродромов.

• Срок. Не более чем двадцать рабочих дней. Эта цифра появилась после поправок Федерального закона от 31 июля 2025 года № 304-ФЗ, вступившего в силу 1 марта 2026 года.
• С кем согласуют. По гражданской авиации с федеральным органом в сфере воздушного транспорта, то есть с Росавиацией и её территориальными органами. По экспериментальной авиации с организацией, которая эксплуатирует площадку. По государственной с организацией, уполномоченной профильным ведомством.
• Молчание. Для аэродромов гражданской авиации закон прямо говорит: если в срок не представлено ни согласование, ни отказ, размещение объекта считается согласованным.
• Что прикладывают. Часть 4 связывает согласование с наличием санитарно-эпидемиологического заключения Роспотребнадзора по части 9, если иное не предусмотрено самой статьёй.

Что говорит сама Росавиация

У ведомства есть публичная памятка о порядке действий при размещении объектов вблизи аэродромов гражданской авиации. Два тезиса оттуда стоит держать в голове.

Первый: после установления приаэродромной территории согласование от Росавиации не требуется. Дополнительных бумаг получать не нужно, если объект размещается в соответствии с установленными ограничениями. Исключения возможны, когда сам приказ по конкретному аэродрому требует отдельно согласовать объекты, выходящие за эти рамки.

Второй звучит неприятно, но честно: ограничения определяют заявитель и орган, выдающий разрешение на строительство, самостоятельно, справок по этому вопросу Росавиация не даёт. Ждать от ведомства письма в духе «вам можно тридцать метров» бессмысленно. Разбираться с координатами и секторами придётся самому или через проектировщика.

Сроки, которые в законе уже прошли

Часть 1.1 признаёт установленными те территории, которые до 1 июля 2021 года получили полный комплект подзон либо шесть из семи. Часть 8 обязывала выделить седьмую подзону до 1 января 2025 года для аэродромов, введённых в эксплуатацию до 1 июля 2021 года. Календарный срок истёк, а работа по части площадок не закончена. Вывод для собственника простой: отсутствие седьмой подзоны сегодня не значит, что её не появится завтра, и планировать шумочувствительный объект под аэродромом на этом основании рискованно.

Московский аэроузел: чьи приказы и куда смотреть

Вокруг Москвы работают площадки трёх разных типов авиации, и от типа зависит, чей приказ искать. Для собственника это первый развилочный вопрос: обращаться в Росавиацию или в совсем другое ведомство.

Гражданская авиация: приказы Росавиации

• Внуково. Приказ Росавиации от 17 апреля 2020 года № 394-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Внуково)», зарегистрирован в Минюсте 5 июня 2020 года под номером 58599. Территория установлена в составе с первой по шестую подзону.
• Шереметьево. Приказ Росавиации от 17 апреля 2020 года № 395-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома Москва (Шереметьево)», зарегистрирован в Минюсте 8 июня 2020 года под номером 58605. Тот же состав подзон, с первой по шестую.
• Домодедово. Приказ Росавиации от 13 октября 2023 года № 892-П «Об установлении приаэродромной территории аэродрома гражданской авиации Москва (Домодедово)», зарегистрирован в Минюсте 1 ноября 2023 года под номером 75794. В приложении отдельно описаны границы каждой из шести подзон и перечень ограничений.

Общая черта всех трёх приказов: седьмой подзоны в них нет. Для документов 2020 года это следствие переходного порядка: часть 1.1 статьи 4 закона № 135-ФЗ признаёт установленной территорию, которая до 1 июля 2021 года получила подзоны с первой по шестую, а часть 8 требует выделить седьмую отдельно. После 2021 года тот же результат даёт пункт 5.2 статьи 47 Воздушного кодекса, если регион и федеральный орган разошлись по границам. В обоих случаях седьмую подзону вводит отдельный акт Роспотребнадзора, поэтому по шуму смотрят не только приказ Росавиации, но и сведения ЕГРН с правилами землепользования и застройки на актуальную дату.

Государственная и экспериментальная авиация

Аэродром Чкаловский относится к государственной авиации, Раменское к экспериментальной. Приказы по ним подписывает профильное ведомство: Министерство обороны по своим площадкам и Министерство промышленности и торговли по экспериментальным. Росавиация в своей памятке отсылает именно туда: сведения об учёте приаэродромных территорий для государственной и экспериментальной авиации уточняются в федеральном органе, в чьём ведении находится аэродром. По Остафьеву и другим площадкам этой группы сведения запрашивают в профильном ведомстве и сверяют со свежей выпиской ЕГРН: справка двухлетней давности тут ничего не доказывает.

Почему московский случай особый

С 31 декабря 2025 года в статье 106 Земельного кодекса появился пункт 26, введённый Федеральным законом от 28 декабря 2025 года № 496-ФЗ. Он разрешает устанавливать в положении о конкретном виде зоны особенности для городов федерального значения Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя и для границ населённых пунктов: иные предельные размеры зон, другие правила их расчёта, свой набор ограничений. Норма рамочная, работать она начнёт по мере обновления положений о зонах. Но направление задано, и следить за изменениями положения о приаэродромной территории московскому собственнику теперь стоит внимательнее.

Как проверить, попал ли участок в подзону

Порядок проверки выглядит скучно, зато закрывает вопрос за несколько дней и стоит копейки на фоне переделки проекта.

• Выписка ЕГРН на участок. Сведения о зонах с особыми условиями попадают в реестр границ, и в выписке появляется учётный номер зоны с реквизитами акта, которым она установлена.
• ГПЗУ. Пункты 9 и 10 части 3 статьи 57.3 Градостроительного кодекса требуют включать в него сведения об ограничениях использования участка и о границах зон, если участок попадает в них хотя бы частично.
• Правила землепользования и застройки. Зоны отображаются на карте, а часть 7 статьи 47 Воздушного кодекса даёт механизм исправления: оператор аэродрома готовит заключение о нарушении, и уполномоченный федеральный орган в течение десяти дней шлёт в муниципалитет предписание об устранении, вплоть до сноса самовольной постройки.
• Публичная кадастровая карта Росреестра. Быстрая предварительная проверка по слою зон с особыми условиями.
• Сайт Росавиации. Перечень территорий и графические материалы по аэродромам гражданской авиации.

Записи в ЕГРН нет. Значит, ограничений нет?

Вот здесь чаще всего и попадают. Пункт 24 статьи 106 Земельного кодекса действительно связывает установление зоны с записью в реестре. Рядом с этим общим правилом живёт переходная норма, и в 2026 году она выглядит совсем не так, как написано в большинстве публикаций.

Часть 8 статьи 26 Федерального закона от 3 августа 2018 года № 342-ФЗ в действующей редакции: до 1 января 2033 года зоны с особыми условиями считаются установленными при отсутствии сведений о них в ЕГРН, если появились они до 1 января 2031 года одним из четырёх способов. Список закрытый: решением исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления; согласованием уполномоченным органом границ зоны, если такой порядок был предусмотрен действовавшим законодательством; нормативным правовым актом, который установил зону в своих границах без отдельного решения; решением суда.

Часть 9 добавляет условие: если законодательство на день установления требовало описания границ, зона работает при условии, что описание утверждено в текстовой или графической форме либо границы обозначены на местности. Часть 10 закрывает тему: такие зоны действуют независимо от того, отвечает ли решение об их установлении требованиям статьи 106 Земельного кодекса, и переиздавать эти решения не нужно.

Практический смысл для покупателя площадки под аэродромом получается такой: чистая выписка ЕГРН сама по себе ничего не гарантирует. Старый акт, принятый уполномоченным органом и не доехавший до реестра, продолжает работать. Проверять надо и реестр, и приказ по аэродрому, и переходные карты полос воздушных подходов.

Если ограничение всплыло после покупки

Два инструмента работают на добросовестного собственника. Первый: абзац второй пункта 1 статьи 222 Гражданского кодекса. Объект не признаётся самовольной постройкой, когда он возведён с нарушением установленных законом ограничений использования участка при условии, что собственнику эти ограничения были неизвестны и узнать о них он возможности не имел. Признаки самовольной постройки мы разбирали в отдельной статье про самострой.

Второй инструмент даёт пункт 9 статьи 57.1 Земельного кодекса. Когда стройка начата после принятия решения о зоне, но до внесения сведений в ЕГРН, и по вине органа власти сведения не были внесены вовремя, убытки собственнику здания возмещает именно этот орган, исходя из рыночной стоимости объекта и расходов на снос или приведение в соответствие.

Объект уже построен или проект в работе: сроки и убытки

Ситуация, когда зона появилась позже объекта, встречается чаще обратной. Земельный кодекс разводит эти случаи по разным полкам, и от того, на какой полке вы оказались, зависит и срок, и деньги.

Что запрещено сразу

Пункт 1 статьи 107 Земельного кодекса: со дня установления или изменения зоны на участках внутри неё не допускаются стройка и использование зданий, разрешённое использование которых ограничениям не отвечает. Реконструкция таких зданий возможна одним способом, через приведение их в соответствие с ограничениями. Достроить этаж сверх высотного предела под предлогом реконструкции не выйдет.

Что можно продолжать

Пункт 2 той же нормы защищает начатое. Независимо от новых запретов допускается использовать участок по ранее установленному виду разрешённого использования для целей, не связанных со стройкой; вести строительство и реконструкцию по разрешению, выданному до дня установления или изменения зоны, а если разрешение не требовалось, по стройке, начатой до этого дня; использовать существующие здания по их виду разрешённого использования.

Срок, который начинает тикать

Пункт 4: приведение разрешённого использования и параметров зданий, введённых в эксплуатацию до появления зоны, в соответствие с ограничениями либо снос объектов, размещение которых здесь не допускается, делается в течение трёх лет со дня установления зоны. В случае из пункта 2 срок другой, два года со дня ввода в эксплуатацию того объекта, из-за которого зона установлена или изменена. Пункт 5 описывает, когда доходит до сноса: если размещение объекта запрещено или если собственник не сменил разрешённое использование на допустимое в срок по соглашению о возмещении убытков, а при отсутствии соглашения в срок из пункта 4.

Кто платит за ограничения

Убытки, включая упущенную выгоду, возмещаются в полном объёме по статье 57.1 Земельного кодекса. Круг получателей в пункте 2: собственники участков; арендаторы, землепользователи и землевладельцы государственной и муниципальной земли; публично-правовые образования; собственники зданий, помещений и объектов незавершённого строительства, если стройка начата до появления зоны и решения о сносе самовольной постройки по объекту нет.

Плательщика называет пункт 8: собственник здания или сооружения, из-за размещения которого установлена зона, а под планируемый объект до его ввода в эксплуатацию застройщик. Когда таких лиц нет, платит орган, принявший решение. Для аэродромов роли расписаны напрямую: пункт 8 статьи 47 Воздушного кодекса возлагает возмещение на застройщика сооружений аэродрома, а пункт 4 части 7 статьи 4 закона № 135-ФЗ на оператора аэродрома, если права на участок или объект возникли до вступления закона в силу и речь не о самовольной постройке. Если оператор аэродрома и оператор аэропорта разные лица, сумма делится по соглашению между ними, а без соглашения они отвечают солидарно.

Когда проще менять назначение участка, работают привычные градостроительные инструменты: смена вида разрешённого использования или внесение изменений в правила землепользования и застройки. Запреты приаэродромной территории они не отменяют, но помогают привести проект к тому, что в этих границах разрешено.

Коротко: главное о приаэродромной территории

• Это зона с особыми условиями. Пункт 2 статьи 47 Воздушного кодекса относит приаэродромную территорию к ЗОУИТ, а в перечне статьи 105 Земельного кодекса она стоит под номером 8.
• Подзон ровно семь, перечень закрытый. Первая и вторая отдают землю самому аэродрому и аэропорту, третья режет высоту, четвёртая защищает навигацию и связь, пятая не пускает опасные производства, шестая борется с птицами, седьмая считает авиационный шум.
• Ограничения складываются. Один участок спокойно попадает в три подзоны сразу, и выбрать самый мягкий режим нельзя.
• Цифру высоты ищут в приказе. Закон отсылает к ограничениям, установленным при установлении конкретной территории, и они живут в приложении с координатами по секторам третьей подзоны.
• Шестая подзона это 15 километров от контрольной точки. Объекты обращения с отходами выводятся из-под запрета заключением по результатам орнитологического исследования, которое направляется оператору аэродрома и в Росавиацию за 5 рабочих дней.
• Седьмая подзона бьёт по нормируемым объектам. Гостиницы, клиники, образование и жильё в зоне запрета строительства упираются в стену, склад и производство переносят режим легче.
• Пока территория не установлена, размещение согласуют отдельно. Срок не более двадцати рабочих дней, для аэродромов гражданской авиации молчание означает согласие.
• После установления территории Росавиация ничего не согласует. Ограничения читают заявитель и орган, выдающий разрешение на строительство, справок ведомство не даёт.
• Отсутствие записи в ЕГРН не спасает. До 1 января 2033 года зона считается установленной и без сведений в реестре, если она установлена до 1 января 2031 года одним из четырёх способов части 8 статьи 26 закона № 342-ФЗ.
• Даты 2026 и 2028 годов устарели. Федеральный закон от 28 декабря 2025 года № 496-ФЗ признал часть 7 статьи 26 утратившей силу и передвинул сроки на 2031 и 2033 годы с 31 декабря 2025 года.
• У объекта, введённого до зоны, есть три года. Пункт 4 статьи 107 Земельного кодекса даёт этот срок на приведение в соответствие или снос, а пункт 13 статьи 57.1 даёт пять лет на требование о возмещении убытков.