Выявление правообладателей ранее учтённых объектов по 518-ФЗ: что делать, если пришёл проект решения

Что такое ранее учтённый объект и почему его нет в ЕГРН

Ранее учтённый объект недвижимости, это здание, помещение, сооружение или земельный участок, право на которые возникло до 31 января 1998 года, дня вступления в силу Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». До этой даты единого федерального реестра прав попросту не существовало: сделки с недвижимостью фиксировали архивы БТИ, земельные комитеты и исполкомы местных советов, каждый по своим правилам и в своей системе учёта.

По части 1 статьи 69 закона № 218-ФЗ такие права признаются юридически действительными вне зависимости от того, попали ли они в ЕГРН. Регистрация проводится по желанию правообладателя: закон не обязывает вносить старое право немедленно, но и не отменяет его, пока запись не появится в реестре. Отсюда и типичная ситуация: предприятие владеет зданием с 1994 года, платит налог на имущество, сдаёт часть площадей в аренду, а графа о правообладателе в выписке ЕГРН при этом пуста или содержит только устаревшие сведения.

Причина разрыва простая: когда в девяностые формировали единый реестр, туда переносили в первую очередь то, что уже прошло через нотариальные сделки и активные обращения граждан и организаций. Объекты, которые с момента покупки ни разу не перепродавались, не закладывались и не участвовали в судебных спорах, годами оставались вне поля зрения реестра, хотя формально принадлежали конкретному владельцу.

Возьмём условный пример. Производственный цех на востоке Москвы куплен заводом в 1995 году по договору, зарегистрированному в БТИ. С тех пор предприятие дважды меняло название при реорганизации, но в Росреестр никто не обращался: здание не продавалось и не закладывалось. Стоит городу запустить мероприятия по 518-ФЗ по этому кварталу, и цех автоматически попадёт в зону внимания уполномоченного органа, даже если само предприятие никогда не планировало заниматься регистрацией в ближайшие годы. Подробнее о том, как устроено само по себе ранее возникшее право и когда его непременно стоит внести в реестр, читайте в статье про регистрацию ранее возникшего права.

Зачем государство ищет правообладателей: суть 518-ФЗ

До 2021 года порядок был односторонним: только сам собственник мог обратиться в Росреестр и внести старое право. Государство ждало инициативы, а множество объектов десятилетиями оставались с пустой графой о правообладателе. Закон от 30.12.2020 № 518-ФЗ добавил в закон № 218-ФЗ статью 69.1 и развернул эту логику навстречу: теперь исполнительная власть города федерального значения или орган местного самоуправления вправе сами устанавливать вероятного владельца ранее учтённого объекта и передавать сведения о нём в Росреестр.

Что это решает для государства

• Чистота реестра. Чем меньше объектов без записи о собственнике, тем проще администрировать налог на имущество и земельный налог, которые считаются от кадастровой стоимости и привязаны к конкретному плательщику.
• Скорость градостроительных программ. Комплексное развитие территорий, редевелопмент промышленных площадок и адресные программы требуют понимать, с кем вести переговоры по каждому участку и зданию в границах проекта.
• Меньше немых конфликтов. Объект без записи о правах сложно продать, заложить или включить в оборот: неопределённость мешает и городу, и самому владельцу.

Что это значит для собственника коммерческой недвижимости

Инициатива больше не принадлежит исключительно вам. Раньше можно было годами не спешить с регистрацией старого права, если объект не участвовал в сделках. Теперь есть встречное движение: город может выйти с проектом решения раньше, чем компания сама дойдёт до этого вопроса. Само по себе это не наказание, а способ навести порядок в данных, но пассивная позиция здесь рискованна: если архивные сведения об объекте неточны или устарели, разумнее вмешаться и поправить их, чем оставить процедуру идти без вашего участия.

Похожая логика встречается и в другой городской программе, комплексных кадастровых работах: там город тоже заходит инициативно, только исправляет не отсутствие правообладателя, а неточные границы участков целого квартала. Сравнение двух процедур и порядок подачи возражений по границам разбираем в статье про комплексные кадастровые работы.

Как устроена процедура: архивы, БТИ, запросы и сроки ответов

Механика выявления правообладателя описана в статье 69.1 закона № 218-ФЗ и состоит из нескольких последовательных шагов, прежде чем компания вообще увидит проект решения.

Кто проводит мероприятия

В городах федерального значения, Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, эту работу ведёт уполномоченный орган исполнительной власти города. В остальных регионах, орган местного самоуправления муниципального района или городского округа.

Первый шаг: собственные архивы и архивы БТИ

Уполномоченный орган поднимает документы, которые уже есть в его распоряжении: реестры БТИ, земельные дела, старые решения исполкомов и советов о предоставлении участков и зданий. Задача, найти объекты, которые числятся ранее учтёнными, но не имеют актуальной записи о правообладателе в ЕГРН.

Второй шаг: запросы в госорганы

Если по архивным данным у объекта есть вероятный владелец, уполномоченный орган направляет запросы, чтобы подтвердить и уточнить его личность:

• МВД, миграционные подразделения. Адрес регистрации, паспортные данные для физических лиц.
• Социальный фонд. Страховой номер и связанные с ним сведения.
• Органы ЗАГС. Факт смерти, перемена имени, если предполагаемый владелец, физическое лицо.
• Нотариусы. Сведения об открытых наследственных делах, если владелец умер.
• Налоговая служба. Данные о регистрации юридического лица и сведения об объектах недвижимости, которые числятся за организацией.

По части 5 статьи 69.1 адресат запроса обязан ответить не позднее чем через 15 дней с момента получения. Именно этот срок формирует общую длительность подготовительного этапа: пока не собраны ответы всех адресатов, проект решения не появится.

Осмотр объекта

Отдельно уполномоченный орган вправе организовать осмотр здания или участка, чтобы зафиксировать фактическое использование: кто занимает помещения, ведётся ли деятельность, есть ли признаки, что объект брошен. Результаты осмотра включаются в материалы проекта решения и могут повлиять на то, кого именно орган сочтёт вероятным правообладателем.

Проект решения, публикация и срок на возражения

Когда данные собраны, уполномоченный орган готовит проект решения о выявлении правообладателя. Это главный документ всей процедуры, и именно с момента его получения начинается отсчёт для действий собственника.

Что входит в проект решения

• Кадастровый номер объекта, по которому ведётся выявление.
• Данные о предполагаемом правообладателе. Для организации, наименование, ОГРН, адрес; для физического лица, ФИО, паспортные данные, адрес.
• Реквизиты документа-основания, который архив или госорган предоставили в ответ на запрос.
• Результаты осмотра объекта, если он проводился.

Как происходит уведомление

Проект решения направляют выявленному правообладателю по адресу, который удалось установить: юридический адрес организации, адрес регистрации физического лица. Параллельно закон обязывает публиковать проект на официальном сайте уполномоченного органа, чтобы у собственника, которого не удалось известить лично, была возможность узнать о процедуре самостоятельно.

Срок на возражения

По части 11 статьи 69.1 у лица, выявленного в качестве правообладателя, есть 30 дней со дня получения проекта решения, чтобы представить возражения. Возражение подаётся в письменном виде с приложением документов, которые подтверждают вашу версию: например, что объект давно продан другому лицу, что данные о предполагаемом владельце устарели, или что организация, указанная в проекте, реорганизована и её правопреемник другой.

Что происходит дальше

Если возражений не поступило или они не касаются существа дела, уполномоченный орган принимает решение о выявлении правообладателя и направляет сведения в Росреестр для внесения записи в ЕГРН, уже без дальнейшего участия собственника. Если возражение обоснованное, решение о выявлении не принимается, а спор о праве переносится в суд: орган либо снимает вопрос, либо сам обращается за судебным подтверждением своей версии.

Что делать, если пришёл проект решения

Получить письмо с проектом решения не страшно само по себе: для добросовестного собственника, который реально владеет объектом, итог процедуры обычно нейтральный или даже полезный. Важно пройти несколько шагов по порядку, не откладывая их на последнюю неделю тридцатидневного срока.

Шаг первый: сверьте данные

Сравните кадастровый номер, адрес и площадь из проекта решения с данными в документах компании и выпиской ЕГРН, если она есть. Проверьте, кто указан предполагаемым правообладателем: действующее название организации или прежнее, до реорганизации.

Шаг второй: поднимите архив

Найдите документ-основание: договор купли-продажи с отметкой БТИ, акт ввода объекта в эксплуатацию, решение исполкома о предоставлении земли, свидетельство о праве старого образца. Если организация меняла название, соберите цепочку: устав, решения о реорганизации, актуальную выписку из ЕГРЮЛ, которая связывает старое юридическое лицо с новым.

Шаг третий: определите сценарий

• Данные верны, объект реально ваш. Можно подтвердить это письменно или просто не отвечать: закон и без активного согласия доводит дело до решения в пользу выявленного правообладателя.
• Есть неточность в данных. Например, неверно указана площадь или устарело название организации. Подайте возражение с уточнением и приложите документы, которые доказывают правильную версию.
• Объект давно продан или передан другому лицу. Обязательно возразите и приложите договор об отчуждении: без этого запись в ЕГРН уйдёт на прежнего владельца, а не на текущего.
• Правопреемство не прослеживается. Если старое юрлицо реорганизовано, а связь с новым не видна по открытым данным ФНС, приложите документы о правопреемстве, иначе орган попросту не свяжет две записи между собой.

Шаг четвёртый: не ждите письма, если можете действовать на опережение

Если компания знает о старом объекте без записи в ЕГРН и хочет исключить любые сюрпризы, разумнее подать заявление о регистрации ранее возникшего права самостоятельно, не дожидаясь уведомления от города. Тогда именно вы решаете, какие документы и данные лягут в основу записи, и сверяете их с реальностью до подачи, а не после.

Если параллельно выяснится, что у объекта проблемы с самим кадастровым учётом, например расхождение по площади или границам, часть вопросов проще закрыть заодно: полезный разбор смежной ситуации есть в статье о комплексных кадастровых работах, где разбирается похожая по духу процедура для границ земли.

Чем грозит бездействие: бесхозяйное и выморочное имущество

Молчание при верных данных обычно не опасно: решение примут в пользу правообладателя, которого правильно установил уполномоченный орган. Другое дело, если мероприятия по выявлению вообще не нашли, к кому объект относится. Здесь закон предусматривает два разных пути, и оба ведут к тому, что контроль над объектом переходит городу.

Путь первый: бесхозяйная недвижимая вещь

Если запросы в архивы, БТИ и госорганы не дали результата и установить вероятного владельца не удалось, уполномоченный орган в 14-дневный срок с даты получения ответа подаёт заявление о постановке объекта на учёт как бесхозяйной недвижимой вещи. Дальше вступает статья 225 ГК РФ: бесхозяйной считается вещь, которая не имеет собственника, либо собственник которой неизвестен, либо от права на которую он отказался. Такую недвижимость Росреестр ставит на учёт, а по истечении года орган местного самоуправления вправе обратиться в суд с требованием признать право муниципальной собственности на неё.

Особенность для Москвы

В городах федерального значения, Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, действует отдельное правило: бесхозяйное имущество переходит не муниципальному образованию, а самому городу как субъекту Российской Федерации. Заявление в суд подают уполномоченные государственные органы города, и право признаётся именно за городом.

Путь второй: выморочное имущество

Если в архивных данных прежним владельцем значится гражданин, а по сведениям ЗАГС и нотариусов видно, что он умер и наследников либо нет, либо никто из них не принял наследство, применяется другая норма, статья 1151 ГК РФ о выморочном имуществе. При таких признаках уполномоченный орган в 14-дневный срок обращается к нотариусу с заявлением о выдаче свидетельства о праве на наследство. Жилые помещения, земельные участки и здания на них переходят муниципальному образованию, а в Москве, Санкт-Петербурге и Севастополе, городу как субъекту РФ.

Для компании, которая реально владеет объектом и просто затянула с оформлением, этот сценарий не запускается автоматически: он актуален там, где старые документы указывают на давно ликвидированную организацию без правопреемника или на человека, чей след потерялся. Но именно поэтому реорганизацию и смену названия важно подтверждать документами сразу, как только пришёл проект решения: пробел в правопреемстве выглядит для уполномоченного органа так же, как отсутствие владельца вообще.

Как самому подтвердить право и внести его в ЕГРН

Регистрация ранее возникшего права носит заявительный характер: закон признаёт его действительным и без записи в реестре, но для дальнейших сделок, залога или спокойной работы с объектом запись в ЕГРН нужна практически всегда.

Какие документы подтверждают старое право

• Договор купли-продажи, мены или дарения с отметкой о регистрации в БТИ или исполкоме, оформленный до 31 января 1998 года.
• Акт ввода объекта в эксплуатацию, если здание строилось самим правообладателем.
• Решение исполкома или совета о предоставлении земельного участка.
• Регистрационное удостоверение или технический паспорт БТИ с указанием владельца.
• Документы о правопреемстве, если организация с тех пор реорганизовывалась: устав, передаточный акт, выписка из ЕГРЮЛ.

Если у объекта нет кадастрового номера

Иногда ранее учтённый объект вообще не стоит на кадастровом учёте: тогда сначала нужен технический план для здания или межевой план для участка, и лишь затем заявление о регистрации права. Порядок постановки на кадастровый учёт разбираем в услуге кадастровый учёт, а для земли с неточными границами полезна услуга межевание границ земельного участка.

Куда и как подавать

Заявление о государственной регистрации ранее возникшего права подаётся в Росреестр напрямую или через МФЦ, вместе с документом-основанием и, если нужно, техническим или межевым планом. По статье 16 закона № 218-ФЗ срок регистрации, 7 рабочих дней при прямой подаче и 9 рабочих дней через МФЦ.

Если Росреестр приостановил рассмотрение

Приостановка не означает отказ: закон даёт время на устранение причины, чаще всего это неполный пакет документов или расхождения в описании объекта. Решение регистратора можно обжаловать в апелляционной комиссии Росреестра, срок рассмотрения жалобы там 15 рабочих дней. Полный порядок приостановок разбираем в услуге снятие приостановки Росреестра, а сам механизм обжалования, в статье про апелляционную комиссию Росреестра.

Госпошлина за регистрацию ранее возникшего права

Размер пошлины зависит от того, регистрируется ли старое право само по себе или вместе с другой сделкой.

Регистрация вместе с переходом права

Если ранее возникшее право регистрируется одновременно с переходом этого права по сделке, например при продаже объекта новому собственнику, пошлина за само старое право не взимается вовсе (подп. 8 п. 3 ст. 333.35 НК РФ). Платится только обычная пошлина за регистрацию перехода к покупателю по общим ставкам.

Регистрация вместе с ипотекой или другой сделкой

Если старое право регистрируется одновременно с обременением объекта, например ипотекой, либо со сделкой, заключённой уже после 1998 года, но не влекущей переход права, пошлина составляет половину от обычной ставки по статье 333.33 НК РФ.

Отдельная регистрация без сопутствующей сделки

Если компания просто хочет закрыть пробел в реестре и не планирует одновременную сделку, пошлина считается по общим ставкам подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ:

• Организация. 44 000 ₽ при кадастровой стоимости объекта до 22 млн ₽, свыше порога, 0,2% стоимости, но не более 1 000 000 ₽.
• Физическое лицо. 4 000 ₽ при кадастровой стоимости до 20 млн ₽, свыше порога, 0,02% стоимости, но не более 500 000 ₽.

Эти ставки действуют с 1 января 2025 года: новую шкалу, привязанную к кадастровой стоимости объекта, ввёл Федеральный закон от 08.08.2024 № 259-ФЗ, а отдельные размеры внутри той же статьи уточнил Федеральный закон от 31.07.2025 № 275-ФЗ. До этой реформы пошлина была фиксированной и не зависела от стоимости объекта, поэтому для крупных промышленных площадок и зданий с высокой кадастровой оценкой сумма выросла заметнее, чем для рядовых объектов.

Московская практика: снос и изъятие объектов без записи в ЕГРН

Для Москвы вопрос о правообладателе ранее учтённого объекта редко остаётся отвлечённым: город активно ведёт несколько программ, которые буквально идут по тем же адресам, что и мероприятия по 518-ФЗ.

Где пересекаются процедуры

• Комплексное развитие территорий. Город определяет границы проекта и ведёт переговоры с правообладателями об изъятии и компенсации, опираясь на данные ЕГРН.
• Редевелопмент промышленных площадок. Старые заводские территории часто содержат здания с правами, оформленными ещё в советское или раннее постсоветское время, без записи в реестре.
• Снос по адресным перечням. Программы вроде 819-ПП работают с объектами, у которых документы и разрешительная база вызывают вопросы, а отсутствие записи о праве только усложняет позицию собственника.

Почему запись в ЕГРН решает так много

Уведомления об изъятии для государственных нужд, предложения о компенсации и любые формальные обращения город адресует тому, кто официально записан правообладателем в реестре. Если такой записи нет, у города формально нет и обязанного адресата: разговор о компенсации или защите объекта в суде начинается не с содержательного спора, а с доказывания самого факта, что вы, вообще, имеете отношение к этому объекту. Это заметно ослабляет позицию именно в тот момент, когда счёт уже идёт на месяцы.

Что делать, если программа уже коснулась объекта

Если объект уже попал в зону комплексного развития территорий или в перечень на снос, а запись о праве в ЕГРН отсутствует, разбираться приходится сразу по двум направлениям: подтверждать своё право на объект и параллельно защищать позицию по существу спора. Отдельно про защиту интересов при изъятии для КРТ рассказывает услуга защита интересов правообладателя по КРТ, про промышленные площадки, редевелопмент промышленных площадок, а про защиту здания от включения в перечень на снос, суд по самострою и легализация по 819-ПП.

Общий принцип простой: чем раньше запись о вашем праве появится в ЕГРН, тем меньше поводов у городской программы обходиться с объектом как с формально ничьим.

Коротко: главное о выявлении правообладателей

• Что это. Процедура по статье 69.1 закона № 218-ФЗ, введена законом № 518-ФЗ от 30.12.2020, действует с 29 июня 2021 года. Касается объектов, права на которые возникли до 31 января 1998 года и не внесены в ЕГРН.
• Кто ищет. Исполнительный орган власти города федерального значения (в Москве) или орган местного самоуправления, по собственной инициативе, без обращения владельца.
• Как проходит процедура. Архивы, БТИ, запросы в МВД, СФР, ЗАГС, нотариусам и налоговую с ответом в 15 дней, затем проект решения о выявлении правообладателя.
• Срок на возражение. 30 дней со дня получения проекта решения; после этого, при отсутствии обоснованных возражений, право вносится в ЕГРН.
• Если владельца не нашли. В 14-дневный срок орган подаёт документы на постановку объекта на учёт как бесхозяйного (ст. 225 ГК РФ) или обращается к нотариусу по признакам выморочного имущества (ст. 1151 ГК РФ). Для Москвы, Санкт-Петербурга и Севастополя такое имущество переходит городу как субъекту РФ, а не муниципалитету.
• Что делать, получив проект решения. Сверить данные, поднять архив компании, при ошибке подать мотивированное возражение в срок, при верных данных можно не отвечать вовсе.
• Как действовать на опережение. Подать заявление о регистрации ранее возникшего права самостоятельно: 7 рабочих дней при прямой подаче, 9 через МФЦ (ст. 16 закона № 218-ФЗ).
• Госпошлина. Не взимается при регистрации одновременно с переходом права по сделке; половина ставки при одновременной ипотеке; при отдельной регистрации, 44 000 ₽ организации и 4 000 ₽ физлицу с привязкой к кадастровой стоимости (ставки с 01.01.2025, законы № 259-ФЗ и № 275-ФЗ).
• Московская практика. Программы КРТ, редевелопмента и сноса адресуют требования тому, кто записан правообладателем в ЕГРН; без такой записи доказывать право приходится параллельно с основным спором.