Приведение самовольной постройки в соответствие: как исполнить решение вместо сноса

Что такое приведение в соответствие и чем оно отличается от сноса

Закон называет приведением в соответствие работы, после которых самовольная постройка отвечает «установленным требованиям». Пункт 2 статьи 222 Гражданского кодекса расшифровывает эти слова: параметры, заданные правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории или обязательными требованиями закона к параметрам постройки. Способ назван в части 10 статьи 55.32 Градостроительного кодекса: приведение идёт путём реконструкции, а порядок для неё задаёт глава 6 кодекса.

Снос убирает здание. Приведение оставляет его и меняет: уменьшает, перестраивает, доводит до параметров, которые разрешены для участка. Решение, где суд или орган власти назвал оба способа, даёт владельцу выбор. Статья разбирает, что делать с этим выбором: кто его назначает, какие сроки идут, какие документы сдают и что остаётся после работ.

Про сам снос, сроки и принудительное исполнение мы пишем в статье о сносе самостроя и сроках. Здесь снос остаётся в тени, главное внимание на втором варианте.

Кто назначает: суд или орган местного самоуправления

Общее правило записано в пункте 3.1 статьи 222 ГК РФ: решение принимает суд, а органы местного самоуправления делают это только в случаях пункта 4. Часть 1 статьи 55.32 ГрК РФ повторяет ту же схему для принудительного сноса и приведения. Органу власти, которому пришло уведомление о выявлении постройки, на выбор даны три действия (ч. 2 ст. 55.32): принять собственное решение, обратиться в суд или ответить, что признаков самовольной постройки нет.

Пункт 4 называет два случая, когда орган вправе решить сам:

• только снос, если нет правоустанавливающих документов на участок, хотя они требовались на дату начала стройки, либо если вид разрешённого использования не допускает такой объект, а участок лежит в границах территории общего пользования;
• снос или приведение в соответствие, если вид разрешённого использования не допускает объект и постройка стоит в зоне с особыми условиями использования территории, режим которой не допускает такого строительства, либо если разрешения на строительство нет, а границы зоны и необходимость разрешения были установлены на дату начала стройки.

Приведение, назначенное органом власти, ограничено по времени с двух сторон. Для сноса закон отводит от трёх до двенадцати месяцев, а для приведения от шести месяцев до трёх лет. Длительность в этих рамках выбирают «с учетом характера самовольной постройки».

Когда орган власти решить сам не вправе

Пункт 4 заканчивается запретами. Из них для владельца важнее всего такие:

• право собственности на объект уже зарегистрировано в ЕГРН или признано судом;
• раньше суд отказал в иске о сносе этого объекта;
• это многоквартирный дом, жилой дом или садовый дом;
• участок не находится в государственной или муниципальной собственности: тогда решение возможно, только если сохранение постройки создаёт угрозу жизни и здоровью.

Во всех этих случаях остаётся суд, и вопрос о приведении решает он. Подробнее о том, как держится иск и что в нём оспаривать, написано в статье о праве собственности на самовольную постройку.

Как суд выбирает между «снести» и «привести»

Истец может просить только снос, но суд на этом не останавливается. Пленум № 44 в пункте 30 требует: независимо от того, заявлено ли требование о сносе или о сносе либо приведении, суд выносит на обсуждение вопрос об устранимости нарушений градостроительных и строительных норм. Если нарушено разрешённое использование участка, суд выясняет, можно ли привести постройку в соответствие с ним.

Что учитывает суд

• Существенность нарушения. По пункту 29 Пленума № 44 превышение предельной этажности или высоты, а также нарушения строительных норм, повлиявшие или способные повлиять на безопасность конструкций, существенны. Незначительные отступы от границ участка или превышение процента застройки при отсутствии угрозы и вреда чужим правам суд может признать несущественными.
• Соразмерность. Пункт 25 называет снос «крайней мерой государственного вмешательства»: последствия должны быть соразмерны самому нарушению и не должны причинять несоразмерные убытки.
• Безопасность и чужие права. Необходимость сноса зависит не только от отсутствия разрешения, но и от того, мешает ли постройка безопасному использованию и нарушает ли права третьих лиц (п. 25).

Если нарушения устранимы, суд принимает решение с обоими способами, и это указано в резолютивной части (п. 31). В решении есть выводы о том, какие нарушения допущены. Перечень строительных работ суд писать не обязан: исполнение идёт по правилам главы 6 ГрК РФ.

Срок суд называет сам. Он определяется «с учетом характеристик самовольной постройки», а также пунктов 2 и 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ (п. 32). Пределы из пункта 4 статьи 222 написаны для решений органа власти; в пункте 32 Пленума № 44 числовых пределов для суда нет. Если защита строится в суде, заранее прикиньте, сколько времени нужно на проект и на работы, и просите срок под этот расчёт. Помощь в таких делах описана на странице легализации самостроя в Москве.

Два срока из одного решения: проект и работы

Самая частая ловушка спрятана в части 11 статьи 55.32 ГрК РФ. Решение «снести или привести» не даёт сразу срок на любые работы. Оно требует двух разных действий в разные моменты.

В пункте 3 части 11 есть условие, которое легко пропустить. Выбравший приведение обязан в срок, предусмотренный пунктом 2, подать проектную документацию. Тот же порядок повторяет пункт 33 Пленума № 44: до конца срока для сноса владелец либо сносит, либо сдаёт проект в орган местного самоуправления.

Рамки для органа власти мы привели выше. Срок для сноса вполне может оказаться короче срока для приведения, поэтому проект готовят в первом окне.

Если построен жилой дом ИЖС или садовый дом, вместо проектной документации пункт 33 Пленума № 44 называет уведомление о планируемой реконструкции по части 1 статьи 51.1 ГрК РФ. Коммерческой недвижимости это касается редко.

Порядок работ по шагам до ввода в эксплуатацию

Закон не пишет отдельную инструкцию «как приводить», а отсылает к общей схеме реконструкции. Из частей 10 и 11 статьи 55.32, статей 49, 51 и 55 ГрК РФ и пункта 33 Пленума № 44 она складывается так:

1. Прочитать решение. Нужны способ, срок для сноса, срок для приведения и выводы о нарушениях. От них зависит, что именно проектировать.
2. Подготовить проект реконструкции. По части 1 статьи 49 ГрК РФ ему нужна экспертиза, кроме случаев частей 2, 3, 3.1 и 3.8. Часть 3 той же статьи снимает экспертизу, когда для работ не требуется разрешение на строительство.
3. Сдать утверждённый проект в орган местного самоуправления по месту постройки в срок для сноса (п. 2 ч. 11 ст. 55.32).
4. Получить разрешение на реконструкцию, если оно нужно. Часть 2 статьи 51 связывает работы с таким документом, кроме случаев, которые закон называет там же. Отказать могут, если бумаги не отвечают требованиям плана участка на дату его выдачи и разрешённому использованию (ч. 13 ст. 51). Порядок описан в статье о разрешении на реконструкцию здания.
5. Выполнить реконструкцию в срок для приведения. Если работы ведёт лицо, которое возвело постройку или заключило договор с органом местного самоуправления и не является правообладателем участка, такие лица по части 7 статьи 55.32 «выполняют функции застройщика».
6. Оформить ввод в эксплуатацию: заявление подают в орган, который выдал разрешение на строительство (ч. 2 ст. 55). В пакет входит, среди прочего, технический план (п. 12 ч. 3 ст. 55).

Этот документ удостоверяет, что работы выполнены «в полном объеме» по разрешению и проекту и что объект отвечает требованиям (ч. 1 ст. 55). Для исполнения решения суда главное: судебное решение о приведении считается исполненным с получением разрешения на ввод (п. 33 Пленума № 44). Для ИЖС и садовых домов вместо разрешения подают уведомление об окончании строительства (ч. 16 ст. 55).

Если ввода нет, решение по общему правилу остаётся неисполненным, даже когда здание уже перестроено. Обидная ошибка: стройка сделана, а решение числится невыполненным.

Что будет при пропуске срока

Пропуск срока запускает цепочку из части 12 и части 13 статьи 55.32 ГрК РФ. Орган местного самоуправления действует по обстоятельствам дела:

Решение о том, чтобы самому снести или привести объект, орган обязан принять в течение двух месяцев после истечения срока из части 13 и указать сроки работ (ч. 14). Расходы он вправе взыскать с лиц, на которых лежала обязанность (ч. 15 ст. 55.32). Если орган заказывал кадастровые работы по акту обследования, он вправе взыскать и эти расходы.

Что добавляет Верховный Суд

• Если решение суда не исполнено, принудительное исполнение ведёт судебный пристав-исполнитель (п. 36 Пленума № 44).
• Неисполнение решения даёт основание для одностороннего отказа от договора аренды участка, принудительного прекращения прав на землю или изъятия по решению суда, но в случаях и в порядке, которые предусмотрены Земельным кодексом и частью 12 статьи 55.32 ГрК РФ (п. 37).
• При смене правообладателя участка обязанность по неисполненному решению переходит к новому владельцу (п. 38, ч. 8 ст. 55.32). Покупателя участка со стройкой это касается напрямую.

Право на здание и запись в ЕГРН после работ

Работы закончены, и дальше два вопроса: чьё теперь здание и как это попадёт в реестр. Пункт 3.2 статьи 222 ГК РФ построен так: лицо, которое владеет участком на праве собственности, пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования и выполнило требование о приведении, «приобретает право собственности» на здание в соответствии с кодексом. Лицу, которому государственный или муниципальный участок предоставлен во временное владение и пользование в целях строительства (например, арендатору), право достаётся при выполнении требования, если это не противоречит закону или договору.

Деньги закон распределяет отдельно. Лицо, получившее право, возмещает тому, кто строил, расходы на постройку за вычетом расходов на приведение (абз. 3 п. 3.2).

Реестр меняют по техническому плану. Вступившее в силу решение, где предусмотрены снос части постройки или реконструкция, служит основанием для подготовки технического плана «в связи с изменением основных характеристик» объекта и для кадастрового учёта этих изменений (ч. 6 ст. 58 Закона № 218-ФЗ).

• Первый шаг: разрешение на ввод после реконструкции (ч. 1 и 2 ст. 55 ГрК РФ).
• Второй шаг: технический план по итогам работ (п. 12 ч. 3 ст. 55 ГрК РФ и ч. 6 ст. 58 Закона № 218-ФЗ).
• Третий шаг: обращение в Росреестр, потому что право на недвижимость подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 131 ГК РФ).

Для жилых домов ИЖС и садовых домов пункт 33 Пленума № 44 даёт послабление: до 1 марта 2031 года должник, исполнивший решение, вправе обратиться за регистрацией с техническим планом и правоустанавливающими документами на участок, а уведомления о планируемом строительстве и об окончании не нужны.

Пока работы не закончены

Пока приведение не выполнено, действует пункт 2 статьи 222: осуществившее постройку лицо права на неё не приобретает и «не вправе распоряжаться постройкой», то есть продавать, дарить, сдавать в аренду. Использование самовольной постройки по тому же пункту не допускается. Для арендатора и для покупателя здания это решающее обстоятельство.

Почему правила землепользования не подогнать под постройку

У владельцев нередко возникает идея: не переделывать здание, а изменить правила. Получить условно разрешённый вид использования, отклонение от предельных параметров, правку в правилах землепользования и застройки. Градостроительный кодекс закрывает этот путь с момента, когда в орган местного самоуправления пришло уведомление о выявлении постройки.

Запрет действует «до ее сноса или приведения в соответствие с установленными требованиями». Исключения два: орган ответил ведомству, приславшему уведомление, что признаков самовольной постройки не усматривается, либо вступило в силу решение суда, которым в иске о сносе или приведении отказано.

Три пути: приведение, признание права или снос

Три исхода из первого раздела не взаимозаменяемы: каждый подходит под свой набор обстоятельств. Опорой служат условия пункта 3 статьи 222 и разъяснения Пленума № 44.

Пункт 39 Пленума № 44 требует, чтобы постройка отвечала требованиям «на день обращения в суд». Оценивают состояние постройки на эту дату, а не на день строительства. Подробный порядок такого иска и три условия мы разобрали в статье о праве собственности на самовольную постройку.

Долевая собственность и участники дела

Если здание в долевой собственности, постройка, возведённая в том числе в результате реконструкции без согласия других участников долевой собственности, самовольна (п. 28 Пленума № 44). По делу о признании права на такую постройку суд привлекает всех сособственников. Перед проектом имеет смысл собрать согласия, иначе приведённая постройка рискует остаться самовольной.

Москва: что проверить в первую очередь

В Москве работают те же федеральные правила: статья 222 ГК РФ и статья 55.32 ГрК РФ. Городские перечни самостроя, окружная комиссия и московские постановления разобраны в статье об окружной комиссии по самострою, и в эту статью мы их не переносим: их положения надо сверять по актуальным текстам. Для приведения важно другое: кто и когда уже сделал шаги.

• Кто прислал уведомление о выявлении. Часть 2 статьи 55.32 называет органы государственного строительного, земельного и других видов надзора, лесной надзор, особо охраняемые природные территории и муниципальный контроль. Орган местного самоуправления обязан рассмотреть уведомление в срок, не превышающий двадцати рабочих дней.
• Когда принято решение и пришла ли его копия. Копию лицу, осуществившему постройку, направляют в течение семи рабочих дней (ч. 4). Если лицо не найдено, о планируемом сносе или приведении объявляют в публикации, на сайте и на щите на участке (ч. 5).
• Что записано в ЕГРН. Если право зарегистрировано, орган не вправе решать сам (п. 4 ст. 222).
• Чья земля. От этого зависит, возможно ли решение без суда (п. 4 ст. 222) и какие действия последуют при пропуске срока (ч. 12 ст. 55.32).

Если уведомление уже пришло, откладывать разговор о проекте нельзя: срок на проект идёт раньше срока на работы. Что входит в нашу работу по таким объектам в Москве, описано на странице: легализация самостроя в Москве.

Частые ошибки владельцев

Ошибки в таких делах повторяются. Почти все они вытекают из норм, которые мы уже привели.

• Ждут конца срока на работы и не сдают проект в срок для сноса. Тогда обязанность из пункта 2 части 11 статьи 55.32 не выполнена, и орган вправе запускать принудительные меры.
• Считают, что работы закончены, когда стены перестроены. По общему правилу решение исполнено с разрешением на ввод (п. 33 Пленума № 44).
• Реконструируют без согласия сособственников. Пункт 28 Пленума № 44 прямо называет такую постройку самовольной.
• Покупают участок со стройкой, по которой есть неисполненное решение. По части 8 статьи 55.32 и пункту 38 Пленума № 44 обязанность переходит к новому владельцу.
• Пробуют менять правила землепользования или просят отклонение после получения уведомления. Нормы частей 7 статьи 33, 11.1 статьи 39 и 6.1 статьи 40 ГрК РФ это запрещают.
• Продают или сдают в аренду здание до оформления права. Пункт 2 статьи 222 ГК РФ запрещает распоряжаться самовольной постройкой.

Все эти ошибки видны заранее, пока идёт подготовка. Поэтому первая задача при получении решения или уведомления: разложить сроки на календаре, включая отдельную строку для проекта.

Коротко: что запомнить о приведении

• Приведение это реконструкция постройки до установленных требований вместо сноса, по правилам главы 6 ГрК РФ (ч. 10 ст. 55.32).
• Решение принимает суд. Орган местного самоуправления делает это только в случаях пункта 4 статьи 222 и не вправе, если право зарегистрировано в ЕГРН.
• Способ из решения «снести или привести» выбирает должник (п. 33 Пленума № 44).
• Проект сдают в срок для сноса, работы выполняют в срок для приведения (ч. 11 ст. 55.32).
• Решение о приведении считается исполненным с разрешением на ввод. Затем технический план и запись в ЕГРН.
• После уведомления о выявлении нельзя менять правила землепользования, давать условно разрешённый вид использования и отклонение для этой постройки.
• Срок пропущен: орган вправе идти в суд за изъятием участка либо сам снести или привести постройку (ч. 12 и 13 ст. 55.32).