Налог на объект незавершённого строительства: когда платит организация и как снизить

Что такое налог на объект незавершённого строительства и где он записан

Отдельного платежа с таким названием в кодексе нет. Компании платят по главе 30 НК РФ, где недострой выделен особо: пп. 4 п. 1 ст. 378.2 относит его к имуществу, база по которому равна кадастровой стоимости. Ввести такую базу вправе только регион, и его закон принимают после утверждения итогов оценки (п. 2 ст. 378.2).

Москва так и сделала: ст. 1.1 закона города № 64 перечисляет, что облагается по такой базе, а п. 4.1 называет «объектов незавершенного строительства». Эта строка появилась с законом от 11.11.2020 № 21. Гражданский кодекс причисляет такие постройки к недвижимости, рядом со зданиями и сооружениями (п. 1 ст. 130).

Устройство платежа удобно собрать в одну таблицу, где у каждой строки своя норма.

Когда платёж возникает: четыре условия

Начисление стартует, только если сошлись все пункты списка ниже. Без любого из них расчёт идёт по другому правилу.

1. Постройка принадлежит компании. Пп. 2 п. 1 ст. 374 называет собственность и хозяйственное ведение. Подрядчик, который строит по договору для заказчика, и арендатор участка без прав на сам недострой сюда не попадают.
2. Объект учтён в ЕГРН. Там записаны степень готовности в процентах, основная характеристика и проектируемое назначение (п. 11-13 ч. 4 ст. 8 218-ФЗ). Право на вновь создаваемую недвижимость появляется с регистрации (ст. 219 ГК), а ст. 131 ГК требует вносить в реестр возникновение и переход вещных прав.
3. Кадастровая стоимость определена и внесена в ЕГРН. Применяют только сведения оттуда (ч. 1 ст. 18 237-ФЗ).
4. Регион ввёл для таких построек особую базу. В Москве это п. 4.1 ст. 1.1.

С какой даты считают

Оценку нового ОНС готовит бюджетное учреждение за десять рабочих дней с момента, когда публично-правовая компания передала ему материалы (ч. 4 ст. 16 237-ФЗ). Применяют её с даты государственного кадастрового учёта (п. 4 ч. 2 ст. 18). Для налога это созвучно пп. 2.1 п. 12 ст. 378.2: если цену утвердили посреди периода, берут значение на день внесения в ЕГРН сведений, ставших основанием для оценки.

Право могло возникнуть или закончиться в середине года. Тогда действует коэффициент по полным месяцам владения (п. 5 ст. 382). Если оно появилось до 15-го числа включительно, месяц засчитывают, если позже, нет. При прекращении правило зеркальное.

Москва: недострой, здание с кадастровой базой и без неё

Разница с готовым строением видна при сравнении. Таблица берёт три типичные ситуации владельца коммерческой недвижимости.

Вывод простой: ждать включения в список не нужно. П. 7 ст. 378.2 обязывает регион составлять перечень по объектам пп. 1 и 2, а ОНС назван в пп. 4. Начисление пойдёт, как только в ЕГРН появятся запись и оценка.

После ввода в эксплуатацию картина меняется: на учёт ставят здание, и его облагают уже по иным правилам. Итог может стать больше или меньше: это зависит от назначения, площади и вида использования, поэтому прикидывать его заранее стоит для каждого случая отдельно. Об остановленной стройке и вариантах действий мы писали в статье про долгострой и что с ним делать.

Как считать платёж и авансы: формула и условный пример

Годовая сумма равна оценке, умноженной на ставку: п. 13 ст. 378.2 называет её «произведение налоговой ставки ... и кадастровой стоимости». Считают её за календарный год (п. 1 ст. 379).

Отчётными для такой базы служат первый, второй и третий кварталы (п. 2 ст. 379, ч. 2 ст. 3 № 64). После каждого из них вносят аванс: четверть цены по реестру, помноженную на процент из городского закона (пп. 1 п. 12 ст. 378.2). По итогам года доплачивают разницу между годовой суммой и авансами (п. 2 ст. 382).

Цифры условные, для наглядности. Реальный расчёт делает инспекция, а вы сверяете его с выпиской.

Теперь неполный год. Допустим, право на недострой зарегистрировано 20 марта. Это позже 15-го числа, поэтому март выпадает, остаются девять месяцев с апреля по декабрь. Коэффициент 9/12 даёт за год 1,5 млн ₽.

Сроки, декларация и сообщение инспекции

Годовую сумму организации вносят не позднее 28 февраля следующего года (п. 1 ст. 383). Аванс перечисляют не позже 28-го числа месяца после квартала: это 28 апреля, 28 июля и 28 октября. Платят по месту нахождения объекта (п. 13 ст. 378.2).

Отчитываться по недострою не нужно: п. 6 ст. 386 велит российским компаниям не показывать такое имущество в отчётности. Если ничего другого у них нет, её не сдают вовсе. Расчёт делает инспекция и присылает сообщение.

• На пояснения и документы у организации двадцать дней с момента, когда его получили (п. 6 ст. 363, на который отсылает п. 6 ст. 386).
• Рассматривают их в течение месяца, срок продлевают не более чем на месяц (п. 7 ст. 363).
• Если сумма изменилась, уточнённая версия приходит не позже десяти дней после составления.
• Доставка идёт через оператора ЭДО или личный кабинет, при невозможности почтой (п. 5 ст. 363).

Присланную сумму лучше сверить с выпиской сразу: цена, дата её применения, доля в праве и число месяцев видны в одной бумаге. Расхождение по любому показателю даёт повод для пояснений.

Земля под недостроем: отдельный платёж

Налог на землю считают по своей главе 31 НК РФ. Его платит тот, кто держит участок в собственности, постоянном (бессрочном) пользовании или пожизненном наследуемом владении (п. 1 ст. 388). Аренды в этом перечне нет, и арендатор вместо налога вносит арендную плату.

В Москве прочие участки облагаются по ставке 1,5 процента: это всё, что не подпало под п. 1-3 ч. 1 ст. 2 закона № 74. Для занятых жилищным фондом или предоставленных под строительство жилья ставка 0,1 (п. 2), для сельскохозяйственного производства 0,3 (п. 3), и в самих пунктах есть исключения. Поэтому вид использования и правовое основание проверяют отдельно.

Есть и повышающий коэффициент 2 или 4 (п. 15 ст. 396). Он привязан к наделам под жилую застройку, пока права на построенный дом не записаны в реестре. К нежилому коммерческому ОНС его применяют, лишь если участок получали именно с этой целью. Подробности про эту надбавку собраны в нашем разборе, а общие правила описаны в материале о земельном налоге организаций.

Как снизить платёж: шесть путей

Ставку изменить нельзя, работать приходится с базой или основанием. Порядок такой: сначала ищут ошибку, потом взвешивают смысл спора.

Отдельно о льготах. В ст. 4 и 4.1 закона № 64 нет льгот именно для незавершённого строительства: такого признака там просто не встречается. Преференции привязаны к плательщику или назначению, как у городского пассажирского транспорта или религиозных организаций. Часть из них к ОНС вообще не применяется. Освобождение для компаний, где трудятся инвалиды, не распространяется на объекты ст. 1.1 (п. 7 ч. 1 ст. 4), а для сдаваемого в аренду имущества список ограничен (ч. 3 ст. 4). Подойдёт ли вам одна из них, видно по самим статьям, а разбор собран в материале про налоговые льготы по коммерческой недвижимости.

Ниже подробнее о путях со второго по пятый: именно они реально двигают базу.

Ошибки в оценке и в сведениях реестра

Стоимость ОНС считают по тому, что записано в ЕГРН. Неверная запись попадает в цену, а через неё в платёж. Закон делит такие случаи на два вида, и лечат их по-разному.

Ошибка при определении цены

Ст. 21 237-ФЗ относит сюда несоответствие методическим указаниям, а также описки, опечатки и арифметические промахи (ч. 2). Искажением признано и использование недостоверных данных о параметрах объекта (п. 2 ч. 13). Заявление подают в течение пяти лет со дня внесения цены в ЕГРН (ч. 6), бюджетное учреждение отвечает за 30 календарных дней (ч. 16).

Этот ответ обжалуют в суде по правилам административного судопроизводства (ч. 23). Срок для такого иска три месяца с момента, когда заявителю стало известно о решении (ч. 3.1 ст. 245 КАС РФ).

Неверные записи в самом реестре

Для ОНС там хранятся степень готовности, а также проектируемые значение основной характеристики и назначение (п. 11-13 ч. 4 ст. 8 218-ФЗ). От них зависит оценка. Если сведения расходятся с реальностью, их правят через кадастровые работы и обновление ЕГРН. Актуальную картину покажет выписка из ЕГРН.

Наша помощь в таких спорах описана на странице об оспаривании цены по реестру.

Рыночная цена вместо кадастровой: заявление, комиссия, суд

Самый заметный способ снизить базу: добиться, чтобы официальная оценка совпала с ценой на открытом рынке. Путей два. Ст. 22.1 237-ФЗ прямо называет ОНС (ч. 1), обращаться по ней нужно в бюджетное учреждение, но в регионе она работает только с даты, указанной в решении высшего исполнительного органа (см. врезку ниже). Если порядок ст. 22.1 у вас уже действует, шаги такие.

1. Сначала заказывают у оценщика отчёт в виде электронного документа, где определена рыночная стоимость. В него входит выписка из ЕГРН о правах, ограничениях и обременениях (ч. 6).
2. Заявление подают в период с постановки на кадастровый учёт до снятия с него (ч. 2). Представителю нужна доверенность (ч. 5). Если правообладатель не собственник, он прикладывает согласие владельца (ч. 5.1).
3. Срок подачи шесть месяцев с даты, на которую проведена оценка и которая указана в отчёте (ч. 7). Опоздавшее обращение возвращают без рассмотрения (ч. 8).
4. Учреждение отвечает за 30 календарных дней (ч. 10): либо устанавливает рыночную цену, либо отказывает (ч. 11).
5. Отказ обжалуют в суде, одновременно требуя установить цену по рынку (ч. 15).

Второй путь ведёт в комиссию, если регион её создал, или сразу в суд (ч. 1 ст. 22). Обращаться туда до иска не обязательно. Основание одно: цена на открытом рынке на дату, к которой определена кадастровая (ч. 7 ст. 22). К заявлению прилагают выписку, копию правоустанавливающего документа и отчёт оценщика (ч. 9). На это уходит до 30 дней (ч. 14). В суд идут не позднее пяти лет с даты внесения оспариваемых результатов, если новых итогов оценки ещё нет (ч. 3 ст. 245 КАС РФ).

С какой даты действует новая цена

Для платежа дата важнее суммы. Новую цену по ст. 22.1 применяют с 1 января года подачи заявления, но не раньше постановки на учёт и того дня, с которого шла изменяемая цена (п. 6 ч. 2 ст. 18). При споре по ст. 22 точку отсчёта берут так же (п. 9 ч. 2 ст. 18). Вывод практический: обращение в декабре пересчитывает весь этот год, а январское уже ничего не меняет за прошлый.

Отчёт оценщика и типичные отказы подробнее разобраны в статье про установление стоимости в размере рыночной.

Снятие с учёта и ввод в эксплуатацию

Налог платят, пока постройка числится в реестре. Как только ОНС погиб или достроен, правила другие.

Объект перестал существовать

Порядок складывается из трёх шагов, и у каждого своя норма в законе.

1. Кадастровый инженер осматривает место и готовит акт обследования, где зафиксировано, что ОНС больше нет физически (ч. 1 ст. 23 218-ФЗ).
2. Затем собственник ОНС подаёт в Росреестр просьбу снять его с учёта (п. 4 ч. 1 и п. 2 ч. 2 ст. 15, в зависимости от того, зарегистрированы ли права).
3. Плательщик вправе подать в любой налоговый орган по своему выбору заявление о гибели или уничтожении ОНС и приложить подтверждающие документы (п. 4.1 ст. 382 НК РФ). Без такого обращения расчёт прекращают по данным, которые инспекция получила по закону.

Налог перестают считать с 1-го числа месяца, когда это случилось. Слова «снос» в этом пункте нет, поэтому снос по воле владельца лучше заранее обсудить с ИФНС. Подготовку акта описывает страница услуги акт обследования и снятие с учёта, а порядок разборки зданий разобран в статье про снос здания.

Стройка завершена

Когда на месте ОНС зарегистрированы права на здание, сведения о нём гасят одновременно, без отдельного заявления (ч. 8 ст. 40 218-ФЗ). Дальше платёж считают по новым правилам, а таблица выше подскажет, какая база применится.

Коротко: что запомнить

• Речь об имущественном налоге организаций: база равна кадастровой стоимости недостроя (пп. 4 п. 1 ст. 378.2 НК РФ), в Москве ОНС назван в п. 4.1 ст. 1.1 закона № 64.
• Платит компания, которой ОНС принадлежит на праве собственности или хозяйственного ведения, при условии записи в ЕГРН и внесённой оценки.
• Столичная ставка 2,0 процента, авансы по одной четвёртой за три квартала, остаток вносят не позднее 28 февраля.
• Декларацию по таким объектам не подают. Сумму считает инспекция, на пояснения есть двадцать дней.
• Базу снижают через исправление ошибок, уточнение записей реестра и рыночную цену, которая действует с 1 января года подачи.
• Погибший или уничтоженный ОНС исключают из расчёта с 1-го числа месяца события: по заявлению плательщика или по данным налоговой.
• Земельный платёж идёт отдельно, и арендатор участка его не вносит.