Сервитут для газопровода и инженерных сетей: как оформить проход сети через чужой участок

Два пути к чужой земле: соглашение и решение власти

Трубе, кабелю или коллектору нужен путь через чужую землю, и закон даёт для этого два разных инструмента. Первый называется сервитутом и держится на соглашении, а при споре на решении суда. Второй, публичный сервитут, устанавливает орган власти, причём ходатайствовать о нём может не каждый.

Для частного сервитута опорой служит п. 1 ст. 274 ГК РФ: он «может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через соседний земельный участок, строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием». Публичный сервитут для сетей описан в ст. 39.37 ЗК РФ, где прямо названы «линейных объектов системы газоснабжения», тепловые и водопроводные сети, сети водоотведения, линии связи и объекты электросетевого хозяйства.

У публичного варианта есть условие в той же статье: объект должен быть федерального, регионального или местного значения либо нужен для организации газо-, электро-, тепло- и водоснабжения населения, для подключения (технологического присоединения) к сетям или должен переноситься из-за изъятия участка. Для трубы к одному зданию есть основание «подключение (технологическое присоединение)», но просить публичный сервитут вправе лишь организации из перечня заявителей, и это надо выяснить до подачи бумаг.

Нужен ли он вообще: четыре развилки до обращения

Сервитут оформляют, когда трубе нет другого законного места. Прежде чем идти к соседу или в орган власти, полезно пройти четыре вопроса, потому что на каждом из них дорога может свернуть.

1. Чья земля под трассой. Если участок в государственной или муниципальной собственности и никому не предоставлен, часть работ идёт без сервитута, по разрешению уполномоченного органа (ст. 39.33 и 39.34 ЗК РФ).
2. Какой газопровод. Для газопроводов и иных трубопроводов давлением до 1,2 МПа, если разрешение на строительство не требуется, действует перечень из постановления № 1300 (п. 6 перечня): они могут размещаться на госземле без предоставления участка и без сервитута.
3. Нужен ли проект планировки. Для газопроводов с проектным рабочим давлением не более 1,2 МПа перечень постановления № 1816 снимает требование о документации по планировке территории, и это меняет состав обоснования публичного сервитута.
4. Кто на соседнем участке. Для участков граждан под ИЖС, садоводство и личное подсобное хозяйство публичный сервитут для сетей допускается лишь в исключительных случаях ст. 39.39.

Первая развилка касается временных работ. Разрешение по ст. 39.34 выдаётся для инженерных изысканий либо капитального или текущего ремонта линейного объекта «на срок не более одного года». Оно не создаёт постоянного права держать трубу на чужой земле и, по п. 4 ст. 39.33, не даёт права на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства. Решение по заявлению принимается в течение 25 дней со дня его поступления (п. 7 Правил, утверждённых постановлением № 1244).

Вторая развилка тоньше. Перечень № 1300 относится к землям, которые не предоставлены гражданам и компаниям. Порядок и условия такого размещения, по п. 3 ст. 39.36 ЗК, устанавливает нормативный акт субъекта РФ. Для Москвы этот акт нужно открывать отдельно: в этой статье мы его не разбираем и его условий не приводим.

Частный вариант: соглашение, суд и городская земля

По п. 3 ст. 274 ГК РФ сервитут «устанавливается по соглашению между лицом, требующим установления сервитута, и собственником соседнего участка и подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество». Нет согласия, и спор «разрешается судом по иску лица, требующего установления сервитута». Иск подаёт тот, кому нужна труба, а не владелец земли.

Закон оставляет сторонам свободу, но задаёт рамку. Срок определяется соглашением (п. 7 ст. 23 ЗК), а условия должны быть «наименее обременительными для использования земельного участка в соответствии с его целевым назначением и разрешенным использованием» (п. 8 той же статьи). Лишняя ширина полосы там, где хватает узкой, этому требованию противоречит.

Если земля городская или государственная

Для таких участков ЗК РФ даёт отдельную схему. Соглашение о сервитуте заключается, в частности, для «размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, не препятствующих разрешенному использованию земельного участка» (ст. 39.23). Если участок предоставлен в постоянное пользование либо в аренду или безвозмездное пользование на срок более года, соглашение заключает землепользователь или арендатор, и письменное согласие уполномоченного органа не нужно, если этой статьёй или договором не предусмотрено иное (п. 1 ст. 39.24).

Для арендатора и землепользователя действуют четыре правила. Он уведомляет уполномоченный орган в течение десяти дней со дня заключения соглашения. Срок сервитута не может превышать срока аренды или безвозмездного пользования (п. 4 ст. 39.24). Со дня досрочного расторжения аренды соглашение о сервитуте прекращается. Для участка, который предоставлен унитарному предприятию или учреждению, нужно письменное согласие органа, в ведении которого они находятся.

С соглашением и расчётом платы помогаем по услуге: оформление сервитута.

Публичный вариант: цели, орган и заявитель

Публичный сервитут устанавливается без изъятия участков (п. 2 ст. 23 ЗК РФ). В целях, которые нас интересуют, к нему применяется гл. V.7, и устанавливается он «независимо от формы собственности на земельный участок» (п. 4 ст. 39.39).

Цели

Кроме самой трассы (подп. 1 ст. 39.37), закон называет цели рядом: временный склад, бытовки и техника «на срок указанных строительства, реконструкции, ремонта», а также реконструкция и капремонт участков линейных сооружений.

Кто принимает решение

Какой орган решает, определяет ст. 39.38. Главный признак: значение сооружения, федеральное, региональное или местное. Но в статье есть и другие случаи, например сооружения, которые переносятся из-за изъятия участка. Для Москвы орган нужно сверять отдельно, здесь это не разбираем.

Кто вправе просить

Круг заявителей ограничен. Перечень в ст. 39.40 содержит, среди прочих, субъект естественных монополий, единого или регионального оператора газификации, владельца инженерного сооружения для некоторых целей, а также «иное лицо, уполномоченное» нормативными актами или договорами с органами власти. Обычный собственник здания, которому нужно подвести трубу, в списке прямо не назван.

Если обычному собственнику нужен ввод газа, сам он ходатайствовать не вправе. С ходатайством может обратиться организация из перечня, например региональный оператор газификации (подп. 4.1 ст. 39.40). Если такой организации нет, остаётся договор с соседом или суд. Подключение к газу устроено отдельно, по своим правилам.

Как идёт процедура: шаги и сроки

Публикация сообщения запускает отсчёт 15 дней для правообладателей, поэтому порядок шагов важен обеим сторонам.

Если Росреестр сообщил обо всех правообладателях всех участков в границах, извещение и приём заявлений об учёте прав не проводят (п. 10 ст. 39.42). Когда извещение идёт, публикацию и щит оплачивает заявитель (п. 5 той же статьи).

Что входит в ходатайство

По п. 1 ст. 39.41 в ходатайстве указывают, среди прочего:

• наименование, место нахождения, ОГРН и ИНН заявителя;
• цель по ст. 39.37 и испрашиваемый срок;
• «срок, в течение которого использование земельного участка (его части) и (или) расположенного на нем объекта недвижимости в соответствии с их разрешенным использованием будет невозможно или существенно затруднено»;
• обоснование необходимости;
• кадастровые номера участков, адреса или иное описание их местоположения.

Среди приложений: сведения о границах с координатами и, если сервитут нужен ради технологического присоединения, копия договора о подключении.

Обоснование необходимости

Орган не выносит решение без обоснования. Если по трассе утверждён проект планировки территории, в обосновании приводят его реквизиты (подп. 2 п. 2 ст. 39.41). Если проекта нет, нужны расчёты и доводы о наиболее целесообразном способе установления сервитута, а также обоснование невозможности разместить сеть на землях общего пользования или на госземле, не предоставленной гражданам и юрлицам, без удлинения трассы в два и более раза против частных участков. Документация по планировке для таких объектов нужна не всегда, это видно по перечню № 1816.

Границы такого сервитута определяют по зоне размещения из проекта планировки, а если проект не нужен, «в пределах, не превышающих размеров соответствующих охранных зон» (п. 6 ст. 39.41). Выйти за охранную зону можно только по расчётам проектной документации, если технологические части линейного объекта размещены за пределами зоны.

Что получает владелец трубы

Начало работ зависит от земли. На участке частного собственника обладатель вправе начать «со дня заключения соглашения о его осуществлении», но «не ранее дня внесения сведений о публичном сервитуте в Единый государственный реестр недвижимости» (п. 1 ст. 39.50). На госземле, не предоставленной никому, работы можно начинать после внесения платы по решению (п. 2).

Если соглашение с собственником не подписано, а срок на подписание вышел, ст. 39.47 даёт обладателю короткий путь: он вносит плату в депозит нотариуса и после этого вправе приступать к работам по графику из проекта соглашения.

Обязанности у обладателя тоже заданы жёстко. Участок надо привести в пригодное для использования состояние не позднее чем через три месяца после завершения строительства, ремонта, реконструкции, эксплуатации, консервации или сноса сооружения (п. 8). Объекты, размещённые на основании сервитута, обладатель сносит и при необходимости рекультивирует участок не позднее чем через шесть месяцев с момента прекращения сервитута (п. 9). Исключение п. 9 сделал для капитального ремонта линейных объектов, а также для реконструкции и капитального ремонта их участков.

Что остаётся у хозяина земли

Сервитут не отнимает участок. По п. 2 ст. 274 ГК РФ обременение «не лишает собственника участка прав владения, пользования и распоряжения этим участком», а п. 5 ст. 23 ЗК РФ распространяет то же правило на публичный сервитут. Участок можно продать, сдать, заложить или застроить за пределами полосы. Со сменой владельца обременение остаётся (п. 1 ст. 275 ГК), а для публичного режима сказано, что переход прав не служит «основанием для прекращения» (п. 6 ст. 23 ЗК).

Продать или передать сам сервитут нельзя: он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи и залога и не передаётся лицам, не являющимся собственниками недвижимости, ради которой установлен (п. 2 ст. 275 ГК).

Сервитут и охранная зона: что не надо путать

Трубу окружает ещё один режим, и он действует вне зависимости от сервитута. Охранная зона газораспределительной сети, по определению в п. 3 Правил охраны, утверждённых постановлением № 878, это «территория с особыми условиями использования». Вдоль наружного газопровода она по общему правилу идёт на 2 метра от оси в обе стороны (п. 7 Правил № 878 в редакции постановления № 444 от 17.05.2016; в самом пункте есть исключения для отдельных случаев), вдоль магистрального шире: 25 метров (п. 3 Правил, постановление № 1083).

Запреты охранной зоны перечислены в п. 14 Правил. Среди них:

• «строить объекты жилищно-гражданского и производственного назначения»;
• «огораживать и перегораживать охранные зоны, препятствовать доступу персонала эксплуатационных организаций»;
• рыть погреба, копать и обрабатывать почву сельскохозяйственными и мелиоративными орудиями и механизмами на глубину более 0,3 метра;
• устраивать свалки и склады, разводить огонь.

Иные работы с нарушением поверхности на такую глубину допускаются по письменному разрешению эксплуатационной организации (п. 16). Ограничения подлежат государственной регистрации (п. 21). Полное описание режима вы найдёте в материале об охранной зоне газопровода и сетей.

Деньги: плата и убытки

Для частного сервитута правило одно: собственник вправе требовать «соразмерную плату за пользование участком» (п. 5 ст. 274 ГК РФ), если иное не предусмотрено законом. Цифры закон не называет. Размер стороны согласовывают сами, при споре его решает суд вместе с другими условиями сервитута.

Для публичного сервитута правил больше. Плата рассчитывается пропорционально площади участка в границах сервитута (п. 3 ст. 39.46), а способ определения зависит от того, чья земля.

Ущерб оплачивается отдельно

Потери из-за невозможности исполнить обязательства перед третьими лицами и иные убытки, включая повреждение имущества при аварии или её предотвращении, возмещаются «независимо от такой платы» (п. 10 ст. 39.46). Требование идёт к обладателю: срок на возмещение 30 дней со дня обращения (п. 11).

Плату вносят правообладателю, с которым заключено соглашение, либо в депозит нотариуса единовременным платежом (п. 8). При досрочном прекращении внесённая плата не возвращается, если соглашение не предусматривает иного (п. 9). Собственник, чьи права до публикации не были зарегистрированы и который успел подать заявление об учёте прав, получает проект соглашения в срок не более двух месяцев. Опоздавшему положена плата не больше чем за три предшествующих года (ст. 39.42, п. 8).

Как договориться или оспорить решение

Для частного сервитута спор идёт по правилам ГК: условия оспаривают в суде по иску лица, которому нужна труба, либо по возражениям собственника. Для публичного сервитута ст. 39.47 и 39.43 дают пошаговый регламент с короткими сроками, и пропустить их проще всего.

Если решение оспорено, работы начинаются после отказа суда в иске, в течение семи рабочих дней с момента вступления решения в силу (п. 13 ст. 39.47).

На чём строится возражение

Закон перечисляет основания отказа в публичном сервитуте. Для собственника коммерческого участка полезнее всего три. Нарушены условия ст. 23 и 39.39 (подп. 2 п. 1 ст. 39.44). Деятельность, ради которой просят сервитут, лишит участок разрешённого использования больше чем на три месяца (жилищное строительство) или на один год (иные участки), подп. 4. Работы потребуют переноса или сноса чужого линейного объекта, а письменного соглашения с его собственником нет (подп. 5).

Если сервитут уже действует и сделал участок невозможным или существенно затруднил его использование дольше срока, указанного в решении, собственник вправе требовать выкупа участка и иного недвижимого имущества «по рыночной стоимости» и возмещения убытков (п. 1 ст. 39.48). Требование предъявляют обладателю сервитута.

Типичные ошибки по тексту норм

Эти ошибки вытекают из самих норм и сроков. Судебные дела мы не приводим: их текстов в проверенной базе нет.

Большинство ошибок исправимо, пока не вышел срок. С какой стороны мы берёмся за такие задачи, описано на странице: согласование инженерных сетей.

Коротко: проход газопровода по чужой земле

Что запомнить:

• инструментов два: сервитут по ГК РФ (соглашение или суд) и публичный по гл. V.7 ЗК РФ (решение органа по ходатайству организации из перечня заявителей);
• газопроводу давлением до 1,2 МПа на госземле, никому не предоставленной, сервитут может не понадобиться (перечень № 1300);
• на участках под ИЖС и садоводство публичный вариант допустим только в случаях п. 5 ст. 39.39;
• срок публичного сервитута для сетей от 10 до 49 лет, для трассы сети решение принимают в течение 30 дней со дня поступления ходатайства, но не раньше чем через 15 дней после публикации;
• плата на частной земле определяется оценкой, убытки возмещаются сверх неё;
• у собственника есть 14 дней на встречные условия и 30 дней на оспаривание решения; опоздавший с заявлением об учёте прав несёт риски;
• охранная зона газопровода (2 метра от оси) действует отдельно от сервитута.