Плата за публичный сервитут: кто платит, как считают и как оспорить размер

Что такое плата за публичный сервитут и где она записана

Публичный сервитут вводит решение органа власти, а не договор между соседями. По пункту 2 статьи 23 Земельного кодекса он устанавливается «в целях обеспечения государственных или муниципальных нужд, а также нужд местного населения без изъятия земельных участков». Участок остаётся у владельца: обременение, как сказано в пункте 5 той же статьи, «не лишает правообладателя такого земельного участка прав владения, пользования и (или) распоряжения».

Деньги за такое соседство предусмотрены двумя нормами. Первая общая: если сервитут приводит к существенным затруднениям в использовании участка, его правообладатель вправе требовать от органа, установившего сервитут, «соразмерную плату», если иное не предусмотрено Кодексом (п. 13 ст. 23 ЗК РФ). Вторая специальная: порядок определения платы за сервитут в целях ст. 39.37 устанавливает глава V.7 (п. 18 ст. 23), и статья 39.46 так и называется, «Плата за публичный сервитут», и начинается с обязанности: обладатель сервитута вносит плату, «если иное не предусмотрено настоящим Кодексом».

Почему считаем по Земельному кодексу, а не по Гражданскому. Пункт 3 статьи 23 прямо говорит, что к отношениям по публичному сервитуту положения Гражданского кодекса о сервитуте не применяются. Право собственника требовать соразмерную плату за пользование участком, записанное в пункте 5 статьи 274 ГК РФ, работает для сервитута между соседями; о нём мы писали в разборе частного сервитута. Здесь действует своя арифметика.

Общий разбор самого института, целей и порядка установления лежит в статье про публичный сервитут. Тут разбираем только деньги: кто платит, кто получает, как считают на государственной и на частной земле, в какие сроки платят и что делать, если сумма вас не устроила.

Кто платит и кому

Платит обладатель сервитута, то есть организация, по чьему ходатайству принято решение. Заявителей называет статья 39.40 ЗК РФ: субъект естественных монополий, организация связи, владелец инженерного сооружения или объекта транспортной инфраструктуры, единый или региональный оператор газификации и иные уполномоченные лица. Соглашение с правообладателем подписывает не власть, а обладатель сервитута: проект и деньги идут от него (п. 2 ст. 39.47).

Получатель зависит от того, чей участок обременён. Для земли государства без прав третьих лиц получателя ст. 39.46 не называет: порядок расчёта и внесения платы записывают в решении об установлении сервитута (подп. 9 п. 4 ст. 39.43). Для остальных пункт 8 статьи 39.46 называет два адресата: правообладателя, с которым заключено соглашение об осуществлении сервитута, и депозит нотариуса. Во второй раз плата вносится «единовременным платежом» и только в случаях, которые описывают пункты 11 и 13 статьи 39.47. Кто именно подписывает соглашение, определяет пункт 2 статьи 39.47.

Отдельная история с теми, чьих прав нет в реестре. Если права правообладателя не зарегистрированы в ЕГРН, он в течение пятнадцати дней со дня опубликования сообщения о возможном сервитуте подаёт в орган, который решает вопрос, заявление об учёте прав (п. 8 ст. 39.42 ЗК РФ). Подать позже можно, но тогда он, по тексту пункта, несёт «риски невозможности обеспечения их прав», а плату вправе требовать «не более чем за три года, предшествующие дню направления» заявления.

Три способа расчёта: от чего зависит размер платы

Единой цены за гектар или за метр в законе нет. Статья 39.46 даёт три способа расчёта, и выбор между ними делает не заявитель, а статус земли. Общее правило для всех: плата считается «пропорционально площади земельного участка и (или) земель в установленных границах публичного сервитута» (п. 3). Обременили полосу в пять метров, платят за неё, а не за весь участок.

Срок внесения тоже зависит от статуса земли. Плата за публичный сервитут может устанавливаться единовременным платежом или периодическими платежами, но для государственной земли без обременений закон жёстче: единовременно и «не позднее шести месяцев со дня принятия решения об установлении публичного сервитута» (п. 2).

Первым делом выясните, к какой строке таблицы относится ваш участок: выписка из ЕГРН покажет владельца и обременения.

Государственная и муниципальная земля: формула 0,01 и порог 0,1 процента

Для участка в государственной или муниципальной собственности без прав третьих лиц размер платы устанавливается «в размере 0,01 процента кадастровой стоимости такого земельного участка за каждый год использования» (п. 4 ст. 39.46 ЗК РФ). Для длинных сервитутов добавлена нижняя граница: если сервитут установлен на три года и более, плата не может быть менее 0,1 процента кадастровой стоимости земельного участка, обременённого сервитутом, за весь срок.

Порог и формула пересекаются в одной точке. Десять лет по 0,01 процента дают те же 0,1 процента. Покажем на условном примере: кадастровая стоимость участка 12 млн рублей, обременён он целиком. Если обременена только часть, плату считают пропорционально площади по пункту 3.

Цифры в таблице иллюстрация к тексту пункта 4, а не чья-то ставка: подставьте свою кадастровую стоимость, которую можно найти в выписке из ЕГРН. Завышенную стоимость оспаривают отдельно, об этом пишем в материале про кадастровую и рыночную оценку.

Если кадастровой стоимости у участка или земель нет, закон не оставляет расчёт на усмотрение сторон. Пункт 5 велит считать по тем же пунктам 3 и 4, но «исходя из среднего уровня кадастровой стоимости земельных участков» по району, округу или муниципальному образованию в составе города федерального значения.

Частная земля и участки в аренде: плату определяет оценка

Для частной собственности, а также для государственной или муниципальной земли, предоставленной гражданам или компаниям, цифр в законе нет. Пункт 7 статьи 39.46 отправляет к Федеральному закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и методическим рекомендациям, которые утверждает федеральный орган, отвечающий за политику в сфере земельных отношений. Размер определяется на дату, которая предшествует направлению соглашения правообладателю не более чем на тридцать дней.

Ни процентной ставки, ни типового тарифа здесь нет: сумма берётся из отчёта оценщика, и у отчёта есть дата. Оценка, сделанная заранее, может не уложиться в срок: размер платы определяют на дату не ранее чем за тридцать дней до направления соглашения.

Законодатель не оставил собственника наедине с цифрой. Вместе с проектом соглашения обладатель сервитута обязан направить два документа (п. 7 ст. 39.47 ЗК РФ):

• сведения об утверждённых границах сервитута или выписку применительно к вашему участку;
• отчёт об оценке, проведённой в целях определения размера платы за публичный сервитут.

Что должно быть в самом соглашении, перечисляет пункт 1 статьи 39.47. Для денежного вопроса важны пункты о размере платы, порядке и сроке её внесения, о сроке сервитута, о периоде, когда использовать участок будет невозможно или существенно затруднено, о графике и сроках работ и о порядке возмещения убытков.

Закон не обещает, что оценка будет в вашу пользу, зато даёт процедуру проверки. Шаги описаны в разделе про спор.

Когда плата не взимается

Правило «платит обладатель» имеет оговорку в самом начале статьи: «если иное не предусмотрено настоящим Кодексом». Пункт 6 статьи 39.46 перечисляет безвозмездные случаи.

• Сервитут для устройства пересечений автомобильных дорог и железнодорожных путей с железнодорожными путями и автомобильными дорогами и примыканий автомобильных дорог, но только на землях в границах полос отвода: железных дорог в государственной собственности, автомобильных в государственной или муниципальной (подп. 3 ст. 39.37).
• Сервитут для размещения автомобильных дорог и железнодорожных путей в туннелях (подп. 4 ст. 39.37), но только на земле государственной или муниципальной и не обременённой правами третьих лиц.
• Сервитут на участок, правообладатель которого сам заключил договор о подключении (технологическом присоединении) к сетям, ради исполнения которого сервитут установлен.

Третий случай задевает многих собственников, поэтому проверьте его первым. Вы подписали договор о техприсоединении, сети тянут по вашему участку по решению власти, платы за публичный сервитут по этому основанию нет. Если же сеть идёт к соседу, а проходит через ваш участок, к которому договор отношения не имеет, это основание безвозмездности к вам не относится и плата определяется по общим правилам статьи 39.46. Как устроена плата за само подключение, разобрано отдельно в материале про плату за технологическое присоединение.

Особый случай: земля предоставлена после установления сервитута. По пункту 14 статьи 39.47 такие арендаторы и землепользователи вправе требовать заключения соглашения, но платить за публичный сервитут им не положено: «указанные лица не вправе требовать плату за публичный сервитут».

Соглашение, депозит и сроки: что и когда происходит

Статья 39.47 строит регламент, в котором у каждой стороны свои короткие сроки. Пропустить их проще всего, поэтому собираем шаги в одну таблицу. Все пункты ниже относятся к статье 39.47 ЗК РФ, кроме строки про оспаривание решения.

В пункте 11 есть и право, и ограничение. Внёсший плату в депозит обладатель получает возможность «осуществлять публичный сервитут до заключения соглашения», включая работы по графику из проекта. Плата при этом лежит у нотариуса, а не у правообладателя: пункт 8 статьи 39.46 прямо называет депозит вторым адресатом платежа.

Одно исключение: если правообладатель оспаривает решение об установлении сервитута в суде, пункт 11 не применяется, и обладатель действует по пункту 13, то есть ждёт решения суда.

Сам сервитут считается установленным со дня внесения сведений в ЕГРН (п. 8 ст. 39.43), а приступить к работам обладатель вправе со дня заключения соглашения, но не ранее этой записи (п. 1 ст. 39.50), если иное не предусмотрено ст. 39.47: при депозите нотариуса работы можно вести до соглашения (п. 11), а на земле государства, не предоставленной гражданам и организациям, начало работ связано с внесением платы по решению (п. 2 ст. 39.50).

До соглашения: когда возникает право на плату

Срок и порядок платы связаны с решением, а не с ходатайством. Для целей из подпунктов 1, 2, 4, 4.1 и 5 статьи 39.37 орган принимает решение об установлении сервитута или об отказе за тридцать дней со дня поступления ходатайства, но не ранее чем через пятнадцать дней со дня опубликования сообщения о нём (подп. 2 п. 1 ст. 39.43 ЗК РФ). Для государственной и муниципальной земли, не предоставленной гражданам или компаниям, в решение вписывают «порядок расчета и внесения платы за публичный сервитут» (подп. 9 п. 4 ст. 39.43).

Границы утверждает само решение (п. 5). Орган вправе по согласованию с правообладателями и заявителем утвердить иной вариант границ, чем в ходатайстве (п. 3). Раз плата считается пропорционально площади, согласованная правка границ меняет и сумму: этим стоит пользоваться на этапе, когда ходатайство ещё рассматривают.

В течение пяти рабочих дней со дня решения орган размещает его на своём сайте, направляет копию в орган регистрации прав и передаёт обладателю сервитута копию с данными о правообладателях (п. 7). Публикация сообщения о возможном сервитуте и его размещение на информационном щите идут за счёт заявителя (п. 5 ст. 39.42).

Убытки, возврат платы и выкуп участка: что идёт сверх платы

Плата закрывает сам факт обременения, но не все потери. Пункт 10 статьи 39.46 называет, что в счёт платы «не засчитываются и возмещаются независимо от такой платы»:

• убытки из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами, например по договору аренды;
• иные убытки от деятельности обладателя сервитута, включая повреждение имущества, в том числе при аварии или её предотвращении.

Возмещает обладатель сервитута в срок тридцати дней с обращения правообладателя с требованием (п. 11 ст. 39.46).

Эти требования идут к обладателю сервитута (п. 2 ст. 39.48), а при нескольких сервитутах к тому, чей стал наиболее обременительным.

Есть и превентивная защита: в установлении сервитута должно быть отказано, если деятельность, ради которой его просят, сделает использование участка невозможным или существенно затруднённым более чем на три месяца для земли под жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, садоводство и огородничество, а для остальных участков более чем на один год (подп. 4 п. 1 ст. 39.44). Отдельная оговорка для государственной и муниципальной земли, не предоставленной гражданам и организациям: на неё это правило не распространяется.

Как оспорить размер платы по шагам

Спорить о сумме проще, если идти в порядке, который задаёт закон. Ниже последовательность по статьям 39.46, 39.47 ЗК РФ и Закону об оценочной деятельности.

1. Проверьте комплект. К проекту должны прилагаться выписка о границах и отчёт об оценке (п. 7 ст. 39.47). Нет отчёта, нет основания считать, откуда взята сумма.
2. Сверьте дату расчёта. Размер платы определяется на дату, предшествующую направлению соглашения не более чем на тридцать дней (п. 7 ст. 39.46).
3. Сверьте площадь. Плата рассчитывается пропорционально площади в границах сервитута (п. 3 ст. 39.46): ошибка в площади даёт ошибку в сумме.
4. Предложите свои условия. На предложение о заключении соглашения на иных условиях у вас четырнадцать дней после получения проекта (п. 9 ст. 39.47). Обладатель обязан ответить в течение десяти дней проектом на ваших условиях или уведомлением об отклонении (п. 10).
5. Принесите свою оценку. Закон об оценочной деятельности признаёт итоговую величину стоимости из отчёта достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки, «если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное» (ст. 12). Спор о достоверности, в том числе в связи с «имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта», подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с компетенцией или третейским судом по соглашению сторон (ст. 13).
6. Не ждите бесконечно. Через тридцать дней после получения проекта обладатель внесёт плату в депозит и вправе начать работы (п. 11 ст. 39.47).
7. Идите в суд. Правообладатель вправе потребовать понудить обладателя заключить соглашение, и размер платы суд может установить «независимо от суммы», внесённой в депозит; эта сумма засчитывается в счёт платы (п. 12 ст. 39.47).

Типичные ошибки собственников

• Не поставить в календарь четырнадцать дней на встречное предложение и тридцать дней на оспаривание решения.
• Оставить проект соглашения без ответа: через тридцать дней плата уйдёт в депозит, а сервитут начнут осуществлять.
• Не подать заявление об учёте прав в течение пятнадцати дней, пока права не внесены в ЕГРН.
• Смешать плату с убытками и потребовать одну общую сумму вместо двух раздельных требований.
• Принять оценку без проверки даты расчёта и площади в границах сервитута.

Лица, чьи права затрагивает установление сервитута, вправе защищать их в суде (п. 14 ст. 23 ЗК РФ). Решение об установлении можно оспаривать отдельно от размера платы: в таблице выше стоит срок из п. 9 ст. 39.43, до истечения тридцати дней со дня получения соглашения. Как оспаривать решение после этого срока и какой общий срок обращения в суд действует, мы в этой статье не разбираем. Общий порядок установления и оспаривания описан в статье про публичный сервитут, а проект соглашения и расчёт платы мы готовим в рамках услуги по сервитутам.

Арендатор, покупатель и инвестор: что проверить до сделки

Для арендатора государственной или муниципальной земли соглашение подписывается с ним (п. 2 ст. 39.47 ЗК РФ), а срок соглашения «не должен превышать срок аренды» (п. 4). Если сервитут сделал невозможным исполнение договора аренды, у арендатора есть требование к обладателю сервитута о возмещении убытков (п. 1 ст. 39.48).

Покупателю участка важно другое: переход прав не снимает сервитут. По пункту 6 статьи 23 переход прав на участок или его предоставление гражданам и компаниям «не являются основанием для прекращения публичного сервитута и (или) изменения условий его осуществления». Сведения о публичных сервитутах вносятся в ЕГРН (п. 17 ст. 23), поэтому проверка начинается с выписки.

• Запросите выписку из ЕГРН и найдите запись о публичном сервитуте: до записи он не считается установленным (п. 8 ст. 39.43).
• Прочитайте решение об установлении и соглашение: в них срок, график работ и порядок платы.
• Выясните, внесена ли плата и кому: правообладателю или в депозит нотариуса.
• Спросите у продавца, были ли убытки и заявлялись ли они обладателю сервитута.
• Для полос отвода автомобильных дорог смотрите особые правила: пункт 19 статьи 23 отсылает к Федеральному закону от 8 ноября 2007 года № 257-ФЗ.

Для девелопера и инвестора цена обременения не сводится к платежу: срок, график работ и возможные ограничения вокруг сети (зоны с особыми условиями использования территории, подп. 12 п. 1 ст. 39.47) могут влиять на то, что можно строить рядом. О том, как сеть проходит через чужой участок, рассказывает статья про сервитут для газопровода и инженерных сетей; запись в реестре разобрана в материале про регистрацию сервитута в Росреестре.

Коротко: что нужно знать о плате за публичный сервитут

• Платит обладатель сервитута, получает владелец земли или нотариус в депозит (п. 1 и 8 ст. 39.46); на государственной земле без чужих прав порядок внесения записан в решении (подп. 9 п. 4 ст. 39.43).
• Государственная и муниципальная земля без чужих прав: 0,01 процента кадастровой стоимости за год, при сроке от трёх лет не меньше 0,1 процента.
• Частная земля и аренда: плату определяет оценка, отчёт приходит вместе с проектом соглашения.
• Земля без чужих прав платится единовременно, срок внесения шесть месяцев со дня решения.
• Нет подписи за тридцать дней, и плата вносится нотариусу, а при споре размер платы может установить суд (п. 11 и 12 ст. 39.47).
• Убытки платятся отдельно, а внесённые деньги при досрочном прекращении не возвращаются.