Изменение площади земельного участка: уточнение границ, прирезка и учёт в ЕГРН

Что значит изменить площадь и где это записано

Размер надела входит в основные сведения реестра: по п. 9 ч. 4 ст. 8 Закона № 218-ФЗ в кадастр вносят площадь участка, здания, помещения или машино-места. Считают её по контуру. Согласно ч. 9 ст. 22 того же закона, значение равно площади геометрической фигуры, которую образует проекция границ на горизонтальную плоскость.

Отсюда простой вывод: цифру в выписке не правят отдельной строкой. Она меняется вместе с линией границы или вместе с самим наделом. Закон строг: регистратор останавливает учёт, если перемена размера или описания контура «не обусловлены образованием земельного участка или уточнением его границ» (п. 31 ч. 1 ст. 26).

Для собственника или арендатора коммерческой земли вопрос обычно встаёт в четырёх случаях:

• в выписке записано меньше, чем в правоустанавливающих бумагах или чем занято на местности;
• инженер при подготовке плана под здание получил число, которое не совпало с реестровым;
• рядом пустует полоса городской земли, и её хотят присоединить;
• надел делят или сливают с соседним под проект.

Пять способов: основание, предел и судьба участка

Закон не знает «просто прибавки». Основных процедур пять, и у каждой свои условия. Выбирают её по причине расхождения, а не по желаемому итогу.

Первые два способа нового объекта не создают: меняется описание того, что уже записано. Остальные три образуют или перекраивают объекты, поэтому к ним применяют ст. 11.2 Земельного кодекса и согласия обладателей прав на исходную землю (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).

Дальше идём по порядку: сначала самый частый путь, затем два потолка, перераспределение и раздел.

Уточнение границ: как определяют линию и новый размер

Учёт при изменении описания контура и размера надела, уже стоящего в реестре, закон называет уточнением границ. Условие из ч. 1 ст. 43: прежние записи не отвечают требованиям к описанию контура либо в них найден сбой, указанный в ч. 3 ст. 61. Выдел и раздел с сохранением исходного надела в изменённых границах сюда не входят.

Где пройдёт линия, говорит ч. 1.1 той же статьи. Инженер ищет ответ по очереди:

1. в документе, подтверждающем право на надел;
2. если такого документа нет, в бумагах, которые определяли контур при образовании земли;
3. если и там нет сведений, линией считается та, что существует на местности пятнадцать лет и более.

Размер идёт за линией. Часть 1.1 допускает его изменение «в соответствии с условиями, указанными в пунктах 32 и 32.1 части 1 статьи 26». Обоснование нового положения линии инженер вписывает в межевой план. Регистратор при правовой экспертизе обоснованность не проверяет, если уточнение не нарушает условий из п. 32, 32.1 и 45 ч. 1 ст. 26. Условий на входе, следовательно, три: арифметика прибавки (п. 32), порог убавки по карте-плану (п. 32.1) и совпадение места нахождения с адресом (п. 45).

Предельный минимум и правило десяти процентов

Условие из п. 32 ч. 1 ст. 26 читается так: учёт приостанавливают, если после уточнения получится больше записанного в ЕГРН «на величину более чем предельный минимальный размер земельного участка», а когда такого размера нет, «более чем десять процентов» от записи.

Возьмём пример. В ЕГРН записано 1000 кв. м, минимум для надела не задан. Допустимая прибавка равна 100 кв. м. Итог 1100 кв. м не остановит учёт по п. 32, а 1130 кв. м остановит. Минимум и процент не суммируют: работает либо первое условие, либо второе.

Откуда берут минимум. Если на землю действует градостроительный регламент, цифру задаёт он (п. 1 ст. 11.9 ЗК РФ). Для прочих наделов работают Земельный кодекс и другие федеральные законы (п. 2 ст. 11.9). В градостроительном регламенте указывают предельные размеры участков (п. 2 ч. 6 ст. 30 Градостроительного кодекса), а их состав по ст. 38 включает «предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры земельных участков, в том числе их площадь». Когда для зоны таких чисел не задают, об этом прямо пишут в самом регламенте (ч. 1.1 ст. 38 ГрК РФ).

Уменьшение и два разных порога: п. 32.1 и часть 7 статьи 61

Предыдущее правило касается прибавки. Убавку ограничивают отдельно, и вот здесь пороги путают. Пункт 32.1 ч. 1 ст. 26 останавливает учёт, если при работе по карте-плану территории итог окажется ниже записанного более чем на десять процентов, за исключением случая, названного в самом пункте (ч. 5 ст. 42.8 Закона № 221-ФЗ). Карту-план территории готовят по итогам комплексных кадастровых работ, а сведения по ней вносят по ч. 3 ст. 43.

Часть 7 ст. 61 описывает иной случай. Орган регистрации сам правит ошибочный контур, если за месяц после отправки решения владелец не принёс нужные бумаги. После такой правки допускается прибавка не более чем на десять процентов и убавка не более чем на пять процентов от записанного.

Базой для пересчёта служит запись в ЕГРН, а при ошибке прошлого уточнения запись, стоявшая до него. Владелец вправе заявить о согласии, и тогда реестр меняют, не дожидаясь конца срока. Орган регистрации вправе продлить срок по заявлению владельца, но не более чем на три месяца, если заявление поступило до истечения месяца.

Соседи и акт согласования: когда за ростом идут подписи

Если уточнение сдвигает линию, соседей оно касается. По ч. 1 ст. 39 Закона № 221-ФЗ согласование обязательно, когда кадастровые работы уточнили положение линии у самого надела либо у смежных, сведения о которых есть в ЕГРН. Согласуют с лицами, у которых соседний надел принадлежит на праве (ч. 3 ст. 39):

• собственности;
• пожизненного наследуемого владения;
• постоянного (бессрочного) пользования;
• аренды, если земля государственная или муниципальная, а договор заключён на срок более пяти лет.

В части пунктов есть исключения и условия, их читают по тексту. Итог оформляют актом согласования. Линия считается согласованной при личных подписях всех заинтересованных лиц или их представителей (ч. 2 ст. 40). Если надлежаще извещённый сосед в установленный срок не расписался и не подал письменных возражений с обоснованием, линия считается согласованной и с ним, о чём в акте делают запись (ч. 3). Возражения письменные заносят в акт и подшивают к межевому плану (ч. 4).

У прибавки есть обратная сторона. Если уточнение общей части линии требует поменять записи о границах или размере смежных объектов, а их описание отвечает закону, орган регистрации правит и записи соседей, их заявления не нужны (ч. 2 ст. 43 Закона № 218-ФЗ). Тогда согласованной линию считают только при личных подписях всех заинтересованных лиц. Как составить акт и что делать при отказе соседа, описано в статье про акт согласования границ.

Прирезка через перераспределение: рост за плату

Когда нужна земля, которой у собственника не было, остаётся перераспределение. По ст. 11.7 ЗК РФ исходный надел при этом исчезает и образуется новый. С государственной или муниципальной землёй так можно только в случаях из п. 1 ст. 39.28. Владельцу коммерческого надела подойдут такие основания:

• приведение границ в соответствие с проектом межевания территории, для которой принято решение о комплексном развитии или заключён договор о нём (пп. 1);
• та же цель ради устранения вклинивания, вкрапливания, изломанности и чересполосицы, если частный надел растёт не больше чем до предельных максимальных размеров (пп. 2);
• обеспечение требований ст. 11.9 ЗК РФ, причём такое перераспределение допускается однократно (пп. 3.1 и п. 3);
• образование земли под объекты по ст. 49 ЗК РФ, включая изъятие для государственных или муниципальных нужд (пп. 4).

Прирост частного надела платный (п. 5 ст. 39.28). Порядок расчёта задаёт орган власти по уровню собственности: для федерального имущества Правительство Российской Федерации, для имущества региона и неразграниченной земли орган власти субъекта, для муниципального орган местного самоуправления. Расчёт может опираться на кадастровую стоимость исходного или образуемого участка пропорционально приросту (п. 5.1). Для федеральной земли Правила, утверждённые постановлением Правительства от 3 декабря 2014 г. № 1308, определяют размер платы как 15 процентов кадастровой стоимости земли, рассчитанной пропорционально передаваемой части (п. 3). При перераспределении под последующее изъятие для федеральных нужд вместо этого берут рыночную стоимость части участка, передаваемой в частную собственность (п. 4).

Москва как субъект сама устанавливает порядок платы для городского имущества и неразграниченной земли (пп. 2 п. 5 ст. 39.28 ЗК РФ), поэтому расчёт стоит запросить до подачи заявления. Перераспределение способно и убавить частный надел, если образуемые наделы отвечают требованиям (п. 7 ст. 39.28).

Раздел, выдел и объединение: размер меняется вместе с объектом

При разделе возникает несколько участков, а исходный исчезает, кроме случаев, названных законом (п. 1 ст. 11.4 ЗК РФ). Оставить его в изменённых границах можно, если он находится в публичной собственности, для целей ст. 13 Закона № 214-ФЗ или при изъятии для государственных и муниципальных нужд (п. 6 ст. 11.4). Выдел возможен из участка в долевой собственности, и исходный надел при нём сохраняется в изменённых границах (п. 1 ст. 11.5). Слияние смежных наделов даёт один, прежние перестают существовать (п. 1 ст. 11.6).

Для цифры важны два правила. Первое: образуемый или изменённый надел должен отвечать требованиям, в том числе к предельным минимальным и максимальным размерам, иначе учёт приостанавливают (п. 28 ч. 1 ст. 26). Второе: образование не должно вести к вклиниванию, вкрапливанию, изломанности границ, чересполосице и невозможности разместить объекты недвижимости (п. 6 ст. 11.9 ЗК РФ), а равно делать невозможным разрешённое использование объектов недвижимости, стоящих на земле (п. 4 ст. 11.9).

Образование допускается при письменном согласии землепользователей, землевладельцев, арендаторов и залогодержателей исходной земли (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ). Исключения названы в том же пункте: например, решение суда, которым раздел, объединение, перераспределение или выдел назначены в обязательном порядке. Если частная земля принадлежит нескольким собственникам, образование идёт по соглашению между ними (п. 5 ст. 11.2).

Вывод для практики: если новую цифру получают через новый объект, а не через линию, нужен собственный пакет и свои согласия. Условия для арендованной земли и судьбу построек описывает статья про раздел земельного участка. Подготовку такой операции мы ведём отдельной услугой: раздел и объединение участков.

Порядок действий: от выписки до записи в ЕГРН

Последовательность для уточнения с изменением величины выглядит так:

1. Заказать выписку из ЕГРН: какое значение внесено, есть ли координаты контура.
2. Сопоставить записанное с бумагами на землю и найти причину расхождения: старое межевание, ошибка, фактическое пользование.
3. Выбрать способ по таблице выше и проверить потолок: минимум надела или десятая часть записи, а при убавке порог из п. 32.1.
4. Заказать межевой план у кадастрового инженера. Его готовят в виде электронного документа с усиленной квалифицированной подписью автора (ч. 12 ст. 22), и он служит основанием учёта при изменении описания контура и размера (п. 7 ч. 2 ст. 14).
5. Согласовать линию с соседями и оформить акт (ст. 39 и 40 Закона № 221-ФЗ).
6. Подать заявление о кадастровом учёте в орган регистрации прав (ч. 1 ст. 14).
7. Следить за сроком: пять рабочих дней с даты приёма заявления органом регистрации либо семь при подаче через МФЦ (п. 3 и 4 ч. 1 ст. 16).

Пауза длится до снятия причин, но не более чем три месяца (ч. 2 ст. 26). Затем отсчёт возобновляют не позднее трёх рабочих дней после получения подтверждающих бумаг (ч. 10 ст. 26), на оставшееся время. Если за этот срок причины не сняты, регистратор отказывает в учёте (ч. 1 ст. 27).

Хуже всего здесь потерянное время: превышение потолка вскрывается на проверке, уже после съёмки и согласования. Поэтому п. 32 прикидывают до заказа работ. Если нужен исполнитель на шаги с четвёртого по седьмой, мы ведём их в рамках услуги межевание и уточнение границ участка: съёмка, согласование с соседями, межевой план, подача в Росреестр.

Точность координат: что задаёт приказ Росреестра П/0393

Размер выводят из координат, а требования к ним задаёт приказ Росреестра от 23 октября 2020 г. № П/0393 (зарегистрирован Минюстом 16 ноября 2020 г., № 60938). По приложению № 1 фактическая средняя квадратическая погрешность характерной точки не должна превышать значения из таблицы (п. 6). Пределы зависят от категории земель и разрешённого использования:

Остальные строки таблицы дают 2,50 м: это прочие сельскохозяйственные земли, особо охраняемые территории и наделы, не названные в таблице. Если у соседних наделов разные требования, общие точки определяют по наиболее строгому (п. 16). Подрядный договор может предусмотреть более высокую точность, чем в приложении (п. 17). Допустимые расхождения первого и контрольного замеров не должны превышать удвоенной погрешности из приложения (п. 18).

Типичные ошибки заказчика

• Пытаются поменять цифру без уточнения и без образования нового объекта. Это останавливает учёт по п. 31 ч. 1 ст. 26.
• Считают прибавку от значения в правоустанавливающем документе. Закон сравнивает с записью в ЕГРН, а при прежней реестровой ошибке с записью, которая была до прошлого уточнения.
• Принимают пятнадцатилетний забор за разрешение на любой рост. Давность определяет линию, но потолок из п. 32 остаётся.
• Смешивают пороги: прибавка по п. 32, убавка по п. 32.1 и правка ошибки по ч. 7 ст. 61 имеют каждая свою мерку.
• Подают заявление о перераспределении, не уточнив контур собственного надела. Это основание для отказа по пп. 10 п. 9 ст. 39.29 ЗК РФ.
• Делят землю без письменного согласия арендатора или залогодержателя. Без него образование не допускается (п. 4 ст. 11.2 ЗК РФ).
• Оставляют без ответа решение о необходимости исправить реестровую ошибку. По истечении месяца со дня направления решения орган регистрации вносит изменения без согласия владельца, если у него есть нужные документы (ч. 7 ст. 61).

Коротко: что запомнить об изменении площади

• Размер в ЕГРН следует за контуром: его считают как площадь проекции границ на горизонтальную плоскость (ч. 9 ст. 22 Закона № 218-ФЗ), отдельной строкой не правят.
• Основных путей пять: уточнение границ, исправление реестровой ошибки, перераспределение, раздел или выдел с сохранением исходного надела, объединение.
• При уточнении прибавка ограничена предельным минимальным размером, а при его отсутствии десятой частью записи (п. 32 ч. 1 ст. 26).
• Убавка по карте-плану территории тоже ограничена десятой частью (п. 32.1), а при правке ошибки без согласия владельца допустимы рост до десяти и убавка до пяти процентов (ч. 7 ст. 61).
• Прирезка городской земли возможна через перераспределение в случаях ст. 39.28 ЗК РФ, прирост платный, а контур надела к этому времени должен быть уточнён.
• Приостановка длится до устранения причин, но не дольше трёх месяцев, обычный срок учёта пять рабочих дней (ч. 2 ст. 26, п. 3 ч. 1 ст. 16).
• Потолок проверяют до заказа съёмки: после подачи документов его превышение остановит учёт (п. 32 ч. 1 ст. 26).