Объединение земельных участков под застройку в Москве: условия и порядок

Что такое объединение и чем оно отличается от раздела и перераспределения

Когда соседние участки сливают в один, это объединение: образуется единый участок, а прежние перестают существовать (Земельный кодекс, ЗК, ст. 11.6, п. 1). Застройщику оно нужно, чтобы собрать площадку под один проект. Объединить можно только смежные участки, и исчезают прежние не в момент кадастрового учёта, а с даты регистрации права на новый участок (ст. 11.2 ЗК, п. 2, в редакции 295-ФЗ, действующей с 01.03.2026).

Если рядом лежит городская земля, которую хочется присоединить, как правило, нужно перераспределение: присоединение публичной земли к частному участку идёт через перераспределение по главе V.4 ЗК, а не через объединение. О перераспределении подробнее в статье «Перераспределение участков», о разделе в «Раздел земельного участка», а общий порядок учёта и регистрации в «Раздел и объединение объектов недвижимости».

Само объединение прав на застройку не расширяет: допустимое строительство определяют правила землепользования и застройки (ПЗЗ) для его зоны, особые зоны и градостроительный план (ГПЗУ). Подробности собраны в разборе возможностей застройки участка в Москве.

Какие участки можно объединить

Закон ставит несколько условий, и каждое проверяют до заказа межевого плана.

• Соседство. Несмежные соединить нельзя (ЗК, ст. 11.6, п. 1).
• Границы без изъянов. Образование не должно приводить к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и невозможности размещать объекты (ст. 11.9 ЗК, п. 6). Нельзя образовать и такой участок, из-за которого здания на нём нельзя будет использовать по назначению (п. 4 той же статьи).
• Чужие границы. Новый участок не должен пересекать ни муниципальные границы, ни границы населённых пунктов (ЗК, п. 3 ст. 11.9; 218-ФЗ, ч. 11 ст. 22), поэтому у участков на стыке территорий объединение проверяют особенно тщательно.
• Проход или проезд. В графической части межевого плана показывают доступ от земель общего пользования (218-ФЗ, ч. 6 ст. 22).
• Подходящие права. Под запретом участки в постоянном (бессрочном) пользовании, в пожизненном наследуемом владении и в безвозмездном пользовании; исключение, когда все они предоставлены одному лицу (ст. 11.6 ЗК, п. 5). Аренда в этот запрет не входит.
• Залог. Заложенный участок можно объединить с чистым, но залог ляжет на весь новый, если стороны не договорились иначе (ЗК, ст. 11.6, п. 6).

Если исходные участки принадлежат разным собственникам, на новый участок возникает общая собственность; когда же исходные участки уже были в общей собственности, общим будет и новый (ЗК, ст. 11.6, п. 3 и 4). Распоряжение такой собственностью регулирует гражданское законодательство (ГК, ст. 246 и 247), поэтому о долях и порядке пользования владельцы договариваются заранее.

Разные виды использования, категории земель и зоны

С 01.03.2026 изменились правила для участков с разными видами разрешённого использования (ВРИ). Прежде на практике требовали совпадения видов, опираясь на п. 3 ст. 11.2 ЗК, но этот пункт утратил силу. Теперь в кодексе есть ст. 11.11, и она допускает объединение участков с разными видами в нескольких случаях, а не только по проекту межевания.

В «иных случаях» (пп. 5 п. 6 ст. 11.11) вид нового участка определяет п. 8 той же статьи: это совокупность видов исходных участков, либо по выбору правообладателей один из них, либо вид по регламенту зоны, при условии соблюдения ст. 14.4 ЗК. Если вид задаёт документация по планировке или участок образуют для изъятия, виды берут из проекта межевания или решения об изъятии (п. 7 ст. 11.11).

Арендатору подпункт об «иных случаях» не подходит: арендатор в нём не назван, а названы собственник, землевладелец и гражданин с бессрочным пользованием. Случаи пп. 1-3 п. 6 (документация по планировке, изъятие, недропользование) от статуса заявителя не зависят. Кроме того, арендатор публичной земли не может подобрать иной вид взамен записанного в договоре; исключение сделано лишь для арендатора, у которого заключён договор о КРТ (комплексном развитии территории) или который по закону реализует решение о КРТ, пока этот договор или решение действуют (это закреплено в п. 3 ст. 14.4 Земельного кодекса).

В Москве по общему правилу минимальных и максимальных размеров участков нет (п. 3.4.1 ПЗЗ). Исключение есть для зон с видами разрешённого использования 2.1, 2.2, 13.1 и 13.2 (индивидуальное жилищное строительство, личное подсобное хозяйство, огородничество и садоводство): там максимальная площадь участка 10 000 кв. м, а минимальная 600 кв. м, если иное не установлено ПЗЗ (п. 3.4.1(1) ПЗЗ в редакции от 16.10.2026 по тексту в КонсультантПлюс; постановления Правительства Москвы № 622-ПП, № 2794-ПП и № 628-ПП). В Троицке, Щербинке и «Сколково» московские правила не действуют (п. 1.2.1 ПЗЗ), а у Троицка свои, с максимумом 3 000 кв. м по справке mos.ru; в тексте п. 3.4.1(1) этот предел не найден. Поэтому вид участка и зону смотрят по карте и тексту ПЗЗ до заказа межевого плана: итоговая площадь может не уложиться. Параметры застройки при этом задаёт регламент зоны, но высоту и этажность по общему правилу не устанавливают (п. 3.4.3(1) ПЗЗ); подробнее в статье «Градостроительный регламент».

Аренда, залог и общая собственность: чьё согласие нужно

Новые участки образуют при письменном согласии арендаторов, залогодержателей, землепользователей и землевладельцев исходных участков (ст. 11.2 ЗК, п. 4). Согласие не требуется, например, при объединении по решению суда или при изъятии для государственных нужд; полный перечень исключений дан в том же пункте.

• Арендатор. Если новый участок образуют из арендованных, арендатор сохраняет право аренды или вправе заключить договоры на образуемые (ЗК, ст. 11.8, п. 4).
• Аренда у государства или города. Договор по образованному участку заключают без торгов с лицом, у которого был договор аренды исходного участка (ЗК, ст. 39.6, п. 2, пп. 5), на срок не больше срока исходного договора (п. 8 ст. 39.8, пп. 5); для КРТ это ограничение не действует. Какой срок брать, если объединяют два участка с договорами разных сроков, закон прямо не говорит, его согласуют с арендодателем.
• Банк. Согласие залогодержателя нужно письменное, а после объединения залог лежит на всём новом участке, если иное не предусмотрено соглашением (ЗК, ст. 11.2, п. 4 и ст. 11.6, п. 6).
• Общая собственность. Совладельцы заключают соглашение об образовании участка (ЗК, п. 5 ст. 11.2; 218-ФЗ, ч. 8 ст. 41, п. 1), а новый участок остаётся общим (ст. 11.6 ЗК, п. 4).

Старая ст. 26 закона Москвы от 19.12.2007 № 48 об объединении и разделе участков исключена законом Москвы от 01.04.2015 № 13, который применяется к отношениям с 01.03.2015. Ссылаться на неё не нужно.

Что происходит с правами, зданиями и обременениями

Права на исходные участки переходят на новый участок. У собственника возникает право собственности на него (ЗК, ст. 11.6, п. 2), права постоянного бессрочного пользования и пожизненного наследуемого владения переходят на образованные участки, а отдельного решения об их предоставлении не нужно (ЗК, ст. 11.8, п. 2 и 3).

• Здания. Объекты, стоявшие на исходных участках, остаются на нём, но объединение не должно лишать их возможности использоваться по назначению (ЗК, ст. 11.9, п. 4).
• Сервитуты. Обычные и публичные, они остаются на новом участке в прежних границах (ЗК, п. 5 ст. 11.8): объединение их не снимает.
• Прежние сведения. Исходные участки снимают с кадастрового учёта и прекращают права на них одновременно с учётом и регистрацией права на новый участок; если учёт идёт отдельно, без регистрации, то одновременно с регистрацией прав на него (218-ФЗ, ч. 3 ст. 41).

Для участков в частной собственности порядок «сначала поставить на учёт, потом регистрировать» не работает: учёт и регистрация идут одновременно (218-ФЗ, п. 2 ч. 3 ст. 14). Отдельный учёт закон допускает лишь в случаях ч. 5 ст. 14, например для участка из неразграниченных государственных земель, если сразу после образования не возникают права, подлежащие регистрации (п. 9). Но пока право на новый участок не зарегистрировано, старые границы остаются в реестре.

Как оформляют объединение: межевой план, регистрация и сроки

• Межевой план. Его готовит кадастровый инженер, опираясь на кадастровый план территории либо выписку из ЕГРН; в нём графическая и текстовая части, он электронный и заверяется квалифицированной подписью инженера (218-ФЗ, ч. 1-3, 5-8 и 12 ст. 22). Когда сначала нужно уточнить границы исходных участков, понадобятся два плана, один на уточнение, другой на образование (приказ Росреестра № П/0592 от 14.12.2021, п. 20).
• Схема расположения. Если участок образуется из государственных или муниципальных земель и утверждённого проекта межевания территории нет, сначала утверждают схему расположения участка на кадастровом плане (ЗК, п. 1 и 2 ст. 11.3, ст. 11.10). Если же есть утверждённый проект межевания или образовать участок можно только по нему, схему не утвердят (п. 16 ст. 11.10, пп. 5 и 6). Решение об утверждении схемы действует два года (п. 15 ст. 11.10); при истёкшем сроке Росреестр приостановит учёт (218-ФЗ, ст. 26, ч. 1, п. 51).
• Заявление. Для участков в частной собственности его подаёт собственник исходных участков (218-ФЗ, п. 3 ч. 1 ст. 15), а учёт нового и регистрация права на него идут одновременно, вместе со снятием исходных с учёта (ч. 3 ст. 41 и п. 2 ч. 3 ст. 14). Если исходные участки принадлежат городу или государству, заявление от их имени подаёт уполномоченный орган (ч. 5 ст. 15). Учёт без регистрации возможен лишь в случаях ч. 5 ст. 14, например для участков из неразграниченных государственных земель, если сразу после образования не возникает регистрируемых прав (п. 9). Тогда при объединении публичных участков по утверждённому проекту межевания или схеме расположения заявление об учёте вправе подать арендатор (п. 4.4 ч. 2 ст. 15). Если же регистрируется право публичной собственности на новый участок, в решении об утверждении схемы указывают право обратившегося за ней гражданина или юридического лица подать без доверенности заявление об учёте и регистрации этого права (ЗК, п. 18 ст. 11.10). Порядок и срок для публичной земли зависят от её статуса, поэтому их уточняют заранее.
• Срок. По закону одновременные учёт и регистрация проходят не дольше 10 рабочих дней от приёма заявления в Росреестре и 12 от приёма в МФЦ (218-ФЗ, п. 5 и 6 ч. 1 ст. 16). Приостановление срок останавливает, а после устранения причин он возобновляется на неистекший остаток (ч. 10 ст. 26). Пять рабочих дней, в МФЦ семь, отведены только на учёт без регистрации (пп. 3 и 4 той же части). У участков под личное подсобное хозяйство, садоводство, гараж и ИЖС сроки короче: 3 рабочих дня в Росреестре и 5 в МФЦ (п. 8.4 и 11.1 ч. 1 ст. 16).
• Пошлина. За одновременные учёт и регистрацию права берут 6 000 ₽ с физических лиц и 66 000 ₽ с организаций за образуемый объект (НК, п. 1 ст. 333.33, пп. 22.4). Для граждан с участками под личное подсобное хозяйство, садоводство, ИЖС, гараж или крестьянское хозяйство есть отдельная ставка 1 000 ₽ (пп. 24.1).

Почему Росреестр приостанавливает объединение

Если регистратор видит препятствие, он приостанавливает учёт и регистрацию на срок до устранения причин, но, как правило, не больше чем на три месяца (по отдельным основаниям срок иной), а если причины не устранены, отказывает (218-ФЗ, ч. 2 ст. 26 и ч. 1 ст. 27). О приостановлении заявителя уведомляют не позднее следующего рабочего дня и называют все причины сразу (ч. 5 ст. 29).

• Чужой участок на пути. Новые границы задевают другой участок, который числится в ЕГРН (п. 20 ч. 1 ст. 26).
• Две зоны. Новые границы разрезают территориальные зоны, если нет исключения вроде ошибки в описании самих зон (п. 21 ч. 1 ст. 26).
• Разные категории. Участок образован из земель разных категорий, а закон такого случая не допускает (п. 29 ч. 1 ст. 26).
• Нет проезда. К новому или соседним участкам невозможно попасть с земель общего пользования (п. 26 ч. 1 ст. 26).
• Права не сходятся. Заявленное противоречит записям реестра либо не хватает нужных документов (п. 3 и 5 ч. 1 ст. 26).

Решение о приостановлении можно оспорить в суде, а с 01.01.2026 внесудебный порядок обжалования прописан в главе 3.1 закона (ч. 12 ст. 29). Когда суд признал отказ незаконным и указал выполнить действие, новое заявление не нужно: действие выполняют по документам реестрового дела (ч. 2 ст. 27).

Что с ГПЗУ и застройкой после объединения

Прежних участков после объединения нет, поэтому градостроительный план запрашивают уже на него. Заявку подаёт его правообладатель, план выдают не позднее 14 рабочих дней после получения заявки, а сведениями из него при проектировании и получении разрешения пользуются 3 года (ГрК, ч. 5, 6 и 10 ст. 57.3).

• Размеры. В Москве по общему правилу минимальных и максимальных размеров участков нет (п. 3.4.1 ПЗЗ). Для зон с видами 2.1, 2.2, 13.1 и 13.2 максимальная площадь 10 000 кв. м, а минимальная 600 кв. м, если иное не установлено ПЗЗ (п. 3.4.1(1) в редакции от 16.10.2026 по тексту в КонсультантПлюс). Вид участка и зону смотрят по карте и тексту ПЗЗ.
• Параметры. Остальные параметры застройки берут из регламента зоны по ПЗЗ Москвы. Предельную высоту и этажность по общему правилу не устанавливают, кроме зон «Ф», достопримечательных мест и охранных зон объектов культурного наследия, а также случаев, когда иное установлено ПЗЗ или актами Правительства Москвы (п. 3.4.3(1)). В зонах «Ф» за предел принимают параметры существующих построек по сведениям ЕГРН (п. 3.4.3), так что объединение в такой зоне ничего не прибавляет.
• Красные линии. Они обозначают границы территорий общего пользования (ГрК, п. 11 ст. 1). Участки общего пользования, то есть улицы, проезды и площади, не подлежат приватизации (ЗК, п. 12 ст. 85), а регламент зоны на территории общего пользования не распространяется (ч. 4 ст. 36 ГрК). Частный участок, частично попавший в красные линии, из оборота этим не исключается, но схему расположения готовят с учётом линий (ЗК, п. 2 ст. 11.10), поэтому их положение проверяют до заказа межевого плана.
• Особые зоны. Ограничения сохраняются и на новом участке: строить и пользоваться вопреки им нельзя (ЗК, п. 1 ст. 107).

Итог такой: объединение даёт один участок и один набор прав, а возможности застройки по-прежнему задают зона ПЗЗ, ограничения и ГПЗУ. Порядок получения плана описан в «Как получить ГПЗУ», а нужен ли он вообще, разбирает «Нужен ли ГПЗУ».

Что говорит практика Верховного суда

Дел Верховного суда за 2023-2026 годы именно об отказе в объединении нам не встретилось. Ниже два смежных дела, и ни одно из них не об объединении.

• Перераспределение в Москве. В кассационном определении Судебной коллегии по административным делам ВС от 05.03.2025 № 5-КАД25-5-К2 суд отменил акты трёх инстанций и признал незаконным отказ Департамента городского имущества в перераспределении участка под индивидуальное жилищное строительство. Департамент сослался на нежилой объект без разрешительной документации, но ВС указал, что объект, который построил сам заявитель и который не принадлежит публичному собственнику или другим лицам, закон не называет основанием для отказа в утверждении схемы и перераспределении. Новое решение принял сам ВС, а заявление Департамент рассмотрит повторно.
• Красные линии и регистрация права. В Обзоре судебной практики ВС № 3 (2025), который Президиум ВС утвердил 08.10.2025 (п. 29), приведено определение Судебной коллегии по экономическим спорам № 309-ЭС24-7383. Она отменила акты трёх инстанций и удовлетворила требования общества-покупателя: отказ Росреестра в регистрации перехода права на частный участок, частично попавший в красные линии, признан незаконным. Запрет п. 12 ст. 85 ЗК касается приватизации, то есть перехода из публичной собственности в частную, а не перехода права на уже частный участок. Это дело о регистрации перехода права, а не об образовании участка.

Что проверить до заказа межевого плана

• Выписки по каждому участку. Правообладатель, вид права, обременения, залог, аренда и записи о зонах.
• Смежность и границы. Участки соприкасаются, а после объединения не появятся клинья, вкрапления и изломы.
• Зона и вид. Территориальная зона каждого участка по карте зонирования, вид использования и категория земель, а для участков на стыке территорий ещё и положение относительно муниципальных границ.
• Особые зоны и красные линии. Какие ограничения и территории общего пользования затрагивают участки и сохранится ли подъезд к будущему участку.
• Здания и постройки. Что стоит на участках, оформлено ли это и сможет ли объект после объединения использоваться по назначению.
• Согласия и сроки. Кто даёт письменное согласие (арендаторы, залогодержатели, совладельцы) и сколько времени уйдёт до подачи заявления.

Соседняя земля может оказаться в зоне изъятия или КРТ, и как это выяснить, объясняет отдельная статья о проверке участка. А если вид использования нового участка не подходит под задуманное, его меняют отдельно, как описано в статье «Смена ВРИ».

Главное об объединении участков под застройку

• Сначала проверка: смежность, границы, права на каждый участок, зоны и вид использования.
• Потом согласия: письменные согласия арендаторов и залогодержателей (кроме случаев, которые закон исключает); залог ляжет на весь новый участок, если стороны не договорились иначе.
• Затем оформление: межевой план, одновременный учёт и регистрация; по закону на это отведено 10 рабочих дней от приёма заявления в Росреестре (12 через МФЦ), приостановление срок останавливает.
• Расходы: пошлина 6 000 ₽ с физических лиц и 66 000 ₽ с организаций за образуемый объект; для участков граждан под ЛПХ, садоводство, ИЖС, гараж и КФХ ставка ниже.
• После регистрации: прав на застройку не прибавится, их по-прежнему задают зона, ограничения и ГПЗУ.