Шлагбаум: согласование установки у здания или бизнес-центра в Москве

Что такое шлагбаум для закона и кто его согласует

У въезда на парковку или во двор стоит стойка со стрелой и кнопка у охраны, и выглядит это просто. Юридически вопрос шире. Надо выяснить, чья земля, кто вправе перекрыть по ней проезд, не помешает ли стрела пожарной машине и нужны ли бумаги, кроме решения владельцев. Отдельного закона, который собрал бы все эти требования, в проверенных нами актах нет. Нормы лежат в Законе Москвы № 18, Жилищном и Гражданском кодексах, правилах противопожарного режима и своде правил, и ответ приходится собирать из этих актов.

Закон Москвы № 18 в проверенной нами редакции (по состоянию на 02.11.2022) называет шлагбаумы прямо. В п. 1 ст. 16 они стоят среди ограждающих конструкций рядом с заборами и ограничительными столбиками. Целей названо четыре: пожарная безопасность, безопасность дорожного движения, разделение транспортных и пешеходных потоков, обозначение границ территории. Остальные случаи должны быть установлены актами России и Москвы.

Для владельца здания, бизнес-центра или помещения в жилом доме отсюда следуют три вывода.

• Закон не отделяет шлагбаум от ворот и не определяет его отдельно, поэтому смотрят на функцию: конструкция закрывает въезд и ограничивает доступ на территорию.
• В тексте ст. 16 нет заявления «на шлагбаум» и нет ведомства, выдающего на него разрешение. Там есть типовые формы для видов конструкций, которые определит Правительство Москвы (п. 3), и демонтаж тех, что размещены с нарушением порядка (п. 4).
• Согласие хозяев земли, пожарные требования и разрешительные бумаги действуют независимо. Протокол собрания не заменит схему проезда для спасателей, а схема не заменит протокол.

Дальше идём по порядку: кто решает, какие нужны документы, что требуют пожарные нормы и что происходит, если конструкцию поставили без согласия.

Чья земля, тот и решает: пять типичных ситуаций

Первый вопрос не про оборудование, а про землю. В коммерческой недвижимости встречаются пять картин, и в каждой согласие даёт свой круг лиц. Таблица помогает понять, на какую из них похож ваш случай.

К первой строке относится п. 3 ст. 209 ГК: землёй владелец пользуется свободно, пока не нарушает прав и законных интересов других лиц. Стрела, которая отрезает соседа от его входа или единственного подъезда, как раз и становится поводом для спора.

Границу между своим участком и местом общего пользования определяют по сведениям ЕГРН и градостроительной документации, а не по тому, где удобнее вкопать опоры. Если граница не установлена или вызывает сомнения, сначала нужны выписка и, возможно, межевание, и лишь потом оборудование.

Арендатору помещения, как правило, придётся договариваться с арендодателем. Арендатор обязан пользоваться имуществом по договору, а при пользовании не по договору арендодатель вправе требовать расторжения и возмещения убытков (ст. 615, п. 3 ГК). Проезд, парковка и пропуска часто описаны в приложениях к договору, и читать их стоит до разговора о стреле.

Шлагбаум во дворе многоквартирного дома: что решает собрание

Магазин, аптека или офис на первом этаже жилого дома соседствуют с двором, где стоят чужие машины. Кто там решает, зависит от статуса земли. По ч. 1 ст. 36 ЖК (п. 4) земельный участок, на котором расположен дом, с элементами озеленения и благоустройства принадлежит владельцам помещений на праве общей долевой собственности. Правила содержания общего имущества (п. 2, подп. «е») уточняют: речь об участке, границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учёта. Если границы не определены, статус двора придётся выяснять отдельно, и начинать надо с этого.

Закон Москвы вводит для таких мест понятие дворовой территории. Это прилегающая к многоквартирным домам территория города в преимущественном пользовании проживающих в них людей, включающая подъезды и подходы; в неё могут входить парковочные места и контейнерные площадки (ст. 1, п. 5). Стрела закрывает как раз такую территорию.

Двором управляет общее собрание. Вот вопросы его компетенции, которые затрагивают шлагбаум.

Стрелу можно попытаться подать как элемент благоустройства (п. 2.1), и порог тогда ниже: общее правило ч. 1 ст. 46. Но по сути это ограничение пользования двором: въезд закрыт для всех, кого нет в списке. ЖК прямо не говорит, по какому пункту решают вопрос о шлагбауме, поэтому составителям протокола безопаснее выносить его в формулировке п. 2: «о пределах использования земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, в том числе введение ограничений пользования им». Для такого решения нужно не менее двух третей голосов, и довод о недостающем пороге отпадает.

Собрание правомочно, если участвуют лица, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа (ст. 45, ч. 3). Голоса считают по доле в праве на общее имущество: больше площадь, больше голосов (ст. 37, ч. 1; ст. 48, ч. 3). Владелец нежилого помещения голосует наравне с жильцами, и его площадь входит в расчёт.

Созыв, уведомления, подсчёт и протокол разобраны в статье про общее собрание собственников МКД. Для нашей темы достаточно помнить: пороги и список лиц, которым разрешён въезд, нужно заложить в повестку заранее.

Бизнес-центр и нежилое здание: когда нужно соглашение всех участников

Если здание нежилое, ст. 44 ЖК с её собранием не работает: это правила многоквартирного дома. Для бизнес-центров, торговых комплексов и складов с несколькими владельцами действует Гражданский кодекс. По п. 1 ст. 247 пользование имуществом в долевой собственности идёт по соглашению всех участников, а без согласия порядок определяет суд. Распоряжаться таким имуществом, по ст. 246, тоже можно лишь по соглашению всех.

Схема зависит от того, как поделены земля и проезды.

• Один хозяин земли и здания. Решает сам, но арендаторам, которым договор обещает подъезд или парковку, надо сообщить о новом режиме. Если договор предусматривает для них проезд, закрытая стрела без пропусков нарушит его условия.
• Несколько владельцев помещений, участок общий. Нужно соглашение всех участников (ст. 247 ГК). Лучше оформить его письменно: в споре проще опираться на документ, чем на устную договорённость.
• Участок разделён, у каждого своя часть, а проезд один. По своей земле каждый решает сам, по общему проезду нужен общий порядок: соглашение либо сервитут.
• Один из соседей поставил стрелу на общем проезде без вас. Остальные вправе требовать устранения помехи (ст. 304 ГК) или порядка пользования через суд (ст. 247, п. 1).

Сервитут стоит отдельно. По ст. 274 ГК владелец недвижимости вправе требовать у соседа права ограниченного пользования его участком, в том числе для прохода и проезда. Его устанавливают соглашением, оно подлежит регистрации, а при споре дело решает суд (п. 1 и 3). Обременение не лишает хозяина участка прав владения, пользования и распоряжения (п. 2). Выходит, что стрелу поставить можно, но тот, кому нужен проезд к своему зданию, вправе добиваться сервитута. Подробнее о нём на странице услуги сервитут.

Нужно ли разрешение на строительство и ордер для шлагбаума

В Москве на этот вопрос отвечают два акта, и они согласуются. Закон № 18 (ст. 1, п. 6) выделяет объекты, не являющиеся объектами капитального строительства: это объекты благоустройства, чьи виды и параметры устанавливает Правительство Москвы и для которых разрешение на строительство не требуется. Перечень дан в постановлении Правительства Москвы от 27.08.2012 № 432-ПП (приложение 1, п. 10): «Ограждающие конструкции, шлагбаумы - с организацией оснований с заглублением до 0,3 м».

Условие измеримо: основание глубиной до 0,3 м. Если основание организуют с заглублением до 0,3 м, шлагбаум подпадает под п. 10 перечня. Если проектируют фундамент глубже, пункт перестаёт работать, и вопрос о разрешении решают отдельно.

В самом постановлении (п. 2.1) сказано, что размещение таких объектов идёт с соблюдением требований российского и московского законодательства, в том числе в части разработки проектной документации, её согласования, получения соответствующих разрешений, включая оформление ордера на производство земляных работ. Значит, освобождение от разрешения на строительство не отменяет остальных требований. Порядок оформления ордера и проекта в статье не разбираем.

Теперь обратная сторона: что, если стрела оказалась капитальной. По ст. 130 ГК недвижимость это то, что прочно связано с землёй, то есть объект, который нельзя переместить без несоразмерного ущерба его назначению. А самовольная постройка по п. 1 ст. 222 это здание, сооружение или другое строение, возведённое без необходимых в силу закона согласований и разрешений, а также в ряде других случаев. Подпадает ли конкретная стойка под эти критерии, зависит от проекта и способа крепления. Конструкцию на отдельном заглублённом фундаменте оценивают отдельно. Смотрите на проект и способ крепления, а не на слово «шлагбаум» в договоре поставки.

О том, как устроено постоянное ограждение участка и когда нужна проектная документация, мы писали в статье про ограждение земельного участка: там же разобраны ворота и калитка.

Проезд пожарной техники: чего нельзя нарушить стрелой

Пожарные требования строже всех прочих и от воли владельцев не зависят. По ст. 90 Технического регламента о требованиях пожарной безопасности для зданий и сооружений должны быть устроены пожарные проезды и подъездные пути к ним. О шлагбаумах прямо говорит п. 71 Правил противопожарного режима (постановление Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479). Правил там несколько, и каждое проверяется глазами на въезде.

• Правообладатели участков обеспечивают надлежащее техническое содержание дорог, проездов и подъездов к зданиям, сооружениям и строениям в любое время года.
• Не допускается перекрывать проезды для пожарной техники изделиями и предметами, которые исключают или ограничивают проезд либо уменьшают размеры, установленные требованиями пожарной безопасности.
• Система противопожарной защиты в случае пожара должна обеспечивать автоматическую разблокировку и (или) открывание шлагбаумов, ворот и ограждений на проездах и подъездах и удерживать их в открытом положении.
• У въезда на открытые плоскостные автостоянки и в гаражи вывешивают схемы с обозначением въездов, подъездов, пожарных проездов и источников противопожарного водоснабжения.

Есть и упрощённый вариант: ручное открывание допускается при организации круглосуточного дежурства персонала непосредственно у места установки шлагбаума либо дистанционно при устройстве видео- и (или) аудиосвязи с местом установки.

Второй вопрос касается размеров. Ширина проезда для спасательной техники зависит от высоты здания (п. 8.6 СП 4.13130.2013), и тумба со стойкой, по смыслу свода правил, не должна уменьшать её ниже этих значений.

Мерить надо по самому узкому месту: от стойки до ближайшего препятствия. Если после монтажа расстояние стало меньше нормы, остаются три пути: сдвинуть тумбу, сменить конструкцию либо убрать помеху рядом.

Для арки или сквозного прохода в здании в своде есть отдельная строка: ширина не менее 3,5 м, высота не менее 4,5 м (п. 8.11); в исторической застройке допускается сохранять существующие размеры (п. 8.12). Если шлагбаум проектируют под аркой, считают и высоту: кронштейн с подвесом не должен её съедать.

Проезд общего пользования и чужая земля: где шлагбаум ставить нельзя

Частая ошибка: считать проезд у своего здания своим. Закон Москвы № 18 задаёт общее правило: территориями общего пользования беспрепятственно пользуется неограниченный круг лиц (ст. 15, п. 1), а ограничивать к ним доступ можно только в случаях ст. 16 (п. 2). Эта статья называет четыре цели ограждающих конструкций и допускает также другие случаи, установленные актами России и Москвы (п. 1). Какие из них позволяют закрыть проезд общего пользования, мы не проверяли.

Похожее деление есть в федеральном законе об автомобильных дорогах. По виду разрешённого использования дороги бывают общего пользования, для движения неограниченного круга лиц (ст. 5, п. 3), и необщего, которыми их владельцы пользуются исключительно для собственных нужд (п. 4). Частный проезд на территории бизнес-центра может относиться ко второму виду. К какому виду относится конкретный проезд, выясняют по документам, а не по внешнему впечатлению.

В тексте Закона № 18 слово «шлагбаум» встречается один раз, в п. 1 ст. 16. Порядка выдачи разрешения для городского проезда закон не содержит и отсылает к актам Правительства Москвы. Какие ведомства и в каком порядке согласуют такие случаи, нужно искать в этих актах. Мы их здесь не описываем: проверенного текста у нас нет, а пересказ по памяти ненадёжен.

Если проезд к вашему зданию идёт по чужой земле и хозяин его закрыл, выходы известны: сервитут (ст. 274 ГК) или негаторный иск, о котором сказано ниже. Для жилого дома ст. 36 ЖК добавляет: участок может быть обременён правом ограниченного пользования, новое обременение устанавливается соглашением с владельцами помещений, а споры решает суд (ч. 5). Публичный сервитут по той же части устанавливают по правилам земельного законодательства.

Шлагбаум поставили без согласования: демонтаж и споры

Бывает два варианта: стрелу поставили вы, и к ней есть претензии, либо поставил кто-то другой, и она мешает вам. Правила разные, нормы те же.

На первый вариант отвечает московский закон (в редакции, которую мы сверили, по состоянию на 02.11.2022). По п. 4 ст. 16 ограждающие конструкции, размещённые с нарушением установленного порядка, подлежат демонтажу без решения суда в порядке, который утверждает Правительство Москвы. Что входит в «установленный порядок» и относится ли к нему согласие собственников, из закона не видно: это определяет акт Правительства Москвы. Расходы по тексту закона несёт собственник (правообладатель) земельного участка, где конструкция стоит, либо они покрываются из бюджета города. Заметьте формулировку: платит не тот, кто монтировал, а владелец земли. Для бизнес-центра с несколькими хозяевами и арендаторами это повод заранее договориться, кто оплачивает такой демонтаж.

Порядок демонтажа, сроки уведомлений и перечень органов закон передаёт Правительству Москвы. Этого акта у нас нет, поэтому подробностей мы не пишем. Если получили предписание, смотрите на его основание: какой акт назван, какая норма нарушена и кому адресован документ.

Требование по ст. 304 ГК называют негаторным иском: истец просит убрать препятствие, хотя владения его никто не лишал. Что доказывать и как собирать материалы, описано в статье про негаторный иск. Для шлагбаума обычно приносят схему проезда, фотографии, переписку с охраной, договоры аренды и парковки, акт замера ширины.

Порядок действий: восемь шагов от выписки ЕГРН до обслуживания

Мы свели шаги в одну очередь. Она не заменяет проект и юриста по конкретному объекту, но помогает не упустить то, что дороже всего исправлять после монтажа.

1. Выясните статус земли. Запросите выписки ЕГРН на участок и здание, сверьте границы и собственников, определите, на какую из пяти ситуаций похож случай.
2. Определите круг согласующих. Единственный хозяин, несколько, дом с собранием, аренда или территория общего пользования: от этого зависят подписанты и порог голосов.
3. Оформите решение. Протокол собрания либо письменное соглашение. Укажите место, тип конструкции, кому разрешён проезд, как выдают пропуска, кто платит и кто обслуживает.
4. Нарисуйте схему проезда. Нанесите ширину по узкому месту и сравните со значениями таблицы выше (СП 4.13130.2013) для высоты вашего здания. Отметьте места поворота и разворота пожарной машины.
5. Проверьте основание. Глубина до 0,3 м укладывается в перечень постановления № 432-ПП после сверки действующей редакции. Если нужны земляные работы, выясните, положен ли ордер.
6. Продумайте открывание при пожаре. Автоматика, связанная с противопожарной защитой, дистанционное управление со связью либо круглосуточное дежурство у стрелы (Правила противопожарного режима, раздел выше).
7. Предупредите пользователей. Арендаторов, посетителей, курьеров, подрядчиков: как попасть на территорию и кому звонить.
8. Храните документы и проверяйте режим. Протокол, схема, договор на оборудование, акт монтажа, записи о проверке разблокировки. После любой перестройки проезда сверяйте ширину и порядок открывания.

Если объект ваш и вы управляете им сами, такой перечень удобно превратить во внутренний регламент. Если объект передан в управление, эти документы входят в разрешительную и эксплуатационную документацию, которую ведёт управляющая компания; об этом услуга по управлению коммерческой недвижимостью.

Коротко: что нужно знать о согласовании шлагбаума

• Закон Москвы № 18 называет шлагбаумы ограждающими конструкциями (п. 1 ст. 16); заявления «на шлагбаум» в тексте ст. 16 нет, а закрывать доступ на территорию общего пользования можно только в случаях этой статьи.
• Согласие даёт хозяин земли: единственный решает сам, долевые договариваются все вместе (ст. 247 ГК), собрание дома по вопросу о пределах использования участка и ограничениях пользования решает двумя третями голосов (ст. 44 и 46 ЖК).
• Для основания до 0,3 м разрешение на строительство по постановлению № 432-ПП (первоначальная редакция) не требуется, но действующий перечень надо сверить, а земляные работы могут потребовать ордера.
• Проезд для пожарной техники важнее удобства: ширина не ниже норм СП 4.13130.2013, открывание при пожаре по п. 71 Правил противопожарного режима.
• Конструкции, размещённые с нарушением установленного порядка, подлежат демонтажу без решения суда за счёт правообладателя участка либо бюджета Москвы (п. 4 ст. 16 Закона № 18); отсутствие согласия собственников в этой норме прямо не названо.
• Спорить можно: решение собрания оспаривают в течение шести месяцев, порядок пользования определяет суд, помехи убирают негаторным иском, доступ к зданию обеспечивает сервитут.