Обмерный план: что это, кто его делает и для чего он нужен перед проектом

Что такое обмерный план и что о нём говорят нормы

Обмерный план рисуют по замерам, сделанным на месте: рулеткой, лазерным дальномером, тахеометром или сканером. На чертеже стоят размеры, какие есть в здании сегодня, а не те, что когда-то заложили в проект. Стены давно переставляли, проёмы пробивали, пристройки появлялись без чертежей, и обмер показывает реальную картину.

Закон такого документа по имени не знает. Термина «обмерный план» нет ни в 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», ни в Градостроительном и Жилищном кодексах, а в приказе Росреестра № П/0082 нет даже слова «обмер». Поэтому требования приходится собирать из соседних норм: о техническом плане, об определении площади и о проекте перепланировки.

Опора одна: размеры берут измерением на объекте. Требования к определению площади, утверждённые приложением № 2 к приказу Росреестра от 23.10.2020 № П/0393 (далее приказ П/0393), для целей кадастрового учёта говорят прямо: площадь помещения определяется «на основании натурных измерений» (п. 2 приложения). А по приказу Росреестра от 15.03.2022 № П/0082 (далее приказ П/0082) кадастровый инженер вычерчивает план этажа сам, «по результатам выполненных им измерений», если проектные планы не совпали с фактом. По смыслу такой план близок к обмерному, хотя в приказе он называется планом этажа.

Из этого следует практическое правило. Прежде чем заказывать, скажите исполнителю, для чего нужен план: для согласования перепланировки, для реконструкции, для кадастрового учёта или для переговоров об аренде. От цели зависит, что измерять, с какой точностью и что отдавать на выходе.

Когда без замеров не обойтись

Замеры заказывают ради следующего документа. Ниже ситуации, где без них не обойтись, и норма за каждой.

Что говорит Жилищный кодекс

Статья 25 называет перепланировкой изменение границ и (или) площади помещения, образование новых помещений либо изменение внутренней планировки. В пакете для согласования заявитель подаёт «проект переустройства и (или) перепланировки» и технический паспорт помещения (ч. 2 ст. 26). Чертить проект начинают с замеров.

Технический паспорт заявитель вправе не прикладывать: тогда орган согласования запросит его сам (ч. 2.1 ст. 26). Совпадает ли старый паспорт с тем, что стоит в помещении сегодня, покажет только замер.

Состав плана

Состав обмерного плана складывается из задачи. Для проекта перепланировки хватит плана этажа с привязками и высотами. Для обследования объём замеров определяет исполнитель. Для технического плана набор жёстче: его задаёт П/0082.

Если брать за образец техплан, то на плане здания или этажа должны быть показаны: контур наружных стен, пристройки, крыльца и ступени, оконные и дверные проёмы по наружному периметру, внутренние стены и перегородки, местоположение помещений и машино-мест (п. 67). Масштабу подчиняются стены, окна и двери, лестницы, балконы и внутренние выступы стен (п. 69).

Типовой обмерный план для проекта содержит следующее:

• контур наружных стен, толщины стен и перегородок, привязки к осям здания;
• проёмы: ширина, высота, высота подоконника, направление открывания дверей;
• лестницы, шахты, ниши, выступы, колонны и пилястры;
• высоты помещений и отметки перепадов пола, а в мансарде ещё и размеры по наклонному потолку;
• вводы и узлы инженерных систем: стояки, вентшахты, ввод электричества, места приборов учёта;
• экспликация помещений: номер, назначение, площадь по обмеру.

Размеры наносят параллельно стенам, к которым они относятся. На каждом плане подписывают этаж: по П/0082 сверху по центру указывают тип или номер этажа, например «цокольный этаж» или «1-й этаж» (п. 71, 72). Разумная привычка: требовать то же самое от любого исполнителя, даже если план нужен «просто для проекта».

Что должно остаться в протоколе обмера

Одного чертежа мало. В папке хотелось бы видеть журнал или ведомость замеров, перечень приборов, дату выезда и фамилию человека, который измерял. Для техплана раздел со сведениями о средствах измерений входит при геодезических измерениях, а при одних линейных замерах только если сведения о поверке прибора есть в Федеральном информационном фонде по обеспечению единства измерений (п. 7 П/0082).

Точность замеров: числа из норм

Точность обмера не бывает «примерно». Приказ П/0393 задаёт правила округления и порядок вычисления, а П/0082 добавляет свои требования к наружным замерам и проверке итогов. Все числа в таблице взяты из текстов этих приказов.

Два правила из таблицы часто теряют. Первое: расстояния для площади берут в пределах высоты 1,10 м над полом, а плинтусы, декоративные элементы, кабельные короба и системы отопления при этом не учитывают, то есть площадь они не уменьшают (в приказе это сказано прямо). Если исполнитель замерял по плинтусу «как удобнее», цифра в экспликации получится другой.

Второе: план оформляют только после сверки внутренних и наружных измерений. Сумма замеров снаружи должна сойтись с суммой замеров внутри по той же стороне с учётом толщины стен и перегородок (п. 70 П/0082). Так приказ закладывает проверку на грубую ошибку, и спрашивать о ней стоит прямо: «Как вы проверяете замкнутость?»

Расчёт площади по замерам

Метраж в договоре и метраж на чертеже расходятся чаще всего из-за методики. Для кадастрового учёта её описывает приложение № 2 к П/0393, и им удобно пользоваться как ориентиром.

Нежилое помещение считают как сумму всех его частей, измеренных между внутренними поверхностями стен и перегородок, в пределах высоты 1,10 м над полом, как сказано в п. 11.1. Сюда попадают лестничные площадки и ступени внутри, наружные тамбуры, лоджии, террасы, веранды, балконы и галереи (п. 11.2).

Атриумы, многосветные залы и проёмы в перекрытиях включают в метраж только нижнего этажа (п. 6). Для нежилого здания все площадки, ярусы этажерок и антресоли в одноэтажном здании входят в площадь этажа, а в многоэтажном только те, что занимают на своей отметке больше 40% площади пола этажа (п. 8.4).

Где эти правила не работают

Сфера приказа ограничена. Он не применяется там, где закон задаёт иной способ счёта: в договорах долевого участия (ч. 1 ст. 5 214-ФЗ), для жилищных прав на жилые помещения (ч. 5 ст. 15 Жилищного кодекса), при государственном учёте жилищного фонда (п. 1 прил. 2). Для аренды приказ методику не задаёт: он применяется при подготовке документов для кадастрового учёта (п. 1 приложения 2). По какой методике получена цифра в договоре, покажет расчёт к чертежу.

План БТИ, техплан и обмер: в чём разница

Три документа похожи на вид: на каждом нарисован этаж. Отличаются они происхождением, юридической силой и тем, кому принадлежит ответственность за цифры.

По 218-ФЗ технический план это документ, в котором воспроизведены сведения ЕГРН и указаны сведения об объекте, необходимые для кадастрового учёта; он состоит из графической и текстовой частей (ч. 1 и 3 ст. 24). Местоположение помещения закон устанавливает графическим отображением границы геометрической фигуры, образованной внутренними сторонами наружных стен, «на плане этажа» (ч. 6 ст. 24). Графическая часть техплана помещения это план этажа или его части (ч. 4 той же статьи), так что обмер этажа и техплан помещения связаны напрямую.

Технический паспорт БТИ живёт отдельной жизнью: Жилищный кодекс называет его в числе документов для перепланировки. Чем он отличается от технического плана и когда нужен, разобрано в материале про технический паспорт БТИ. Для статьи достаточно одного вывода: старый паспорт и сегодняшний этаж не обязаны совпадать, и именно обмер покажет, где они разошлись.

Когда проектный план годится вместо обмера

Приказ П/0082 допускает включить в технический план поэтажные планы из проектной документации, но только если их содержание «соответствует фактическим характеристикам» помещений: линейные размеры, площадь, конфигурация (п. 66). Если проектный план не соответствует факту, не отражает изменения проекта или вообще отсутствует, кадастровый инженер готовит план этажа сам по результатам своих измерений (п. 67). Иначе говоря, по приказу цифра в проекте не заменяет замер, когда они разошлись.

Как проходит обмер: порядок действий

Хороший обмер выглядит как короткий проект, а не как «приехал человек с рулеткой». Ниже порядок, который разумно закладывать в задание, независимо от того, кто выполняет работу.

1. Задание. Фиксируют цель обмера (перепланировка, реконструкция, техплан, аренда), границы объекта (этажи, помещения, фасады), нужные форматы результата (PDF, DWG) и срок.
2. Документы. Собирают выписку ЕГРН, прежний поэтажный план, проект, если он есть, прежние разрешения и согласования. Они нужны не для копирования, а для сравнения.
3. Доступ и осмотр. Обходят объект, определяют, какие помещения заперты, где закрыты шахты и подвесные потолки, что придётся вскрывать.
4. Замеры. Измеряют внутри и снаружи, фиксируют проёмы, высоты, толщины стен, лестницы и инженерные узлы. Перед чертежом проверяют замкнутость: внутренние размеры должны сойтись с наружными (п. 70 П/0082).
5. Камеральная обработка. Чертят планы этажей, собирают экспликацию, считают площади по выбранной методике. Для кадастра заключение кадастрового инженера может включать обоснование площади с формулами и подставленными значениями (п. 58 П/0082).
6. Сверка с документами. Сравнивают результат с выпиской ЕГРН и старым планом. Расхождение площади или конфигурации фиксируют отдельной ведомостью.
7. Приёмка. Заказчик проверяет план по натуре на выборочных помещениях, получает чертежи, экспликацию и ведомость замеров.

На шаге шесть работа заканчивается не всегда: если выявлено расхождение между площадью по обмеру и записью ЕГРН, может понадобиться технический план, а иногда и обследование несущих конструкций. Обследованием занимаются отдельные специалисты: порядок описан в статье про обследование технического состояния здания.

Рулетка, дальномер, тахеометр, лазерное сканирование: что выбрать

Метод замеров подбирают под задачу и под объект. Приказы Росреестра не называют лазерное сканирование и не запрещают его: они описывают результат и сведения о приборе. Остальное остаётся делом договорённости.

О приборах приказы говорят немного. В техническом плане при геодезических измерениях указывают сведения о пунктах геодезической сети и средствах измерений, а при одних линейных замерах такой раздел включают, если сведения о поверке прибора есть в Федеральном информационном фонде по обеспечению единства измерений (п. 7 П/0082). Требования к точности и методам определения координат контура здания собраны в приложении 1 к П/0393: там перечислены методы определения координат, марки приборов не названы.

Лазерное сканирование в приказах П/0082 и П/0393 не упомянуто. Сколько миллиметров даёт тот или иной сканер, сказать нельзя без паспорта прибора, а паспортные цифры в статью брать неправильно. Узнайте у исполнителя точность конкретной модели и попросите записать её в договор.

Кому заказывать замеры

Нормы не называют единого исполнителя для такого плана. Выбор зависит от того, что нужно получить на выходе.

• Кадастровый инженер. Нужен, когда замеры должны превратиться в техплан: П/0082 говорит об измерениях и планах этажей, выполненных именно им (п. 67). О ролях и цене рассказано в материале о стоимости услуг кадастрового инженера.
• Проектная организация. Снимает размеры под проект. Жилищный кодекс требует проект, «подготовленный и оформленный в установленном порядке» (ч. 2 ст. 26). Чертежи замеров для такого проекта лучше оформить так, чтобы проектировщик мог с ними работать.
• Специалисты по обследованию. Измеряют сами конструкции и пишут вывод о состоянии. С такой задачей приходят по услуге технического заключения.
• Фирма без допусков. Годится для интерьера и ремонта, но штамп такой фирмы не заменяет техплан.

Если итогом должен стать кадастровый учёт, начинать с неспециалиста бессмысленно: размеры придётся снимать заново. Ищите того, кто выпускает техпланы: подготовка технического плана строится на тех же измерениях.

Ошибки заказчика

Претензии к замерам чаще рождаются из расплывчатого задания, чем из грубого просчёта. Вот что встречается регулярно.

• Нет цели. Исполнитель выдал чертёж для интерьера, а проектировщику нужны ещё высоты, проёмы и узлы инженерных систем.
• Не выбрана методика метража. Один считает по внутренним поверхностям, другой по осям, третий по наружным контурам, и экспликации выходят разными.
• Нет ведомости. Спорить с чертежом без первичных записей тяжело: неясно, кто и чем измерял.
• Старая бумага вместо замеров. Поэтажный план может показывать состояние на дату прежнего учёта, а перегородки и проёмы успели поменяться.
• Исполнитель без права выпускать техпланы. Для учёта изменений план потом всё равно перемеряют.
• Никакой даты годности. Помещение живёт: поставили стену, пробили проём, и замеры двухлетней давности перестали соответствовать натуре.

Из чего складывается цена

Цену обмерного плана мы не называем: единого прайса нет, а любая цифра без задания окажется выдумкой. Зато состав стоимости понятен. Её складывают следующие факторы:

• площадь и число этажей, сложность объёмов, наличие подвала, мансарды, антресолей;
• доступ: насколько свободно можно измерять, придётся ли вскрывать потолки и шахты;
• метод: рулетка с дальномером, тахеометр или сканирование;
• форма результата: только чертежи или чертежи с экспликацией, расчётом площади, ведомостью и файлами DWG;
• нужен ли технический план или обследование, а не просто план для проекта;
• срочность и выезд на объект.

Просите коммерческое предложение с разбивкой по этим пунктам. Если исполнитель называет цифру «за квадратный метр» и молчит о составе результата, сравнивать предложения нельзя.

Коротко: что запомнить

• Обмерный план это чертёж по замерам на объекте; термина в 218-ФЗ, ГрК и ЖК нет, поэтому форму задаёт задание, а требования берут из приказов П/0082 и П/0393.
• Обмеры нужны для проекта перепланировки (ст. 25, 26 ЖК), реконструкции (ст. 1 п. 14 ГрК), технического плана (ст. 24 218-ФЗ) и обследования.
• Точность задаёт П/0393: линейные размеры до 0,01 м, площадь до 0,1 кв. м, замеры на высоте от нуля до 1,10 м от пола.
• Наружные измерения по техплану идут с точностью до 1 см, а итоговый план оформляют после сверки внутренних и наружных размеров (п. 67 и 70 П/0082).
• Срок действия П/0393 (до 31 декабря 2026 года) из п. 2 исключён приказом П/0372/25; перед заказом всё равно сверьте действующую редакцию приказа.
• Проектный поэтажный план заменяет обмер только когда совпадает с фактом (п. 66, 67 П/0082).
• Просите ведомость замеров, перечень приборов, расчёт площади с формулами и экспликацию: без них результат нечем проверить.