Единство судьбы земельного участка и здания: как правило влияет на продажу и регистрацию

Что такое единство судьбы и где оно записано

Земельный кодекс ставит это правило в ряд основных принципов (пп. 5 п. 1 ст. 1). Формула такая: «все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами».

Что считается прочной связью с землёй, объясняет Гражданский кодекс. По п. 1 ст. 130 ГК к недвижимости относятся земельные участки и «все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе здания, сооружения, объекты незавершенного строительства». Под правило подпадает и готовый склад, и недострой.

Сам принцип не говорит, как оформлять сделку. Конкретику дают отдельные нормы, а выбор между ними зависит от одного вопроса: кому принадлежит земля. Основные случаи собраны в таблице.

Три нормы: ст. 273 и 552 ГК, ст. 35 ЗК

В обычных сделках принцип проявляется через три нормы. Каждая рассчитана на свой случай, и их легко перепутать: ст. 273 ГК относится к постройке на земле самого продавца, а к аренде не применяется.

Статья 273 ГК: земля и постройка у одного хозяина

Заголовок статьи: «Переход права на земельный участок при отчуждении находящихся на нем зданий или сооружений». Приобретатель постройки получает право собственности на участок, занятый ею и нужный для её использования, «если иное не предусмотрено законом». Аренда сюда не входит.

Статья 552 ГК: продажа недвижимости

П. 1 относится к продаже здания, сооружения или другой недвижимости: покупателю «одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на земельный участок, занятый такой недвижимостью и необходимый для ее использования». По п. 2 при земле продавца уходит и сама земля. П. 3 про чужой надел: продавать можно без согласия его хозяина, если нет противоречия условиям пользования из закона или договора.

Статья 35 ЗК: чужая земля и запрет продавать порознь

Статья названа «Переход права на земельный участок при переходе права собственности на здание, сооружение». П. 1 регулирует чужую землю, п. 3 даёт владельцу постройки преимущество при покупке либо аренде надела, п. 4 запрещает отрывать землю от постройки одного лица и перечисляет исключения.

• Для собственной земли продавца: ст. 273 и п. 2 ст. 552 ГК.
• Для чужой земли: п. 3 ст. 552 ГК и п. 1 ст. 35 ЗК.
• Для запрета раздельной продажи и списка исключений: п. 4 ст. 35 ЗК.

Любой переход нужно зарегистрировать. По п. 1 ст. 551 ГК он «подлежит государственной регистрации», а исполнение договора раньше регистрации, по п. 2, не служит «основанием для изменения их отношений с третьими лицами».

Постройка на арендованном наделе: что с арендой при продаже

Для коммерческой недвижимости это типичная картина. Офис или склад куплен фирмой, а надел под ним арендован у города или частного владельца. Перед продажей покупатель спрашивает, нужно ли заново договариваться с арендодателем и какие условия достанутся ему.

Ответ в п. 1 ст. 35 ЗК. Новый собственник постройки приобретает право на использование соответствующей части участка, занятой зданием и необходимой для его использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний. П. 3 ст. 552 ГК говорит то же с другой стороны: покупатель получает право пользования «на тех же условиях, что и продавец».

Отсюда первое следствие: смена владельца здания не пересматривает условия пользования землёй. Пересмотр условий пользования остаётся отдельным вопросом, он решается по договору или закону. Второе следствие касается нескольких новых владельцев: по ч. 2 п. 1 ст. 35 порядок пользования определяется «с учетом долей в праве собственности на здание, сооружение или сложившегося порядка пользования земельным участком».

Нужно ли согласие хозяина земли

П. 3 ст. 552 ГК допускает продажу без его согласия при одном условии: она не должна противоречить условиям пользования, установленным законом или договором. Поэтому договор аренды читают до сделки: нет ли запрета на передачу прав, требования об уведомлении или иного условия. Закон задаёт рамку, а конкретные ограничения лежат в тексте договора.

• Срок и арендодатель. Покупатель получает право пользования на тех же условиях и в том же объёме, что и прежний собственник (п. 1 ст. 35 ЗК), поэтому договор аренды читают целиком, включая срок.
• Границы. Если в ЕГРН нет сведений о местоположении границ участка, на котором стоит здание, регистрацию приостанавливают (п. 21.2 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ).
• Объём прав. Покупателю переходит занятая зданием часть, нужная для эксплуатации, а не обязательно весь надел.
• Несколько владельцев. Порядок пользования привязан к долям или сложившейся практике.

Судьба самого договора, оформление изменений и споры с арендодателем разобраны в статье «Что происходит с арендой земли при продаже здания».

Выкуп и аренда надела: частный и публичный хозяин

Закон даёт владельцу постройки на чужой земле преимущество при покупке или аренде надела, и устроено оно по-разному для частной и публичной земли. Для зданий на городской земле в Москве работает второй вариант.

Частная земля: порядок по ст. 250 ГК

П. 3 ст. 35 ЗК закрепляет за собственником здания, стоящего на чужом участке, преимущество при покупке или аренде. Порядок взят из гражданского законодательства, а именно из ст. 250 ГК: «в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу».

Если применить эту отсылку к земле, порядок выглядит так: продавец письменно извещает владельца здания о намерении продать, называя цену и условия (п. 2 ст. 250). Если недвижимость не куплена в течение месяца со дня извещения, продавец вправе продать её любому лицу. Продажа с нарушением права даёт возможность в течение трёх месяцев требовать в суде перевода на себя прав покупателя (п. 3). Уступить это право нельзя (п. 4).

Публичная земля: исключительное право по ст. 39.20 ЗК

Для участков в государственной или муниципальной собственности работает ст. 39.20. Если иное не установлено статьёй или другим федеральным законом, «исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках». Когда надел неделим, а помещения или здания принадлежат нескольким лицам на праве частной собственности, они вправе получить его в общую долевую собственность либо в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора (п. 2).

• Собственность. Все владельцы здания или помещений обращаются в уполномоченный орган совместно (п. 5).
• Аренда. Заявление вправе подать любой из них: орган в течение 30 дней рассылает остальным подписанный проект, и ещё 30 дней идёт на подпись (п. 6).

Порядок выкупа и расчёт цены вынесены в материал «Выкуп земли под зданием».

Один владелец у обоих объектов: продавать только вместе

Здесь принцип строже всего. П. 4 ст. 35 ЗК: постройка, стоящая на наделе и принадлежащая одному лицу, отчуждается «вместе с земельным участком». Обратный ход закрыт отдельной фразой: не допускается отчуждение земельного участка без находящихся на нем здания, сооружения, если они у одного лица.

Предмет договора включает оба объекта. Ст. 549 ГК определяет такую продажу как передачу покупателю «земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество». Продавец с домом и землёй передаёт обе вещи, а переход права на каждую из них подлежит регистрации (п. 1 ст. 551 ГК).

Типичные ошибки при продаже порознь

• Уходит одна постройка. Схема спорит с п. 4 ст. 35 ЗК и п. 2 ст. 552 ГК: земля под зданием тоже должна перейти.
• Уходит один надел. Это прямо запрещено второй фразой п. 4.
• Два разных покупателя. Закон требует отчуждать «вместе», и по смыслу п. 4 раздельные покупатели этому не отвечают.

Условие «дом покупателю, землю оставляем себе» противоречит ст. 552 ГК, где права на землю идут «одновременно с передачей права собственности». Такой текст исправляют до подписания, а не после отказа регистратора.

Исключения: когда можно отчуждать порознь

П. 4 ст. 35 ЗК сам называет случаи, где правило «вместе с участком» не работает, и отдельно говорит об ограниченном обороте. Прочие исключения должны следовать из федерального закона (пп. 5 п. 1 ст. 1).

Первый случай легко прочитать шире закона. Речь о части, которую нельзя выделить в натуре вместе с частью земли; для помещений и долей в п. 4 есть отдельный последний абзац, он разобран дальше.

Объект вне списка подчиняется общему правилу п. 4 ст. 35.

Помещения, доли и машино-места

Внутри здания принцип дробится до доли в земле. Последний абзац п. 4 ст. 35 ЗК: продажа доли в здании или помещения проводится «вместе с отчуждением доли указанных лиц в праве собственности на земельный участок, на котором расположены здание, сооружение».

Владелец офиса в бизнес-центре, продавая помещение, передаёт и долю в земле. Если надел образован и принадлежит собственникам помещений на праве общей долевой собственности, в договор входят обе позиции, а в реестр вносят обе записи.

Спрашивать ли соседей по земле

Ст. 250 ГК: при продаже доли постороннему лицу остальные участники имеют преимущественное право покупки. Для владельцев помещений Закон о регистрации сделал оговорку. Основание приостановления из п. 40 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ (долю продают постороннему без отказов остальных и до истечения месяца) не применяется к продаже доли в земле «собственником части расположенных на таком земельном участке здания или сооружения либо собственником помещения или машино-места в этих здании или сооружении».

Вывод: если помещение продают с долей в земле, регистратор не приостанавливает регистрацию по п. 40 из-за отсутствия отказов соседей. При обычной продаже доли постороннему отказы либо истёкший месяц нужны.

Многоквартирный дом

Здесь работает Жилищный кодекс. Участок с озеленением и благоустройством входит в общее имущество (п. 4 ч. 1 ст. 36 ЖК). Доля, по ч. 2 ст. 37, «следует судьбе права собственности на указанное помещение», а при переходе права на помещение новая доля равна прежней (ч. 3). Для нежилого помещения на первом этаже жилого дома это значит: участок под домом входит в общее имущество (ч. 1 ст. 36), и у владельца помещения есть в нём доля; границы и размер участка определяют по земельному и градостроительному законодательству. Отдельно от помещения долю отчуждать нельзя (ч. 4 ст. 37). Как образуется такой участок, написано в статье «Земельный участок под многоквартирным домом».

• Помещение или доля в нежилом здании уходят с долей в праве на надел.
• Помещение в жилом доме уходит с долей в общем имуществе.

Когда Росреестр приостановит регистрацию

Несколько оснований для приостановки в ст. 26 218-ФЗ связаны с землёй под постройкой. Решение принимает государственный регистратор, действует оно до устранения причин.

Особый случай, п. 21.2: его добавил Федеральный закон от 26.12.2024 № 487-ФЗ. Приостановка грозит, когда в ЕГРН нет сведений о положении границ участка, на котором расположены здание, сооружение или недострой. Если границ участка в ЕГРН нет, их уточняют до подачи заявления; пункт не применяется к линейным сооружениям и к заявлениям в связи с прекращением существования объекта.

Срок задаёт ч. 2: приостановление длится до устранения причин, но не более чем на три месяца, если статья не устанавливает иное. Для п. 40 срок особый: по ч. 7 ждут месяц со дня извещения продавцом остальных участников долевой собственности.

Пакет документов и переписку с Росреестром по таким сделкам мы ведём в рамках услуги «Регистрация права собственности». Какой пункт ст. 26 сработал, от этого зависит и состав пакета.

Что с договором, если принцип нарушен

П. 4 ст. 35 ЗК не говорит о последствиях нарушения. Ответ складывается из общей ст. 168 ГК. По п. 1 такая сделка оспорима, если из закона не следует иное. П. 2 делает ничтожной сделку, которая нарушает закон и при этом посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, если из закона не следует иное.

Какой из двух вариантов подойдёт конкретному договору, зависит от обстоятельств: затронуты ли публичные интересы или чужие права. Решает суд.

• Покупатель: риск приостановки регистрации и последующего оспаривания сделки заинтересованными лицами (ст. 168 ГК).
• Продавец: приостановка, затем отказ, если причины не устранены (ст. 26 и 27 218-ФЗ).
(удалить пункт списка целиком; строку не заменять)

Поэтому состав объектов исправляют до подачи документов. Если договор уже подписан с нарушением п. 4 ст. 35 ЗК, его сверяют с выписками и решают, как привести предмет сделки в соответствие с законом, пока заявление не подано или регистрация приостановлена.

Как построить сделку: порядок действий

Порядок зависит от того, чья земля под зданием. Ниже схема для большинства сделок со зданиями и помещениями в Москве и области; для каждого шага названа норма.

1. Выясните, чья земля. Выписки ЕГРН покажут владельца, вид права и границы. Для своей земли продавца действуют п. 4 ст. 35 ЗК и п. 2 ст. 552 ГК, для чужой п. 1 ст. 35 ЗК и п. 3 ст. 552 ГК.
2. Прочтите условия пользования: договор аренды, соглашение или решение о сервитуте. Покупателю достаются те же права.
3. Проверьте границы. Без них регистратор приостановит регистрацию по п. 21.2 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ.
4. Определите предмет договора: оба объекта вместе, если оба у продавца; дом и права на чужой надел, если земля не его; помещение с долей, если продают помещение.
5. Решите вопрос с соседями по земле. Продажа доли в наделе постороннему идёт по ст. 250 ГК; для продавца помещения п. 40 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ не требует при регистрации отказов соседей.
6. Зарегистрируйте переход права. По п. 1 ст. 551 ГК это нужно и для здания, и для земли.
7. Распишите последствия приостановки: кто и за какой срок устраняет причину, что с авансом, если трёх месяцев не хватит.

Ошибки в этом порядке чаще всего сводятся к одному: стороны смотрят только на постройку. Земля, её границы и вид права определяют, какое правило применять, и проверять их нужно с тем же вниманием, особенно для зданий на городской земле.

Коротко: что важно помнить о правиле

• Принцип записан в пп. 5 п. 1 ст. 1 ЗК: здания и другие прочно связанные объекты следуют судьбе земли, а исключения устанавливает федеральный закон.
• При продаже здания на чужой земле за покупателем сохраняется то же право, что было у продавца: условия те же и объём тот же (п. 1 ст. 35 ЗК, п. 3 ст. 552 ГК); согласие хозяина земли не нужно, если продажа не противоречит условиям пользования.
• Здание и земля одного владельца продаются вместе, а продажа земли без здания не допускается (п. 4 ст. 35 ЗК, ст. 273 и п. 2 ст. 552 ГК).
• Исключения названы в п. 4 ст. 35 ЗК: часть здания, которую нельзя выделить в натуре, изъятый из оборота участок, сооружение на сервитуте, объект культурного наследия на торгах.
• Помещение уходит вместе с долей в праве на землю; в многоквартирном доме доля в общем имуществе следует судьбе помещения (ч. 2 ст. 37 ЖК).
• Регистрацию приостанавливают не более чем на три месяца, если статья не устанавливает иное (ч. 2 ст. 26 218-ФЗ); если в ЕГРН нет границ участка, на котором стоит здание, её приостанавливают (п. 21.2 ч. 1 ст. 26).
• Последствия нарушения правила определяют по общим нормам ст. 168 ГК (оспоримость или ничтожность), поэтому структуру сделки проверяют до подписания.