Кадастровый номер: что означает и как узнать по адресу

Что такое кадастровый номер простыми словами

У каждого объекта недвижимости в России есть свой персональный код, по которому его отличают от любого другого дома, участка или квартиры в стране. Это и есть кадастровый номер. Он присваивается один раз при постановке объекта на государственный кадастровый учёт и дальше сопровождает объект во всех документах: в выписке из ЕГРН, в договоре купли-продажи, в квитанции по налогу, в решении суда.

Правовая основа простая и короткая. Статья 5 федерального закона № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» описывает номер так: он неизменяемый, не повторяется во времени и на территории всей страны, присваивается органом регистрации прав. Три слова тут ключевые. Неизменяемый, значит сам по себе номер не пересматривается и не переиздаётся. Не повторяется, значит второго такого номера не будет ни у соседнего участка, ни у объекта в другом регионе. И присваивает его именно государственный орган, а не собственник, не риелтор и не кадастровый инженер.

Полезная аналогия: кадастровый номер для недвижимости то же самое, что номер паспорта для человека, только устроен он не произвольно, а по географическому принципу. Уже по самому номеру опытный специалист приблизительно поймёт, в каком регионе и районе находится объект, ещё до того как откроет реестр.

Зачем нужен кадастровый номер

Без кадастрового номера объект юридически как бы не существует в системе учёта: его нельзя однозначно идентифицировать, а значит, нельзя ни продать, ни заложить, ни оспорить в суде права на него.

Кадастровый номер нужен, чтобы

• Заключить сделку. В договоре купли-продажи, дарения, аренды или ипотеки объект указывается именно по кадастровому номеру, без него договор не пройдёт регистрацию в Росреестре.
• Получить выписку из ЕГРН. Официальные сведения о правах, обременениях и характеристиках объекта запрашиваются по номеру или по адресу, но система всё равно свяжет запрос с конкретным номером.
• Рассчитать и уплатить налог. Земельный налог и налог на имущество считаются по кадастровой стоимости объекта, которая привязана к его номеру в реестре.
• Спроектировать и построить. Градостроительный план земельного участка и разрешение на строительство оформляются на конкретный участок с уточнённым кадастровым номером и границами.
• Доказать права в суде. В любом земельном или имущественном споре первым делом устанавливают, о каком именно объекте по номеру идёт речь.

Проще говоря, кадастровый номер, это тот самый общий язык, на котором про один и тот же объект говорят собственник, покупатель, банк, суд, налоговая и сам Росреестр.

Из чего состоит номер: округ, район, квартал, объект

Кадастровый номер не случайный набор цифр, у него строгая структура из четырёх частей, разделённых двоеточием. Порядок кадастрового деления территории и порядок присвоения номеров установлены приказом Росреестра от 22.05.2023 № П/0183 (в действующей редакции). Пример полного номера: 77:01:0001001:1234.

Округа, районы и кварталы устанавливает и время от времени пересматривает Росреестр: например, при укрупнении кварталов или изменении административных границ. Сам факт пересмотра границ деления не меняет номера уже учтённых объектов, это касается только вновь образуемых.

Кадастровые номера у разных объектов: участок, здание, квартира, машино-место

Принцип нумерации один и тот же для всей недвижимости, но у каждого типа есть свои практические особенности.

Земельный участок

Код присваивается при постановке на кадастровый учёт по межевому плану. Подробно о том, как образуется новый участок и какие документы для этого нужны, читайте в статье образование земельного участка.

Здание и сооружение

Свой код присваивается на основании технического плана после завершения строительства и ввода в эксплуатацию, и он не совпадает с кодом земли под зданием.

Помещение (квартира, офис, нежилое помещение)

Каждое обособленное помещение внутри дома получает отдельный код, логически связанный с домом, но не идентичный ему: к базовой части добавляется хвост, который указывает на конкретную квартиру или офис.

Машино-место

С 2017 года машино-место признано самостоятельным объектом недвижимости, поэтому у него тоже своя запись в реестре, отдельная от паркинга или здания в целом.

Объект незавершённого строительства

Долгострой можно поставить на учёт как самостоятельную единицу ещё до окончания стройки, это отдельная процедура, о которой подробно рассказываем в статье про недострой.

Как узнать кадастровый номер по адресу

Есть несколько рабочих способов, они не исключают друг друга и хорошо дополняют друг друга при проверке.

Публичная кадастровая карта на портале НСПД

Самый быстрый и бесплатный вариант. С 23 декабря 2024 года сервис работает на едином портале «Национальная система пространственных данных», nspd.gov.ru, а прежний адрес pkk.rosreestr.ru автоматически перенаправляет туда же. Введите адрес объекта в поиск, система покажет контур на карте и его кадастровый номер вместе с базовыми характеристиками. Подробный разбор всех возможностей и слоёв этого сервиса смотрите в статье публичная кадастровая карта.

Собственные документы

Если объект уже в вашей собственности или был куплен ранее, номер проще всего найти в выписке из ЕГРН, свидетельстве о праве (для старых объектов), договоре купли-продажи, дарения или мены, а также в техническом паспорте БТИ, если объект учитывался ещё по старым правилам.

Заказ выписки из ЕГРН по адресу

Если нужен официальный, юридически значимый ответ, например для суда или банка, закажите выписку из ЕГРН, указав в запросе точный адрес объекта. Система найдёт объект и выдаст выписку с актуальным кадастровым номером и характеристиками на дату запроса. Подробнее о видах выписок, сроках и стоимости, в статье выписка из ЕГРН.

Квитанции по налогам

В налоговом уведомлении на земельный участок или на имущество физических лиц кадастровый номер объекта указан прямо в теле документа, это ещё один надёжный источник, если другие документы под рукой не оказалось.

Что можно узнать по кадастровому номеру, а что нет

По кадастровому номеру публичные сервисы Росреестра показывают набор справочных характеристик объекта, но далеко не всё, что может интересовать покупателя или участника спора.

Что видно по номеру бесплатно

• Адрес и местоположение объекта. Точный адрес или, если он не присвоен, координаты и графические границы на карте.
• Площадь. Точная, если проведено межевание или изготовлен технический план, либо декларированная, если границы не уточнялись.
• Категорию земель и вид разрешённого использования. Для земельных участков.
• Кадастровую стоимость. Актуальная величина по последней государственной кадастровой оценке.
• Статус сведений. Актуальный, ранее учтённый или архивный.
• Наличие ограничений. Сам факт обременения (например, ипотеки или ареста), без деталей сделки.

Чего по номеру не узнать

С 1 марта 2023 года персональные данные правообладателя (ФИО, паспортные данные, адрес) закрыты в открытых сведениях по умолчанию: вместо имени карточка объекта покажет обезличенную запись «физическое лицо». Подробно, как и когда всё же можно законно установить собственника объекта, разбираем в статье кто собственник по данным ЕГРН. Также по номеру не покажут ни реквизиты договора, по которому объект приобретён, ни сумму ипотеки, ни историю переходов права, для этого нужна отдельная официальная выписка соответствующего вида.

Условный и инвентарный номер: чем отличаются от кадастрового

Путаница между тремя видами обозначений, частый источник недопонимания при сделках со старыми объектами.

Условный номер

Такие коды присваивались объектам ещё до перехода на единую систему кадастрового учёта, то есть до объединения кадастра и регистрации прав в рамках закона № 218-ФЗ. По формату условное обозначение отличается от кадастрового: в нём меньше групп цифр, разделённых двоеточием, либо встречаются буквы. Юридической силы для сделок сегодня у него нет, это скорее исторический след, по которому можно найти актуальный код того же объекта в реестре. Подробный разбор такого кода, его формата и того, как получить взамен кадастровый номер, читайте в статье условный номер объекта недвижимости.

Инвентарный номер БТИ

Это внутренний учётный шифр, который использовало и продолжает использовать бюро технической инвентаризации для собственной документации: технических паспортов, поэтажных планов, экспликаций. В Единый государственный реестр недвижимости он не входит и официальным идентификатором объекта в реестре не считается. О том, что такое технический паспорт БТИ и когда он ещё нужен, читайте отдельно.

Кадастровый номер

Единственное официальное обозначение объекта в ЕГРН прямо сейчас. Именно его указывают во всех современных документах: договорах, выписках, судебных актах, налоговых уведомлениях.

Как отличить на практике

Правильный код всегда состоит из четырёх частей через двоеточие и только из цифр. Если в документе на объект указано обозначение с иной структурой или с буквами, скорее всего, это условный или инвентарный вариант, и стоит уточнить актуальный кадастровый через публичную карту или выписку из ЕГРН.

Когда номер меняется, а когда остаётся прежним

Здесь много практических вопросов, и ответ зависит от того, что именно происходит с недвижимостью.

Практический вывод простой: если с недвижимостью происходит что-то большее, чем изменение характеристик, а сама единица учёта появляется заново или исчезает, меняется и её код. Если она остаётся той же самой, просто с другими параметрами, обозначение сохраняется.

Статус «аннулирован» и что делать, если номер не найден

Что означает архивная или аннулированная запись

Такая отметка означает, что объект больше не существует как самостоятельная единица учёта. Причины разные: землю разделили или объединили, здание снесли, либо сработало переходное правило закона. По части 7 статьи 72 федерального закона № 218-ФЗ, земельные участки, поставленные на учёт до 1 января 2017 года и имевшие временный характер сведений, сохраняли его до регистрации права или аренды, но не позднее 1 марта 2022 года. После этой даты, если права так и не оформили, землю сняли с учёта и присвоили ей аннулированный статус.

Увидели такую отметку у интересующего объекта, это сигнал: искать нужно не его, а то, что образовалось на его месте, либо разбираться, кому в итоге досталась территория.

Если код вообще не находится

1. Проверьте, не перепутан ли он с условным или инвентарным обозначением (три двоеточия и только цифры, признак настоящего кадастрового кода).
2. Попробуйте найти объект по адресу вместо цифр, возможно, ошибка именно в них.
3. Закажите выписку из ЕГРН по адресу: если недвижимость стоит на учёте, документ найдёт её даже при ошибке в цифрах, которые вам называли.
4. Ничего не находится нигде? Возможно, объект вообще ещё не поставлен на учёт. Тогда потребуется технический или межевой план, подробнее в статье кадастровый учёт: что это.
5. Есть подозрение на ошибку в самих сведениях реестра, а не в отсутствии учёта, разбирайте её отдельно, смотрите статью реестровая ошибка в ЕГРН.

Коротко: главное о кадастровом номере

• Что это. Персональный неизменяемый код объекта недвижимости в ЕГРН, присваивается органом регистрации прав по статье 5 закона № 218-ФЗ.
• Структура. Четыре части через двоеточие: кадастровый округ, район, квартал, номер объекта внутри квартала. Порядок присвоения, приказ Росреестра от 22.05.2023 № П/0183.
• Зачем нужен. Для сделок, регистрации прав, расчёта налога, проектирования и строительства, судебных споров.
• Как узнать по адресу. Бесплатно на портале nspd.gov.ru, раздел «Карта», либо в выписке из ЕГРН, заказанной по адресу.
• Что видно по номеру. Адрес, площадь, категорию земель и ВРИ, кадастровую стоимость, статус, ограничения. Собственник с 1 марта 2023 года закрыт по умолчанию.
• Отличие от условного и инвентарного. Только кадастровый номер, официальный идентификатор в ЕГРН, четыре части через двоеточие, только цифры.
• Когда меняется. При разделе и объединении участков (ст. 11.4 и 11.6 ЗК РФ), при разделе или объединении здания и помещений, при сносе. При перепланировке и смене собственника номер сохраняется.
• Аннулирован. Значит объект прекратил существование как единица учёта: разделён, объединён, снесён либо снят с учёта по переходным правилам до 1 марта 2022 года.
• Если номер не находится. Проверьте формат, попробуйте искать по адресу, закажите выписку ЕГРН, при необходимости ставьте объект на кадастровый учёт заново.