ПЗЗ Московской области: где смотреть правила своего округа и как изменить зону участка

Что такое ПЗЗ Московской области и из чего они состоят

В быту фразу «ПЗЗ Московской области» произносят как название единого акта, но на весь регион такого акта нет. Кодекс описывает правила землепользования и застройки как документ градостроительного зонирования, который готовят для территории конкретного муниципального образования или для её части (ч. 1 ст. 31 ГрК РФ). Собственник в одном округе читает один текст, собственник в соседнем другой, хотя оба написаны по одной федеральной схеме.

Схему задаёт статья 30: правила состоят из трёх блоков.

Обязательное приложение к правилам, это сведения о границах зон: графическое описание и перечень координат характерных точек в системе, которую ведёт ЕГРН (ч. 6.1 ст. 30). Форму этих сведений и точность координат определяет федеральный орган, который отвечает за ведение ЕГРН.

Что регламент не решает

Регламент одинаково действует для всех участков внутри зоны, однако из этого есть исключения. Он не касается территорий общего пользования, земли, где вид использования по закону задаёт проект планировки, участков для недропользования и участков под линейные объекты или занятых ими (ч. 3 и 4 ст. 36 ГрК РФ).

Где найти действующие правила своего городского округа

Искать текст нужно там, где его обязаны опубликовать. Кодекс прямо называет эти места.

1. Определите округ. Выписка из ЕГРН по кадастровому номеру даёт адрес и категорию земель, а адрес показывает, к какому округу относится участок.
2. Откройте сайт администрации. Правила публикуют так же, как муниципальные акты, и выкладывают на официальный сайт округа, если он есть (ч. 3 ст. 32 ГрК РФ).
3. Сверьтесь с федеральной системой территориального планирования. Туда правила загружают не позднее чем через десять дней после утверждения (ч. 3.1 ст. 32).
4. Найдите последнюю редакцию. Поправки принимают тем же порядком, что и сами правила, поэтому рядом с базовым файлом могут лежать отдельные акты. Берите документ вместе со всеми дополнениями.
5. Узнайте, не вытеснил ли правила единый документ. Об этом следующий раздел.

Региональные карты и порталы помогают быстро понять, какая у участка зона. Но юридическое значение имеет опубликованный акт, а не картинка с экрана. Если сайт не открывается или свежей версии нет, направьте в администрацию письменный запрос и просите копию действующего текста с реквизитами.

Единый документ вместо ПЗЗ: что это и как проверить свой округ

В последние годы в градостроительном законодательстве появился второй вариант. Единым документом территориального планирования и градостроительного зонирования признаётся генеральный план поселения, муниципального округа или городского округа, который наряду с положением о территориальном планировании и картами содержит карты градостроительного зонирования, градостроительные регламенты и порядок их применения (ч. 1 ст. 28.1 ГрК РФ). Это генеральный план и правила землепользования в одной обложке.

Для собственника важно следствие. Когда единый документ принят, отдельные ПЗЗ не готовят и не утверждают, а прежние подлежат признанию утратившими силу (ч. 1.1 ст. 31 Кодекса). Поэтому поиск «ПЗЗ вашего округа» может закончиться тем, что отдельных правил нет, а регламент зоны спрятан внутри генерального плана.

Кто принимает решения в области

Часть вопросов Кодекс оставляет региону. Решение о подготовке единого документа принимает высший исполнительный орган субъекта (его акт может передать это главе местной администрации), а утверждает документ представительный орган округа или, если так записано в региональном законодательстве, местная администрация (ч. 5 и 10 ст. 28.1).

Подмосковье этим воспользовалось. Закон от 21.02.2023 № 19/2023-ОЗ добавил в областной закон «О Генеральном плане развития Московской области» статью 13.1. Она относится к единому документу городского округа. В тексте закона при опубликовании сказано: решение о подготовке единого документа и изменений в него принимает Правительство области, утверждает документ местная администрация, а её глава, учитывая заключение по итогам обсуждений или слушаний, либо утверждает проект, либо отклоняет его и направляет на доработку. Отдельно закон предусмотрел, что Правительство области образует комиссию по подготовке проекта единого документа и проекта правил землепользования и застройки. Эта же комиссия работает с заявлениями о разрешении на условно разрешённый вид и на отклонение от предельных параметров; организация обсуждений и слушаний в её задачи не входит (ч. 1 ст. 16 областного закона «О Генеральном плане развития Московской области» в редакции закона № 19/2023-ОЗ).

На практике откройте раздел о градостроительстве на сайте округа и посмотрите, лежит ли там единый документ, то есть генеральный план с картой зонирования. Если на сайте есть и он, и отдельные ПЗЗ, спросите администрацию, какой из них действует сейчас, и сверьте ответ с градостроительным планом участка.

Как читать регламент своей зоны: шесть вопросов к документу

Карта найдена, зона известна, таблица перед глазами. Теперь документу стоит задать шесть вопросов, и каждый опирается на текст Кодекса.

1. В какой зоне стоит участок. Он должен относиться лишь к одной зоне; исключение допускают Земельный кодекс и другие федеральные законы, когда контур участка вправе пересекать линии зон (ч. 4 ст. 30 ГрК).
2. Что разрешено в зоне. Кодекс делит виды на основные, условные и вспомогательные, причём вспомогательные допустимы только в паре с основными или условными (ч. 1 ст. 37).
3. Сколько и какой высоты можно строить. В регламенте записаны минимальные и максимальные размеры участков и параметры застройки (п. 2 ч. 6 ст. 30).
4. Что запрещено. Перечень ограничений, установленных по законодательству России, тоже входит в регламент (п. 3 той же части).
5. Нужно ли согласовывать облик. Территории с такой обязанностью нанесены на карту, а сами нормы лежат в регламенте (ч. 5.3 и п. 2.1 ч. 6 ст. 30).
6. Нет ли здесь КРТ. Территории, где планируют комплексное развитие, на карте отражают в обязательном порядке (ч. 5.1 ст. 30).

Зоны с особыми условиями выше регламента

Чаще всего упускают такое правило: утверждённые ПЗЗ не применяются в части, которая противоречит ограничениям, действующим в зонах с особыми условиями использования территорий (ч. 7 ст. 30 ГрК РФ). Значит, привлекательная строка в таблице ничего не обещает, если участок лежит в охранной, санитарной или иной подобной зоне. На то, чтобы подтянуть правила к этим ограничениям, отведено не больше шести месяцев (ч. 8 ст. 30), и пока работа не закончена, карта и реестр могут расходиться.

Отсюда рабочий порядок: карту зонирования мы читаем вместе с выпиской ЕГРН о зонах и ограничениях на участок.

Что с уже построенным, если правила изменились

Если здание или участок не соответствуют новому регламенту, их можно эксплуатировать дальше без срока на приведение в порядок. Исключение составляют случаи опасности для жизни или здоровья человека, окружающей среды и объектов культурного наследия (ч. 8 ст. 36 ГрК РФ). Перестраивать такое здание можно лишь так, чтобы оно стало соответствовать регламенту либо меньше отклонялось от предельных параметров (ч. 9 ст. 36).

Четыре пути, когда нужное вам не совпадает с регламентом

Представим: на участке нужен склад, а в таблице зоны его нет, или проект выше допустимой высоты. Собственнику доступны четыре пути, и от выбора зависят и сроки, и расходы.

Первый путь: выбор из регламента без согласований

По Земельному кодексу правообладатель берёт любой основной или вспомогательный вид из перечня зоны без разрешений и согласований, если статья не устанавливает иного (п. 1 ст. 14.4 ЗК РФ). Чтобы закрепить основной вид, подают заявление в орган регистрации прав; если же вы уже работаете по внесённому основному виду, заявление не нужно (п. 2 ст. 14.4). С условным видом иначе: пользоваться им можно только после разрешения по федеральному закону и записи в ЕГРН, это правило на арендатора не распространяется (п. 5 ст. 14.4).

Арендатору государственной или муниципальной земли свободу выбора не дали: он не вправе менять вид, закреплённый в договоре аренды. Исключение сделано для арендатора по договору о комплексном развитии территории (п. 3 ст. 14.4). Подробнее про подмосковную плату и порядок смены вида мы разобрали в статье Смена ВРИ участка в Московской области, а общее устройство видов и классификатор Росреестра (приказ от 10.11.2020 № П/0412) объясняет материал ВРИ участка: что это и как изменить вид использования.

Как изменить ПЗЗ: порядок и сроки по Кодексу

Если нужного вида в перечне нет, остаётся править сами правила. Инициатором может стать и собственник: предложения в комиссию вправе подавать граждане и организации по своей инициативе, а также тогда, когда из-за правил участки используются неэффективно, правообладателям причиняется вред или падает стоимость земли (п. 5 ч. 3 ст. 33 ГрК РФ). Порядок тот же, что при принятии правил, с особенностями из статьи 33 (ч. 1 ст. 33).

Шаги и сроки

1. Предложение в комиссию. Адресат это комиссия по подготовке проекта правил. Требования к её составу и порядку работы задают региональные законы и муниципальные акты (ч. 17 ст. 31). По закону № 19/2023-ОЗ в тексте при опубликовании комиссию по подготовке проекта правил образует Правительство области; действует ли это сейчас и куда именно направлять предложение, уточните в администрации округа.
2. Заключение комиссии. На подготовку заключения у комиссии двадцать пять дней со дня поступления предложения; в заключении она рекомендует либо поддержать идею, либо отклонить её с причинами (ч. 4 ст. 33).
3. Ответ главы администрации. Опираясь на заключение, он в течение двадцати пяти дней решает: готовить проект поправок или отказать, и отправляет заявителям копию (ч. 5 ст. 33). Это схема Кодекса. В Подмосковье Закон МО № 106/2014-ОЗ передал органам власти области часть полномочий муниципалитетов в градостроительстве, поэтому кто принимает решение по вашему округу, уточните в администрации округа.
4. Подготовка и проверка проекта. Проект пишет комиссия, а орган местного самоуправления сверяет его с техническими регламентами, генеральным планом, схемами территориального планирования и данными ЕГРН (ч. 9 ст. 31).
5. Обсуждения или слушания. О них следующий раздел.
6. Утверждение. После получения проекта с приложениями глава администрации за десять дней выбирает: утвердить (когда так предусмотрел акт региона), передать в представительный орган или вернуть на доработку (ч. 16 ст. 31).

Когда поправки утверждает представительный орган, проект выносят на заседание не позже следующего за ближайшим (ч. 5.1 ст. 33). Принятые поправки публикуют и загружают в федеральную систему так же, как базовый текст.

Когда обсуждения не нужны

Часть поправок проходит быстрее. Обсуждения или слушания, публикация сообщения о начале работы и заключение комиссии не нужны, если один раз меняют виды использования в регламенте конкретной зоны без изменения предельных параметров либо один раз меняют один или несколько предельных параметров не более чем на десять процентов (ч. 3.3 ст. 33 ГрК РФ). То же касается случаев из пунктов 3-5 части 2 этой статьи: когда сведения о зонах с особыми условиями в правилах не совпадают с ЕГРН или когда такая зона установлена либо изменена.

Условия «однократно» и «без изменения предельных параметров» читают буквально, поэтому формулировку предложения мы выверяем до подачи, а не после первого отказа.

Общественные обсуждения и слушания по изменению правил

Когда короткий путь закрыт, проект поправок выносят на общественные обсуждения или публичные слушания по статьям 5.1 и 28 Кодекса. Детали задаёт устав муниципального образования и (или) акт его представительного органа (ч. 12 ст. 31 ГрК РФ), поэтому в разных округах процедура выглядит чуть по-разному.

Кто участвует и как всё устроено

В обсуждениях по проекту ПЗЗ участвуют жители, постоянно проживающие на затронутой территории, владельцы участков и построек в её границах, а также собственники помещений в этих постройках (ч. 2 ст. 5.1). Обсуждения идут по этапам: оповещение, публикация проекта и материалов на официальном сайте, экспозиция, протокол и заключение о результатах (ч. 4 ст. 5.1). Если проводят слушания, добавляется ещё собрание участников.

Оповещение публикуют не позднее чем за семь дней до того, как проект появится на официальном сайте (п. 1 ч. 8 ст. 5.1). А сами обсуждения или слушания по проекту правил длятся не более одного месяца со дня публикации проекта (часть 13 статьи 31).

Из второй строки следует практический вывод: при правке регламента вашей зоны голос получат собственники и жители именно этой зоны. Если проект затрагивает несколько кварталов, заранее прикиньте, кто выскажется против, и подготовьте обоснование с расчётами инсоляции, транспортной нагрузки и мощности сетей.

Условно разрешённый вид и отклонение: два более коротких пути

Менять правила долго, поэтому для частных случаев Кодекс даёт два решения на уровне одного участка, а не целой зоны. У каждого свои шаги и свои сроки.

Разрешение на условно разрешённый вид

Заявление подают в комиссию, в том числе в виде электронного документа с электронной подписью (ч. 1 ст. 39 ГрК РФ). Проект решения рассматривают на обсуждениях или слушаниях по статье 5.1. Соседей уведомляют: сообщения о проведении получают владельцы смежных участков, расположенных на них объектов и помещений в этих объектах, и отправить их нужно не позднее чем через семь рабочих дней после поступления заявления (ч. 4 ст. 39).

По итогам комиссия формулирует рекомендацию: дать разрешение или отказать. Глава администрации принимает окончательный ответ за три дня после получения рекомендации, а затем ответ публикуют и размещают на сайте (ч. 8 и 9 ст. 39). В Подмосковье такие заявления рассматривает комиссия, которую образует Правительство области, а кто подписывает разрешение, уточните на портале государственных услуг области. Стоимость организации обсуждений ложится на заявителя (ч. 10 ст. 39). Есть и облегчение: если нужный вид внесли в регламент через поправки, прошедшие обсуждения по просьбе того же заявителя, ему выдают разрешение без повторных слушаний (ч. 11 ст. 39).

Отклонение от предельных параметров

Просить об отклонении вправе правообладатели участков, которые меньше минимума по регламенту либо неудобны по конфигурации, геологии или другим характеристикам (ч. 1 ст. 40), а также те, кому нужна однократная корректировка параметра на величину до десяти процентов (ч. 1.1 ст. 40). Отклонение даётся для отдельного участка при соблюдении технических регламентов и не должно менять установленные виды использования (ч. 2 ст. 40).

Для условно разрешённого вида сам срок обсуждений, от оповещения до публикации заключения, фиксирует устав или акт представительного органа, и он не превышает месяца (ч. 7 ст. 39). Любой из ответов, положительный или отказ, можно обжаловать в суде (ч. 12 ст. 39, ч. 7 ст. 40).

Почему отказывают и что с этим делать

Отказ по ПЗЗ редко приходит без причины. Чаще он опирается на одно из оснований, которые видны прямо в тексте Кодекса. Вот список, по которому участок удобно проверить заранее.

• Самовольная постройка на участке. С момента, когда в орган местного самоуправления поступило уведомление о выявлении такой постройки, в ПЗЗ нельзя вносить поправки, закрепляющие для зоны вид и параметры, под которые подходит эта постройка, пока её не снесут или не приведут в порядок, если только орган местного самоуправления не сообщил, что признаков самовольной постройки не усматривается, или не вступило в силу решение суда об отказе в иске о сносе (ч. 7 ст. 33). Похожий запрет закреплён для разрешения на условный вид (ч. 11.1 ст. 39) и для отклонения (ч. 6.1 ст. 40).
• Конфликт с зоной особых условий. Отклонение не допускается, если не соответствует ограничениям, действующим в границах этих зон (ч. 8 ст. 40).
• Участок лежит в территории комплексного развития. С момента решения о комплексном развитии и до утверждения документации по планировке менять вид использования участков и объектов в её границах нельзя (ч. 4.1 ст. 37).
• В зоне нет нужного вида. Разрешение на условный вид тогда невозможно, остаётся менять сами правила.
• Отклонение подменяет вид использования. Часть 2 статьи 40 такого не допускает.

Что делать с отказом

Отказ в изменении ПЗЗ оформляет глава местной администрации по заключению комиссии, и причины в нём должны быть названы (ч. 5 ст. 33). Это рабочий материал: сопоставьте указанные причины с Кодексом и региональными актами, затем решите, что быстрее: переделать предложение или оценить спор в суде. Прямой нормы об оспаривании самого отказа главы в статье 33 нет. Решение об утверждении правил граждане и организации вправе оспорить судом (ч. 4 ст. 32 ГрК РФ); так же оспаривают решения по условному виду и по отклонению (ч. 7 ст. 37, ч. 12 ст. 39).

Какие споры идут по ПЗЗ, ППТ и ГПЗУ и в каких случаях у заявителя есть шанс, мы разобрали в статье Оспаривание ПЗЗ, ППТ и ГПЗУ в суде.

Шесть типичных ошибок собственников

Ошибки в этой теме повторяются, и почти каждая вытекает из текста закона.

Ошибки при поиске и чтении документа

• Берут устаревшую копию. Поправки принимают так же, как и сами правила, поэтому файл двухлетней давности может не содержать нынешних изменений. Смотрите дату последнего акта о поправках.
• Ищут ПЗЗ там, где их уже нет. Когда принят единый документ, прежние отдельные правила признают утратившими силу, а регламент зоны придётся искать внутри генерального плана.
• Читают таблицу без выписки ЕГРН. Ограничения зон особых условий приоритетнее регламента там, где ему противоречат.

Ошибки при выборе процедуры

• Запускают изменение ПЗЗ вместо условного вида. Первое перекраивает правила для всей зоны и идёт долго, второе решает вопрос одного участка.
• Забывают о соседях. По условному виду и отклонению в обсуждениях участвуют жители зоны, владельцы участков в её границах, а также соседи по прилегающим участкам (ч. 3 ст. 5.1 Кодекса). Их предложения и замечания регистрируют, и организатор обязан их рассмотреть (ч. 11 ст. 5.1).
• Арендатор действует вне договора. Арендатор государственной или муниципальной земли, не изменив договор, не вправе выбирать вид, которого в договоре нет.

Все шесть сводятся к одному порядку: сначала документы и выбор процедуры, потом заявление. Если сделать наоборот, расходы на обсуждения и время придётся потратить заново.

Что проверить до подачи: градостроительный план и выписка

Перед первым обращением в комиссию соберите по документам картину участка. На это уходит несколько дней, зато вы не заплатите за обсуждения, которые заранее обречены.

Градостроительный план участка

ГПЗУ нужен, чтобы дать проектировщику информацию для архитектурно-строительного проектирования, а берут её из документов территориального планирования и градостроительного зонирования (ч. 1 и 2 ст. 57.3 ГрК РФ). В плане перечислены основные, условные и вспомогательные виды использования и прочие сведения о регламенте. Орган местного самоуправления готовит, регистрирует и выдаёт план заявителю бесплатно, и на это у него четырнадцать рабочих дней после получения заявления (ч. 6 ст. 57.3). В Подмосковье закон № 106/2014-ОЗ передал области часть градостроительных полномочий муниципалитетов, поэтому какой орган выдаёт план по вашему участку, проверьте до подачи. Если вид использования в плане не совпал с прочитанным в ПЗЗ, ищите причину: правила могли изменить, либо участок попал в проект планировки.

Порядок заказа ГПЗУ в области, сроки и типичные ошибки заявителя собраны в статье Как заказать ГПЗУ в Московской области.

Проверочный список

• Зона и вид использования по ЕГРН и по ГПЗУ совпадают с таблицей регламента.
• В выписке ЕГРН нет зон особых условий, которые перекрывают нужный вид использования (ч. 7 ст. 30 Кодекса).
• Участок не лежит в проекте планировки, где вид использования определяет сама документация (п. 2 ч. 4 ст. 36).
• На участке нет построек, по которым администрация могла получить уведомление о самовольной постройке.
• Для земли в аренде у государства сверен договор: выбирать вид можно только в его рамках (п. 3 ст. 14.4 ЗК РФ).
• Нет решения о комплексном развитии территории, в которую входит участок.

Чем раньше закрыты эти шесть пунктов, тем меньше риск отказа в конце процедуры. Если нужен разбор вашего участка, юристы KEO GROUP делают его в рамках услуги по смене вида разрешённого использования; она описана для Москвы, а для Подмосковья документы и порядок мы уточняем по конкретному округу.

Коротко: что запомнить про ПЗЗ Московской области

• ПЗЗ это не единый документ на всю область: правила готовят для конкретного округа или поселения, и вам нужен текст своего округа.
• Утверждённый текст ищите на сайте администрации и в федеральной системе территориального планирования; туда его загружают в течение десяти дней после утверждения.
• Сначала узнайте, не принят ли единый документ: тогда отдельные ПЗЗ не готовят, а прежние признают утратившими силу.
• Регламент читайте вместе с выпиской ЕГРН: ограничения зон особых условий сильнее таблицы видов использования.
• Если нужного вида нет, выбирайте путь по ситуации: выбор из регламента, условный вид, отклонение или изменение самих правил.
• На заключение по предложению об изменении ПЗЗ у комиссии двадцать пять дней, и столько же у главы администрации на ответ.
• Чаще всего изменению мешают самовольная постройка, комплексное развитие территории и зона особых условий.