Схема межевания земельного участка: что это и чем отличается от межевого плана

Что называют схемой межевания и почему у слова три смысла

В Земельном кодексе, Градостроительном кодексе, законе о регистрации недвижимости и в приказах Росреестра слова «схема межевания» не встречаются ни разу. Зато в заявках, письмах и разговорах с подрядчиками они звучат постоянно, и за ними прячутся три разных документа.

Первые два документа создают основание, чтобы образовать участок: один проходит через решение органа власти по Земельному кодексу, второй через утверждение документации по планировке. Третий готовит кадастровый инженер, когда границы надо внести в реестр. Если подготовить не тот документ, он не подойдёт для процедуры: основание образования и перечень документов у каждой процедуры свои.

Три вопроса, которые снимают путаницу

• Участок уже стоит в ЕГРН или его только предстоит образовать? Для участка из ЕГРН работы оформляют межевым планом. Если участок образуют из публичных земель, основанием служит схема или ПМТ (п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ), а межевой план готовят следом.
• Земля частная или публичная? Статья 11.3 ЗК РФ, где названы схема и проект межевания, говорит об образовании из государственных и муниципальных земель.
• Речь об одном контуре или о целом квартале? ПМТ готовят применительно к элементам планировочной структуры или территориальной зоне (ч. 1 ст. 43 ГрК РФ).

Схема расположения участка на кадастровом плане территории

Пункт 1 статьи 11.10 ЗК РФ определяет такую схему как изображение границ образуемого участка или нескольких участков на кадастровом плане территории (КПТ). Обязательны два сведения: площадь каждого образуемого участка и, если их два и более, условные номера.

Схему готовят на основе сведений ЕГРН об определённой территории, то есть кадастрового плана территории (п. 4 приложения № 1 к приказу № П/0148). Согласно п. 3 схема определяет «проектируемые местоположение границ и площадь» будущих наделов.

Готовят её с учётом того, что закон перечислил в пункте 2 статьи 11.10:

• документы территориального планирования и правила землепользования и застройки;
• проект планировки и землеустроительная документация;
• положение об особо охраняемой природной территории и зоны с особыми условиями использования;
• земли и территории общего пользования, красные линии;
• границы существующих участков, здания, сооружения и объекты незавершённого строительства, включая предусмотренные государственными программами.

Кто готовит схему

Общее правило (п. 3 ст. 11.10): подготовку обеспечивает исполнительный орган или орган местного самоуправления, которые вправе предоставлять публичную землю. Заявителю важнее исключения.

Утверждает схему решением орган, уполномоченный предоставлять публичные участки (п. 13). В решении по каждому образуемому наделу указывают площадь, адрес или иное описание места, кадастровый номер исходного участка, виды разрешённого использования и категорию земель (п. 14).

Форма документа электронная (п. 9). Гражданин, готовящий схему для надела, который предоставят ему же без торгов, вправе выбрать файл или бумагу.

Как оформляют схему расположения: требования приказа П/0148

Форму бумажной схемы и требования к электронной утвердил Росреестр приказом от 19.04.2022 № П/0148. Он вступил в силу 1 сентября 2022 года и действует до 31 августа 2028 года (п. 2 приказа). Основание дал пункт 12 статьи 11.10 ЗК РФ: форму, формат и правила подготовки схемы устанавливает федеральный орган, которого уполномочило Правительство.

Схему строят на сведениях ЕГРН об определённой территории. В неё входят пять групп данных (п. 6 требований):

• условный номер каждого образуемого надела, если их два и более;
• проектная площадь каждого надела;
• список координат характерных точек границы в системе координат, применяемой для ведения ЕГРН;
• изображение границ образуемых и учтённых участков, надписи и условные обозначения;
• сведения об утверждении: вид документа, орган, дата и номер.

Как строят условный номер

Если из участка образуют два и более, к его кадастровому номеру добавляют буквы «ЗУ» и порядковый номер внутри схемы. При образовании двух и более из публичных земель или перераспределением берут кадастровый номер квартала, где новый надел лежит целиком. Части разделяет двоеточие (п. 8 требований).

Файлы и подпись

Электронная схема состоит из файлов XML, созданных по схемам с сайта Росреестра, и файла HTML. Графическую часть оформляют файлом PDF в полном цвете с разрешением не менее 300 dpi, чтобы рисунок читался целиком (п. 12). Заверяет файл усиленной квалифицированной подписью должностное лицо органа, утвердившего схему (п. 15).

Площадь в схеме проектная, а измерения при кадастровых работах могут дать иную цифру. Допустимо расхождение в пределах десяти процентов, и тогда координаты в межевом плане вправе отличаться от схемы (п. 9 требований).

Чертежи межевания в проекте межевания территории

ПМТ входит в документацию по планировке, и статья 43 ГрК РФ привязывает его к целому району: элементам планировочной структуры, территориальной или функциональной зоне (ч. 1). Готовят его для двух целей. Первая: определить границы образуемых и изменяемых наделов, включая устранение вклинивания, вкрапливания, изломанности границ и чересполосицы. Вторая: установить, изменить или отменить красные линии для застроенных территорий в случаях, которые назвала часть 2.

Документ делится на основную часть, которую утверждают, и обоснование (ч. 3). В основной части есть текст и чертежи межевания (ч. 4). Эти листы ближе всего к тому, что в быту зовут схемой межевания.

Что показывают чертежи

• границы существующих и планируемых элементов планировочной структуры;
• красные линии из проекта планировки или устанавливаемые самим ПМТ;
• линии отступа, определяющие места допустимого размещения зданий, строений, сооружений;
• границы образуемых и изменяемых наделов с условными номерами, в том числе тех, что предполагают резервировать или изымать для государственных и муниципальных нужд;
• границы публичных сервитутов (ч. 6).

В обосновании чертежи другие: на них существующие участки, зоны с особыми условиями использования, возведённые объекты, особо охраняемые природные территории и территории объектов культурного наследия (ч. 7).

Где ПМТ обязателен вместо схемы

Образовать надел из публичных земель по схеме закон разрешает, когда утверждённого ПМТ нет (п. 2 ст. 11.3 ЗК РФ). Для части случаев схема закрыта, и участки образуют только по утверждённому ПМТ (п. 3 ст. 11.3):

• из надела, предоставленного садоводческому или огородническому товариществу;
• в границах элемента планировочной структуры, застроенного многоквартирными домами, с исключениями, которые перечислены в самом подпункте;
• для строительства и реконструкции линейных объектов, если для них нужна документация по планировке;
• из надела, предоставленного для гаражей в границах территории гаражного назначения.

Если ПМТ утвердили позже схемы и границы пересеклись, надел образуют по схеме, пока действует решение о ней (п. 17 ст. 11.10). Обратное правило есть в Градостроительном кодексе: проект, который готовят там, где образование идёт по действующей схеме, должен повторить её границы (ч. 10 ст. 43). Как в Москве проходят слушания и утверждение, мы разобрали в статье о проекте межевания территории.

Схема в межевом плане: раздел, который заполняет кадастровый инженер

Межевой план составляют на основе кадастрового плана территории или выписки из ЕГРН, воспроизводят в нём сведения реестра и указывают данные об образуемых наделах либо новые данные о существующем (ч. 1 ст. 22 закона № 218-ФЗ). Он состоит из графической и текстовой частей (ч. 5).

Приказ Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 делит графику на четыре раздела (п. 4 требований):

• схема геодезических построений;
• схема расположения земельных участков (приказ для краткости называет её «Схема»);
• чертёж участков и их частей;
• абрисы узловых точек границ.

«Схема» входит в обязательные разделы вместе с общими сведениями, исходными данными и чертежом. Единственное исключение: объединение участков (п. 5). Задачу раздела формулирует п. 74: показать надел, соседние участки и при необходимости здания так, чтобы заказчик мог определить расположение надела на местности, а при необходимости схема обосновывала положение границ на местности пятнадцать лет и более. Если картографического материала нет, границы рисуют вручную или иначе: масштабно или внемасштабно, но с соблюдением пропорций (п. 75).

Чем она отличается от схемы на КПТ

Схема на КПТ задаёт будущие границы и после утверждения органом служит основанием для образования участка (п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ) и документом для кадастрового учёта (п. 7 ч. 8 ст. 41 закона № 218-ФЗ). «Схема» в межевом плане оформляется после измерений: графику строят на данных ЕГРН и результатах измерений и вычислений (п. 70 требований). Подписывает весь межевой план усиленной квалифицированной подписью кадастровый инженер (ч. 12 ст. 22 закона № 218-ФЗ).

Между двумя документами есть формальная связь. Если надел образован по утверждённой схеме или по утверждённому ПМТ, в межевом плане указывают его условный номер (при наличии) и учётный номер проекта межевания, если сведения о проекте внесены в ЕГРН (п. 54 требований). Состав всего документа мы расписали в статье о межевом плане участка.

Документ под каждую процедуру

Здесь собраны случаи, где слово «схема» всплывает чаще всего, и название бумаги из Земельного кодекса.

Заявление о предварительном согласовании орган рассматривает не более двадцати дней (п. 7 ст. 39.15). Те же двадцать дней названы для перераспределения (п. 8 ст. 39.29) и для раздела публичного надела (п. 7 ст. 11.4).

Что происходит после утверждения схемы

При перераспределении лицо, по заявлению которого схему утвердили, обеспечивает кадастровые работы и просит поставить образуемые наделы на учёт (п. 11 ст. 39.29). В решении об утверждении закон велит указать право заявителя обратиться за учётом без доверенности (п. 18 ст. 11.10).

Если участок предстоит образовать по схеме, решение о предварительном согласовании указывает на утверждение схемы, и она идёт обязательным приложением к решению (п. 11 ст. 39.15). Подробный порядок разбирали в статье о предварительном согласовании, а перераспределение описано в статье о перераспределении земельных участков.

Когда схема утверждена и надел пора ставить на учёт, подключается кадастровый инженер: геодезическая съёмка, согласование границ с соседями и межевой план входят в услугу межевания и уточнения границ.

Сроки: что считается днями, а что годами

Закон разбросал эти числа по нескольким статьям, поэтому мы собрали их в одну таблицу.

Главный срок для заявителя один: решение об утверждении схемы действует два года, и за это время надел надо поставить на учёт. Если на дату подачи заявления срок вышел, а образуют надел по этой схеме, это основание для приостановления кадастрового учёта (пункт 51 части 1 статьи 26 закона № 218-ФЗ). Порядка продления в статье 11.10 нет: о дальнейших шагах спрашивают орган, утвердивший схему.

Передать решение в Росреестр обязан орган, и у него на это пять рабочих дней. Сведения из решения и схемы затем попадают на кадастровые карты для неограниченного круга лиц (п. 20 ст. 11.10).

Расхождения: площадь и пересечение двух схем

Граница в десять процентов встречается в трёх нормах, и каждая работает на своём этапе.

Две схемы на одну землю

Если новая схема полностью или частично совпадает с наделом из ранее утверждённой, срок которой не истёк, орган откажет в утверждении (пп. 2 п. 16 ст. 11.10). Пока рассматривают раннюю схему, срок по более позднему заявлению приостанавливают (п. 6 ст. 39.15).

Почему схему не утверждают и что проверить до подачи

Пункт 16 статьи 11.10 называет шесть оснований отказа:

• схема не соответствует форме, формату или правилам подготовки (то есть приказу № П/0148);
• место совпадает полностью или частично с наделом из ранее утверждённой схемы, срок которой не истёк;
• нарушены требования статьи 11.9 к образуемым участкам;
• схема расходится с утверждённым проектом планировки, землеустроительной документацией или положением об особо охраняемой природной территории;
• надел лежит там, где утверждён ПМТ (кроме случаев, которые установили федеральные законы);
• образовать надел допускается только по утверждённому ПМТ.

При предварительном согласовании те же причины ведут к отказу: если схему нельзя утвердить по пункту 16 статьи 11.10, орган отказывает и в самом согласовании (пп. 1 п. 8 ст. 39.15).

Проверка до подачи

• Узнайте, нет ли для вашего квартала утверждённого ПМТ: если он утверждён, в утверждении схемы откажут, кроме случаев из федеральных законов (пп. 5 п. 16 ст. 11.10).
• Сверьте основание образования с пунктом 3 статьи 11.3: для товариществ, гаражных территорий и ряда других случаев закон требует только ПМТ.
• Соберите согласия: образование допускается при письменном согласии землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных участков, за исключениями из п. 4 ст. 11.2.
• Проверьте, не лежит ли у органа чужая схема на ту же землю.
• Прочтите статью 11.9 ЗК РФ о требованиях к образуемым участкам: нарушение ведёт к отказу.
• Заложите запас времени: решение действует два года, а за них надо успеть выполнить кадастровые работы.

Что учесть владельцу земли в Москве

Правила Земельного кодекса действуют и в Москве. Владельцу городской земли стоит знать две нормы статьи 11.10.

• Схему под аукцион на землях Москвы граждане и организации самостоятельно не готовят: исключение записано в п. 5 ст. 11.10 ЗК РФ.
• Подготовку схемы может вести публично-правовая компания «Роскадастр» по соглашению с органами субъекта Федерации или местного самоуправления, уполномоченными предоставлять землю; условия соглашения определяет закон о компании (п. 3 ст. 11.10).

Московские особенности ПМТ (слушания, сроки, перечень территорий) здесь не разбираем: это отдельная тема, а в статье использованы нормы Земельного и Градостроительного кодексов и приказов Росреестра.

Коротко: главное о схеме межевания

• В кодексах и приказах Росреестра слов «схема межевания» нет: под ними путают схему расположения на КПТ (ст. 11.10 ЗК РФ), чертежи межевания в ПМТ (ч. 4 ст. 43 ГрК РФ) и «Схема» в составе межевого плана (п. 4 требований П/0592).
• Схема на КПТ образует надел из публичной земли там, где нет ПМТ; решение об её утверждении действует два года.
• Оформляют её по приказу П/0148: условный номер, проектная площадь, координаты, файлы XML и PDF от 300 dpi.
• Раздел «Схема» в межевом плане обязателен, кроме объединения, и подписывается инженером вместе со всем документом.
• Для предварительного согласования, перераспределения и раздела публичного надела нужна схема на КПТ, если участок предстоит образовать и ПМТ нет; где утверждён ПМТ, в утверждении схемы откажут, кроме случаев из федеральных законов.
• Площадь по межевому плану вправе отличаться от схемы не более чем на десять процентов, за пределом учёт приостанавливают.