Кадастровый инженер: цена услуг в Москве и области за техплан, межевание и акт обследования

Что входит в цену кадастровых услуг и где это записано

Закон не называет сумму кадастровых работ, он задаёт порядок. Работы инженер выполняет по договору подряда (ч. 1 ст. 35 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»), а их итог назван в ст. 37: межевой план, технический план или акт обследования. Значит, цена услуг складывается из цены одного из трёх документов, и у каждого свой набор работ.

Кадастровые работы определены в ч. 4 ст. 1: это выполнение работ в отношении недвижимого имущества, в результате которых готовят документы со сведениями для государственного кадастрового учёта. Заниматься этим вправе только член саморегулируемой организации (СРО): по ч. 1 ст. 29 кадастровым инженером признаётся физическое лицо, которое состоит в такой организации. Условия членства перечислены в той же статье.

Рыночных цен и прайса KEO GROUP здесь нет: у цифр нет проверяемого источника. Зато проверяются другие вещи: из чего состоит смета, что закон говорит о цене и сроке, как убедиться в праве исполнителя работать и чем рискует заказчик, если документ не пройдёт учёт.

Три документа и три набора работ

Для коммерческой недвижимости различия видны в таблице.

Формы утверждены приказами Росреестра: технический план по приказу от 15.03.2022 № П/0082, межевой от 14.12.2021 № П/0592, акт от 24.05.2021 № П/0217. Документы готовят в электронном виде и подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью (ч. 12 ст. 22, ч. 2 ст. 23, ч. 12 ст. 24 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ). Бумажный экземпляр делают, если это предусмотрено договором, поэтому спросите заранее, входит ли он в смету.

О составе документов: что такое технический план и межевой план участка. Цену межевания мы разобрали отдельно, в статье сколько стоит межевание участка, а здесь упор на техплан и акт.

Из чего складывается смета: работы за каждой строкой

Смета перечисляет то, что исполнитель сделает, чтобы документ приняли в Росреестре. Закон описывает эти шаги, и по его тексту проверяется каждая строка.

1. Сверка исходных сведений. Межевой план составляют на основе кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН (ч. 1 ст. 22 закона № 218-ФЗ). Сведения для технического плана здания берут из разрешения на строительство или выписки из реестра разрешений и из проектной документации, которые представляет заказчик (ч. 8 ст. 24).
2. Измерения. Определяют координаты характерных точек границ участка и контура здания, сооружения или объекта незавершённого строительства (ч. 4.2 ст. 1 закона № 221-ФЗ).
3. Камеральная обработка. По координатам считают площадь и описывают местоположение объекта.
4. Согласование границ. Оно обязательно, когда по итогам работ уточнено положение границ участка или смежных участков (ч. 1 ст. 39).
5. Оформление. Электронный файл с подписью, а бумажный экземпляр по условию договора.
6. Предварительная проверка. По требованию заказчика исполнитель обязан показать результат автоматизированной проверки через «Личный кабинет кадастрового инженера» (ч. 9 ст. 36).
7. Подача в Росреестр. В случаях, перечисленных в ч. 2.1 ст. 36, договор может обязать инженера подать документы без доверенности. Входит ли подача в работу, в договоре нужно записать прямо.

Договор вправе предусмотреть и обязанность поместить планы и акты в электронное хранилище (ч. 8 ст. 36). Если эта услуга нужна, она должна стоять в смете отдельной строкой.

Техплан коммерческого объекта: что увеличивает объём работ

Объём работ по техплану растёт вместе со сложностью объекта, и закон показывает, где именно. Чем больше сведений нужно внести, тем подробнее должна быть смета.

Бывает и наоборот. Если план здания, сооружения или объекта незавершённого строительства, учтённых до 1 января 2013 года, готовят только для внесения сведений о местоположении на участке, не требуется использование проектной документации, разрешения на ввод в эксплуатацию или разрешения на строительство, а планы этажей включать не нужно (ч. 9.1 ст. 24).

Что собрать до обращения к инженеру

• разрешение на строительство или выписку из реестра разрешений, если оно требовалось;
• проектную документацию здания;
• для помещений: разрешение на ввод здания в эксплуатацию или выписку из реестра таких разрешений, а при перепланировке её проект (ч. 10 ст. 24);
• исполнительную документацию, если часть конструкций скрыта;
• возможность пройти в здание и на участок для обмеров.

Права исполнителя здесь тоже есть: по ч. 1 ст. 29.1 закона № 221-ФЗ он вправе требовать доступа на объект и документации, а если заказчик нарушил договор и не обеспечил необходимые сведения и документы либо доступ на объект, вправе отказаться от выполнения работ (п. 2 ч. 1). Мы готовим технические планы зданий, помещений и сооружений.

Акт обследования: что оплачивают и кто вправе заказать

Акт нужен, когда объект перестал существовать, а запись о нём в ЕГРН осталась. Закон определяет его как документ, в котором инженер по итогам осмотра места нахождения объекта подтверждает прекращение существования здания, сооружения или объекта незавершённого строительства из-за гибели или уничтожения, а также помещения или машино-места из-за гибели или уничтожения здания, сооружения либо той их части, где они находились (ч. 1 ст. 23 закона № 218-ФЗ).

Состав акта задан формой из приказа № П/0217: общие сведения и кадастровый номер объекта, дата или год прекращения существования, данные об инженере и заказчике, заключение, перечень использованных документов. Дату или год указывают, если они известны заказчику. В данных инженера стоит уникальный регистрационный номер члена СРО, поэтому исполнителя можно проверить прямо по акту.

Кто вправе заказать акт и поручить подачу инженеру

Закон называет заказчиков, при которых договор может обязать инженера подать акт без доверенности (п. 3 ч. 2.1 ст. 36 закона № 221-ФЗ):

• собственник прекратившего существование здания, сооружения, объекта незавершённого строительства или единого недвижимого комплекса;
• наследник, принявший наследство такого собственника-гражданина;
• собственник земли, на которой стоял объект, если владелец объекта ликвидирован либо его правоспособность прекращена из-за смерти.

Отдельное правило о самовольных постройках: если суд решил их снести или реконструировать, акт, подтверждающий снос, либо технический план, подтверждающий снос части или реконструкцию, инженер может подготовить на основании договора подряда с органом государственной власти или местного самоуправления (ч. 2.2 ст. 36).

Договор подряда и смета: твёрдая цена, оплата и что вписать до подписания

Правила о цене собраны в ст. 36 закона № 221-ФЗ и в главе о подряде Гражданского кодекса. Условия из таблицы сверьте с проектом.

Слово «твёрдая» имеет точный смысл. Гражданский кодекс различает твёрдую и приблизительную цену, а при отсутствии указаний в договоре цена считается твёрдой (п. 4 ст. 709). Подрядчик не вправе требовать её увеличения, а заказчик уменьшения, даже когда весь объём работ нельзя было предусмотреть при заключении договора (п. 6 ст. 709). Исключение в том же пункте: при существенном росте стоимости материалов и оборудования, которые предоставил подрядчик, он вправе требовать увеличения цены, а при отказе заказчика расторжения договора по ст. 451 ГК. Поэтому всё нужное должно стоять в смете до подписания.

При приблизительной смете подрядчик обязан предупредить о необходимости дополнительных работ и существенном превышении цены. Не согласившийся заказчик вправе отказаться от договора, оплатив выполненную часть (п. 5 ст. 709).

Предельные цены, сроки и другие основания для работ

Общее правило такое: цену определяют стороны, единой таксы закон не устанавливает. Исключения он перечисляет, и для коммерческой недвижимости большинство из них не работает.

Предельные цены и трёхдневный срок

Субъекты РФ вправе устанавливать предельные максимальные цены кадастровых работ для участков, предназначенных для личного подсобного хозяйства (ЛПХ), садоводства и огородничества для собственных нужд, строительства гаражей для собственных нужд или индивидуального жилищного строительства (ИЖС), а также расположенных на них объектов (ч. 7 ст. 36 закона № 221-ФЗ). Для таких участков договор должен предусматривать срок не более трёх рабочих дней (ч. 7.1), но время на обязательное согласование границ в него не входит (ч. 7.2).

Участок под торговым центром, складом или офисным зданием в этот перечень не попадает. Если объект ближе к садовому дому, проверьте региональный акт на официальном портале правовой информации субъекта: его текст мы не приводим.

Работы не по договору с собственником

Ст. 35 закона называет основания, кроме общего договора подряда (ч. 1):

• трудовой договор, когда юридическое лицо выполняет работы для собственных нужд: тогда подряд не нужен (ч. 1.1);
• определение суда: суд сам выбирает инженера, а расходы и вознаграждение возмещаются в порядке, установленном законодательством (ч. 2);
• соглашение публично-правовой компании с органами власти о подготовке документов для участков из государственной или муниципальной собственности, при котором работы выполняет та же компания (ч. 3).

Собственнику коммерческого объекта обычно подходит общее правило: договор подряда со сметой.

Как проверить кадастрового инженера до оплаты

Цена не показывает, вправе ли исполнитель вообще работать. Проверку делают до подписания договора, и хватит нескольких обращений.

1. Членство в СРО. Кадастровым инженером признаётся член СРО (ч. 1 ст. 29 закона № 221-ФЗ), и по требованию заказчика он обязан сообщить о членстве в срок не более трёх рабочих дней (п. 7 ч. 2 ст. 29.1).
2. Реестр СРО. Организация ведёт реестр членов и размещает его на своём сайте (ч. 1 ст. 30.2). Там же публикуют сведения о жалобах и дисциплинарных мерах (п. 6 ч. 2 ст. 30.2).
3. Государственный реестр. Ведение государственного реестра кадастровых инженеров возложено на федеральный орган, уполномоченный Правительством РФ (ст. 3.2).
4. Страхование. Договор страхования ответственности заключают на срок не менее года, а страховая сумма не может быть меньше двух с половиной миллионов рублей на каждого инженера (ч. 6 ст. 29.2). Страхователь: сам инженер или, по решению общего собрания членов, его СРО (ч. 5).
5. Форма работы. Инженер вправе работать как индивидуальный предприниматель (ст. 32) или как работник юридического лица (ст. 33). Во втором случае договор подряда заключает организация, работы выполняет только её кадастровый инженер, а в штате должно быть не менее двух таких специалистов (ч. 1 и п. 1 ч. 2 ст. 33).
6. Проверка по результату. В акте обследования указан регистрационный номер члена СРО и дата внесения сведений в реестр (п. 6 приложения 2 к приказу № П/0217), так что исполнителя можно сверить и после получения документа.

Основания исключения из СРО перечислены в ч. 15 ст. 29. Среди них принятие за последние три года деятельности инженера десяти и более решений органа регистрации прав о необходимости устранить воспроизведённые в ЕГРН ошибки в межевом плане, техническом плане или карте-плане территории, связанные с ошибкой инженера при определении местоположения границ участков или зданий, сооружений, помещений, машино-мест, объектов незавершённого строительства (п. 6). Как читать карточку в реестре, показано в статье как выбрать кадастрового инженера.

Если документ вернули из Росреестра: кто отвечает и что делать с ценой

Инженер при наличии вины отвечает за несоблюдение требований закона, в том числе за недостоверность сведений плана или акта (ч. 1 ст. 29.2 закона № 221-ФЗ). Убытки заказчику и третьим лицам возмещаются за счёт страхового возмещения (ч. 2). Страховой случай наступает, когда обязанность возместить убытки установлена вступившим в силу решением суда или признана инженером и страховщиком (ч. 4).

Отношения заказчика и исполнителя строятся по правилам о подряде. Качество работы должно соответствовать условиям договора, а при их отсутствии требованиям, обычно предъявляемым к таким работам (п. 1 ст. 721 ГК). При недостатках заказчик вправе по своему выбору потребовать одно из трёх:

• безвозмездное устранение недостатков в разумный срок;
• соразмерное уменьшение установленной цены;
• возмещение расходов на устранение, если такое право предусмотрено договором (п. 1 ст. 723 ГК).

Если недостатки не устранены в разумный срок либо существенны и неустранимы, заказчик вправе отказаться от договора и потребовать убытки (п. 3 ст. 723). Подрядчик может вместо устранения безвозмездно выполнить работу заново, возместив заказчику убытки, причинённые просрочкой (п. 2).

Как не потерять право на претензии

• Принимайте результат с проверкой: принявший работу без проверки лишается права ссылаться на явные недостатки, если иное не предусмотрено договором (п. 3 ст. 720 ГК).
• Если скрытые недостатки обнаружились после приёмки, сообщите о них в разумный срок (п. 4 ст. 720).
• Без гарантийного срока требования о недостатках предъявляют, если их нашли в разумный срок в пределах двух лет со дня передачи результата, если иные сроки не установлены законом, договором или обычаями (п. 2 ст. 724).
• При споре любая сторона вправе потребовать экспертизу; расходы несёт подрядчик, кроме случаев, когда экспертиза не нашла его нарушений или причинной связи с недостатками (п. 5 ст. 720).

Как сравнить три предложения: перечень вместо итоговой суммы

Две равные суммы ещё не говорят об одинаковой работе. Просите у каждого исполнителя смету, а не прайс, и сверяйте по пунктам.

1. Какой документ входит в работу и для каких объектов или участков.
2. Выезд, обмеры и сверка с проектом и ЕГРН: сколько выездов предусмотрено.
3. Согласование границ и сбор подписей смежников (для межевого плана).
4. Подача в Росреестр: кто подаёт, на каком основании и за чей счёт (ч. 2.1 ст. 36 закона № 221-ФЗ).
5. Предварительная проверка и её отчёт на руках.
6. График оплаты: аванс, оплата после сдачи или после учёта.
7. Что будет, если Росреестр вернёт документы: бесплатная доработка, срок, ответственность.
8. Кто выполняет работу: индивидуальный предприниматель или организация, номер в реестре СРО, действующая страховка.

Если неясно, какой из трёх документов нужен вашему объекту, начните с этого вопроса: технический план здания, помещения или сооружения нужен не во всех случаях.

Коротко: что запомнить про цену услуг кадастрового инженера

• Закон не называет суммы. Цену определяют стороны договора путём составления твёрдой сметы (ч. 4 ст. 36 закона № 221-ФЗ).
• Результат работ: межевой план, технический план или акт обследования (ст. 37), и цена зависит от того, какой документ и для какого объекта нужен.
• Договор на кадастровые работы заключают письменно, и он признаётся публичным (ч. 3 и 10 ст. 36).
• Подача в Росреестр, бумажный экземпляр и электронное хранилище входят в смету, только если об этом сказано в договоре.
• Предельные цены субъекты РФ вправе устанавливать для ЛПХ, садоводства, гаражей и ИЖС, для коммерческих объектов они не предусмотрены (ч. 7 ст. 36).
• До подписания проверьте членство в СРО и страховку, до подачи потребуйте отчёт предварительной проверки.
• Принимайте результат с проверкой: за недостатки отвечают по ст. 723 ГК и ст. 29.2 закона № 221-ФЗ.