Как проверить межевание земельного участка по кадастровому номеру: границы и точность

Что значит проверить межевание по кадастровому номеру

Кадастровый номер служит ключом к записи об участке в ЕГРН. По ч. 1 ст. 5 Закона № 218-ФЗ каждый объект, сведения о котором внесены в реестр, имеет «неизменяемый, не повторяющийся во времени и на территории Российской Федерации кадастровый номер». Номер сразу выводит на нужную запись, а не на соседний адрес с похожим названием.

В профильных законах работу по определению границ называют кадастровыми работами, а её итог межевым планом (ст. 22 Закона № 218-ФЗ). Инженер при них находит «координаты характерных точек границ земельного участка» (ч. 4.2 ст. 1 Закона № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности»). Итог для реестра записан в ч. 8 ст. 22 Закона № 218-ФЗ: местоположение границ устанавливается посредством определения координат характерных точек. Отсюда рабочий признак. Есть координаты нормативной точности, значит границы установлены. Нет координат или точность ниже нормативной, значит учёт есть, а границы по требованиям закона не установлены (п. 57 приказа № П/0329).

Проверка почти всегда заканчивается одним из трёх итогов:

• всё в порядке: перечень координат есть и совпадает с тем, что вы видите на местности;
• периметра в реестре нет: либо пусто, либо точки сняты грубее нормы, тогда участок надо межевать или уточнять;
• периметр есть, но с изъяном: в выписке названы пересекающиеся соседи или отмечен спор о линии.

Дальше покажем, где взять сведения, как их читать и что делать при каждом итоге.

Где проверить: выписка ЕГРН, публичная карта и сайт Росреестра

Сведения ЕГРН, кроме закрытых федеральным законом, выдают «по запросам любых лиц» (ч. 1 ст. 62 Закона № 218-ФЗ). Для проверки периметра нужны данные об объекте, а не о его владельце, поэтому запрос подаёт любой заинтересованный человек: покупатель, арендатор, инвестор, юрист. Часть данных ещё и «размещаются на официальном сайте» (ч. 1.1 той же статьи), состав и порядок размещения определяет уполномоченный орган.

Карта хороша для первого взгляда: вбили номер, увидели контур. Как с ней работать и почему её данные не равны выписке, мы описали в статье про публичную кадастровую карту. Решения о покупке, аренде или стройке принимают по выписке: по ч. 4 ст. 62 содержащиеся в ней сведения «являются актуальными (действительными) на дату подписания» выписки органом регистрации прав.

Если номер введён верно, а в реестре пусто, за те же три рабочих дня придёт «уведомление об отсутствии» запрашиваемых сведений (ч. 12 ст. 62). Тогда номер стоит перепроверить по договору или другому документу на землю.

Проверка по шагам: от запроса до вывода

Порядок короткий, и каждый шаг даёт конкретный ответ. Мы собрали его так, чтобы им пользовались и собственник, и юрист покупателя.

1. Возьмите номер из договора или выписки, а не из объявления. Одна ошибочная цифра приведёт к чужому участку.
2. Закажите выписку об объекте недвижимости. В ней есть нужные разделы, а по ч. 4 ст. 62 она отражает реестр на день подписания.
3. Прочитайте особые отметки раздела 1. Если там написано, что граница не установлена, ответ уже получен.
4. Откройте раздел 3.2. Убедитесь, что точки есть, а затем взгляните на систему координат, метод и погрешность каждой.
5. Найдите отметки о наложении и споре. Наложение указывают в особых отметках (п. 57), а отметку о земельном споре в отдельном реквизите (п. 55).
6. Сверьте бумагу с землёй. Для коммерческого объекта это делает инженер, который выносит точки в натуру, вот как это устроено.

Как читать выписку: поле за полем

Формы выписок и порядок их заполнения утверждены приказом Росреестра от 04.09.2020 № П/0329. Для периметра важны пять мест.

Допуск площади стоит читать внимательно. По п. 20 порядка для земельных участков указывается «погрешность ее вычисления». Запись вида «1 200 +/- 12» говорит, в каких пределах получена величина. Особые отметки и раздел 3.2 она дополняет, но не заменяет.

Номера соседних участков выписка тоже приводит, они стоят в описании линий (п. 77 порядка). Сразу видно, с чьей землёй вы граничите и кого придётся звать на согласование при уточнении.

Граница не установлена: что это значит и откуда берётся

Надпись про неустановленную границу часто принимают за признак самовольного или несуществующего участка. Это ошибка. По п. 57 порядка заполнения её ставят в двух случаях: «при отсутствии сведений о координатах характерных точек границы» либо когда внесённые координаты «определены с точностью ниже нормативной точности». Сам объект при этом на учёте, права на него могут быть зарегистрированы.

Причин у записи две, обе названы в п. 57 порядка. Первая: участок учтён давно, когда точки не снимали. Закон признаёт такой учёт: технический или государственный, проведённый до вступления в силу Закона № 221-ФЗ, «признается юридически действительным», а объекты «считаются ранее учтенными» (ч. 4 ст. 69 Закона № 218-ФЗ). Когда выписку об основных характеристиках выдают «в целях подтверждения внесения» сведений об участке как о ранее учтённом, при пустом перечне координат в ней стоит та же надпись (п. 140 порядка).

Вторая: точки в реестре есть, но снимали их грубо, и погрешность выше норматива для данной категории земель. Что с этим делать, определяет ст. 43 Закона № 218-ФЗ: учёт в связи с изменением описания границ идёт при уточнении, когда содержащиеся в реестре сведения о границах «не соответствуют установленным на основании настоящего Федерального закона требованиям».

• Участок на учёте, права зарегистрированы, точек нет: нужны кадастровые работы по уточнению.
• Точки есть, но грубые: уточняют, чтобы подтянуть их к нормативу.
• Записи об участке нет вовсе: сначала его ставят на учёт, это отдельная процедура.

Кадастровый учёт земли, по ст. 70 Земельного кодекса, ведётся «в порядке, установленном Федеральным законом» о регистрации недвижимости. Значит, правила Закона № 218-ФЗ действуют для любого участка, межевали его или нет.

Какая точность считается достаточной

Требования к точности замеров утверждены приказом Росреестра от 23.10.2020 № П/0393. Средняя квадратическая погрешность характерной точки «не должна превышать» значения из приложения. Допуск зависит от категории земель и вида использования.

Как этим пользоваться? Откройте раздел 3.2 и найдите погрешность в графе о методе. Для населённых пунктов ориентир 0,10 м. Число заметно больше означает вопрос к инженеру: допуск сравнивают с нормой для конкретной категории, а выписка эту категорию и вид использования тоже называет.

Наложение, спор и реестровая ошибка

Самая неприятная находка при проверке: запись о пересечении. Закон отвечает на неё приостановкой. Если участок, по которому подано заявление, налегает на другой, уже внесённый в реестр, учёт и регистрация приостанавливаются (п. 20 ч. 1 ст. 26). Оставлять такую запись без внимания рискованно: она может сработать при ближайшей сделке или перестройке.

Причиной наложения может быть ошибка при съёмке вашей земли либо соседней. Закон называет такой промах реестровой ошибкой: это воспроизведённая в ЕГРН ошибка исполнителя работ или документов, поступивших в орган регистрации прав (ч. 3 ст. 61). Чем она отличается от технической и как исправляется, разобрано в статье про реестровую ошибку в ЕГРН.

Отдельный случай: отметка о споре. В реестр её вносят не по любому разногласию с соседом, а в случае, предусмотренном ч. 5 ст. 43 Закона № 218-ФЗ, когда границу считают спорной по итогам комплексных кадастровых работ. Закон относит такие сведения к дополнительным (п. 20 ч. 5 ст. 8), а порядок заполнения требует назвать отрезок, который «считается спорным» (п. 55). Сами земельные споры, по ст. 64 Земельного кодекса, «рассматриваются в судебном порядке».

Что грозит участку без координат: сделка, залог, стройка

Пустой перечень точек не лишает права на землю. Он мешает действиям, для которых закон требует периметра. В ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ на этот счёт есть два основания приостановки: п. 21.1 и п. 21.2.

Тут важна арифметика. За не более чем три месяца нужно подготовить межевой план, договориться с соседями и подать пакет. Не успели, и по ч. 1 ст. 27 регистратор «отказывается» в учёте или регистрации. Выгоднее закончить работу до подачи договора, а не в разгар приостановки.

Со стройкой так же. Здание на участке без периметра или недострой на нём: учёт объекта и регистрация прав на него приостанавливаются (п. 21.2).

Если периметра нет: как его установить

Задача решается кадастровыми работами по уточнению. Сам учёт возможен, когда изменения связаны с уточнением описания, которое «не соответствуют» требованиям закона (ч. 1 ст. 43 Закона № 218-ФЗ). Работы ведёт кадастровый инженер, он же готовит межевой план. План составляют в электронном виде и подписывают усиленной квалифицированной электронной подписью инженера (ч. 12 ст. 22), форма и состав сведений утверждены приказом Росреестра от 14.12.2021 № П/0592.

Откуда берётся линия? По ч. 1.1 ст. 43 её определяют по документу, подтверждающему право, а без него по бумагам, на основании которых участок образовали. Если и там пусто, «его границами считаются границы, существующие на местности пятнадцать лет и более». Для этого в межевом плане дают обоснование. Давность ограждения работает как запасной довод, но не как замена документам.

Размер при уточнении может измениться, но не безгранично. Приостановка наступает, если новая величина больше внесённой в реестр более чем на предельный минимальный размер участка, а когда он не установлен, «более чем на десять процентов» (п. 32 ч. 1 ст. 26).

1. Бумаги. Выписка об объекте недвижимости, правоустанавливающие документы, старые планы.
2. Договор с инженером. В нём фиксируют состав работ: съёмку, межевой план, согласование, подачу.
3. Съёмка и план. Точки снимают с погрешностью, которую для этой категории земель задаёт приказ № П/0393.
4. Согласование. Оформляется актом, о нём ниже.
5. Заявление. Заявление о кадастровом учёте подают вместе с межевым планом.
6. Новая выписка. Убедитесь, что координаты в реестре совпали с планом, а надпись про неустановленную границу пропала.

Порядок для типичного случая описан в статье про межевание участка. Если нужна не инструкция, а работа для коммерческого объекта, смотрите услугу по межеванию и уточнению границ.

Согласование обязательно, если кадастровыми работами уточнено местоположение границ участка или смежных с ним участков (ч. 1 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Согласуют линию, в общем случае, с лицами, «обладающими смежными земельными участками» на праве собственности, пожизненного наследуемого владения, постоянного пользования, а также аренды, если участок государственный или муниципальный и договор заключён более чем на пять лет (ч. 3 ст. 39 Закона № 221-ФЗ). Линия согласована, когда в акте стоят личные подписи всех заинтересованных лиц (ч. 2 ст. 40). Сосед, которого надлежаще известили, но он в установленный срок не подписал акт и не прислал письменных возражений с обоснованием, считается согласившимся (ч. 3 ст. 40), а письменные возражения вносят в акт и прикладывают к плану (ч. 4 ст. 40).

Что проверить сверх линий, если участок коммерческий

Арендатору, покупателю и застройщику выписка нужна не только ради координат. Ч. 5 ст. 8 Закона № 218-ФЗ перечисляет сведения, которые сразу влияют на проект.

Реестр границ ЕГРН хранит и проекты межевания территорий (п. 3 ч. 2 ст. 7), поэтому признак такого документа в выписке стоит найти. Сравните его с вашей линией: он может задавать другие контуры. Что на участке можно строить, выписка не скажет, для этого нужны градостроительные документы.

Сведения по Москве запрашивают в том же ЕГРН, что и по любому региону. Карту открывают на портале НСПД: она не заменяет выписку, но показывает соседей и слои. Вывод из проверки для коммерческого объекта лучше подтвердить на земле: вынос точек покажет, совпадают ли забор, стена здания и линия по реестру.

Типичные ошибки при проверке

Одни и те же промахи повторяют покупатели, арендаторы и сами собственники.

• Смотрят одну карту. Контур на ней не заменяет выписку, решение принимают по выписке.
• Берут старую справку: она отражает реестр на день подписания, а периметр за это время могли уточнить.
• Принимают пустой перечень точек за нарушение закона. Надпись говорит о состоянии реестра, а не о самовольном захвате.
• Пропускают запись о пересечении. Она стоит в разделе 1, а не среди точек.
• Считают ограждение границей. Забор показывает, где поставлена стена, а граница по закону задаётся координатами (ч. 8 ст. 22).
• Откладывают работу до приостановки. Три месяца по ч. 2 ст. 26 пролетают быстро.

Коротко: что запомнить о проверке межевания по кадастровому номеру

Коротко: проверка по номеру занимает один запрос и один внимательный разбор выписки.

• Границы установлены, когда в ЕГРН есть координаты характерных точек нормативной точности (ч. 8 ст. 22 Закона № 218-ФЗ, п. 57 порядка П/0329), искать их надо в разделе 3.2.
• Сведения выдают любому лицу за три рабочих дня (ч. 1 и 9 ст. 62), выписка актуальна на день подписания (ч. 4 ст. 62).
• Надпись про неустановленную границу значит пустой перечень точек или грубую точность (п. 57 порядка П/0329), но не самовольный участок.
• Сделка и учёт здания на таком участке приостанавливаются на срок до трёх месяцев, а если причины не устранены, регистратор отказывает (п. 21.1, 21.2 ч. 1 и ч. 2 ст. 26, ч. 1 ст. 27).
• Наложение на соседа может быть следствием реестровой ошибки: её исправляет регистратор или суд (ч. 3, 4 ст. 61).
• Уточнение требует инженера, согласования с соседями и межевого плана (ч. 1, 1.1 ст. 43, ст. 39, 40 Закона № 221-ФЗ).