Право собственности на самовольную постройку: условия, суд и документы

Что значит право на самовольную постройку и откуда оно берётся

Начнём с формулы закона. Самовольной постройкой статья 222 ГК РФ называет «здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке», а также постройку на участке, разрешённое использование которого не допускает такого строительства, и объект, возведённый без необходимых согласований и разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм, если соответствующие требования действовали на дату начала возведения и действуют на дату выявления постройки. Сразу за определением идёт правило, из-за которого люди и приходят в суд: «Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности». Здание стоит, налоги платятся, а права на него нет.

Без права собственности постройкой нельзя распорядиться: по тому же пункту закон запрещает продавать её, дарить и сдавать в аренду, а ещё прямо сказано: «Использование самовольной постройки не допускается». Для арендодателя нежилого здания это значит, что сдавать такой объект в аренду закон запрещает, а покупатель при проверке может не найти записи в ЕГРН.

Выход в статье тоже есть. Пункт 3 говорит, что право собственности «может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке». Верховный Суд в постановлении Пленума от 12.12.2023 № 44 (пункт 40) пояснил, как это работает: признание права на самовольную постройку служит основанием возникновения права по решению суда. У собственника появляется то, чего не было, а не подтверждается старое. Поэтому суд применяет пункт 3 статьи 222 в редакции, действовавшей на день принятия решения суда, а не на день, когда здание построили.

Три условия пункта 3 статьи 222: все сразу, иначе отказ

Закон ставит условия не по выбору. Право признают «при одновременном соблюдении следующих условий», и если не хватает хотя бы одного, исход предсказуем. Пленум в пункте 39 повторяет их почти дословно, а мы разложили по таблице вместе с тем, что суд проверяет по каждому.

Первое условие: на чьей земле стоит здание

Иск подаёт тот, в чьей собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании находится участок. Аренда в эту формулу не вошла, но Пленум в пункте 41 делает оговорку: арендатор участка, в том числе публичного, вправе обратиться с иском, «если земельный участок предоставлялся для строительства соответствующего объекта». Если договор такой цели не содержал, дело плохо: по пункту 20 постановления постройка арендатора, для которой договор не предусматривал возможности создания объекта, остаётся самовольной. Об этом подробнее в статье о самострое на арендованной земле.

Постройка считается возведённой на непредоставленном участке и тогда, когда она лишь частично заходит на чужую землю (пункт 16). В таком споре суд разъясняет сторонам право подать иск об установлении границ, чтобы рассмотреть всё в одном деле.

Второе условие: проверка по состоянию на сегодня

Самое неудобное для застройщика место. Постройку сравнивают с правилами, которые действуют к моменту подачи иска, а не на дату начала стройки. Пленум в пункте 39 называет этот список: правила землепользования и застройки, документация по планировке территории и обязательные требования к параметрам, установленные «на день обращения в суд». Если за годы изменился регламент зоны, проверка идёт по новому регламенту. Поэтому перед подачей иска нужно заново сверить высоту, этажность, процент застройки и отступы с актуальной редакцией правил.

Нарушение само по себе не ставит точку. Нарушения градостроительных и строительных норм суд оценивает по существенности (об этом ниже), а выявленные недостатки можно устранить до иска. Тогда постройка на день обращения уже будет отвечать требованиям.

Третье условие: безопасность и права соседей

Здесь в дело входит эксперт. Суд выясняет, не создаёт ли объект угрозу жизни и здоровью, не заходит ли на чужие участки и не нарушает ли права соседей. Если иск заявляет не сам застройщик, а правопреемник (покупатель участка, наследник), условие остаётся тем же.

Кто подаёт иск и кого называют ответчиком

Круг истцов шире, чем кажется. Пленум № 44 в пункте 41 называет, кто вправе подать иск, в том числе лицо, не строившее объект само:

• наследник, принявший наследство в виде земельного участка, на котором стоит самовольная постройка;
• собственник, купивший участок вместе с самовольной постройкой;
• учредитель (участник), получивший участок ликвидированного юридического лица после расчётов с кредиторами;
• каждый из супругов, если постройку возвели в браке;
• арендатор, если участок отводили под строительство такого объекта.

Ответчиком по пункту 42 называют орган местного самоуправления по месту нахождения постройки, иной уполномоченный федеральный орган исполнительной власти или орган государственной власти субъекта Российской Федерации. Когда иск подаёт правообладатель участка, а строил другой человек, к ответчикам добавляют и этого застройщика. Какой именно орган указать, зависит от объекта: Пленум отсылает к статье 51 ГрК РФ, где перечислено, кто выдаёт разрешения на строительство (части 4 до 6: по общему правилу разрешение выдаёт орган местного самоуправления по месту участка; часть 5 называет госкорпорации и другие органы по отдельным видам объектов, часть 6 федеральный или региональный орган для объектов на территориях нескольких субъектов или муниципальных образований).

Если в деле несколько собственников

Объект в долевой собственности требует отдельного внимания. При самовольной реконструкции постройки в долях к участию в деле о признании права привлекают всех сособственников, и суд обсуждает, нужно ли перераспределить доли (пункт 28 Пленума). Постройка, созданная без согласия других участников долевой собственности, сама по себе самовольна. Для коммерческих зданий, где помещения принадлежат нескольким владельцам, это нередкая ловушка: один пристроил этаж, остальные не знали.

Какой суд рассматривает дело и как определить подсудность

Споры о праве собственности на самовольную постройку подсудны по месту объекта. Пленум в пункте 11 говорит, что иски о сносе, о приведении в соответствие и о признании права рассматривают суд общей юрисдикции или арбитражный суд «с соблюдением правил об исключительной подсудности» по месту нахождения спорного объекта. В АПК РФ это правило записано в части 1 статьи 38: «Иски о правах на недвижимое имущество предъявляются в арбитражный суд по месту нахождения этого имущества».

Выбор между судами делает состав участников. Арбитражные суды, по части 2 статьи 27 АПК РФ, разрешают экономические споры и рассматривают иные дела с участием юридических лиц и индивидуальных предпринимателей. Для московского здания, которым владеет компания, это арбитражный суд Москвы; для предпринимателя то же, если спор связан с предпринимательской или иной экономической деятельностью (ч. 1 ст. 27 АПК РФ). Гражданин без статуса предпринимателя идёт в суд общей юрисдикции. Есть исключение, которое легко упустить: если в спорной постройке живут граждане с правом пользования жилым помещением, требование о сносе удовлетворяют только с одновременным решением вопроса о выселении, и такой спор разрешает суд общей юрисдикции (пункт 11 Пленума).

Последние две строки таблицы обычно удивляют. Администрация не возражает, все стороны согласны, а суд всё равно требует полной проверки. Верховный Суд закрепил это в пункте 44: принятие признания иска ответчиком и утверждение мирового соглашения без выяснения условий пункта 3 статьи 222 недопустимы. Суду «во всяком случае необходимо установить» всю совокупность условий.

О самом процессе по самострою (иски города, экспертиза, обеспечительные меры) рассказывает страница услуги «Суд по самовольной постройке».

Порядок действий от проверки участка до решения суда

Единой пошаговой инструкции в законе нет, поэтому мы собрали последовательность из того, что закон и Пленум требуют от истца и суда. Цель очереди простая: не прийти в суд с постройкой, которая заведомо не проходит проверку по пункту 3.

1. Проверить право на участок. Выписка ЕГРН, договор аренды, акт предоставления. Если прав на землю нет, сначала решают вопрос о ней: условие о правах на участок в пункте 3 статьи 222 обязательно.
2. Сверить постройку с требованиями на сегодня. Градостроительный регламент зоны, документация по планировке территории, предельные параметры (п. 39 Пленума).
3. Устранить то, что устранимо. В спорах о сносе суд сам выносит на обсуждение вопрос об устранимости нарушений (п. 30), а для признания права постройка должна отвечать требованиям, действующим к моменту подачи иска (п. 39), поэтому полезно прийти с уже выполненными работами.
4. Собрать доказательства по трём условиям. Техническое заключение, расчёты, документы о попытках получить разрешение.
5. Подать иск по месту объекта и заявить ходатайство о строительно-технической экспертизе, если без неё не обойтись.
6. После решения обратиться в Росреестр, чтобы внести запись в ЕГРН.

Шаг про попытки получить разрешение закон выделяет особо, и вот почему. В пункте 43 Пленума сказано: если иное не установлено законом, иск подлежит удовлетворению, когда «единственным признаком самовольной постройки является отсутствие необходимых в силу закона согласований, разрешений, к получению которых лицо, создавшее самовольную постройку, принимало надлежащие меры». Значит, подтверждённые обращения за разрешением помогают показать, что такие меры принимались. Заявление, поданное для вида, суд вправе счесть недобросовестным.

Собрать доказательства и выбрать сценарий проще, когда до иска есть полный разбор объекта. Такой разбор мы делаем в рамках легализации самостроя в Москве: от проверки участка до выбора пути.

Какие документы и экспертиза убеждают суд

Список документов в законе не приведён: суд решает по доказательствам, которые представили стороны. Поэтому мы идём от того, что суд обязан установить по Пленуму № 44, и подбираем бумаги под каждый вопрос. Ниже наша подборка, а не перечень из нормативного акта.

Экспертиза: на что она отвечает

В споре о сносе пункт 30 Пленума обязывает суд независимо от того, заявлено ли требование о сносе или о приведении постройки в соответствие, вынести на обсуждение вопрос об устранимости нарушений градостроительных и строительных норм и правил, а для постройки с нарушенным видом разрешённого использования выяснить, можно ли привести её в соответствие. Суд может предложить ответчику представить дополнительные доказательства и разъяснить право на ходатайство о назначении строительно-технической экспертизы. Для иска о признании права ориентир даёт пункт 39: постройка должна отвечать требованиям, которые действуют к моменту подачи иска.

Отсюда формулировка вопросов к эксперту: отвечает ли объект градостроительным и строительным нормам, создаёт ли угрозу, какие нарушения устранимы и каким способом. Чем точнее вопросы, тем меньше шансов, что экспертиза выйдет общей и бесполезной.

Что ещё подаётся в Росреестр

Решение суда не заменяет кадастровую часть дела. Верховный Суд специально отметил: судебный акт не освобождает от иных документов, которые нужны для записи в ЕГРН, например от технического плана (п. 45 Пленума). В статье 14 закона о регистрации недвижимости технический план назван основанием для учёта и регистрации при создании здания (часть 2, пункт 7.3). Заказывайте его заранее, чтобы после победы не терять время.

Какие нарушения суд прощает, а какие нет

Самое частое опасение собственника: любая неточность в разрешении ведёт к сносу. Пленум дал суду другой ориентир. В пункте 25 написано, что снос «является крайней мерой государственного вмешательства», устранение последствий должно быть соразмерно нарушению, а необходимость сноса зависит не только от отсутствия разрешения, но и от обстоятельств, которые мешали бы пользоваться объектом из-за несоответствия требованиям безопасности и возможного нарушения прав третьих лиц.

Для нарушений строительных и градостроительных норм критерий назван в пункте 29: существенность. Мы свели примеры из Пленума в таблицу.

Отдельное правило для ограничений по земле: если лицо, по словам Пленума, «не знало и не могло знать» о действии ограничений, в том числе из-за отсутствия сведений в ЕГРН, постройка не может быть признана самовольной (п. 22). Истец вправе доказывать обратное: что застройщик действовал недобросовестно.

Для коммерческого собственника вывод практический. Мелкие отклонения в отступах и проценте застройки суд иногда прощает, а этажность, высоту и безопасность конструкций проверит строго. Какие признаки закон считает самовольными, подробно описано в разборе признаков самостроя.

Сколько стоит спор: пошлина и расходы

Фиксированной цены легализации закон не называет, а вот госпошлина считается по правилам Налогового кодекса. Для арбитражного суда есть особое правило: часть 2 статьи 103 АПК РФ устанавливает, что «по исковым заявлениям о признании права, в том числе права собственности» пошлина платится в размерах, установленных для исковых заявлений неимущественного характера. Размер для арбитража берём из статьи 333.21 НК РФ, пункт 1, подпункт 4: 50 000 рублей для организаций и 15 000 рублей для физических лиц (в арбитражном суде это в первую очередь индивидуальные предприниматели).

Третья и четвёртая строки таблицы важны, когда иск подаёт не тот, кто строил. Покупатель участка, получив право на постройку по суду, возместит прежнему застройщику расходы на неё в размере, который определит суд. Эту сумму лучше заранее обсудить с экспертом, чтобы встречное требование не стало сюрпризом.

Правило о судебных расходах по иску о признании права (п. 47 Пленума) отличается от спора о сносе. Если администрация не возражала и жалоб не подавала, свои расходы истец несёт сам: эксперт и представитель остаются на нём. Если же ответчик занял активную позицию (встречный иск, апелляционная или кассационная жалоба), расходы можно распределить между сторонами.

Стоимость экспертизы и услуг юристов зависит от объекта и объёма работ, цифр мы здесь не называем. Для граждан, подающих иск в суд общей юрисдикции, пошлину определяют по статье 333.19 НК РФ и правилам цены иска, их разбор выходит за рамки этой статьи.

Что даёт решение суда и как внести запись в ЕГРН

Вступившее в законную силу решение суда о признании права решает три задачи. Оно становится основанием возникновения права собственности (подпункт 3 пункта 1 статьи 8 ГК РФ), служит основанием для кадастрового учёта и регистрации (статья 219 ГК, пункт 5 части 2 статьи 14 закона № 218-ФЗ) и открывает путь в гражданский оборот. В пункте 45 Пленума перечислено главное из того, что получает собственник.

• Объект можно использовать в гражданском обороте, разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется.
• В статье 14 закона о регистрации недвижимости основанием для регистрации названы «вступившие в законную силу судебные акты» (часть 2, пункт 5).
• Технический план и другие документы, которые нужны для ЕГРН, всё равно подают, потому что решение суда их не заменяет.
• Использование объекта не образует административного правонарушения по части 5 статьи 9.5 КоАП РФ, если после решения нет новых нарушений по пункту 1 статьи 222 ГК.

Последний пункт важен для арендодателей. Часть 5 статьи 9.5 КоАП РФ касается эксплуатации объекта без разрешения на ввод. По разъяснению Пленума после решения суда о признании права такого нарушения нет, если не совершено новых нарушений по пункту 1 статьи 222 ГК. Суммы штрафов в статье не приводим.

Защита от внесудебного сноса

Решение суда защищает не только от потери права, но и от административного сноса. Орган местного самоуправления, как написано в пункте 4 статьи 222, «в любом случае не вправе принимать решение о сносе» в отношении объекта, право собственности на который зарегистрировано в ЕГРН или признано судом в соответствии с пунктом 3 этой статьи. Защиту даёт и сама запись в реестре, но она не отменяет судебного иска: наличие регистрации «не исключает возможности предъявления требования о его сносе» (п. 8 Пленума). Судебное решение закрывает вопрос надёжнее.

Отдельно о сделках с землёй. Если против прежнего владельца участка есть неисполненное решение о сносе самовольной постройки, то при переходе прав на участок обязанность исполнить решение переходит к новому правообладателю в порядке процессуального правопреемства (п. 38 Пленума). Поэтому до покупки участка мы проверяем суды по нему и по постройкам.

Если суд отказал: что делать дальше

Отказ не обязательно финал. Пленум в пункте 46 разрешает вернуться: если нет вступившего в силу решения суда или решения органа местного самоуправления о сносе, отказ в признании права «не препятствует обращению в суд с новым иском», когда нарушения, из-за которых отказали, устранены. Отказать в принятии нового иска или прекратить дело как по уже решённому спору суд не вправе: Пленум прямо указывает, что оснований для этого в таком случае нет.

Разберём самые частые причины отказа и ответ на каждую.

• Нет прав на землю. Сначала оформляют участок, потому что условие о правах на землю в пункте 3 статьи 222 обязательно.
• Нарушены нормы. Устраняют устранимое и подают новый иск.
• Нарушены права соседей или есть угроза. Согласовывают, меняют конструкцию, укрепляют, потом проводят повторную экспертизу.
• Признали недобросовестным. Это самый трудный вариант, потому что пункт 43 позволяет отказать на основании статьи 10 ГК РФ.

Приведение в соответствие как другой путь

Статья 222 предусматривает и вариант без отдельного иска о признании права. Согласно пункту 3.2, лицо, у которого участок в собственности или на ином названном праве и которое «выполнило требование о приведении самовольной постройки в соответствие с установленными требованиями, приобретает право собственности на такие здание, сооружение или другое строение в соответствии с настоящим Кодексом». Лицо, которому государственный или муниципальный участок предоставлен во временное владение и пользование в целях строительства (например, арендатор), приобретает право при выполнении того же требования, «если это не противоречит закону или договору».

Если суд принял решение о сносе или приведении объекта в соответствие, способ исполнения выбирает должник (п. 33 Пленума). Срок суд называет сам, учитывая характер постройки, и в этом сроке можно успеть выполнить реконструкцию и получить разрешение на ввод. Подробно о сроках сноса рассказывает материал о сносе самостроя.

Типичные ошибки истца

Большая часть отказов связана не с отсутствием права как такового, а с процессуальными просчётами. Мы выписали ошибки, которые прямо следуют из позиции Верховного Суда.

• Надежда на признание иска администрацией. Суд всё равно проверяет три условия (п. 44), договорённость с ответчиком доказательств не заменяет.
• Игнорирование сособственников. При самовольной реконструкции объекта в долях к участию в деле о признании права нужно привлечь всех сособственников (п. 28).
• Сверка со старыми нормами. Постройку проверяют по требованиям на день обращения, а не по тем, что были при строительстве (п. 39).
• Нет документов о попытках узаконить постройку. Без них трудно показать добросовестность (п. 43).
• Спор о границах не заявлен. Если постройка частично на чужой земле, суд разъясняет право требовать установления границ в том же деле (п. 16).
• Нет технического плана. Решение суда не заменяет документы для ЕГРН (п. 45).
• Аренда без цели строительства. Договор без условия о возведении объекта оставляет постройку самовольной (п. 20).

Ещё одно замечание: часть старых разъяснений больше не применяется. Пункт 48 постановления № 44 признал не подлежащими применению пункты с 22 по 31 постановления Пленума ВС и ВАС от 29.04.2010 № 10/22. Если в старых рекомендациях или шаблонах иска встречаются ссылки на них, их нужно заменить.

Москва: суд, городской орган и внесудебный путь

Федеральные нормы одинаковы для Москвы и Подмосковья, но среда споров разная. В Москве организации идут в арбитражный суд Москвы по месту объекта, граждане в суд общей юрисдикции. Ответчиком может быть и орган государственной власти города: это следует из пункта 42 Пленума № 44 и частей 4 до 6 статьи 51 ГрК РФ, а пункт 9 прямо учитывает города федерального значения.

Закон оставляет и внесудебную возможность. Пункт 3 статьи 222 допускает признание права не только судом, но и «в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке». Московские правила об административном пути для самовольных построек мы в этой статье не пересказываем: порядок этого пути разбирает страница услуги по легализации самостроя.

Когда нужен именно суд

• Когда спор уже идёт: есть иск о сносе, наложены обеспечительные меры, нужно встречное требование.
• Когда требуется судебное решение как основание права: оно же закрывает путь внесудебному сносу (ст. 222, п. 4 ГК).
• Когда право на объект признаётся действительным без регистрации в ЕГРН: вопрос о сносе такого объекта рассматривается только судом (п. 9 Пленума).

Обеспечительные меры стоит рассмотреть до решения: по пункту 14 Пленума в споре о сносе или при оспаривании решения о сносе суд по ходатайству заинтересованного лица может, например, приостановить действие решения органа публичной власти, запретить строительные работы и эксплуатацию объекта, запретить регистрирующему органу совершать действия с постройкой. Это способ защитить положение до итогового решения.

Коротко: что запомнить о праве собственности на самовольную постройку

• Застройщик не приобретает права собственности на самовольную постройку, не может её продать, подарить или сдать в аренду, а использование не допускается (ст. 222, п. 2 ГК РФ).
• Суд вправе признать право при одновременном соблюдении трёх условий: права на участок, соответствие установленным требованиям к моменту подачи иска, отсутствие нарушений прав других лиц и угрозы жизни и здоровью (п. 3 той же статьи; Пленум № 44, п. 39).
• Иск подают по месту объекта: в арбитражный суд идут организации и ИП, в суд общей юрисдикции граждане (АПК, ст. 27, 38; Пленум, п. 11).
• Признать иск или подписать мировое соглашение недостаточно: суд всё равно проверяет все условия (п. 44).
• Пошлина в арбитраже за иск о признании права собственности: 50 000 рублей для организации и 15 000 рублей для физического лица (ст. 103, ч. 2 АПК; ст. 333.21 НК).
• Решение суда становится основанием для регистрации и записи в ЕГРН, разрешение на ввод не требуется, технический план подают отдельно (п. 45 Пленума; ст. 14 закона № 218-ФЗ).
• При отказе новый иск возможен, если нарушения устранены и нет решения о сносе (п. 46).