Лизинг коммерческой недвижимости: как устроена сделка и что проверить

Лизинг здания: чем он отличается от аренды и покупки

По договору лизинга лизингодатель покупает у продавца здание, которое выбрал сам пользователь, и передаёт ему за плату во временное владение (ГК, ст. 665; 164-ФЗ, ст. 2). Недвижимость закон прямо называет предметом лизинга: сюда входят здания, сооружения и имущественные комплексы (164-ФЗ, п. 1 ст. 3).

Пока договор действует, здание принадлежит лизингодателю, а пользователь получает право владеть им и пользоваться (164-ФЗ, ст. 11, п. 1 и 2). Для лизингодателя собственность служит гарантией, что вложенные деньги вернутся (постановление Пленума ВАС от 14.03.2014 № 17, п. 2).

Если выкупа в договоре нет, по окончании срока здание нужно вернуть в состоянии, в котором его получили, с учётом нормального износа (164-ФЗ, п. 4 ст. 17). Выкупной лизинг устроен иначе: договор прямо говорит, что здание перейдёт пользователю после всех платежей (164-ФЗ, п. 1 ст. 19). Если выкуп не нужен, а нужно только место, хватит обычной аренды, её условия описаны в материале «Договор аренды нежилого помещения».

Земля под зданием: в лизинг не идёт, выкупу не мешает

Участки и другие природные объекты в лизинг не передают (ГК, ст. 666; 164-ФЗ, п. 2 ст. 3). Здание без земли взять можно, и это видно на деле, дошедшем до Президиума ВАС.

Это постановление 2008 года, более поздней практики Верховного суда по этому вопросу мы не нашли. Как оформить участок, закон прямо не говорит, поэтому варианты обсуждают до подписания:

• Покупка здания с участком. Если продавец владеет и зданием, и землёй, отчуждать их можно только вместе (ЗК, п. 4 ст. 35; ГК, п. 2 ст. 552).
• Участок чужой. Новый собственник здания пользуется землёй так же, как прежний: по его условиям и в его объёме (ЗК, п. 1 ст. 35).
• Права на землю при лизинге. Прямой нормы нет. По аналогии (ГК, п. 1 ст. 6, ст. 625) можно опереться на правила об аренде зданий: вместе со зданием к пользователю переходят права на занятый им участок (ГК, п. 1 и 2 ст. 652). В деле № 4904/08 суды этот вопрос так не решали, поэтому лучше записать это в договоре. По той же аналогии, если лизингодатель владеет участком, а договор права на него не определил, пользователь вправе пользоваться участком на срок лизинга (ГК, п. 2 ст. 652).
• Участок городской. Приобрести его без торгов вправе собственник здания (ЗК, п. 1 ст. 39.20), а пока здание в лизинге, оно принадлежит лизингодателю; пользователь получит такое право после выкупа здания. Подробности в материале «Выкуп земли под зданием».

Регистрация лизинга здания в Росреестре

Аренда здания от года и дольше требует регистрации: договор считается заключённым с момента записи в реестре (ГК, п. 2 ст. 651). Для третьих лиц так сказано и в общей норме о договорах, которые подлежат регистрации (ГК, п. 3 ст. 433). Лизинг это вид аренды, поэтому общие правила об аренде действуют для него, если нет особых правил о лизинге (ГК, ст. 625 и 665), а аренда недвижимости подлежит государственной регистрации (ГК, п. 2 ст. 609). Значит, правила об аренде здания про форму и регистрацию применяют и к лизингу здания. Сам закон о лизинге отсылает дальше: регистрация нужна в случаях, которые назвало другое законодательство (164-ФЗ, п. 1 ст. 20).

1. Письменный текст одним документом. Договор лизинга заключают письменно при любом сроке (164-ФЗ, п. 1 ст. 15), а при нарушении формы аренда здания недействительна (ГК, п. 1 ст. 651). Лизинг с выкупом оформляют в той форме, какая нужна для купли-продажи недвижимости (ГК, п. 3 ст. 609).
2. Заявление в Росреестр. Регистрируют сам договор аренды, заявление вправе подать одна из его сторон (218-ФЗ, ч. 1 ст. 51). Статья говорит только об аренде, а лизинг считается её видом, поэтому запись идёт по правилам аренды. Если документы подаёт представитель, нужна нотариально удостоверенная доверенность, если федеральный закон не говорит иное (218-ФЗ, ч. 4 ст. 15).
3. Сведения о договоре в Федресурсе. Лизингодатель обязан внести их в срок не больше трёх рабочих дней после передачи здания пользователю; при изменении договора срок тот же (164-ФЗ, п. 3 ст. 10). Эта публикация не заменяет запись в ЕГРН.
4. Проверка записи. После регистрации в выписке видны собственник и обременение. Как её читать, объясняет статья «Выписка из ЕГРН».

Когда договор закончился, выкуплено здание или лизинг расторгнут, запись об обременении сама не исчезает. Порядок снятия описан в материале «Снятие обременения в ЕГРН».

Что проверить в здании и договоре до подписания

Лизинг связывает стороны надолго, а при досрочном расторжении приходится считать итоговые расчёты, поэтому до подписания проверяют семь пунктов.

• Права продавца и обременения. Выписка ЕГРН показывает собственника здания и участка, арест, залог, чужую аренду. Лизингодатель обязан предупредить пользователя о правах третьих лиц на предмет лизинга (164-ФЗ, п. 3 ст. 18); он вправе и заложить здание как собственник, а закон о лизинге отдельно разрешает заложить предмет лизинга, который лизингодатель только купит, чтобы привлечь деньги (ГК, п. 2 ст. 335; 164-ФЗ, п. 2 ст. 18). Чем грозит арест, сказано в статье «Арест недвижимости».
• Участок под зданием. Чей он, на каком праве и как будет оформлен для пользователя: вариантов несколько, и закон на них прямого ответа не даёт.
• Состояние здания. Передать его лизингодатель обязан таким, как записано в договоре и как требует назначение, и с документами, включая технический паспорт (164-ФЗ, п. 1 и 2 ст. 17). Подтвердить это лучше обследованием до приёмки.
• Выбор продавца и здания. Кто выбрал продавца, тот и рискует его неисполнением, а кто выбрал здание, тот рискует, что оно не подойдёт для целей использования, если договор не говорит иного (164-ФЗ, п. 2 и 3 ст. 22). По общему правилу лизингодатель не отвечает и за то, что здание нельзя использовать, если его купили у продавца, выбранного пользователем; платить по графику пользователь при этом продолжает (Обзор практики ВС от 27.10.2021, п. 6).
• Ремонт. По умолчанию текущий и капитальный ремонт здания оплачивает пользователь (164-ФЗ, п. 3 ст. 17). Расходы здесь крупные, поэтому границы закрепляют в договоре явно.
• Улучшения здания. Отделимые улучшения остаются собственностью пользователя, если договор не говорит иного (164-ФЗ, п. 7 ст. 17). За неотделимые он вправе получить возмещение после окончания договора, только если лизингодатель письменно согласился на работы и договор не исключил возмещение (164-ФЗ, п. 8 и 9 ст. 17).
• Платежи и выкупная цена. Общая сумма включает затраты лизингодателя, плату за услуги и его доход, а выкупная цена может входить в неё (164-ФЗ, п. 1 ст. 28). Менять размер платежей по соглашению можно раз в три месяца или реже, если договор не говорит иное (164-ФЗ, п. 2 ст. 28).

Просрочка платежей, расторжение и возврат здания

Здание нельзя забрать у пользователя одним заявлением лизингодателя. Без суда лизингодатель может списать деньги со счёта, когда платёж не внесли более двух раз подряд после срока, а пользователь вправе оспорить это в суде (164-ФЗ, п. 1 ст. 13). Отказаться от договора без суда он тоже может, если это записано в договоре (ГК, п. 1 ст. 450.1; 164-ФЗ, п. 6 ст. 15). Но изъять здание против воли пользователя можно только через суд.

Вернуть здание лизингодатель вправе потребовать при расторжении, а расходы на возврат ложатся на пользователя (164-ФЗ, п. 2 ст. 13). Стороны могут заранее записать нарушения, которые считают очевидными и после которых договор прекращается, а предмет изымают (164-ФЗ, п. 6 ст. 15). Если здание не отдают добровольно, остаётся иск.

Затем стороны сверяют расчёты. Так считают при выкупном лизинге и при символической выкупной цене (постановление Пленума ВАС № 17, п. 1): расторжение не должно улучшать положение лизингодателя по сравнению с исполненным договором (п. 3.1). Для этого сопоставляют несколько сумм:

Если платежи вместе со стоимостью здания больше суммы финансирования, платы за него, убытков и санкций, пользователь вправе взыскать разницу с лизингодателя (Пленум ВАС № 17, п. 3.3). Если меньше, разницу вправе взыскать лизингодатель с пользователя (Пленум ВАС № 17, п. 3.2). Аванс учитывают так: из платежей его исключают, а из суммы финансирования вычитают (п. 3.3 и 3.4). Отдельной суммой аванс не возвращают.

Расторжение и изъятие сами по себе не останавливают начисление неустойки за просрочку: она идёт до возврата финансирования (Обзор ВС 2021, п. 16). Срок давности по требованию о выплате этой разницы считают, как правило, с момента продажи предмета лизинга (Обзор ВС 2021, п. 23). Разъяснения Пленума ВАС действуют, пока Пленум Верховного суда не дал по тем же вопросам новых разъяснений (ФКЗ от 04.06.2014 № 8-ФКЗ, ст. 3), а Верховный суд на них опирается (Обзор ВС 2021, п. 4 и 13).

Выкуп здания и переход права собственности

Здание переходит пользователю, когда он внёс все платежи, включая выкупную цену, если она предусмотрена (164-ФЗ, п. 1 ст. 19; Пленум ВАС № 17, п. 1). Отдельный договор купли-продажи между сторонами обычно не нужен (Обзор ВС 2021, п. 4; в примере из Обзора автомобиль), а договор с выкупом оформляют в форме, предусмотренной для продажи недвижимости (ГК, п. 3 ст. 609).

Для здания нужна ещё запись в реестре: права на недвижимость возникают с момента её внесения (ГК, п. 2 ст. 8.1; ст. 131). После последнего платежа переход права оформляют в Росреестре, а если лизингодатель уклоняется, остаётся суд: в деле о банковском офисе из раздела о земле суд обязал передать здание по акту, но в требовании о регистрации перехода права отказал, потому что орган регистрации не был ответчиком. Пленум ВАС прямо указал, что обеспечение для лизингодателя прекращается, когда пользователь внёс все платежи, даже если от оформления передаточного акта и договора купли-продажи уклоняется лизингодатель (Пленум ВАС № 17, п. 2).

• Досрочный выкуп. Договор может предусмотреть переход здания и до окончания срока на условиях, о которых договорились стороны (164-ФЗ, п. 1 ст. 19). Если в договоре есть «сумма закрытия сделки» или «отступной платёж» и пользователь показал, что в ней по сути проценты за весь оставшийся срок, расчёт обязан раскрыть и обосновать лизингодатель. При нормальном ходе событий досрочное прекращение договора не даёт ему упущенной выгоды в размере всей оставшейся платы за финансирование. Само условие о плате за досрочный выкуп закону не противоречит, спорной бывает сумма. Так Верховный суд рассудил в определении от 23.09.2025 (полный текст от 25.09.2025) № 305-ЭС23-808: сам признал за пользователем право собственности, а в признании ничтожным пункта о плате за досрочное исполнение отказал. Дело было про самосвал, но позиция общая для выкупного лизинга; для здания переход всё равно проходит через запись в реестре.
• Символическая выкупная цена. Если цена выкупа намного ниже рыночной, то есть символическая, правила о расчётах при расторжении, описанные выше, применяют и к такому договору (Пленум ВАС № 17, п. 1).
• Земля при выкупе. Права на участок идут за зданием по ст. 273 ГК либо по соглашению с владельцем земли (постановление Президиума ВАС № 4904/08), и это согласуют заранее.

Возвратный лизинг: продать своё здание и остаться в нём

Собственник продаёт здание лизинговой компании и сразу берёт его обратно в пользование, чтобы получить деньги и не съезжать. Закон такую схему допускает: продавец может одновременно быть пользователем в рамках одного лизингового правоотношения (164-ФЗ, п. 1 ст. 4). Слов «возвратный лизинг» в действующем тексте закона нет, термин пришёл из практики.

• Участок уходит вместе со зданием. Если здание и земля принадлежат вам, здание нельзя продать отдельно от участка, и участок отдельно от здания тоже (ЗК, п. 4 ст. 35). Значит, участок тоже купит лизинговая компания, и это отдельная строка в расчётах. Если участок не ваш, а арендован, например у города, к лизингодателю как новому собственнику здания переходят права на участок на прежних условиях (ЗК, п. 1 ст. 35; ГК, п. 3 ст. 552), и договор аренды земли проверяют до сделки.
• Собственник меняется. После продажи здание принадлежит лизингодателю, а вы платите по графику и по умолчанию сами отвечаете за капитальный ремонт (164-ФЗ, п. 1 ст. 11 и п. 3 ст. 17).
• Налог на имущество платит собственник. По кадастровой стоимости это лизингодатель, а перекладывает ли он налог на вас в платежах, решает договор (подробнее в следующем разделе).
• Риск оспаривания. Суд может проверить, не прикрывает ли продажа заём под залог (ГК, п. 2 ст. 170). Дел Верховного суда о возвратном лизинге зданий мы не нашли, поэтому сделку выстраивают так, чтобы цена и расчёты были обоснованы.

Налог на имущество, страхование и риск гибели

Налог по кадастровой стоимости вносит собственник, до выкупа это лизингодатель (НК, пп. 2 п. 1 ст. 374). Когда база считается по среднегодовой стоимости, платит тот, кто числит здание на балансе как основное средство (НК, пп. 1 п. 1 ст. 374). Чьё это здание в бухучёте, определяют специальные правила, которые мы здесь не разбираем. Лизинговая компания обычно включает налог в платежи, но это условие договора, а не требование закона.

В Москве по кадастровой стоимости облагают объекты из перечня, который определяет Правительство Москвы (постановление от 28.11.2014 № 700-ПП). Туда входят, например, административно-деловые и торговые центры, комплексы и помещения в них. Так же облагают отдельно стоящие нежилые здания площадью свыше 1000 кв. м и помещения в них, которые фактически используют как офис, торговый объект, общепит или бытовое обслуживание (закон города Москвы № 64, ст. 1.1, п. 1 и 2). С 01.01.2026 в закон добавлены и единые недвижимые комплексы, в состав которых входит такое здание (там же, п. 2.2; внесён законом города Москвы от 26.11.2025 № 44); подробнее об этом в статье «Единый недвижимый комплекс». Ставка по таким объектам 2 процента (закон города Москвы № 64, ч. 2 ст. 2). В законе города Москвы № 64 слова «лизинг» нет, налоговых льгот именно для пользователей по лизингу он не содержит.

Для налога на прибыль есть своя особенность: налогоплательщик вправе применять к норме амортизации основных средств, которые составляют предмет лизинга, специальный коэффициент не выше 3, кроме основных средств первой, второй и третьей амортизационных групп (НК, пп. 1 п. 2 ст. 259.3).

Страхование закон не требует: предмет лизинга «может быть застрахован» (164-ФЗ, п. 1 ст. 21), а страхование финансовых рисков не обязательно (164-ФЗ, п. 2 ст. 21). При этом риск гибели и порчи с момента приёмки несёт пользователь (ГК, ст. 669; 164-ФЗ, п. 1 ст. 22). Если здание погибло незастрахованным, пользователь всё равно возмещает лизингодателю затраты на покупку и плату за финансирование (Пленум ВАС № 17, п. 8). Поэтому условие о страховании проверяют в договоре.

Главное о лизинге коммерческой недвижимости

• Устройство: лизингодатель покупает здание и остаётся его собственником до выкупа, а пользователь платит и пользуется им.
• Земля: передать её в лизинг нельзя, а здание выкупить можно; как оформить участок, решают в договоре до подписания.
• Регистрация: договор лизинга пишут одним документом при любом сроке, на срок от года его регистрируют в Росреестре, заявление может подать одна сторона; сведения в Федресурс лизингодатель вносит в течение трёх рабочих дней после передачи здания.
• Просрочка: если договор это предусматривает, лизингодатель может отказаться от него без суда и потребовать здание; если пользователь не отдаёт, нужен суд. Деньги со счёта он вправе списать без суда после двух пропущенных подряд платежей. При выкупном лизинге суд может отказать в изъятии при незначительном нарушении, и по общему правилу так считают, когда долг меньше 5% стоимости здания, а просрочка короче трёх месяцев.
• Расчёты после расторжения выкупного лизинга: сопоставляют платежи без аванса и стоимость здания с финансированием, платой за него и убытками; аванс учитывают при расчёте финансирования, отдельной суммой его не возвращают.
• Выкуп и возвратный лизинг: переход права на здание фиксируют в реестре; при продаже своего здания вместе с ним продают и участок, если он тоже ваш.