Реставрация объектов культурного наследия: виды работ, разрешение, кто вправе вести

Четыре вида работ по сохранению: консервация, ремонт, реставрация, приспособление

В быту «реставрацией» зовут всё, что делают со старым зданием: покрасили фасад, заменили кровлю, переделали интерьер под офис. Закон № 73-ФЗ говорит точнее. Под сохранением памятника он понимает меры, которые обеспечивают его физическую сохранность и историко-культурную ценность, и называет четыре вида работ: консервацию, ремонт, реставрацию и приспособление для современного использования (ст. 40, п. 1). Сюда входят научные исследования, изыскания, проектирование и производство работ, научное руководство, технический и авторский надзор.

Вид работ нужен не для красоты формулировки. От него зависит, какую бумагу вы получите от органа охраны и какие пункты должны стоять в лицензии подрядчика. Поэтому любую задачу мы начинаем с того, что раскладываем её по статьям с 41 по 44 закона.

Воссоздание утраченного объекта

Для утраченных памятников отдельного вида работ нет: их возвращают через реставрацию, и закон допускает это в исключительных случаях, при особой исторической, архитектурной, научной, художественной, градостроительной, эстетической или иной значимости и при достаточных научных данных (ст. 47, п. 1). Если деньги идут из федерального бюджета, решение принимает Правительство РФ по представлению федерального органа охраны на основании заключения историко-культурной экспертизы (п. 2).

Выявленный объект: реставрация по желанию владельца

Для выявленного объекта закон делает оговорку: требования к его сохранению не включают реставрацию (ст. 47.2, п. 1). Отреставрировать такой объект можно по инициативе владельца и в порядке статьи 45 (п. 1). Чем выявленный объект отличается от включённого в реестр и что это значит для владельца, мы разобрали в статье про статус и обязанности собственника памятника, а работы под новую функцию здания разобраны в статье приспособление памятника для современного использования.

Реконструкция памятника: почему её нет среди видов работ по сохранению

Запросы про «реконструкцию памятника» вводят в заблуждение: среди видов работ по сохранению её нет. Слово пришло из Градостроительного кодекса, где так названо изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объёма), в том числе надстройка, перестройка, расширение (ст. 1, п. 14). Для памятника такие работы упираются в статью 5.1 закона № 73-ФЗ.

На территории памятника или ансамбля запрещаются строительство объектов капитального строительства и увеличение объёмно-пространственных характеристик уже существующих. Нельзя вести и земляные, строительные, мелиоративные и иные работы: исключены работы по сохранению самого памятника или его элементов, сохранению историко-градостроительной или природной среды и капитальный ремонт общего имущества в многоквартирных домах, которые сами являются памятниками или стоят на территории памятника (ст. 5.1, п. 1, пп. 1).

Площадь и число помещений

Площадь памятника при переделке под арендатора закон тоже не оставляет на усмотрение сторон. Изменение площади и (или) количества помещений возможно исключительно через предусмотренные законом работы по сохранению (ст. 40, п. 3). Исключение одно: перепланировка помещений в многоквартирных и жилых домах, кроме выявленных объектов (ст. 47.3, п. 6, пп. 5).

Вывод для девелопера практический: проект с надстройкой, пристройкой или ростом объёма на территории памятника закон не допускает (ст. 5.1, п. 1, пп. 1), поэтому его придётся пересобрать как работы по сохранению в границах предмета охраны. Общие правила для зданий мы разбирали в статье про реконструкцию объекта капитального строительства, но на памятнике они работают только с оговорками статьи 5.1.

Работы по содержанию: что можно делать по уведомлению, без разрешения

Принято думать, что любая работа на памятнике требует задания и разрешения. После изменений, внесённых Федеральным законом от 07.06.2025 № 142-ФЗ (действует с 1 марта 2026 года), это верно не для всех. Статья 47.3 ввела понятие работ, связанных с содержанием: это поддержание объекта в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии, которое не относится к сохранению и не воздействует на предмет охраны (у выявленного объекта: на внешний облик, объёмно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер).

Если предмет охраны определён или объект выявленный, порядок статьи 45 на такие работы не распространяется (п. 5). Вместо разрешения вы заранее уведомляете орган охраны: называете виды, объёмы и сроки, машины, механизмы и технологии (п. 9). Орган в срок не более семи рабочих дней со дня поступления уведомления сообщает, что работы недопустимы, если уведомление не соответствует форме, работы не входят в перечень или повлияют на предмет охраны (п. 11). Форму уведомления и порядок его подачи утверждает федеральный орган охраны (п. 10). Молчание по истечении срока даёт право начинать (п. 13).

Что входит в перечень

Список закрытый, он дан в пункте 6 статьи 47.3. Для зданий основные позиции такие:

• ремонт, замена и (или) восстановление отдельных элементов систем инженерно-технического обеспечения: электро-, тепло-, газо- и водоснабжения, водоотведения, кондиционирования, противопожарной защиты, охраны и видеонаблюдения;
• техническое обслуживание лифтового оборудования в пределах существующих лифтовых шахт, ремонт лифтовых шахт, машинных и блочных помещений;
• локальный ремонт покрытий стен, полов, потолков и лестниц, антикоррозийная обработка металлических деталей, биозащитная и огнезащитная обработка деревянных конструкций;
• локальный ремонт штукатурного и красочного слоёв, защитная окраска кровли, свесов, навесов, козырьков и оконных отливов, локальный ремонт входной группы и водосточной системы;
• ремонт оконных и дверных заполнений;
• установка внешних блоков кондиционеров на дворовых фасадах многоквартирных и жилых домов без слива конденсата на фасад, с декоративными экранами в цвет фасада, если их размещение не затрагивает архитектурно-декоративные элементы;
• перепланировка жилых и нежилых помещений в многоквартирных и жилых домах, кроме выявленных объектов; переустройство и ремонт жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах, переустройство и ремонт жилых домов.

Отдельная оговорка касается зданий, у которых предмет охраны не определён, и выявленных объектов: закон запрещает на них работы, которые меняют облик, объёмно-планировочные и конструктивные решения, структуры и интерьер (ст. 47.3, п. 1, пп. 3). Если предмет охраны памятника из реестра не определён, порядок строже: работы из пункта 6 идут по статье 45, кроме капремонта общего имущества в многоквартирном доме по статье 56.1 (п. 5, абз. третий). Для многоквартирных домов-памятников закон добавляет два правила: содержание идёт без уведомления по пункту 9 (ст. 56.1, п. 13), а капремонт общего имущества, не затрагивающий предмет охраны, требует письменного уведомления не позднее чем за пять рабочих дней до начала (ст. 56.1, п. 5 и 8).

Кто выдаёт документы и как идёт порядок работ сейчас

Орган охраны: федеральный, региональный или муниципальный

Круг органов закон назвал прямо. Задание, разрешение и согласование проектной документации выдаёт (ст. 45, п. 2):

• федеральный орган охраны, если речь об отдельных объектах федерального значения из перечня Правительства РФ;
• региональный орган охраны для прочих объектов федерального значения, региональных и выявленных;
• муниципальный орган охраны для местных объектов.

В Москве роль регионального органа играет Департамент культурного наследия города Москвы (Мосгорнаследие): положение о нём (постановление Правительства Москвы от 26.04.2011 № 154-ПП, п. 1) закрепляет полномочия по государственной охране региональных и выявленных объектов и переданные полномочия Российской Федерации по охране федеральных памятников в городе. Документы можно подать и получить результат через многофункциональный центр (ст. 45, п. 1).

Задание составляют с учётом мнения собственника или иного законного владельца (п. 3), и здесь владелец ещё влияет на будущие требования. Формы, порядок выдачи и порядок согласования документации определяет федеральный орган охраны (п. 4). Приказы Минкультуры об этом мы не пересказываем: актуальные реквизиты и бланки берите на сайте органа, который будет рассматривать обращение.

Срока выдачи задания и разрешения в действующей статье 45 нет; порядок их выдачи устанавливает федеральный орган охраны (п. 4), поэтому сроки смотрите в порядке и регламенте органа, который будет рассматривать обращение. Цифру мы не называем. Сначала определите статус здания: федеральный, региональный, местный или выявленный. От этого зависит адресат заявления. Как проверить статус, разобрано в статье о реестре объектов культурного наследия.

Последовательность работ до 1 марта 2027 года

До 1 марта 2027 года действует статья 45 закона № 73-ФЗ в нынешней редакции. Последовательность по статье 45 и смежным нормам такая.

1. Задание, выданное органом охраны (п. 1).
2. Научно-проектная документация: исследования и проект. Готовить её вправе только лицензиат (п. 6), а её автор ведёт научное руководство работами и авторский надзор (п. 5).
3. Экспертиза. Проектная документация на проведение работ по сохранению входит в объекты историко-культурной экспертизы (ст. 30), а проводит её комиссия из трёх и более экспертов (п. 9 Положения о государственной историко-культурной экспертизе, утверждённого постановлением Правительства РФ от 25.04.2024 № 530, пп. «в»). Порядок разобран в статье историко-культурная экспертиза: когда нужна и как проходит.
4. Согласование проекта и разрешение органа охраны (п. 1).
5. Сами работы под техническим и авторским надзором и государственным контролем (п. 1).
6. Отчёт, приёмка и акт (п. 7-9).

Сроки на финише закон назвал сам. Тот, кто вёл научное руководство и авторский надзор, обязан за девяносто рабочих дней после выполнения работ передать органу, выдавшему разрешение, отчётную документацию с научным отчётом. Орган утверждает её за тридцать рабочих дней, если работы выполнены по правилам статьи 45 (п. 7).

Принимает работы собственник, иной законный владелец или заказчик при участии органа охраны, выдавшего разрешение. Без утверждённого отчёта и выданного акта приёмка невозможна (п. 8). Форму акта и порядок подготовки определяет федеральный орган охраны (п. 11).

Что готовить: исходные документы и состав научно-проектной документации

Закон состав документации прямо не раскрывает, его задаёт задание органа охраны. Рабочая рамка есть в национальном стандарте ГОСТ Р 55528-2013 «Состав и содержание научно-проектной документации по сохранению объектов культурного наследия». Вместе с заданием заказчик передаёт подрядчику исходно-разрешительные материалы (п. 5.6 стандарта):

• правоустанавливающие документы на здание и земельный участок в границах территории;
• паспорт памятника или его учётная карточка;
• предмет охраны, утверждённый в установленном порядке;
• охранные документы с приложениями;
• сведения о ранее выполненных проектах;
• письменное разрешение органа охраны;
• графика: поэтажные планы, ситуационный план с охранной зоной, обмерные чертежи, фотофиксация;
• результаты изысканий и, если нужно, технические условия на подключение к сетям.

Если предмет охраны к началу подготовки не утверждён, стандарт рекомендует разработать его после согласования эскизного проекта. Для собственника это сигнал: паспорт и предмет охраны надо поднимать до заказа проекта, а не в ходе него.

С чего начать: паспорт, охранное обязательство, акт технического состояния

Паспорт оформляет собственнику орган охраны. В него вносят наименование и дату создания объекта, категорию и вид, реквизиты решения о включении в реестр, адрес и границы территории, описание предмета охраны, фотографию и сведения о зонах охраны (ст. 21, п. 1 и 1.1). Паспорт входит в охранное обязательство как неотъемлемая часть (ст. 47.6, п. 4), а если паспорта нет, сведения об объекте записывают прямо в обязательство, включая описание предмета охраны, если оно есть (п. 5).

• Паспорт и предмет охраны показывают, что в здании охраняется и что нельзя менять работами (ст. 47.3, п. 1, пп. 2).
• Охранное обязательство фиксирует требования к сохранению, содержанию, доступу и рекламе, а также обязанности по их финансированию (ст. 47.6, п. 2 и 6).
• Акт технического состояния служит основой для перечня работ и сроков (ст. 47.2, п. 2).

Последнее слово по составу всё равно за заданием (п. 6.5 стандарта). Что входит в проект приспособления под коммерческую функцию, разобрано в нашей статье проект приспособления ОКН: что входит в задание и из чего состоит проект. Подготовку проекта и его путь до органа охраны мы ведём в рамках услуги проект приспособления объекта культурного наследия.

Когда нужны госэкспертиза и разрешение на строительство

Особый режим включается, когда работы затрагивают конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности памятника. Такие работы идут по требованиям и закона № 73-ФЗ, и Градостроительного кодекса (ст. 40, п. 4). К обычному порядку добавляются два условия: положительное заключение государственной экспертизы проектной документации и государственный строительный надзор (ст. 45, п. 1, абз. второй).

Кодекс прибавляет ещё два правила. Разрешение на строительство в этом случае выдают органы, уполномоченные в области охраны наследия (ст. 51, ч. 5.1). Для региональных и местных памятников государственной экспертизе подлежит проект, если затронуты конструктивные и другие характеристики надёжности и безопасности (ст. 49, ч. 3.4, п. 3).

Последний шаг связан со вводом в эксплуатацию. Если работы изменили площадь или число помещений, их части и качество инженерного обеспечения, акт приёмки становится одним из документов для решения о разрешении на ввод (ст. 45, п. 10; Градостроительный кодекс, ст. 55, ч. 11.2). Общие правила получения разрешения на строительство мы разбирали отдельно, а здесь важна особенность памятника: заявление идёт в орган охраны.

Смета: из чего складывается стоимость работ и когда её проверяют

Цену работ на памятнике заранее не назовёт ни закон, ни мы: она складывается в проекте. Смету на работы по сохранению разрабатывают в составе проектной документации (Методика определения сметной стоимости, утверждённая приказом Минстроя от 04.08.2020 № 421/пр, п. 4). В сметную стоимость входят стоимость строительных работ, ремонтно-реставрационных работ, монтажа и капитального ремонта оборудования, самого оборудования и прочих затрат (п. 5). В проекте по стандарту это сводный сметный расчёт (ГОСТ Р 55528-2013, п. 6.3.4), а в предварительных работах при необходимости делают расчёт по укрупнённым показателям, чтобы оценить стоимость работ по сохранению (п. 7.2.3).

• Бюджетные и приравненные деньги. Методику применяют при определении сметной стоимости строительства, которое финансируют из бюджетов и юридических лиц с государственной долей более 50 процентов (п. 3 Методики). Если такая смета больше десяти миллионов рублей, её проверяют на достоверность в ходе государственной экспертизы проектной документации; если не больше, проверка проводится, когда это предусмотрено договором (Градостроительный кодекс, ст. 8.3, ч. 2).
• Частные деньги. Для них пункт 3 Методики её применение прямо не предписывает, кроме случаев, когда это предусмотрено федеральным законом или договором. Смета в проекте всё равно нужна: её состав определяют задание и стандарт.

Методику меняли приказами Минстроя от 07.07.2022 № 557/пр, от 30.01.2024 № 55/пр, от 23.01.2025 № 30/пр и от 30.01.2026 № 42/пр, поэтому коэффициенты и нормы из неё мы не приводим: перед расчётом берите редакцию Методики на день расчёта. Заказчику важно другое: до заказа проекта выяснить, чьи деньги идут в работы. От этого зависит, нужна ли проверка сметы и кто её ведёт.

Кто вправе вести работы: лицензия, аттестация, надзор

К работам по сохранению допускаются юридические лица и предприниматели с лицензией (ст. 45, п. 6): эта деятельность числится среди лицензируемых (закон № 99-ФЗ, ст. 12, п. 1, пп. 48). Выдаёт лицензию Министерство культуры РФ, а состав деятельности задан перечнем из 14 пунктов (Положение о лицензировании, п. 2 и 3), но пункты 1, 3 и 13 действовали только до 1 сентября 2024 года, а пункты 2, 4 и 14 применяются с этой даты (постановление № 67, п. 4 и 5).

Консервацию и реставрацию вправе вести только аттестованные федеральным органом охраны физические лица, которые работают у лицензиата по трудовому договору. Аттестованный предприниматель с лицензией может делать это лично (ст. 45, п. 6, абз. третий). Автор документации остаётся на объекте до конца: научное руководство и авторский надзор ложатся на него (п. 5).

Требования к лицензиату похожи по структуре. Юридическому лицу нужен руководитель, ответственный за эту деятельность, и ещё не менее трёх руководителей в штате, у каждого стаж в сфере сохранения не менее трёх лет за последние десять. Для пунктов 2 и с 5 по 12 руководители проходят аттестацию, для пунктов 4 и 14 вместо аттестации нужны профильные образование и квалификация (п. 4, пп. «а» и «б»); для пунктов 1, 3 и 13 эти требования действовали до 1 сентября 2024 года (п. 5 постановления).

Что изменится с 1 марта 2027 года

Федеральный закон от 10.06.2026 № 180-ФЗ перестраивает статью 45 и смежные нормы. Он вступает в силу с 1 марта 2027 года, кроме отдельных положений о научно-методических советах, которые действуют со дня опубликования (ст. 3). До этой даты работает прежний порядок. Редакции сравнены по тексту самого закона, а не по обзорам.

Федеральный совет рассматривает документацию по особо ценным объектам, объектам из Списка всемирного наследия и федеральным объектам из перечня Правительства РФ, возведённым в основе до 1800 года или относящимся к деревянному зодчеству. Региональные советы рассматривают документацию по федеральным объектам вне перечня Правительства РФ, по региональным и по выявленным объектам, но во всех трёх случаях только если объект возведён в основе до 1800 года или относится к деревянному зодчеству; муниципальные советы по тому же признаку рассматривают документацию по объектам местного значения (п. 3.2). Заключение совет даёт не позднее семи рабочих дней.

Появятся реестр заданий и реестр разрешений с выписками (п. 4.1-4.7). Если ход работ потребует менять проект, владелец не позднее десяти рабочих дней со дня, когда это выяснилось, направляет предложения об изменениях, и задание пересматривают (п. 6.11 и 6.12). Разрешение теряет силу со дня, когда орган сообщил о недопущении работ из-за изменения предмета охраны, требований закона или ухудшения состояния (п. 6.3, 6.4 и 6.6).

Переходные правила такие: состав работ и сроки из охранных обязательств действуют, пока их не заменят новые задания; охранные обязательства приводят в соответствие с заданиями за тридцать рабочих дней после выдачи задания (ст. 3, п. 3-5). Собственнику стоит уже сейчас поднять акт технического состояния, паспорт и охранное обязательство: от них пойдут и задание, и сроки.

Собственник, арендатор и договор: кто что делает

Обязанности по памятнику закон раскладывает по ролям. Охранное обязательство по общему правилу выполняет собственник, даже когда здание отдано третьему лицу по гражданско-правовому договору (ст. 47.6, п. 11). Сдав помещение, он не снимает с себя ответственность за требования к памятнику (ст. 48, п. 12).

Арендатор берёт часть бремени. Он отвечает за содержание и использование здания по статье 47.3, а кто ведёт работы по сохранению, решает договор, если иное не предусмотрено статьёй 47.6 (ст. 48, п. 11). Отсюда простой вывод: кто финансирует работы и кто подаёт заявление на задание и разрешение, надо записать в договор.

Что записать в договор

• Если на момент сделки действует охранное обязательство, договор должен содержать существенное условие: вторая сторона принимает на себя его требования, порядок и условия исполнения. Без этого сделка ничтожна, а копия обязательства прикладывается и становится частью договора (ст. 48, п. 7).
• Если охранного документа ещё нет, арендатор всё равно соблюдает статью 47.3 до вручения ему охранного обязательства (п. 9). После вручения собственник вносит изменения в договоры с третьими лицами, и это касается субаренды (п. 9, абз. второй и третий).
• Для выявленного объекта существенное условие другое: арендатор берёт на себя требования статьи 47.3 (п. 10).

Ограничения прав на памятник регистрируются в Едином государственном реестре недвижимости (ст. 47.1, абз. второй) и сохраняются при переходе права к другому лицу (ст. 48, п. 6). Если охранное обязательство вручили уже после сделки, обязанности возникают с момента получения документов (ст. 47.6, п. 13, абз. второй).

Что грозит за работы без документов и за повреждение памятника

Закон строит ответственность на двух уровнях. Первый: за нарушение закона № 73-ФЗ должностные лица, граждане и организации несут уголовную, административную и иную ответственность по законодательству РФ (ст. 61, п. 1). Второй: причинивший вред памятнику обязан возместить стоимость восстановительных работ, и это не освобождает от административной и уголовной ответственности (ст. 61, п. 2).

Крупным размером по статье 243.1 признаётся вред, на устранение которого нужно больше 500 000 ₽ восстановительных работ (примечание к статье). Часть 2 статьи 243 усиливает наказание для особо ценных объектов, объектов Списка всемирного наследия, историко-культурных заповедников или музеев-заповедников и археологии: штраф до 5 000 000 ₽ или в размере дохода за период до пяти лет, либо обязательные работы до 480 часов, либо принудительные работы до пяти лет, либо лишение свободы до шести лет.

Административные штрафы закреплены Кодексом РФ об административных правонарушениях. Размеры мы здесь не приводим: их надо брать из редакции кодекса на день нарушения. Практически важнее другое: претензии у органа охраны возникают не только при повреждении, но и когда работы расходятся с проектом и разрешением, ведь именно это он проверяет в рамках государственного контроля (надзора) (ст. 11, п. 2).

Где чаще всего ошибаются заказчики

• начинают ремонт, не выяснив, что это: содержание (уведомление) или сохранение (задание и разрешение);
• заказывают проект у подрядчика, у которого нужных пунктов перечня нет в лицензии;
• не записывают в договор аренды, кто заказывает и оплачивает работы;
• считают, что работы «внутри» орган охраны не касаются, хотя граница проходит по предмету охраны, а не по фасаду;
• не сверяют охранное обязательство и акт технического состояния с планами по зданию до подписания договора.

Коротко: что нужно знать о реставрации объектов культурного наследия

• Четыре вида. Консервация, ремонт, реставрация и приспособление (ст. 40). «Реконструкции» памятника среди них нет, а на территории памятника нельзя увеличивать объёмно-пространственные характеристики построек (ст. 5.1).
• Содержание. Работы из списка пункта 6 статьи 47.3 при определённом предмете охраны (и на выявленном объекте) начинают по уведомлению: если орган охраны за семь рабочих дней не сообщил о недопущении работ, можно приступать.
• Сохранение. Остальное требует задания, проекта и разрешения. Выдаёт их федеральный орган для памятников из перечня Правительства, для прочих региональный или муниципальный (ст. 45).
• Конструктивные последствия. Добавляются госэкспертиза, разрешение на строительство и государственный строительный надзор.
• Подрядчик. Лицензия Минкультуры с нужными пунктами перечня (сейчас действуют 11 из 14); научное руководство и авторский надзор ведёт автор проекта.
• Аренда. Если на момент сделки охранное обязательство действует, без условия о его выполнении сделка ничтожна (ст. 48, п. 7); кто ведёт работы по статье 47.2, записывают в договоре.
• С 1 марта 2027 года. Акт технического состояния, отдельные исследования, задание за 15 рабочих дней, разрешение за 10 (для работ без конструктивных последствий), уведомление о старте за 10, отчёт за 15 (закон № 180-ФЗ).