Перераспределение земельных участков в частной собственности: соглашение и учёт

Что такое перераспределение между частными собственниками

Два соседа хотят сдвинуть общую линию. Одному нужен проезд к складу, другому выход к дороге, а у обоих изломанная межа, на которой не встаёт забор. Закон называет такую операцию перераспределением. По п. 1 ст. 11.7 Земельного кодекса РФ при перераспределении «образуются несколько других смежных земельных участков», а существование прежних прекращается.

Прежние номера исчезают не в день подписи. Как общее правило, исходные участки прекращают существование с даты государственной регистрации права собственности и иных вещных прав на все образуемые из них участки (п. 2 ст. 11.2 ЗК РФ; исключения названы в самом Кодексе и других федеральных законах). До этого дня в реестре стоят старые номера и старые линии.

Решают сами стороны, а не орган власти. Право на новые наделы возникает у собственников «в соответствии с соглашениями между такими собственниками об образовании земельных участков» (п. 2 ст. 11.7). Если в обмене есть публичная земля, порядок иной: он записан в главе V.4 Кодекса (п. 3 ст. 11.7). Там перераспределение допускается в случаях из п. 1 ст. 39.28, а рост площади частного надела, как правило, платный (п. 5 той же статьи); органы власти вправе освободить от платы отдельные категории граждан с участками под личное подсобное хозяйство, садоводство, огородничество и жилищное строительство (п. 5.1).

Чем отличается от раздела, объединения, выдела и уточнения границ

Рядом стоят соседние процедуры, и их легко перепутать. Сверим по задаче, которую нужно решить.

Передвинуть линию «по договорённости» уточнением нельзя. Учёт изменений допускается, если они связаны с уточнением: записи в реестре не отвечают требованиям либо содержат ошибку (ч. 1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ). Регистратор приостановит работу, когда изменение площади или описания границ «не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ» (п. 31 ч. 1 ст. 26).

Поэтому договорённость о новой линии оформляют перераспределением. Соседи после него остаются соседями, только межа проходит иначе, а раздел и объединение меняют число наделов.

Чьи согласия нужны до подписания соглашения

Соглашение подписывают собственники, но права на землю бывают и у других. Образование допускается «при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков» (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). Исключения закон перечисляет списком: среди них образование по решению суда и в связи с изъятием для государственных нужд. Обмен по договорённости соседей в списке не назван.

Забытое согласие обходится дорого. Когда в пакете нет нужной бумаги, регистратор приостанавливает работу (пункт 5 части 1 статьи 26 Закона № 218-ФЗ). Документы приходится собирать заново, а прежние линии остаются в силе.

Залог и аренда сами не исчезают. Если на исходном участке зарегистрированы обременения, их регистрируют на образуемых, когда по федеральному закону они переходят (сохраняются) (ч. 12 ст. 41 Закона № 218-ФЗ). Проверьте и другое: если оставшиеся обременения не позволяют использовать новые наделы по разрешённому использованию, перераспределение не допускается (п. 5 ст. 11.9 ЗК РФ).

Что закон требует от новых наделов

Каждый образуемый надел проходит проверку по ст. 11.9 ЗК РФ. Нарушение может привести к приостановке учёта, поэтому смотрим заранее, до выезда кадастрового инженера.

Отдельно смотрим на здания. Образование не допускается, если оно приводит к невозможности разрешённого использования расположенных на участках объектов недвижимости (п. 4 ст. 11.9). Поэтому положение зданий относительно новой линии проверяем на чертеже, а не после подачи документов.

Регламенты и предельные размеры берём из действующих правил землепользования и застройки, а не из старых копий. Чисел здесь не приводим: они зависят от зоны и вида использования. Нормы ст. 11.2 и 11.9 Кодекса меняют, поэтому перед подачей сверьте их по действующей редакции.

Соглашение об образовании участков: что в нём написать

Образца закон не даёт. В ст. 11.7 ЗК РФ о нотариальном удостоверении ничего не сказано, поэтому ориентируются на общие правила о форме сделок; форму для вашего случая сверьте с регистратором. Сделки юридических лиц между собой и с гражданами совершаются в простой письменной форме (п. 1 ст. 161 ГК РФ). Сделки граждан между собой требуют такой же формы, когда сумма больше десяти тысяч рублей, а в случаях из закона независимо от суммы. Нотариус нужен там, где закон прямо требует удостоверения.

Содержание зависит от ситуации. В хорошем соглашении есть:

• реквизиты участников и кадастровые номера обоих исходных наделов;
• площадь и координаты каждого нового надела по межевому плану;
• указание, какой надел кому достаётся;
• условие о доплате за разницу в площади или цене либо запись, что доплаты нет;
• распределение расходов на кадастровые работы и пошлину;
• ссылка на полученные согласия банка, арендатора, совладельцев;
• порядок действий, если Росреестр приостановит работу.

О доплате в ст. 11.7 ЗК РФ не сказано. По п. 4 ст. 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда их содержание предписано законом. Для сравнения: при неравноценной мене тот, чей товар дешевле, доплачивает разницу в ценах (п. 2 ст. 568 ГК РФ). Ст. 11.7 не называет такое соглашение меной, поэтому разницу лучше прописать прямо, а не рассчитывать на аналогию.

Координаты и площади берём из межевого плана без пересчёта, чтобы бумаги не противоречили друг другу.

Межевой план и схема расположения: что нужно, а что нет

Для публичной земли п. 1 ст. 11.3 ЗК РФ называет три документа: проект межевания территории, проектную документацию лесных участков и утверждённую схему расположения на кадастровом плане (ст. 11.10). Утверждает её исполнительный орган власти или орган местного самоуправления (п. 13 ст. 11.10). Статья 11.3 говорит об образовании из земель в государственной или муниципальной собственности, и к обмену двух частных соседей она не относится: утверждать схему некому.

Главный документ у нас один, межевой план. Результатом кадастровых работ его называет ст. 37 Закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности». Готовит план кадастровый инженер: документ электронный, и его подписывают усиленной квалифицированной подписью (ч. 12 ст. 22 Закона № 218-ФЗ). О самом документе рассказано в статье про межевой план земельного участка.

Обычно хватает одного плана на обе стороны обмена. По п. 19 приказа Росреестра от 14.12.2021 № П/0592 план оформляется одним документом, когда из нескольких исходных наделов при перераспределении образуются несколько новых. Раздел о новых наделах входит в план при образовании любым способом из Земельного кодекса (п. 6 приказа).

Если до обмена надо уточнить линию исходного надела, правило другое: готовят два плана, на уточнение и на образование (п. 20 приказа). У правила есть исключение с несколькими условиями сразу, и применимость оценивает кадастровый инженер по выпискам из ЕГРН.

Согласуют ли линию с другими соседями

Согласование обязательно, если кадастровые работы уточнили положение границ надела или смежных с ним, сведения о которых внесены в ЕГРН (ч. 1 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Участвуют обладатели смежной земли на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования, а также арендаторы публичных наделов по договору больше пяти лет (ч. 3). Предмет согласования узкий: только линия, которая одновременно служит границей другого надела этого лица (ч. 2). Итог оформляют актом согласования границ.

Порядок действий: восемь шагов от выписки до новой записи

Выстроим работу в очередь, от первых сведений до новой записи в реестре.

1. Сведения. Заказываем выписки ЕГРН на оба надела и смотрим, кому они принадлежат, есть ли аренда, залог, другие обременения.
2. Договорённость о линии. Стороны договариваются о площадях и конфигурации на чертеже. Здания и сооружения наносим на тот же чертёж.
3. Разрешения. Собираем бумаги от арендаторов, банков, совладельцев (п. 4 и 5 ст. 11.2 ЗК РФ).
4. Кадастровые работы. Инженер выезжает на место и готовит один межевой план на оба надела.
5. Соглашение. Стороны подписывают письменный текст с координатами и площадями из плана.
6. Заявление. Обращается собственник исходного объекта (пункт 3 части 1 статьи 15 Закона № 218-ФЗ). Наделов два и собственников два, а как подать документы, одним заявлением или двумя, норма прямо не называет: сверьте состав документов с регистратором.
7. Ответ Росреестра. Учёт идёт вместе с регистрацией прав, срок зависит от способа подачи. Если пришла приостановка, устраняем причину в отведённый срок.
8. Проверка итога. Получаем сведения о новых наделах, сверяем координаты и площади с соглашением. При необходимости выносим линию в натуру.

Такой порядок мы ведём в рамках услуги межевание и уточнение границ участка: подготовка межевого плана и подача документов в Росреестр входят в неё.

Учёт и регистрация: одновременно, сроки и пошлина

При перераспределении учёт и права, как общее правило, фиксируются вместе: они «осуществляются одновременно в отношении всех образуемых земельных участков» (ч. 2 ст. 41 Закона № 218-ФЗ). Снятие исходных наделов с учёта и прекращение прав на них проходят тоже одновременно (ч. 3 ст. 41). Заявление подают лично через МФЦ или публично-правовую компанию, либо в электронной форме с усиленной квалифицированной подписью (ч. 1 ст. 18).

Какой документ-основание приложить? В перечне ч. 8 ст. 41 п. 6 говорит о соглашении или решении при участии публичных земель. Прямой строки о соглашении двух частных собственников там нет. Есть п. 16: «иной документ, на основании которого в соответствии с законодательством Российской Федерации осуществляется образование земельных участков и иных объектов недвижимости». Относится ли к нему соглашение соседей по п. 2 ст. 11.7 ЗК РФ, из текста перечня прямо не следует. Сверьте состав документов с регистратором перед подачей.

Кроме пошлины, платят кадастровому инженеру. Кто несёт эти расходы, стороны решают сами и записывают в соглашении. Сроки, основания приостановки и размер пошлины сверьте по действующим редакциям 218-ФЗ и НК РФ перед подачей: эти акты меняют часто.

Налоги и доплата: на что смотреть

Налоговые последствия зависят от того, кто стороны и есть ли доплата. Общего ответа в нормах нет, но три ориентира назвать можно.

• Земельный налог. У надела, образованного в течение налогового периода, база в этом периоде равна кадастровой стоимости на день внесения в ЕГРН сведений, которые служат основанием для её определения (п. 1 ст. 391 НК РФ). После выписки на новый объект сверяем налог с прежним.
• Обмен как реализация. Для организации и индивидуального предпринимателя реализацией признаётся передача на возмездной основе, «в том числе обмен товарами» (п. 1 ст. 39 НК РФ). Подпадает ли сюда перераспределение без доплаты, из текста ст. 39 прямо не следует. Вопрос лучше решить с налоговым консультантом до подписи.
• Срок владения у граждан. При продаже наделов под ИЖС, ЛПХ, гараж для собственных нужд, садоводство или огородничество, образованных перераспределением, срок владения исходными включается в срок владения новыми (п. 2 ст. 217.1 НК РФ).

Налоговую часть фиксируйте в соглашении: есть доплата или нет, кто платит, какие бумаги подтвердят оценку.

Почему Росреестр останавливает учёт и как это снять

Работа приостанавливается до устранения причин, как правило, не более чем на три месяца (ч. 2 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Если за этот срок недочёты не исправлены, следует отказ (ч. 1 ст. 27). К обмену границами применимы такие основания.

Перед подачей проходим короткий список:

• площади и координаты в соглашении и в плане совпадают;
• все требуемые согласия на руках;
• здания не пересекают новую линию;
• категории земель у обоих наделов одинаковы.

Срок приостановки ограничен, поэтому исправлять бумаги лучше сразу.

Если сосед против обмена

Заставить соседа подписать соглашение нельзя. По п. 1 ст. 421 ГК РФ «понуждение к заключению договора не допускается»; исключения даёт Кодекс, закон или добровольно принятое обязательство. Обязанности менять межу в ст. 11.7 ЗК РФ нет.

Споры об образовании рассматривает суд (п. 8 ст. 11.2 ЗК РФ). Решение, предусматривающее раздел, объединение, перераспределение или выдел в обязательном порядке, служит документом-основанием, причём согласия арендаторов и залогодержателей при этом не требуются (пп. 2 п. 4 ст. 11.2). Судебное решение входит и в перечень документов для регистрации (п. 4 ч. 8 ст. 41 Закона № 218-ФЗ). Если суд установил обязанность осуществить учёт и регистрацию прав, это делают в течение пяти рабочих дней с даты поступления вступившего в силу акта (п. 7 ч. 1 ст. 16).

Если спор шире обмена, например сосед не признаёт саму линию или в реестре наложение контуров, сначала разбираемся с межой, а потом возвращаемся к обмену. Если договориться не удаётся, остаются суд или уточнение, когда для него есть основания (ст. 43 Закона № 218-ФЗ). Если собственники готовы договориться, мы поможем оформить перераспределение участков от соглашения до записи в ЕГРН.

Коротко: что нужно помнить

• Это обмен между частными лицами. Наделы меняются по соглашению собственников, публичных органов тут нет (ст. 11.7 ЗК РФ).
• Старые номера живут дольше подписи. Исходные участки прекращают существование с даты записи прав на все новые (п. 2 ст. 11.2).
• Согласия до подписи. Нужны письменные бумаги от арендаторов и банков, а у надела с несколькими собственниками соглашение между ними (п. 4 и 5 ст. 11.2).
• Один межевой план на оба надела. Готовит его кадастровый инженер; порядок со схемой, которую утверждает орган власти, относится к публичным землям.
• Учёт вместе с регистрацией. Срок 10 рабочих дней напрямую и 12 через МФЦ (ст. 16 Закона № 218-ФЗ, п. 5 и 6 ч. 1).
• Пошлину и налоги считаем заранее. Ставки для организаций и граждан разные, а налоговые последствия зависят от доплаты.