Класс энергоэффективности здания: кто присваивает и что он даёт

Что такое класс энергоэффективности и когда он обязателен

Класс энергоэффективности, это буквенная оценка того, сколько энергоресурсов здание расходует на отопление, вентиляцию, горячее водоснабжение и другие нужды в пересчёте на квадратный метр площади. Фактический или расчётный расход сравнивают с базовым (нормативным) уровнем, установленным для этого типа здания, и разницу в процентах переводят в букву от «A++» до «G». Чем меньше здание тратит против норматива, тем выше класс.

Правовая база этой темы, Федеральный закон от 23.11.2009 №261-ФЗ «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности». Статья 11 закона задаёт общие требования энергетической эффективности к зданиям, строениям и сооружениям: показатели удельного расхода энергоресурсов, требования к архитектурным и инженерным решениям, к элементам конструкций и устройствам. Эти требования устанавливает уполномоченный федеральный орган по правилам, утверждённым Правительством РФ, и распространяются они широко, на любые капитальные здания, включая нежилые.

А вот формальный, легально присваиваемый класс с указателем и государственным контролем задаёт другая статья того же закона, статья 12, и относится она только к многоквартирным домам. Для офиса, склада, торгового центра или производственного корпуса такого механизма присвоения класса в законе просто нет. Это не значит, что требования энергоэффективности к ним не применяются, применяются, и именно их нарушение штрафуется по ст. 9.16 КоАП РФ (разберём дальше), но нет процедуры, органа и документа, которые официально приклеивали бы вашему складу букву «B» так же, как это происходит с новым жилым домом.

Кто и что освобождён от требований энергоэффективности

Часть 5 статьи 11 ФЗ №261-ФЗ прямо выводит из-под требований энергетической эффективности несколько категорий объектов:

• Культовые здания, строения и сооружения религиозного назначения.
• Объекты культурного наследия, включённые в соответствующий реестр.
• Временные постройки, рассчитанные на срок службы менее двух лет.
• Индивидуальные жилые дома и садовые дома, для них действует отдельный уведомительный порядок строительства.
• Строения и сооружения вспомогательного использования, например небольшие хозяйственные постройки при основном здании.
• Отдельно стоящие здания площадью менее 50 кв. м, для них требования избыточны.

Для типичного бизнес-центра, склада или цеха ни одно из этих исключений обычно не работает: требования энергоэффективности к таким зданиям применяются в полном объёме, даже если формального класса им не присваивают. Конкретные нормируемые показатели для проектирования и строительства зданий устанавливает приказ Минстроя России от 17.11.2017 №1550/пр «Об утверждении Требований энергетической эффективности зданий, строений, сооружений», он действует и охватывает не только жильё.

Шкала классов от «A++» до «G» и что стоит за буквами

Действующая шкала классов утверждена приказом Минстроя России от 06.06.2016 №399/пр «Об утверждении Правил определения класса энергетической эффективности многоквартирных домов» (зарегистрирован в Минюсте России 08.08.2016, №43169). Формально правила писались для МКД, но именно эта таблица классов и логика расчёта на практике служат ориентиром и для энергоаудита коммерческих зданий, когда собственник заказывает оценку добровольно.

Читать таблицу просто: минус перед числом означает экономию энергии против норматива, плюс, перерасход. Постройка с буквой «A» тратит примерно вдвое меньше энергии на квадратный метр, чем в среднем «D», а с «G» перерасходует больше половины норматива.

Что именно считают при определении класса

Базовая величина, это удельный годовой расход тепловой энергии на отопление и вентиляцию в расчёте на квадратный метр площади, установленный для конкретного типа и региона строительства сводом правил по тепловой защите зданий. Фактический или проектный расход считают по показаниям приборов учёта либо по поверочному расчёту инженера, а дальше просто вычисляют процент отклонения от базы и находят строку в таблице.

• Для новых зданий используют проектные (расчётные) значения на этапе экспертизы и фактические данные приборов учёта после первого отопительного сезона эксплуатации.
• Для реконструированных и капитально отремонтированных зданий сравнивают показатели до и после работ.
• Для существующих зданий без нового строительства оценку делают по факту потребления за отчётный период, обычно за календарный год.

Кто и на каком этапе присваивает класс

Момент присвоения класса и роль каждого участника отличаются в зависимости от того, идёт речь о многоквартирном доме или о коммерческом здании.

Проектная стадия

Ещё на этапе проектирования расчёт ожидаемых показателей энергоэффективности закладывает проектировщик в отдельном разделе проектной документации, посвящённом мероприятиям по соблюдению требований энергетической эффективности. Состав и структуру всей проектной документации, включая этот раздел, мы подробно разбираем в статье про состав проектной документации по ПП №87. Именно на этой стадии эксперт при прохождении экспертизы сверяет расчётные показатели с требованиями приказа №1550/пр: недоработанный раздел, частая причина замечаний и повторной подачи.

Ввод в эксплуатацию

Для многоквартирного дома, вводимого в эксплуатацию и подлежащего государственному строительному надзору, класс по факту построенного объекта определяет орган государственного строительного надзора (в Москве это Мосгосстройнадзор). Общий порядок итоговой проверки, заключения о соответствии и получения разрешения на ввод для любого объекта, независимо от типа, описан в статье про разрешение на ввод в эксплуатацию. Для нежилого здания подобной обязательной процедуры присвоения класса при вводе нет: орган надзора проверяет соответствие построенного объекта проектной документации в целом, включая раздел энергоэффективности, но отдельного документа с буквой класса не выдаёт.

Эксплуатация

Для МКД класс не статичен: уполномоченный орган исполнительной власти региона вправе актуализировать его в процессе эксплуатации исходя из текущих показателей потребления, а не только из проектных цифр. Для нежилых зданий такой процедуры тоже нет, но собственник вправе заказать оценку в любой момент по собственной инициативе.

Кто определяет класс для офиса, склада или производства

Раз уполномоченного государственного органа для нежилых зданий не предусмотрено, класс для такого объекта, если он вообще нужен, определяет независимая организация, состоящая в саморегулируемой организации в области энергетического обследования (энергоаудиторов). Она проводит обследование, считает удельный расход по той же логике, что и для МКД, и присваивает класс в добровольном порядке по заявке собственника или застройщика. Это не государственная процедура, а рыночная услуга, поэтому результат востребован там, где нужен реальный, проверяемый аргумент: для инвестора, банка, крупного арендатора с ESG-требованиями или для участия в системах «зелёной» сертификации зданий.

Энергетическая декларация и энергетический паспорт: в чём разница

Оба документа выросли из одной идеи, зафиксировать реальное потребление энергоресурсов и резервы экономии, но применяются к разным ситуациям и разным субъектам.

Энергетический паспорт

Энергетический паспорт составляют по итогам энергетического обследования (энергоаудита). В нём фиксируют фактические показатели потребления энергоресурсов, класс энергоэффективности объекта, выявленный потенциал энергосбережения и перечень рекомендуемых мероприятий с ориентировочным сроком окупаемости. Готовит и заверяет паспорт организация, состоящая в саморегулируемой организации в области энергетического обследования, а копию паспорта такая СРО обязана хранить 5 лет и предоставлять уполномоченному федеральному органу по запросу.

Энергетическая декларация

Энергетическая декларация, это ежегодный отчёт о потреблении энергетических ресурсов и энергетической эффективности, который подают в уполномоченный орган (Минэнерго России) те, кто обязан проводить энергетическое обследование по ст. 16 ФЗ №261-ФЗ. Закон даёт им выбор: либо проходить полную проверку не реже раза в 5 лет и получать энергетический паспорт, либо ежегодно подавать более простую декларацию вместо этого. Декларация, это альтернатива паспорту для обязанных субъектов, а не документ, который может заменить его кому угодно.

Что нужно обычному собственнику коммерческого здания

Если ваша компания не относится к обязанным по ст. 16 субъектам (о них подробно дальше), ни паспорт, ни декларация не обязательны. Но энергетический паспорт можно заказать добровольно, если он нужен для переговоров с арендатором, для банка при оценке залога, для энергосервисного контракта или просто чтобы получить реальную картину расходов на энергоресурсы вместо ощущений «вроде тратим много».

Обязательное энергетическое обследование: для кого оно

Проводить его по закону вправе только структуры, состоящие в саморегулируемой организации по этому профилю, это прямое требование ст. 15 ФЗ №261-ФЗ. А вот обязанность его заказывать распространяется далеко не на всех.

Кто обязан проходить обследование по ст. 16 ФЗ №261-ФЗ

• Органы государственной власти и местного самоуправления.
• Организации с долей государственного или муниципального участия в уставном капитале.
• Организации, ведущие регулируемые виды деятельности: электро-, тепло-, водоснабжение, водоотведение.
• Организации, добывающие или транспортирующие нефть, природный газ, уголь, производящие или перерабатывающие нефтепродукты.
• Организации, реализующие мероприятия по энергосбережению за счёт бюджетных средств.

Периодичность, не реже одного раза в 5 лет. Как уже говорили в предыдущем разделе, обязанный субъект вправе вместо очередного обследования ежегодно подавать энергетическую декларацию.

Кто НЕ обязан: типичный собственник коммерческой недвижимости

Частная компания без государственного участия, которой принадлежит бизнес-центр, склад класса А или производственный цех, в этот перечень, как правило, не попадает. Исключение, если сам собственник одновременно ведёт регулируемый вид деятельности (например, выступает теплоснабжающей организацией) или получает бюджетное финансирование на энергосбережение. Для подавляющего большинства владельцев офисной, складской и производственной недвижимости энергетическое обследование, это добровольная процедура, а не юридическая обязанность.

Зачем добровольная проверка всё равно имеет смысл

• Считает реальные деньги. Оно показывает не абстрактный класс, а конкретные киловатт-часы и рубли, которые уходят на неэффективную инженерию.
• Аргумент для инвестора и банка. Энергопаспорт входит в пакет due diligence при продаже объекта или получении кредита под залог недвижимости.
• Требование крупных арендаторов. Федеральный ритейл, банки и IT-компании всё чаще включают энергоэффективность здания в свою ESG-отчётность и запрашивают документы у арендодателя.
• Основа для энергосервисного контракта. Без исходных цифр обследования невозможно корректно посчитать гарантированную экономию по договору из ст. 19 ФЗ №261-ФЗ.

Указатель класса на фасаде и требования при эксплуатации

Требование о табличке с классом на фасаде часто вызывает вопросы у собственников коммерческой недвижимости, особенно если по соседству стоит новый жилой дом с таким указателем.

Что требует закон от многоквартирного дома

По ч. 2 ст. 12 ФЗ №261-ФЗ застройщик обязан разместить на фасаде вводимого в эксплуатацию многоквартирного дома указатель класса его энергетической эффективности. Дальше эта обязанность переходит к собственникам помещений: они должны поддерживать указатель в надлежащем состоянии в течение всего срока эксплуатации дома.

Что требует закон от нежилого здания

Для офиса, склада, торгового или производственного здания подобной нормы нет вообще, потому что нет и самого легально присваиваемого класса, о котором говорили выше. Никто не обязан вешать табличку с буквой на фасад бизнес-центра, и надзорный орган не станет требовать этого при проверке. Если собственник добровольно заказал энергетический паспорт с классом, разместить информацию о нём на фасаде или в открытых источниках, дело его собственного маркетинга, а не исполнения обязанности.

Но требования энергоэффективности при эксплуатации всё же есть

Отсутствие таблички не означает отсутствие обязанностей. Собственники нежилых зданий должны соблюдать требования энергетической эффективности и в процессе эксплуатации, а не только на этапе строительства, за это отвечает отдельная часть ст. 9.16 КоАП РФ (разберём в разделе про ответственность). На практике это означает поддержание в рабочем состоянии инженерных систем, узлов учёта энергоресурсов, изоляции трубопроводов и других элементов, от которых зависит удельный расход энергии. Более широкий круг обязанностей собственника по безопасной эксплуатации, эксплуатационному контролю и периодическим осмотрам мы разбираем в статье про эксплуатацию здания, энергоэффективность, это лишь одна из граней этой более широкой обязанности.

Приборы учёта как отдельное требование

Отдельно от «класса» закон требует оснащать здания приборами учёта используемых энергетических ресурсов, воды, тепла, электричества. Без корректного учёта невозможно ни посчитать реальный класс, ни доказать экономию по энергосервисному контракту. Вопросы технических условий на подключение к сетям и организации учёта на границе балансовой принадлежности мы подробно разбираем в статье про техприсоединение к электросетям.

Что даёт высокий класс собственнику: льготы, аренда, эксплуатация

Прежде чем вкладываться в повышение класса, разумно понять, что из этого реально монетизируется, а что остаётся красивой цифрой в презентации.

Налоговая льгота: разбираем миф

Пункт 21 ст. 381 НК РФ освобождает от налога на имущество организаций на 3 года со дня постановки на учёт вновь вводимые объекты, имеющие высокую энергетическую эффективность по перечню, установленному Правительством РФ (постановление от 17.06.2015 №600), либо объекты с высоким классом энергетической эффективности, если для них законодательством предусмотрено определение классов. Перечень постановления №600 состоит в основном из отдельного оборудования и технологий, не из офисных или складских зданий целиком. А определение класса законом предусмотрено, как разбирали выше, только для многоквартирных домов.

Отсюда прямой вывод, подтверждённый и разъяснениями Минфина: для офисного, складского или производственного здания, взятого как целый объект, льгота по п. 21 ст. 381 НК РФ на практике не работает. Добавим ещё один слой: большинство административно-деловых и торговых центров в Москве платят налог на имущество не со среднегодовой, а с кадастровой стоимости объекта (ст. 378.2 НК РФ, закон г. Москвы от 05.11.2003 №64), а льгота п. 21 привязана именно к среднегодовой (балансовой) стоимости. Даже если бы класс для такого здания легально существовал, льгота с кадастровым режимом налогообложения просто не пересекается.

Требования арендаторов и инвесторов

Здесь эффект реальный, хотя и не закреплён в законе как обязанность. Федеральные и международные арендаторы, банки и IT-компании всё чаще включают энергоэффективность здания в собственную ESG-политику и запрашивают энергетический паспорт или иное подтверждение показателей на этапе подбора площадки. Это не юридическое требование к собственнику, а коммерческий аргумент: наличие свежего энергопаспорта с хорошими цифрами ускоряет переговоры и иногда становится доводом в пользу более высокой арендной ставки.

Стоимость эксплуатации: единственный по-настоящему гарантированный эффект

Более высокий класс означает меньше киловатт-часов на квадратный метр, а значит меньше счетов за отопление, вентиляцию и электричество. Это не льгота и не бонус от государства, а прямая, считаемая экономия эксплуатационного бюджета, которая работает независимо от того, оформлен формальный класс или нет. Именно эту экономию разумно ставить в основу расчёта окупаемости модернизации инженерии, а не гипотетические налоговые послабления.

Как повысить класс на существующем здании

Показатель, это следствие конкретных инженерных решений, а не результат бумажной процедуры. Поднять его можно только реальными изменениями в объекте, вот что даёт наибольший эффект по опыту эксплуатации коммерческих зданий.

• Утепление ограждающих конструкций. Фасад, кровля, окна и входные группы, отсюда уходит основная часть тепла в типичном здании старой постройки, и это даёт самый весомый вклад в снижение удельного расхода.
• Погодозависимая автоматика отопления. Система сама регулирует подачу тепла по температуре на улице, а не работает по фиксированному графику, экономия за счёт этого ощутимая и быстро окупаемая.
• Частотные приводы на насосах и вентиляции. Оборудование потребляет ровно столько энергии, сколько нужно под текущую нагрузку, вместо постоянной работы на полную мощность.
• Рекуперация тепла в приточных установках. Уходящий тёплый воздух подогревает приточный, вентиляция перестаёт быть чистой статьёй потерь.
• Светодиодное освещение с датчиками присутствия и освещённости. Быстро окупаемая мера с заметным эффектом в офисных и складских помещениях с долгим временем работы света.
• Учёт и диспетчеризация. Счётчики и система мониторинга показывают реальное потребление по зонам, без этого невозможно понять, какая мера сработала, а какая нет.

Как финансировать модернизацию без бюджета сразу

Если вкладываться в оборудование сейчас не из чего, рассмотрите энергосервисный договор (контракт) по ст. 19 ФЗ №261-ФЗ. Существенные условия такого договора, размер гарантированной экономии энергоресурсов и срок, не меньше времени, нужного для достижения этой экономии. Подрядчик вкладывает свои деньги в оборудование, а получает оплату из фактически сэкономленных на энергоресурсах средств в течение оговорённого срока. Схема требует достоверных исходных данных, поэтому без энергетического обследования «с нуля» ей заниматься смысла нет.

Как зафиксировать результат

После модернизации разумно заказать повторное энергетическое обследование и обновлённый энергетический паспорт: именно новый факт с цифрами, а не сам факт установки нового оборудования, становится аргументом для инвестора, арендатора или заявки на «зелёный» сертификат. Разово потраченные деньги на утепление без подтверждающего расчёта, для внешнего наблюдателя ничем не отличаются от их отсутствия.

Ответственность за нарушения и частые ошибки

Отсутствие формального класса для нежилого здания не означает отсутствие ответственности. Наказывают не за низкий класс сам по себе, а за несоблюдение требований энергетической эффективности, а это уже конкретные статьи КоАП РФ.

Штрафы по ст. 9.16 КоАП РФ

Для должностных лиц и ИП штрафы по тем же частям меньше, но тоже ощутимые: например, по части 3 должностному лицу грозит 20 000-30 000 ₽, а ИП, 40 000-50 000 ₽. Самая дорогая статья, часть 3, она касается стадии проектирования и строительства, то есть именно того момента, когда собственник ведёт новую стройку или реконструкцию через технического заказчика.

Достоверность сведений

Если добровольно заказанный энергетический паспорт или расчёт в проектной документации содержит недостоверные показатели, юридическая ответственность здесь не сводится к штрафу за саму неточность: риск смещается в сторону гражданско-правовых претензий. Инвестор, банк или арендатор, обнаруживший расхождение между заявленным и фактическим потреблением, вправе предъявить претензии по договору, на основании которого документ предоставлялся. Поэтому заказывать оценку стоит у организации с реальным членством в профильной СРО, а не у первого попавшегося исполнителя с красивым сайтом.

Частые ошибки собственников коммерческой недвижимости

• Путают обязательный режим МКД и регулируемых организаций со своим объектом. Владелец офисного центра решает, что энергоаудит и декларация обязательны и для него, хотя закон этого не требует.
• Ждут автоматическую налоговую льготу. Присвоение класса не открывает освобождение по п. 21 ст. 381 НК РФ для типичного нежилого здания, об этом подробно говорили выше.
• Готовят раздел проектной документации по энергоэффективности формально. Экспертиза возвращает проект на доработку, а сроки стройки сдвигаются.
• Заказывают энергоаудит у организации без членства в СРО. Такой паспорт не имеет юридической силы и не годится ни для отчётности обязанных субъектов, ни для серьёзного инвестора.
• Не следят за показателями во время эксплуатации. Здание построили по хорошему проектному классу, но без учёта и обслуживания инженерии реальное потребление со временем уходит от проектных цифр, а вместе с ним растут и риски по ч. 7 ст. 9.16 КоАП РФ.

Коротко: главное о классе энергоэффективности

• Что это. Буквенная оценка удельного расхода энергоресурсов здания против базового уровня, шкала от «A++» до «G» по приказу Минстроя №399/пр.
• Кому обязателен. Формальное присвоение класса законом предусмотрено только для многоквартирных домов (ст. 12 ФЗ №261-ФЗ). Для офисов, складов и производств обязательного механизма нет, но общие требования энергоэффективности по ст. 11 и приказу №1550/пр действуют.
• Кто присваивает. Для МКД, орган государственного строительного надзора при вводе и орган власти региона при эксплуатации. Для нежилых зданий, только независимая организация из СРО энергоаудиторов, и только добровольно.
• Декларация и паспорт. Паспорт составляют по итогам обследования раз в 5 лет, декларация, ежегодная альтернатива паспорту для обязанных субъектов. Оба не обязательны для обычного собственника коммерческого здания.
• Обязательное обследование. Касается органов власти, организаций с государственным участием и регулируемых видов деятельности, а не типичного бизнеса.
• Указатель на фасаде. Обязанность только застройщика МКД. У нежилого здания такой обязанности нет.
• Налоговая льгота. П. 21 ст. 381 НК РФ на практике не работает для офисных, складских и производственных зданий: класс для них законом не установлен, а многие такие объекты вдобавок на кадастровом налоге.
• Что реально даёт высокий класс. Меньше счетов за энергоресурсы, аргумент для арендатора и инвестора, основа для энергосервисного контракта.
• Как повысить. Утепление контура, автоматика инженерии, учёт и диспетчеризация, повторное обследование после модернизации для фиксации результата.
• Ответственность. Ст. 9.16 КоАП РФ: до 600 000 ₽ юрлицу за нарушения при проектировании и строительстве, до 150 000 ₽ за нарушения при эксплуатации нежилого здания.