Регистрация долевой собственности: доли, нотариус, сроки

Что такое долевая собственность и чем отличается от совместной

Когда недвижимость покупают, наследуют или получают в дар несколько человек одновременно, возникает общая собственность на один и тот же объект. Закон делит её на два вида: долевую, где доля каждого собственника прямо определена, и совместную, где доли не выделены вовсе. Основа деления, статья 244 Гражданского кодекса РФ: общая собственность считается долевой, кроме случаев, когда закон прямо предусматривает образование совместной собственности на конкретное имущество.

Совместная собственность без определения долей возникает только в случаях, прямо названных законом: это имущество супругов, нажитое в браке (статья 34 Семейного кодекса РФ), и имущество членов крестьянского фермерского хозяйства. Во всех остальных ситуациях, покупка квартиры несколькими друзьями, наследство на троих детей, приватизация на всю семью, собственность становится долевой по умолчанию.

Доля в праве, а не кусок объекта

Ключевая тонкость, которую часто упускают: доля в долевой собственности, это доля в праве на весь объект целиком, а не отдельная комната, часть участка или конкретный угол дома. Собственник доли 1/3 в квартире не владеет третьей комнатой, он владеет третью права на всю квартиру сразу, вместе с двумя другими содольщиками. Превратить идеальную долю в реальную, физически обособленную часть со своими стенами, входом и коммуникациями можно только через отдельную процедуру выдела доли в натуре, и получается это далеко не всегда.

Как возникает долевая собственность

Долевая собственность не оформляется одним универсальным способом, она возникает из самых разных жизненных ситуаций, и от основания зависит, какие документы понадобятся для регистрации.

• Покупка объекта несколькими лицами. Партнёры, родственники или друзья покупают квартиру, дом или участок вместе и сразу определяют доли в договоре купли-продажи.
• Наследование по закону или по завещанию. Если наследников несколько, а завещание не разделило имущество на конкретные части, все наследники получают доли в общем праве на каждый объект наследственной массы (полный порядок оформления такого права у нотариуса и в Росреестре разобран в статье регистрация недвижимости по наследству).
• Приватизация жилья. Квартиру приватизируют все прописанные члены семьи, которые участвуют в приватизации, и по умолчанию получают равные доли, если иное не установлено соглашением.
• Раздел совместной собственности супругов. По соглашению о разделе имущества или по решению суда совместная собственность превращается в долевую с конкретными долями каждого супруга.
• Дарение части объекта. Собственник дарит часть недвижимости, и одаряемый становится сособственником рядом с прежним владельцем, если тот подарил не всё целиком.
• Реорганизация одного объекта в несколько. При разделе или выделе доли из земельного участка или здания у новых объектов тоже может появиться несколько собственников с новыми долями.

Не путайте с долевым строительством

Термин «долевая собственность» часто путают с «долевым участием в строительстве» по закону № 214-ФЗ, хотя это разные понятия. Долевое участие, это способ финансирования стройки дольщиками до сдачи дома через эскроу-счета, а после ввода дома в эксплуатацию каждый дольщик получает отдельную квартиру в единоличную, а не в долевую собственность. Как устроены эскроу-счета и права дольщика, смотрите в статье долевое строительство и 214-ФЗ. Долевая собственность из этой статьи, история совсем другая: несколько владельцев одного уже существующего объекта.

Как определяются доли

Размер долей, вопрос не абстрактный: от него зависит и голос при принятии решений, и доля в расходах, и сумма при продаже или разделе имущества. Правила устанавливает статья 245 Гражданского кодекса РФ.

Базовое правило: равенство долей

Если доли участников долевой собственности не могут быть определены на основании закона и не установлены соглашением всех участников, доли считаются равными. Это правило по умолчанию: два наследника без завещания получают по 1/2, трое, по 1/3 каждому, если иное прямо не следует из закона или договора.

Соглашение может установить иные доли

Участники вправе договориться о неравных долях, например с учётом того, кто сколько вложил в покупку. Такое соглашение стоит оформить письменно и указать в документе, который подаётся на регистрацию: устная договорённость юридической силы не имеет, и Росреестр запишет равные доли, если из поданных бумаг следует именно это.

Увеличение доли за счёт неотделимых улучшений

Отдельная норма, пункт 3 статьи 245 ГК РФ: если один из сособственников за свой счёт и с согласия остальных сделал неотделимые улучшения общего имущества, например капитально реконструировал часть дома, он вправе на соответствующее увеличение своей доли. Без согласия остальных участников на такие улучшения размер долей не меняется, а истраченные средства в лучшем случае компенсируются деньгами по отдельному спору.

Когда сделку с долей удостоверяет нотариус

Самый частый практический вопрос: обязательно ли идти к нотариусу, если продаёшь или дариишь долю. Ответ даёт часть 1.1 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости».

Если речь о дарении, с 13 января 2025 года нотариус обязателен уже не только для доли, а для любого дарения недвижимости между гражданами, подробности в статье регистрация договора дарения недвижимости.

Общее правило

Сделки по отчуждению долей в праве общей собственности на недвижимое имущество, включая договоры ипотеки долей, подлежат нотариальному удостоверению.

Исключения, когда нотариус не нужен

• Все сособственники продают доли одной сделкой. Если все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одному договору, например семья одновременно продаёт квартиру целиком третьему лицу, нотариальное удостоверение не требуется.
• Ипотека доли банку. Договор об ипотеке доли, заключаемый с кредитной организацией, из-под требования нотариального удостоверения выведен отдельно.
• Земельные доли сельскохозяйственного назначения. Такие сделки регулирует отдельный закон № 101-ФЗ, и общее правило статьи 42 на них не распространяется.
• Изъятие для государственных или муниципальных нужд. Отчуждение доли по этому основанию нотариального удостоверения не требует.
• Паевые инвестиционные фонды. Сделки с имуществом, составляющим паевой инвестиционный фонд, тоже исключены из общего правила.

Почему это важно проверить заранее

Если сделка требует нотариальной формы, а стороны принесут в Росреестр обычный договор в простой письменной форме, регистратор приостановит регистрацию: форма сделки будет считаться несоблюдённой. Прежде чем готовить документы, разберитесь, подпадает ли ваша ситуация под общее правило или под одно из исключений, а если сомневаетесь, безопаснее сразу обратиться к нотариусу.

То же самое общее правило и те же исключения работают и при мене долей: если долю меняют, а не продают, нотариус всё равно обязателен, кроме случая, когда все содольщики отчуждают доли одной сделкой. Подробнее о мене недвижимости в статье регистрация договора мены недвижимости.

Как этот случай соотносится с дарением, рентой, опекой и брачным договором, разбираем в статье когда сделка с недвижимостью требует нотариуса.

Преимущественное право покупки доли

Прежде чем продать долю постороннему покупателю, продавец обязан сначала предложить её остальным сособственникам. Правило закреплено статьёй 250 Гражданского кодекса РФ и защищает совладельцев от появления в их общем имуществе незнакомого человека, с которым придётся согласовывать каждый вопрос.

Как это работает по шагам

1. Продавец письменно извещает остальных участников долевой собственности о намерении продать долю с указанием цены и всех условий сделки.
2. У сособственников есть месяц со дня извещения, чтобы решить, покупают они долю на этих условиях или нет.
3. Если в течение месяца ответа нет или все откажутся, долю можно продавать любому постороннему лицу, причём на тех же или более выгодных для продавца условиях.
4. Если все сособственники письменно откажутся от покупки раньше, продавец вправе продать долю постороннему, не дожидаясь конца месячного срока.

Что если правило нарушили

Если долю продали постороннему в обход преимущественного права, любой другой участник долевой собственности вправе в течение трёх месяцев требовать в судебном порядке перевода на себя прав и обязанностей покупателя по этой сделке. Сделку суд при этом не признаёт недействительной, он лишь заменяет покупателя на обратившегося сособственника на тех же условиях.

Что нельзя сделать с этим правом

Уступка преимущественного права покупки доли другому лицу не допускается: воспользоваться им может только сам сособственник, передать это право по доверенности третьему лицу для выкупа за себя нельзя. Те же правила статьи 250 ГК РФ применяются и при мене доли, а не только при её продаже.

Порядок регистрации в Росреестре

Саму долевую собственность регистрируют по тем же общим правилам, что и любое право на недвижимость, с несколькими особенностями, которые касаются именно нескольких владельцев.

Кто подаёт заявление

По общему правилу заявление о регистрации подписывает каждый участник сделки, но для совместной собственности предусмотрено упрощение: часть 3 статьи 42 закона № 218-ФЗ разрешает подать заявление о регистрации права общей совместной собственности от имени одного из участников, без явки остальных.

Какие документы понадобятся

• Договор или иное основание. Договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, соглашение о разделе имущества или брачный договор, в зависимости от того, как возникла долевая собственность.
• Нотариально удостоверенная форма, если сделка подпадает под общее правило статьи 42 закона № 218-ФЗ.
• Документы, удостоверяющие личность всех сособственников или их представителей по доверенности.
• Технический план, если объект ставится на кадастровый учёт впервые или меняются его характеристики.
• Квитанция об оплате государственной пошлины на каждого сособственника.

Госпошлина при долевой собственности

Пошлина за регистрацию доли не платится полной ставкой с каждого сособственника отдельно. Общая сумма пошлины, как за целый объект, делится между содольщиками пропорционально размеру их долей, а платёжные документы оформляются отдельно на имя каждого плательщика. Полную таблицу ставок для физических лиц и организаций смотрите в статье госпошлины за регистрацию недвижимости.

Куда подавать

Документы принимают МФЦ, нотариус, если сделка удостоверена им же и он вправе сам направить пакет на регистрацию, а также электронно через личный кабинет Росреестра при наличии электронной подписи у всех участников. Срок регистрации, стандартные 7 рабочих дней при подаче через МФЦ, 3 рабочих дня при нотариальной сделке, а электронная подача может занять от 3 рабочих дней.

Если Росреестр приостановил регистрацию

Частые причины приостановки именно по долевым сделкам: не соблюдена нотариальная форма, доли в заявлении не совпадают с документами-основаниями, не хватает подписи одного из сособственников. Полный разбор причин приостановок и отказов и что делать в каждом случае, смотрите в статье отказ Росреестра: причины и что делать.

Ипотека и залог доли

Можно ли заложить свою долю в банке, если остальные совладельцы против или просто не в курсе, вопрос встречается в каждой второй консультации по долевой собственности.

Долевая собственность: согласие не требуется

Ответ даёт статья 7 Федерального закона № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»: участник долевой собственности вправе заложить свою долю в общем имуществе без согласия остальных сособственников. Это принципиальное отличие от продажи доли: покупателя нужно сначала предложить содольщикам по статье 250 ГК РФ, а для передачи доли в залог банку такого требования нет.

Совместная собственность: нужно согласие всех

Для имущества, находящегося в совместной собственности без определения долей, действует обратное правило: ипотека возможна только с согласия всех собственников, причём согласие должно быть дано в письменной форме. Логика простая: пока доли не выделены, невозможно заложить «свою часть», её просто не существует как самостоятельного объекта.

Что будет при обращении взыскания

Если заёмщик не расплатился и банк обращает взыскание на заложенную долю, при её продаже с торгов применяются те же правила преимущественного права покупки (статья 250 ГК РФ) и обращения взыскания на долю в общем имуществе (статья 255 ГК РФ), что и при обычной продаже доли.

Как распоряжаться и пользоваться общим имуществом

Долевая собственность подразумевает совместное владение, и закон подробно расписывает, как принимать решения по общему имуществу, чтобы несогласие одного из сособственников не парализовало всё остальное.

Владение и пользование

По статье 247 Гражданского кодекса РФ владение и пользование общим имуществом происходит по соглашению всех сособственников, а если согласия достичь не удаётся, порядок устанавливает суд. Каждый участник вправе получить в своё владение и пользование часть общего имущества, соразмерную его доле, а если это невозможно технически, вправе требовать от других сособственников соответствующую компенсацию.

Расходы на содержание

Статья 249 ГК РФ обязывает каждого участника долевой собственности участвовать в уплате налогов, коммунальных платежей и расходов на содержание общего имущества соразмерно своей доле, а не поровну между всеми, если доли неравные. Это правило часто становится источником споров, когда один из сособственников пользуется имуществом активнее остальных, но платит меньше положенного.

Распоряжение имуществом целиком

Продать, подарить или иначе распорядиться объектом целиком можно только по соглашению всех сособственников. Своей же долей каждый распоряжается самостоятельно: продаёт, дарит, завещает, закладывает, но с учётом преимущественного права остальных при продаже и извещения при мене.

Раздел общего имущества по соглашению или через выдел

Если совладельцы хотят прекратить общую собственность целиком, они делят объект по соглашению или через суд, и каждый получает отдельный объект. Если же нужен только выход одного из участников с получением его доли в натуральном виде, а остальные продолжают владеть сообща, применяется выдел доли: подробно о технических условиях, когда суд его разрешит, а когда откажет и присудит компенсацию, рассказываем в статье выдел доли в натуре из общей собственности.

Долевая собственность супругов и брачный договор

У супругов особый статус: по умолчанию нажитое в браке имущество становится совместной собственностью без долей, а не долевой. Но супруги вправе сами изменить этот режим.

Совместная собственность по умолчанию

Статья 34 Семейного кодекса РФ относит к общему имуществу супругов всё, что нажито в браке за счёт общих доходов, независимо от того, на чьё имя оформлена покупка и кто фактически вносил деньги. Если недвижимость купили в браке, а брачного договора нет, право регистрируется как совместная собственность, даже если по документам собственником указан только один из супругов.

Как перейти на долевую собственность

• Брачный договор. Супруги вправе договором определить, что конкретный объект или всё имущество вообще принадлежит им в долях, а не совместно. Брачный договор обязательно удостоверяется нотариально.
• Соглашение о разделе общего имущества. В отличие от брачного договора, оформляется на уже нажитое имущество, часто на конкретный объект, и тоже требует нотариальной формы.
• Судебный раздел имущества. При разводе или споре без взаимного согласия суд определяет доли каждого супруга, обычно равные, если иное не следует из интересов детей или иных обстоятельств.

Почему это важно на практике

Пока действует совместная собственность, распорядиться объектом можно только вместе, а для регистрации права по закону хватает заявления одного из супругов (часть 3 статьи 42 закона № 218-ФЗ). После перехода на долевую собственность каждый супруг получает право самостоятельно распоряжаться своей долей, но уже с учётом преимущественного права другого супруга при её продаже постороннему. Что можно и нельзя прописать в брачном договоре, какой у соглашения о разделе срок исковой давности и как провести раздел через Росреестр, подробно разбираем в статье раздел недвижимости супругов.

Коротко: главное о регистрации долевой собственности

• Что это. Общая собственность, где доля каждого участника определена и записана в ЕГРН. Основа, статья 244 ГК РФ. Доля, это часть права на весь объект, а не отдельная физическая часть.
• Отличие от совместной. Совместная собственность возникает только у супругов и членов КФХ, доли в ней не определены, пока не будет раздела.
• Размер долей. По умолчанию равные (ст. 245 ГК РФ), можно установить иначе соглашением; неотделимые улучшения с согласия остальных увеличивают долю.
• Нотариус. Сделки по отчуждению или ипотеке доли обычно требуют нотариального удостоверения (ст. 42 закона № 218-ФЗ), кроме отчуждения всеми сособственниками одной сделкой и ещё нескольких исключений.
• Преимущественное право. Перед продажей доли постороннему нужно письменно известить остальных сособственников: у них месяц на решение (ст. 250 ГК РФ), а при нарушении, три месяца на перевод прав через суд.
• Ипотека доли. Для долевой собственности заложить долю можно без согласия остальных (ст. 7 закона № 102-ФЗ), для совместной, нужно письменное согласие всех.
• Расходы и пользование. Каждый участник платит соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ), а порядок пользования имуществом определяется по соглашению или через суд (ст. 247 ГК РФ).
• Супруги. По умолчанию совместная собственность, перейти на долевую можно брачным договором или соглашением о разделе, оба требуют нотариуса.
• Регистрация. Заявление за совместную собственность может подать один супруг, госпошлина при долевой делится пропорционально долям, документы принимают МФЦ, нотариус или личный кабинет Росреестра.