Сервитут на городской земле: как оформить соглашение, плата и сроки

Что это такое и где записано

Право вводит ст. 274 Гражданского кодекса: собственник недвижимости «вправе требовать» от соседа «предоставления права ограниченного пользования соседним участком (сервитута)». Назначение названо там же. Это «обеспечения прохода и проезда», «строительства, реконструкции и (или) эксплуатации линейных объектов, не препятствующих использованию земельного участка в соответствии с разрешенным использованием», а также прочие нужды, которые «не могут быть обеспечены без установления сервитута».

Когда земля принадлежит не соседу, а городу, основа та же, но с надстройкой. Пункт 1 ст. 23 Земельного кодекса отсылает к гражданскому праву и добавляет: для государственной и муниципальной земли учитываются «особенности, предусмотренные главой V.3». В главе четыре статьи, от 39.23 до 39.26. Они отвечают на практические вопросы: в каких случаях заключают соглашение, кто его подписывает, что в нём записано и как идёт заявка.

Статья 39.23 называет случаи не исчерпывающим списком, а оговоркой «в частности»:

• размещение линейных объектов, сооружений связи, специальных информационных знаков и защитных сооружений, если они не мешают разрешённому использованию;
• проведение изыскательских работ;
• осуществление пользования недрами.

Хозяина обременение не лишает прав: по п. 2 ст. 274 ГК он сохраняет «права владения, пользования и распоряжения этим участком». Для города вывод простой. Земля остаётся городской, а вы получаете возможность делать на ней лишь то, что записано в соглашении, и лишь в его контуре.

Когда нужен сервитут, а когда хватит разрешения

Прежде чем писать в департамент, выясните, не обойдётесь ли вы без соглашения. Земельный кодекс знает несколько способов пользоваться городской землёй, не становясь арендатором, и часть из них проще.

Разрешение выдаёт уполномоченный орган по порядку из постановления Правительства № 1244, но только на землю, не предоставленную гражданам или юридическим лицам (п. 1 ст. 39.33). Длительность привязана к цели: для изысканий и ремонта линейной трассы «не более одного года», для временных построек при её строительстве на период работ. Права на стройку разрешение не даёт: по п. 4 ст. 39.33 оно «не дает лицу, в отношении которого оно принято, право на строительство или реконструкцию объектов капитального строительства».

Перечень видов объектов лежит в постановлении № 1300, принятом во исполнение п. 3 ст. 39.36. В нём, например, подземные линейные сооружения с наземными частями, водопроводы и водоводы, канализация и водоотведение, тепловые сети, линии связи, линии электропередачи классом напряжения до 35 кВ. Для большинства позиций оговорка одна: допускается, когда для объекта не требуется разрешения на строительство. У части видов (например, элементов благоустройства, геодезических пунктов) её нет. Порядок и условия такого размещения, по тому же п. 3 ст. 39.36, задаёт акт субъекта, то есть в Москве акт города.

Кто подписывает: город, арендатор или предприятие

Подписанта определяет то, на каком праве сейчас находится земля. Статья 39.24 разбирает две занятые ситуации, а для свободной действует порядок ст. 39.26, описанный дальше.

Для заявителя это важный поворот: договариваться иногда нужно не с департаментом, а с тем, кто держит землю. Пункт 1 ст. 39.24 говорит об аренде или безвозмездном пользовании «на срок более чем один год»; про меньшие сроки в тексте нормы нет. Письменное согласие учреждения тоже не формальность: его прикладывают к документам на регистрацию (ч. 2 ст. 52 Закона о регистрации недвижимости).

На арендатора и землепользователя, подписавших соглашение, ложатся три правила:

• отправить в орган уведомление о сделке в течение десяти дней со дня подписания (п. 3 ст. 39.24);
• не выходить за срок самого договора аренды или безвозмездного пользования (п. 4);
• помнить: со дня досрочного расторжения этого договора соглашение перестаёт действовать (п. 5).

Есть и финансовая деталь: плату по такой сделке получает арендатор или землепользователь, а не бюджет. Об этом ниже, в разделе о деньгах.

Заявка: что подаёт заявитель

Если соглашение заключают с уполномоченным органом, процедуру открывает заявление. Закон называет адресата «уполномоченный орган»: это орган, который вправе заключать такие соглашения по этому участку. В Москве по городским участкам заявление на практике нередко подают в ДГИ, но из текста закона это не следует, а для земли иного собственника адресат может быть другим, поэтому перед подачей уточните, кто распоряжается участком. Пункт 1 ст. 39.26 требует приложить к заявлению схему границ сервитута на кадастровом плане территории, а в тексте заявления указать цель и предполагаемый срок. Если сервитут нужен на весь участок целиком, схему прикладывать не нужно.

Подать заявление можно двумя способами. По выбору заявителя оно идёт в письменной форме или электронным документом, в порядке, установленном для подачи заявлений о предоставлении земельных участков (п. 2 ст. 39.26). Формы и перечень документов смотрите в регламенте и на портале услуг органа, в который подаёте заявление.

Из чего складывается заявка

1. Цель. Её надо назвать так, чтобы она подпадала под ст. 39.23 или под «другие нужды» по ст. 274 ГК: проход и проезд, прокладка сети, размещение сооружения связи, изыскания.
2. Срок. Предполагаемый срок действия записывают в заявлении, а позже он войдёт в соглашение.
3. Схема границ. Её готовят на кадастровом плане территории; границы должны охватывать то, что действительно нужно для цели.

Последний пункт самый важный. Широкая полоса «с запасом» соблазнительна, но это путь к отказу: по третьему основанию из закрытого перечня (он ниже) орган принимает решение об отказе, если сервитут приведёт «к невозможности использовать земельный участок в соответствии с его разрешенным использованием или к существенным затруднениям в использовании». Чем уже границы и чем точнее они привязаны к трассе или площадке, тем меньше оснований у органа считать, что вы мешаете основному использованию.

Ответ органа: четыре варианта за тридцать дней

Уполномоченный орган обязан ответить не позднее чем через тридцать дней со дня получения заявления (п. 3 ст. 39.26). За этот срок орган должен сделать одно из четырёх действий.

Обратите внимание на третью строку. Проект соглашения сразу, без кадастровых работ, орган может прислать только в двух случаях: если заявление касается всего участка, либо при сроке до трёх лет, если стороны по соглашению решили обойтись без кадастрового учёта части (подробнее в разделе про срок и регистрацию). Для краткосрочных работ, например временной прокладки или изысканий, это существенная экономия времени.

Читать ответ нужно внимательно. «Иные границы» в предложении органа часто сужают площадь, перенося трассу к краю участка или в другое место. Если новый контур вас устраивает технически, принимайте: дальше всё пойдёт по обычной схеме. Если нет, потребуется объяснить, почему предложенная граница не решает задачу, и приложить свою схему.

Отказ: три основания и что с ними делать

Перечень оснований для отказа закрытый, его даёт п. 4 ст. 39.26. Уполномоченный орган отказывает в таких случаях:

1. заявление направлено в орган, который не вправе заключать соглашение об установлении сервитута;
2. планируемое использование участка не допускается федеральными законами;
3. сервитут приведёт к невозможности использовать участок по его разрешённому использованию или к существенным затруднениям в таком использовании.

Каждое основание имеет свой рабочий ответ. Если причина в адресате, достаточно подать заявление в тот орган, который уполномочен распоряжаться этим участком: сначала выясните по выписке из ЕГРН, кому он принадлежит и кому передан. Если планируемое использование запрещено федеральным законом, сервитут здесь не поможет: нужно менять цель или место. Остаётся третий случай, самый частый в споре: орган считает, что вы будете мешать основному использованию участка.

Что проверить в отказе

• названо ли в решении конкретное основание из трёх, а не общая формула;
• соответствует ли вывод о «существенных затруднениях» фактам: площади, ширине полосы, расположению относительно построек и проездов;
• предлагал ли орган иные границы: закон называет это одним из возможных ответов органа, хотя отказ он не отменяет.

Решение органа можно оспорить в суде. Статья 11 ГК называет судебную защиту общим правилом, а её п. 2 прямо отмечает: решение, принятое в административном порядке, «может быть оспорено в суде». Вид суда и сроки обращения зависят от того, кто заявитель и какой спор, а их нормы мы в этой статье не разбираем. Споры с ДГИ ведёт отдельное направление, описанное на странице споров с ДГИ.

После согласия: кадастровый учёт и подпись

Получив уведомление о возможности соглашения или предложение об иных границах, заявитель берёт организацию работ на себя. Пункт 5 ст. 39.26 возлагает на него обязанность «обеспечить проведение работ», результатом которых становятся документы с необходимыми для кадастрового учёта сведениями о части участка, и обратиться за кадастровым учётом этой части. Исключения два: сервитут на весь участок и краткосрочный сервитут до трёх лет без учёта части (см. раздел про срок и регистрацию).

Заявление о кадастровом учёте этой части участка может подать кадастровый инженер без доверенности или иного документа от органа, если такие полномочия предусмотрены договором подряда на кадастровые работы. Это упрощает жизнь: заявителю не нужно ходить к органу за отдельным документом о полномочиях.

Шаги после согласования границ выглядят так:

1. Заявитель заказывает кадастровые работы: инженер готовит документы по части участка, в отношении которой устанавливается сервитут.
2. Часть участка ставят на кадастровый учёт.
3. Заявитель представляет в орган уведомление о кадастровом учёте частей.
4. В срок не более тридцати дней со дня этого уведомления орган присылает соглашение, подписанное им, в трёх экземплярах (п. 6 ст. 39.26).
5. Заявитель подписывает соглашение не позднее чем через тридцать дней после получения.

Две цифры «30» в этой цепочке относятся к разным сторонам. Орган обязан направить подписанное соглашение в течение тридцати дней после уведомления о кадастровом учёте, а у заявителя те же тридцать дней на подпись. Пропустить свой срок проще всего на втором, потому что соглашение приходит, а его читают, согласовывают с руководством, ждут подписи уполномоченного лица. Запишите дату получения и считайте от неё.

Готовить бумаги самому не обязательно. Пункт 5 ст. 39.25 в редакции 2025 года допускает, что документы для соглашения, в том числе для кадастрового учёта части и регистрации обременения, готовит публично-правовая компания «Роскадастр» на условиях соглашения, которое она заключает с органом власти субъекта или местного самоуправления, уполномоченным предоставлять землю. Есть ли такое соглашение по вашему участку, уточните у органа. Полномочия лиц, названных в ст. 39.24 (землепользователя, арендатора, предприятия, учреждения), на заключение сервитута этому соглашению компании не передаются.

Что должно быть в соглашении

Пункт 1 ст. 39.25 перечисляет обязательное содержание. Читайте проект соглашения с этим списком в руках: каждый пункт должен быть на месте, и по каждому нужно понимать, что вы подписываете.

1. Кадастровый номер земли, обременение которой планируется.
2. Учётный номер обременяемой части (кроме обременения всей земли и краткосрочного варианта без учёта части).
3. Сведения о сторонах соглашения.
4. Цели и основания установления сервитута.
5. Срок действия.
6. Размер платы, определённый по правилам п. 2 ст. 39.25.
7. Право заявителя вести ту деятельность, ради которой всё затевалось.
8. Обязанность платить.
9. Обязанность вернуть участок в состояние, годное для разрешённого использования, когда срок кончится.
10. Обязанность обладателя сервитута проводить мероприятия по защите земель от распространения опасных видов инвазивных (чужеродных) растений и уничтожению таких растений.

Последний пункт новый: подпункт 10 появился в ст. 39.25 благодаря закону от 31.07.2025 № 294-ФЗ. В более старых образцах соглашений его нет, поэтому типовой текст, найденный в интернете или взятый у соседа, может быть неполным. Проверяйте образец по действующей редакции кодекса.

Пункт 9 стоит оценить заранее, ещё до подписи. После окончания срока участок возвращают в состояние, пригодное для его разрешённого использования: траншея засыпана, покрытие восстановлено, оборудование вывезено. Если вы прокладываете сеть и не собираетесь её снимать, обсудите с органом, что подразумевается под «приведением в состояние» для такого случая и как это записано в соглашении.

Плата: кто платит и по каким правилам

Размер платы Земельный кодекс сам не называет. Пункт 2 ст. 39.25 только говорит, кто устанавливает порядок. Для участков, которые находятся в собственности субъекта и для участков, «государственная собственность на которые не разграничена», порядок определяет орган государственной власти субъекта. Для федеральных участков его устанавливает Правительство, для муниципальных орган местного самоуправления.

В Москве для участка в собственности города и для участка с неразграниченной государственной собственностью порядок определяет орган государственной власти города, для федерального участка порядок устанавливает Правительство, если федеральный закон не говорит иного. Ставку и порядок расчёта нужно взять у органа, с которым заключается соглашение, и в официальном тексте акта до подачи заявления, а не после: размер платы войдёт в соглашение отдельным пунктом (пп. 6 п. 1 ст. 39.25), и обсуждать его по существу проще до подписания.

Кому идут деньги, зависит от того, с кем подписано соглашение:

Для частного сервитута между собственниками соседних участков действует другое правило: по п. 5 ст. 274 ГК собственник обременённого участка вправе, «если иное не предусмотрено законом», требовать «соразмерную плату за пользование участком». Для такой земли глава V.3 задаёт отдельный порядок определения платы, который зависит от собственника участка, и расчёт ведут по нему.

Что делать, если сумма кажется завышенной? Сначала сверьте расчёт с актом, по которому он сделан: тот ли участок, та ли площадь части, тот ли показатель. Затем обсудите условия с органом; если соглашение не подписано, вы не связаны расчётом. Подписанное соглашение изменять сложнее, поэтому проверка до подписи дешевле любого спора после.

Срок, регистрация и прекращение

Срок сервитута записывают в соглашение (пп. 5 п. 1 ст. 39.25). У арендатора срок ограничен: его соглашение не может превышать срок договора аренды или безвозмездного пользования (п. 4 ст. 39.24).

Регистрация зависит от срока. По общему правилу п. 3 ст. 274 ГК сервитут «подлежит регистрации в порядке, установленном для регистрации прав на недвижимое имущество». Но для соглашений на срок до трёх лет п. 4 ст. 39.25 делает исключение: по соглашению сторон допускается установление сервитута в отношении части участка без подготовки документов для кадастрового учёта, без самого учёта и без регистрации обременения. Граница тогда определяется схемой границ сервитута на кадастровом плане территории, приложенной к соглашению.

Если же регистрация нужна, её порядок описывает ст. 52 Закона о регистрации недвижимости:

• заявление подаёт лицо, приобретающее право ограниченного пользования, или лицо, права которого ограничиваются;
• основанием служит соглашение об установлении сервитута или судебный акт;
• если для соглашения требовалось согласие органа, его прикладывают к пакету документов.

Подробный разбор регистрации, пошлин и причин приостановки лежит в отдельной статье про регистрацию сервитута в Росреестре, здесь мы фиксируем только то, что меняется на городской земле.

Что происходит с сервитутом дальше

Сервитут не привязан к конкретному человеку. По ст. 275 ГК он сохраняется, когда права на обременённый участок переходят к другому лицу, и он не может быть самостоятельным предметом купли-продажи, залога и передаваться лицам, не являющимся собственниками недвижимости, ради которой он установлен. Прекратить сервитут можно по требованию собственника обременённого участка, если отпали основания, по которым он был установлен (п. 1 ст. 276 ГК), а по п. 6 ст. 274 правила статей 274, 275 и 276 применяются к лицу, которому предоставлен участок в государственной или муниципальной собственности, когда сервитут устанавливают по соглашению с ним.

У арендатора есть своя точка прекращения: договор аренды расторгнут досрочно, значит соглашение о сервитуте больше не действует. Для сетей это риск, о котором нужно помнить: пока вы арендуете у города, ваше право на трассу держится на этом договоре.

Типичные ошибки заявителя

Из норм главы V.3 и ст. 274 ГК вытекает набор ошибок, которые чаще всего приводят к задержке или отказу. Это не статистика обращений, а проверочный список по тексту закона.

1. Просят сервитут, когда хватило бы разрешения. Для изысканий, ремонта линейного объекта или временных строений ст. 39.33 даёт путь без соглашения и без кадастровых работ, но он не создаёт права на капитальную стройку.
2. Подают заявление не в тот орган. Это первое основание из перечня отказов. Проверьте по ЕГРН, кому участок принадлежит и кому передан.
3. Рисуют слишком широкие границы. Из-за них появляется третье основание отказа: «существенные затруднения» в использовании участка.
4. Забывают уведомить орган. Арендатор и землепользователь обязаны сделать это в течение десяти дней со дня заключения соглашения (п. 3 ст. 39.24).
5. Пропускают срок на подпись. На подписание проекта у заявителя тридцать дней, они идут со дня получения (п. 6 ст. 39.26).
6. Берут устаревший образец. В ст. 39.25 после 2025 года появился подпункт 10 и новый п. 5; шаблон двух-трёхлетней давности может не знать о них.
7. Не учитывают срок аренды. Соглашение арендатора не может быть длиннее самого договора (п. 4 ст. 39.24).
8. Путают с публичным сервитутом. Решение органа по ст. 23 ЗК и соглашение по главе V.3 живут по разным правилам.

Коротко: что важно до подачи заявления

Что стоит держать в голове, прежде чем писать в департамент.

• Для городской земли действуют ст. 274 ГК и глава V.3 ЗК (ст. 39.23 до 39.26); публичный режим по ст. 23 ЗК устроен отдельно.
• Под изыскания, ремонт и временные постройки часто хватает разрешения по ст. 39.33 и 39.34, а объекты из перечня № 1300 можно размещать без соглашения, если для них не нужно разрешение на строительство.
• Заявку подают с целью, сроком и схемой границ; орган отвечает не позднее чем через тридцать дней.
• Причин для отказа три, перечень закрытый; решение можно оспорить в суде.
• Арендатор подписывает соглашение сам, на срок не дольше аренды, и сообщает органу в течение десяти дней.
• Размер платы определяется по порядку, который зависит от собственника участка (ст. 39.25); ставку надо уточнить у органа до подписи.
• При сроке до трёх лет кадастровый учёт части и регистрацию стороны вправе пропустить.