Повышение арендной платы арендодателем: когда законно и что делать арендатору

Что такое повышение арендной платы и на чём оно держится

Рост платы приходит в двух видах. Либо собственник присылает письмо «с первого числа ставка новая», либо предлагает подписать допсоглашение. Юридически это разные вещи, и письмо без опоры в договоре или законе силы не имеет. Закон об изменении размера платы говорит осторожно: если иное не предусмотрено договором, размер платы меняется по согласию сторон в оговорённые сроки и с годовым ограничением частоты (третий пункт статьи 614 Гражданского кодекса).

За этой фразой стоит общий запрет. Односторонний отказ от обязательства и одностороннее изменение его условий «не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или иными правовыми актами» (п. 1 ст. 310 ГК РФ). Цена в договоре аренды тоже условие обязательства, поэтому по умолчанию её двигают двое, а не один.

Способов поднять ставку четыре, и каждый требует своего основания.

Индексация и ступени: какие формулировки встречаются

По общему правилу закон оставляет цену на усмотрение участников сделки. Условия «определяются по усмотрению сторон», кроме случаев, когда содержание условия предписано законом (п. 4 ст. 421 ГК РФ), а изменение цены после заключения допускается «в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке» (п. 2 ст. 424 ГК РФ). Значит, всё, что записано про рост ставки, работает как формула.

Встречаются пять типов оговорок, и у каждого свои риски.

Последняя строка самая конфликтная, ей посвящён следующий раздел. В остальных случаях формула записана, и остаётся арифметика. Если спорят о смысле слов, суд идёт по правилу толкования: берёт «буквальное значение содержащихся в нём слов и выражений», а неясное сопоставляет с другими условиями и смыслом договора в целом (ст. 431 ГК РФ).

Что проверить до разговора о цене

• есть ли пункт о пересмотре и кому он даёт право;
• назван ли срок, с которого действует новая ставка, и от чего он считается;
• записан ли предел роста;
• как сообщают о новой ставке: заказным письмом, через кабинет, по электронной почте;
• что сказано о форме допсоглашения.

Если проверка показала пустоту там, где должна стоять формула, лучше закрыть её допсоглашением сейчас, пока стороны не в споре.

Односторонний пересмотр: когда допустим и где граница

Здесь работает статья 310. Её второй пункт допускает изменение условий обязательства, связанного с предпринимательской деятельностью всех участников, «в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором». Для сделки двух коммерсантов этого хватает: записанный пересмотр законен сам по себе.

Иначе, если коммерсантами выступают не все. Тогда право на одностороннее изменение «может быть предоставлено договором лишь стороне, не осуществляющей предпринимательской деятельности» (п. 2 ст. 310 ГК РФ), если закон не разрешает иного. Пример: частное лицо, не ИП, сдаёт помещение компании. Договор вправе наделить полномочием гражданина, но не компанию.

Пример: договор разрешил собственнику назначать ставку, а он за один заход удвоил её без объяснений и предупреждения. Формально полномочие есть, но оппонент вправе сослаться на ст. 10 ГК РФ: недопустимо «заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав», а суд с учётом последствий злоупотребления «отказывает лицу в защите принадлежащего ему права полностью или частично» (п. 1 и п. 2 ст. 10).

Что стоит проверить при оценке разумности

• размер скачка по сравнению с прежней ставкой и рынком;
• предупредили ли заранее и в какой форме;
• есть ли предел роста или объективный критерий: индекс, оценка;
• связан ли рост с чем-то реальным: ремонтом, расходами, ставками по соседним объектам;
• не служит ли рост способом выдавить арендатора, чтобы сдать помещение другому.

Для обязательств, связанных с предпринимательской деятельностью, договор может подстраховать оппонента: право на пересмотр «может быть обусловлено по соглашению сторон необходимостью выплаты определенной денежной суммы другой стороне» (п. 3 ст. 310 ГК РФ). Такая компенсация уравновешивает интересы.

Частота пересмотра и другие сроки

Ограничение частоты записано в том же третьем пункте статьи 614, но с оговоркой: оно действует, «если иное не предусмотрено договором». Правило диспозитивное: стороны могут записать чаще, например дважды в год (п. 4 ст. 421 ГК РФ). Закон вправе установить и иные минимальные сроки пересмотра для отдельных видов аренды (там же). Перечень таких случаев здесь не раскрываем: его нужно смотреть по вашему виду имущества.

Пункт 3 статьи 614 не говорит, от какой даты отсчитывать год: от подписания, от начала срока, от прошлого повышения. Пробел закрывает договор, а неясное условие толкуют по ст. 431.

Кроме частоты есть и другие сроки, которые определяют, как развивается спор.

Если согласия нет: путь через суд

Положим, права на пересмотр нет, а собственник хочет поднять ставку. Начинать нужно с предложения оппоненту. Требование об изменении договора можно заявить в суд «только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок» (ст. 452 ГК РФ, п. 2).

Дальше упираемся в узкие ворота. По требованию одной из сторон договор изменяется судом «только» при существенном нарушении другой стороной или в иных случаях, предусмотренных кодексом, другими законами или договором (п. 2 ст. 450 ГК РФ). Рост рыночных ставок нарушением арендатора не назовёшь, поэтому, если отдельного основания нет, остаётся статья 451.

Существенное изменение обстоятельств

Договор может быть изменён или расторгнут при существенном изменении обстоятельств, из которых стороны исходили при его заключении. Но суд удовлетворяет такое требование только при одновременном выполнении четырёх условий (п. 2 ст. 451 ГК РФ):

1. при заключении стороны исходили из того, что такого изменения не будет;
2. причины изменения нельзя было преодолеть при требуемой заботливости и осмотрительности;
3. исполнение без изменений настолько нарушило бы баланс имущественных интересов, что заинтересованная сторона в значительной степени лишилась бы ожидаемого;
4. из обычаев или существа договора не вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт заинтересованная сторона.

Сам же суд меняет условия договора из-за изменившихся обстоятельств только в исключительных случаях: когда расторжение противоречит общественным интересам либо повлечёт для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на изменённых судом условиях (п. 4 ст. 451 ГК РФ). Четвёртое условие не выполняется, если из обычаев или существа договора вытекает, что риск изменения обстоятельств несёт сама заинтересованная сторона. Подойдёт ли под такую формулу обычный рост рыночных ставок, зависит от обстоятельств дела: общего ответа закон не даёт.

Где подавать иск в Москве

Экономические споры организаций и предпринимателей рассматривает арбитражный суд (ст. 27 АПК РФ). Иск предъявляется в суд субъекта «по адресу или месту жительства ответчика» (ст. 35 АПК РФ). Если ответчик находится в Москве, общее правило ведёт в Арбитражный суд города Москвы, но у истца бывает и выбор, например по месту исполнения договора, если оно в нём указано (п. 4 ст. 36 АПК РФ). Если одна из сторон гражданин без статуса предпринимателя, подведомственность проверяйте отдельно. Подсудность можно изменить соглашением до принятия заявления судом (ст. 37 АПК РФ), так что сначала читайте раздел договора о спорах.

Если спор дошёл до суда, пригодится судебное сопровождение по недвижимости.

Как оформить повышение: уведомление и допсоглашение

Если право пересмотра записано, собственнику нужно письменное уведомление в порядке, который там назван. Если порядка нет, действует общий принцип: сообщение должно дойти до адресата, и последствия начнутся с момента доставки (ст. 165.1 ГК РФ, п. 1), но лишь «если иное не предусмотрено законом или условиями сделки либо не следует из обычая или из практики, установившейся во взаимоотношениях сторон» (п. 2 той же статьи).

Хорошее уведомление содержит пять элементов:

1. ссылка на пункт, на котором основан пересмотр, и цитата из него;
2. новая ставка в рублях, дата начала и расчёт от прежней цифры;
3. основание роста: индекс, оценка, расходы;
4. способ доставки, разрешённый условиями для юридически значимых сообщений;
5. подтверждение отправки и получения: опись вложения, уведомление о вручении, электронная квитанция.

Допсоглашение

После согласия нужна письменная фиксация. Такое соглашение «совершается в той же форме, что и договор», если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Значит, письменный документ меняют письменным, а подписи ставят уполномоченные лица. Ставка в допсоглашении записывается цифрой, а не фразой «по рыночным условиям». Для аренды здания или сооружения отдельно сказано: договор «должен предусматривать размер арендной платы», а без согласованного письменного условия о размере он считается незаключённым (п. 1 ст. 654 ГК РФ).

Без согласия письмо остаётся предложением: через 30 дней без ответа можно идти в суд, но основания там узкие.

Что делать, получив письмо о новой ставке

Первое письмо о новой ставке редко требует решения в тот же день. Важнее не наделать лишнего. Порядок действий такой.

1. Достаньте договор и допсоглашения, найдите пункт о пересмотре. Если пункта нет, письмо остаётся предложением (п. 1 ст. 310 ГК РФ).
2. Определите, кому договор даёт право пересмотра. Если собственник гражданин не ИП, а вы организация, такое право у него допустимо, у вас нет (п. 2 ст. 310).
3. Сверьте дату последнего повышения. Если с него не прошёл год, а договор не разрешает чаще, ссылайтесь на третий пункт ст. 614.
4. Проверьте форму и способ доставки уведомления. Письмо не на тот адрес и без подтверждения получения дало бы вам аргумент о том, с какой даты действует ставка.
5. Ответьте письменно в срок, который указан в предложении или договоре, а если там ничего нет, в течение 30 дней (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Молчание даст арендодателю право идти в суд.
6. Соберите рыночные данные: аналогичные помещения рядом, предложения, отчёт оценщика.
7. Продолжайте исполнять договор. Если вы платите меньше положенного, разница может стать долгом.

О рисках неплатежа

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения судом, если арендатор «более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату», но только после письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательство в разумный срок (ст. 619 ГК РФ).

Если договор не говорит иначе, при существенном нарушении сроков платежа арендодатель может потребовать от арендатора досрочного внесения платы в установленный им срок, но не более чем за два срока подряд (п. 5 ст. 614 ГК РФ). Расчёт рыночной ставки для спора разобран ниже.

Отказ от бессрочной аренды и продление срока

Если уговорить арендатора не удалось, собственник нередко переходит к другому рычагу: прекращает договор и предлагает новый на новых условиях. Закон здесь различает срочный и бессрочный договор.

Если срок аренды не определён, договор «считается заключенным на неопределенный срок». Тогда каждая сторона вправе в любое время отказаться от него, предупредив другую «за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца» (пункт 2 статьи 610 ГК РФ). Закон и договор могут установить иной срок предупреждения. Для арендатора коммерческого помещения это три месяца на то, чтобы принять условия или искать новое место.

Срочный договор отказом по ст. 610 не закроешь. Он действует до конца срока, и без права пересмотра, записанного в договоре, собственник может предложить новую цену лишь при продлении. В этот момент работает статья 621. Если закон или договор не говорят иначе, арендатор, надлежащим образом исполнявший обязанности, по окончании срока имеет при прочих равных условиях «преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок», но должен письменно уведомить арендодателя о желании продлить договор в срок, указанный в договоре, а при его отсутствии в разумный срок до окончания договора (п. 1 ст. 621 ГК РФ). Условия нового договора «могут быть изменены по соглашению сторон», так что цена обсуждается заново.

Отказ собственника тоже ограничен общим правилом добросовестности: сторона, которой договор или закон дали право отказаться, «должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно» (п. 4 ст. 450.1 ГК РФ). Если арендодатель отказал в продлении, но в течение года со дня истечения срока заключил договор с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по новому договору с убытками либо одних убытков (п. 1 ст. 621).

Земля у государства: ставку меняет акт, а не письмо

Если вы арендуете участок у государства или органа местного самоуправления, логика меняется. В предусмотренных законом случаях применяются цены и ставки, «устанавливаемые или регулируемые уполномоченными на то государственными органами» (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Размер арендной платы за такой участок «определяется в соответствии с основными принципами определения арендной платы, установленными Правительством Российской Федерации» (п. 1 ст. 39.7 ЗК РФ).

• Если участок предоставлен без торгов, порядок расчёта задаёт Правительство для федеральной собственности, региональный орган для региональной и неразграниченной, местная власть для муниципальной, если кодекс или иной закон не говорит иначе (п. 3 ст. 39.7).
• Плата за государственный или муниципальный участок определяется на основании кадастровой стоимости, кроме случаев, указанных в п. 2 и п. 6 статьи, и иных случаев по федеральным законам (п. 7 ст. 39.7).

Значит, ставка на таких участках определяется по закону и акту, на который он отсылает, а не по письму арендодателя: при аукционе по его итогам (п. 2 ст. 39.7), без торгов по порядку из п. 3, как правило от кадастровой стоимости (п. 7). Получив счёт с новой цифрой, проверяйте формулу и исходные данные. Как это делается, разобрано в статье про перерасчёт арендной платы за землю.

Доказательства: рыночная ставка и переписка

Спор о повышении сводится к двум вопросам: есть ли право и разумна ли цифра. Первый решается по договору, второй требует данных.

Оценочный отчёт полезен обоим. По статье 12 Закона № 135-ФЗ итоговая величина стоимости, указанная в отчёте, составленном по закону, «признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки», если иное не установлено в установленном порядке или судом. Для совершения сделки такая величина рекомендуется в течение шести месяцев с даты составления отчёта, если законодательство не делает исключений. Для сторон это ориентир, не обязанность: спор о достоверности рассматривается судом или в ином порядке по закону (ст. 13 того же закона). Проверьте, что именно оценено: ставка аренды или стоимость помещения. Как читать отчёт и как его оспаривать, написано в отдельной статье про оценку арендной платы.

Набор документов для спора о повышении

• договор и все допсоглашения, с отметкой о регистрации, если она была;
• письма, уведомления и подтверждения доставки;
• предложения по аналогичным помещениям со ставкой на дату письма;
• отчёт оценщика с датой оценки;
• переписка, где обсуждался рост.

Ставка из объявления не равна ставке сделки: в объявлении торгуются. К скриншотам нужен расчёт, из каких предложений сложилась цифра.

Собственнику, который хочет выстроить индексацию ставок, договоры и контроль платежей по нескольким объектам, в этом помогает управление коммерческой недвижимостью.

Коротко: что запомнить о повышении арендной платы

• Плата меняется по согласию сторон в оговорённые сроки и не чаще раза в год, если стороны не записали иное (п. 3 ст. 614).
• В одиночку условия менять нельзя, кроме случаев из кодекса, закона или, для предпринимателей, договора (ст. 310); при этом право нужно применять добросовестно и разумно (п. 4 ст. 450).
• Письмо без права пересмотра остаётся предложением, до иска закон требует выждать 30 дней, если иного срока нет (п. 2 ст. 452).
• Через суд повысить ставку удаётся в узких случаях: основания ограничивают ст. 450 и 451.
• Бессрочную аренду можно прекратить с предупреждением за три месяца, и это путь к новой цене (п. 2 ст. 610).
• На земле у государства ставка определяется по закону и акту, как правило от кадастровой стоимости (ст. 39.7 ЗК РФ).