Преимущественное право покупки земельного участка: у кого оно есть и как его соблюсти

Что такое преимущественное право покупки участка и у кого оно есть

Статья 250 Гражданского кодекса задаёт модель: остальные участники долевой собственности «имеют преимущественное право покупки продаваемой доли по цене, за которую она продается, и на прочих равных условиях». То есть посторонний покупатель может получить долю только после того, как её предложили своим на тех же условиях. Право привязано к цене и условиям продавца, а не к желанию соседа купить дешевле.

Не у каждого соседа или арендатора такое право есть. Его даёт закон, и для земли обладателей несколько. Мы свели их в таблицу, а подробности разобрали ниже.

Продажа доли в участке: порядок действий продавца

Самый частый случай: участком владеют несколько человек или компаний, и один хочет выйти. Участник долевой собственности, по п. 2 ст. 246 ГК, вправе продать свою долю по своему усмотрению, но при возмездном отчуждении обязан соблюдать правила ст. 250. Соглашения всех остальных на продажу доли не требуется: нужно их предупредить и подождать.

Порядок для продавца складывается из шагов:

1. Убедиться, что покупатель посторонний. Право покупки возникает при продаже «постороннему лицу», а не другому участнику той же собственности.
2. Определить цену и условия: срок расчёта, задаток, порядок передачи. Всё, что войдёт в договор, должно попасть в извещение.
3. Написать каждому сособственнику письмо «с указанием цены и других условий, на которых продает ее».
4. Сохранить доказательство доставки каждому адресату.
5. Выдержать месяц со дня извещения. Для доли в праве на недвижимое имущество закон называет именно такой срок.
6. Если все остальные участники письменно отказались от покупки, продавать можно раньше. Если никто не купил, продавец вправе продать долю «любому лицу».

Теперь о форме сделки. По части 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество подлежат нотариальному удостоверению. Из этого правила закон сам делает исключения: например, когда все участники отчуждают свои доли по одной сделке, и когда продаются доли в сельхозземле, оборот которой регулирует закон № 101-ФЗ.

Если сделка совершена в простой письменной форме (это возможно только в случаях, когда нотариальное удостоверение не требуется по части 1.1), при продаже доли лицу, не участвующему в общей собственности, к заявлению в Росреестр прилагают документы, подтверждающие извещение сособственников либо их отказ от покупки (часть 4 ст. 42 закона № 218-ФЗ). Общую картину по долевой собственности, нотариусу и регистрации мы разобрали в статье о регистрации долевой собственности.

Извещение сособственников: что в нём указать и как доказать доставку

Закон требует одного: письменной формы, цены и других условий продажи. Образца нет, поэтому качество извещения определяется тем, насколько по нему можно воспроизвести будущую сделку. Мы рекомендуем указать:

• кадастровый номер участка и размер продаваемой доли;
• цену и порядок расчёта: единовременно, через аккредитив или по частям;
• срок, до которого сособственник должен ответить, с отсылкой к ст. 250 ГК РФ;
• контакты продавца, по которым можно дать ответ в письменной форме.

Момент, с которого извещение считается полученным, определяет общее правило п. 1 ст. 165.1 ГК: сообщение влечёт последствия «с момента доставки соответствующего сообщения» адресату или его представителю. Оно считается доставленным и тогда, когда поступило адресату, но по зависящим от него причинам тому не вручено или не прочитано. Практический вывод: нужен документ, который показывает, что письмо дошло до адреса сособственника, а не только то, что вы его отправили.

Отдельное правило есть для долей с большим числом собственников. Если число участников долевой собственности на недвижимое имущество превышает двадцать, продавец вместо письменных извещений может разместить извещение на официальном сайте (часть 4.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ). Для жилых помещений это правило не действует. Размещение бесплатное, а само извещение должно содержать вид и кадастровый номер объекта, продаваемую долю, адрес объекта, цену, данные продавца и адрес электронной или почтовой связи (часть 4.2 той же статьи).

Сроки: месяц, три месяца и тридцать дней

В теме три срока из разных актов, их легко перепутать. Один идёт на ответ, второй на иск обойдённого сособственника, третий действует при продаже сельхозземли.

Месяц и тридцать дней считают от разных событий. По ГК месяц идёт «со дня извещения», по закону № 101-ФЗ тридцать дней идут «со дня поступления извещения» к субъекту РФ. Если извещение отправлено почтой, дату доставки лучше подтвердить документом.

У срока в три месяца закон не называет начальную точку: в п. 3 ст. 250 сказано, что участник вправе «в течение трех месяцев» требовать перевода прав и обязанностей покупателя. Из чего исчислять этот срок, в статье 250 не сказано, поэтому момент его начала для конкретной сделки определяют отдельно, по документам дела.

Собственник здания на чужом участке и арендатор

Вторая группа обладателей права для коммерческой недвижимости самая важная. По п. 3 ст. 35 Земельного кодекса собственник здания, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, «имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка». Реализуется оно в порядке, который гражданское законодательство установило для продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. То есть ЗК отсылает к порядку ст. 250 ГК: письменное извещение с ценой и условиями и срок на решение по этой статье.

Здесь легко ошибиться в двух вещах. Первая: право есть у собственника здания, а не у любого арендатора участка. В ст. 35 ЗК, п. 1 ст. 250 ГК и в первом пункте ст. 8 закона об обороте сельхозземель арендатор земли как отдельный обладатель права покупки не назван. Вторая: если здание и участок принадлежат одному лицу, участок нельзя продать без здания. Земельный кодекс (п. 4 ст. 35) прямо говорит, что не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нём здания, сооружения, если они принадлежат одному лицу.

Для арендатора сельхозземли путь к покупке идёт через договор. Закон № 101-ФЗ допускает условие, что арендуемый участок переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или раньше при внесении всей выкупной цены с учётом особенностей, установленных статьями 8 и 10 этого закона (п. 4 ст. 9). Как при такой схеме применяется ст. 8, нужно смотреть по условиям договора и участку. А если арендатор надлежащим образом исполнял обязанности, то, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, по истечении срока договора при прочих равных условиях у него есть преимущественное право на аренду на новый срок (п. 5 ст. 9). Это право на аренду, не на покупку: про него мы писали отдельно в материале о преимущественном праве аренды.

Если участок находится в государственной или муниципальной собственности, а здание на нём ваше, по общему правилу действует другая схема: «исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду» по п. 1 ст. 39.20 ЗК. Это другой порядок, он описан в статье о выкупе земли под своим зданием.

Сельхозземля: как уведомить субъект РФ и когда можно продавать

Если продаётся участок из земель сельскохозяйственного назначения, первым в очереди стоит публичный покупатель. По п. 1 ст. 8 закона № 101-ФЗ субъект РФ или в случаях, установленных законом субъекта, муниципальное образование имеет преимущественное право покупки «по цене, за которую он продается». Исключения: продажа с публичных торгов и изъятие участка для государственных или муниципальных нужд.

Порядок для продавца такой:

1. Подготовить письменное извещение высшему исполнительному органу субъекта РФ (или органу местного самоуправления, если так установил закон субъекта).
2. Указать в нём цену, размер и местоположение участка и срок взаимного расчёта. Срок расчётов не может быть больше девяноста дней.
3. Вручить извещение под расписку или направить заказным письмом с уведомлением о вручении.
4. Подождать тридцать дней со дня поступления извещения.
5. Если субъект РФ отказался или молчит, продать участок третьему лицу в течение года по цене не ниже указанной в извещении.
6. Если цена ниже или меняются другие существенные условия, отправить новое извещение.

Нарушение здесь серьёзнее, чем в ГК. Сделка по продаже, совершённая с нарушением преимущественного права покупки, по п. 4 ст. 8 закона № 101-ФЗ ничтожна. Поэтому покупатель вправе просить у продавца копию извещения и доказательства вручения.

Отдельно стоит проверить, нет ли у собственника предписания. Тот, кому выдано предписание об устранении нарушения, выявленного в рамках федерального государственного земельного контроля (надзора), не вправе совершать сделки, направленные на переход права собственности, за исключением универсального правопреемства (п. 5 ст. 8).

Москва: что проверить особо

Для Москвы есть собственное правило. До 1 января 2030 года при продаже сельхозучастков, которые при изменении границ города федерального значения Москвы отнесены к землям населённых пунктов, преимущественное право покупки имеет город Москва. Реализуется оно в порядке ст. 8 закона № 101-ФЗ (п. 7 ст. 19.1). Значит, схема из предыдущего раздела применяется и к таким участкам, хотя по категории они уже отнесены к землям населённых пунктов.

Практический вывод для покупателя: если участок находится на территории, чьи границы менялись при присоединении к Москве, и когда-то относился к сельхозназначению, спросите у продавца, на каком основании он считает право города неприменимым или соблюдённым. Попросите копии бумаг, которые это подтверждают.

В других регионах муниципальное образование имеет право покупки сельхозучастка, только «в случаях, установленных законом субъекта Российской Федерации» (п. 1 ст. 8 закона № 101-ФЗ). Есть ли такой закон в нужном регионе и что в нём сказано, нужно смотреть по его действующей редакции: в этой статье мы такие акты не разбираем. Регистрация перехода права проходит в Росреестре по общим правилам закона № 218-ФЗ.

Если участок, по документам продавца, принадлежит городу или частному лицу, начинайте с проверки, кто в действительности собственник и на каком праве он владеет землёй. Как это сделать, мы описали в материале о проверке участка перед покупкой.

Что будет, если право нарушили

Последствия зависят от того, к какой группе относится участок. Для долей по ГК закон называет не признание сделки недействительной, а перевод прав и обязанностей покупателя на обойдённого участника. Для сельхозземли по закону № 101-ФЗ сделка ничтожна.

Перевод прав и обязанностей покупателя означает, что на месте покупателя в договоре оказывается обиженный сособственник на тех же условиях. Для продавца это спор и возможное возвращение денег прежнему покупателю. Для покупателя доли главный риск в том, что обойдённый сособственник получает три месяца на иск и может занять его место. Этот риск закрывается не доверием к продавцу, а бумагами: извещениями, отказами, подтверждением доставки.

Если спор уже начался, нужен юрист, который работает с материалами суда, а не с бланком извещения. Мы сопровождаем такие дела в рамках судебного сопровождения по недвижимости.

Когда преимущественного права нет

Право возникает не при любой передаче участка. Мы собрали случаи, когда продавцу извещать не нужно, и случаи, когда процедура меняется.

• Продажа с публичных торгов. Это исключение прямо названо в п. 1 ст. 250 ГК и в первом пункте ст. 8 закона об обороте сельхозземель.
• Дарение, завещание, залог. Пункт 2 ст. 246 ГК связывает правила ст. 250 только с возмездным отчуждением доли, поэтому при дарении извещать не нужно.
• Мена. Здесь, наоборот, правила ст. 250 применяются (п. 5).
• Доля в общем имуществе, которая следует судьбе недвижимой вещи. По п. 2 ст. 259.2 ГК такая доля не может быть отчуждена отдельно от права собственности на вещь.
• Продажа земельной доли другому участнику сельхозземли или использующей участок организации. Извещать остальных не требуется (п. 2 ст. 12 закона № 101-ФЗ).
• Изъятие сельхозучастка для государственных нужд. Преимущественное право покупки субъекта РФ тут не применяется (п. 1 ст. 8).

Отдельный случай: долю должника продают по требованию кредитора. Если у должника нет другого имущества, а выделить долю в натуре нельзя или остальные участники возражают, кредитор по ст. 255 ГК вправе требовать, чтобы должник продал свою долю остальным участникам «по цене, соразмерной рыночной стоимости этой доли». Если те отказались, кредитор вправе требовать по суду обращения взыскания путём продажи доли с публичных торгов.

Типичные ошибки и чек-лист перед сделкой

Ошибки при таких сделках повторяются. Для продавца:

• известили не всех сособственников, а только тех, с кем лично знакомы;
• отправили извещение без цены или условий, ограничившись фразой «продаю долю»;
• продали по более низкой цене без нового письма;
• не сохранили доказательство доставки и не выдержали месяц;
• при продаже сельхозучастка не направили извещение в орган субъекта РФ;
• продали участок без здания, хотя оба принадлежат одному лицу.

Для покупателя порядок проверки короче. Перед внесением задатка стоит пройти его целиком:

1. Выяснить, чей участок: один собственник или несколько, на каком праве, есть ли здание.
2. Определить режим: земля сельскохозяйственного назначения и закон № 101-ФЗ или участок, к которому применяются ГК и ЗК.
3. Получить от продавца копии писем сособственникам либо письменные отказы.
4. Для сельхозучастка получить копию письма в орган субъекта РФ и подтверждение вручения.
5. Проверить, что цена и условия в договоре совпадают с теми, что названы в извещении.
6. Предусмотреть в договоре, что произойдёт с задатком и ценой, если сособственник обратится в суд с требованием о переводе прав.

Если вы готовите сделку и нужно собрать пакет для Росреестра, мы поможем с регистрацией права: проверим документы и сопроводим заявление до записи в ЕГРН.

Коротко: что запомнить о преимущественном праве покупки участка

• Право даёт закон, а не договорённость: сособственникам участка (ст. 250 ГК), собственнику здания на чужом участке (ст. 35 ЗК), субъекту РФ и Москве при продаже сельхозземли (закон № 101-ФЗ).
• Продавец доли письменно извещает всех остальных участников, указывает цену и условия, ждёт месяц и сохраняет доказательство доставки.
• Продавец сельхозучастка извещает субъект РФ, ждёт 30 дней и затем в течение года продаёт не ниже названной цены.
• Нарушение при продаже доли грозит заменой покупателя в суде в течение трёх месяцев, при продаже сельхозучастка сделка ничтожна.
• Торги, дарение, общее имущество и некоторые сделки с сельхозземлёй из правила выпадают.
• Право муниципального образования купить сельхозучасток возможно только в случаях, установленных законом субъекта РФ, его нужно проверять отдельно.