КРТ в Московской области: как проверить участок и защитить объект

Что такое КРТ в Московской области и чем регион отличается от Москвы

Комплексное развитие территории, КРТ, это механизм, по которому город или область меняет застройку целого квартала или промзоны разом, а не по одному участку. Правовая база одна на всю страну: глава 10 Градостроительного кодекса РФ, статьи 64-71. Но кодекс сознательно оставляет регионам право решать, какой именно орган власти будет запускать процедуру на своей территории, публиковать решения и вести переговоры с собственниками. Москва и Московская область этим правом воспользовались по-разному.

В Москве решения о КРТ жилой и нежилой застройки годами оформляют постановлениями правительства города, а переговоры с бизнесом чаще всего идут через Департамент городского имущества. В Московской области другая конструкция: уполномоченный орган это министерство жилищной политики региона, а не аналог столичного ДГИ, и по большинству территорий именно оно готовит проект решения, но подписывает его глава администрации того городского округа, где расположена территория.

Разница не формальная. От того, кто именно принял решение, зависит, где искать текст документа, куда жаловаться на нарушение процедуры и какой суд будет рассматривать спор об оспаривании решения. Спутать московский порядок с областным, значит потерять время на поиск документа там, где его никогда не публиковали. Общее устройство механизма КРТ, виды территорий и базовые понятия разобраны в статье что такое КРТ и как узнать про свой объект, здесь же сосредоточимся именно на региональных особенностях Московской области.

Кто принимает решение о КРТ по каждому виду

Статья 65 ГрК РФ делит КРТ на четыре вида, и для каждого действует свой порядок принятия решения по статье 66 ГрК РФ и региональному постановлению № 29/3.

• КРТ жилой застройки. Затрагивает кварталы с многоквартирными домами. Решение готовит администрация городского округа, и по общему правилу она же его подписывает распорядительным актом.
• КРТ нежилой застройки. Промзоны, склады, торговые и офисные здания. Порядок принятия тот же, что для жилой застройки, решение оформляет администрация округа.
• КРТ незастроенной территории. Свободная государственная или муниципальная земля без частных прав. Напрямую собственников не касается, но соседние участки нередко попадают в зону последствий по инфраструктуре.
• КРТ по инициативе правообладателей. Здесь решение не издаётся в одностороннем порядке: администрация округа и министерство жилищной политики области выступают сторонами договора с самими собственниками или арендаторами земли.

Когда решение подписывает не округ, а министерство

Часть 2 статьи 66 ГрК РФ передаёт решение высшему исполнительному органу субъекта РФ в трёх случаях: на реализацию проекта тратят бюджет региона, застройщиком определено юридическое лицо от имени субъекта, либо территория КРТ выходит за границы одного городского округа и затрагивает сразу несколько муниципалитетов. В Московской области эти полномочия исполняет министерство жилищной политики: оно издаёт распоряжение вместо главы округа именно в перечисленных случаях, а не по общему правилу.

Практический вывод для собственника: прежде чем искать решение о КРТ, стоит понять, какой у территории вид и масштаб. Одна улица в границах округа, скорее всего, идёт через администрацию. Территория на стыке двух округов или с бюджетным финансированием региона уже уровень министерства.

Таблица отличий: орган решения, публикация, порядок

Ниже сведены главные различия двух порядков в одном месте, чтобы не листать отдельные постановления города и области.

Главный практический вывод из таблицы: собственнику в области бессмысленно искать своё решение среди постановлений правительства Москвы, даже если объект стоит в паре километров от МКАД. Профильная база для области своя, и работать нужно именно с ней.

Как собственнику проверить, попал ли объект в границы КРТ

Худший вариант, узнать о КРТ из письма о включении дома в перечень или из требования подписать договор, когда решение уже принято и сроки на возражения истекли. Проверять стоит заранее и по нескольким каналам сразу, потому что ни один из них по отдельности не гарантирует полноты.

• Сайт своего городского округа. Проекты решений о КРТ жилой застройки размещают на официальном интернет-ресурсе округа заранее, до подписания итогового акта. Ищите раздел градостроительной политики или архитектуры конкретного округа.
• ГИС УГД Московской области. Государственная информационная система хранит градостроительную документацию региона, включая материалы по КРТ, в машиночитаемом виде с привязкой к территории.
• Информационный стенд администрации. Часть публикаций закон требует размещать именно на стенде у здания администрации округа, и в интернете этого документа может не быть вовсе.
• Региональный портал государственных услуг. Ещё один официальный канал публикации проектов решений, предусмотренный постановлением № 29/3.
• Сверка кадастрового номера. Найдя проект или готовое решение по своему округу, сверьте кадастровый номер участка и здания с описанием границ территории в приложении к документу: совпадение слова «район» ничего не доказывает, нужны точные границы.

Практический ориентир по срокам публикации: администрация обязана разместить согласованный проект решения о КРТ жилой застройки не позднее трёх рабочих дней с момента согласования, а по нежилой застройке в те же три дня направляет предложение о заключении договора всем правообладателям земельных участков и объектов на них. Три дня это немного, поэтому проверять свой адрес по перечисленным каналам разумно не раз в год, а хотя бы раз в квартал, если объект стоит в округе с активной программой развития промзон или ветхого фонда.

Что происходит с объектом дальше и по каким срокам

После публикации проекта решения территория проходит несколько последовательных стадий, и каждая добавляет новый документ и новый срок.

1. Решение о КРТ. Администрация округа или министерство жилищной политики утверждает границы территории и её параметры (ст. 66-67 ГрК РФ).
2. Договор о КРТ. Определяется застройщик или оператор проекта: через торги либо, для нежилой застройки, напрямую с правообладателями без торгов (ст. 68 ГрК РФ).
3. Документация по планировке территории. Утверждается проект планировки, с этого момента судьба территории закреплена документально и на карте.
4. Решение об изъятии. Уполномоченный орган принимает решение по конкретным участкам и объектам, публикует его и направляет копии правообладателям.
5. Оценка и проект соглашения. Привлечённый оценщик считает размер возмещения, правообладателю направляют проект соглашения с этой суммой.
6. Подписание или суд. Согласны с суммой, подписываете соглашение и получаете выплату. Не согласны, спор о размере компенсации решает суд, при этом сам факт изъятия уже не оспаривается.

Сроки, которые касаются лично собственника

Для жилой застройки ключевой срок это 31 календарный день на проведение общего собрания собственников по вопросу включения дома в границы КРТ, причём решение считается принятым только при поддержке не менее двух третей голосов. Для нежилой застройки другой отсчёт: 45 календарных дней с момента получения предложения на ответ, соглашаться на договор без торгов или нет. Пропуск этого срока не останавливает процедуру, но лишает возможности договориться на своих условиях.

Права собственника квартиры: голосование дома и переселение

Многоквартирный дом попадает в границы КРТ жилой застройки одним из двух путей, и от этого зависит, остаётся ли у жильцов право голоса.

• Аварийные и подлежащие сносу дома. Включают в решение без согласия жильцов: физический износ или признание аварийным снимает вопрос о голосовании.
• Дома, не признанные аварийными. Включают только по критериям, которые устанавливает регион: степень износа конструкций, стоимость капитального ремонта выше норматива, тип проекта постройки. Здесь решает общее собрание собственников.

По закону региона на проведение собрания отведён 31 календарный день с момента, когда администрация направила управляющей организации обращение о необходимости его созвать. Решение о согласии на включение дома в КРТ принимается не менее чем двумя третями голосов от общего числа собственников помещений, а не от числа присутствующих на собрании. Собственник, который был в отъезде или просто не следил за повесткой, рискует узнать об итоге постфактум, поэтому стоит заранее оставить управляющей организации актуальный контакт для связи по вопросам общих собраний.

После утверждения документации по планировке и решения об изъятии собственнику квартиры предлагают либо равнозначное жильё, либо денежное возмещение, порядок и выбор варианта фиксируются в соглашении, которое направляют для подписания. Разбирать условия конкретного соглашения до подписи разумнее с независимым юристом, а не полагаться только на расчёт застройщика.

Права собственника нежилого объекта: договор, выход, компенсация

Для складов, цехов, офисов и торговых зданий процедура КРТ нежилой застройки устроена иначе, чем для жилых домов: голосования нет, но есть право ответить на предложение о договоре и право оспорить условия.

• Предложение о заключении договора без торгов. В течение трёх дней после согласования проекта решения администрация обязана направить предложение всем правообладателям земельных участков и объектов на них по адресу из ЕГРН.
• 45 дней на ответ. Правообладатель вправе согласиться на договор о совместной реализации проекта КРТ на своём объекте, отказаться и уйти в процедуру изъятия с компенсацией, либо не ответить вовсе, что по факту равносильно отказу.
• Выход из границ территории. При наличии оснований, ошибочно включённый объект, отсутствие связи с целями развития территории, границы можно попытаться скорректировать ещё на стадии проекта решения, пока документ не подписан. После утверждения документации по планировке шансы на исключение из границ резко падают.

Собственник склада или производственного здания в области нередко ошибочно ждёт письма о выкупе по московскому образцу. В регионе точкой отсчёта служит именно предложение о договоре, а не письмо об изъятии: тот, кто пропускает 45-дневный срок на ответ, теряет возможность влиять на условия договора и переходит в режим, где решение по объекту принимают без его участия в переговорах.

Подробный разбор именно нежилой застройки, какие объекты попадают в КРТ чаще прочих и что меняется в аренде и в сделках с таким объектом, собран в отдельном материале о комплексном развитии нежилой застройки.

Чем компенсация при КРТ отличается от изъятия для госнужд

Собственники часто путают два похожих на вид, но разных по механике процесса: изъятие участка под дорогу или другой линейный объект и изъятие в границах КРТ. Основание в обоих случаях лежит в одной главе 7.1 Земельного кодекса РФ, а состав возмещения считают по одной статье, 56.8 ЗК РФ: рыночная стоимость объекта, убытки, включая упущенную выгоду, и стоимость всего, что нельзя перенести без несоразмерного ущерба. Дальше пути расходятся по срокам и по основанию, из которого выросла процедура.

• Изъятие под линейный объект. Запускается документацией по планировке территории и ходатайством застройщика линейного объекта, дороги, инженерной сети. Идёт по общему порядку изъятия.
• Изъятие в границах КРТ. Запускается решением о КРТ и договором с застройщиком территории, а не отдельным ходатайством. Проект планировки здесь тоже нужен, но он оформляет уже принятое решение о развитии квартала, а не служит первым шагом.

Практическая разница ощутимее всего в сроках. Специальный порядок для КРТ, пункт 9 статьи 56.12 ЗК РФ, даёт собственнику один календарный месяц с момента ознакомления с проектом соглашения об изъятии, после чего орган обязан обратиться в суд, а выплата следует в течение семи дней после решения (пункт 11 той же статьи). Оспорить по этому порядку можно только размер компенсации, не сам факт изъятия (пункт 13). Общий порядок, пункт 10 статьи 56.10 ЗК РФ, который в московской практике применялся к промзонам через распоряжение об изъятии по ходатайству инвестора, даёт более широкое окно: 90 дней, а право обратиться в суд остаётся за органом или инвестором, а не превращается в обязанность.

Подробное сравнение обеих процедур шаг за шагом, с таблицей сроков и отдельным разбором аренды и частных арендаторов, собрано в статье об изъятии участка под дорогу и под КРТ. А то, из каких сумм складывается сама компенсация и как её увеличивают через суд, разобрано в материале про компенсацию при КРТ.

Какие шаги защищают собственника и когда действовать поздно

У каждой стадии КРТ есть окно, когда позиция собственника ещё влияет на результат, и момент, после которого влиять поздно.

• Публикация проекта решения. Самое широкое окно: можно указать на ошибку в границах, добиться исключения объекта, если основания для включения спорные, или подготовиться к голосованию собрания.
• Получение предложения о договоре (нежилая застройка). 45 дней на осознанный ответ, в том числе на переговоры об условиях, а не формальное согласие или молчание.
• Утверждение документации по планировке. Территория закреплена документально, добиться исключения объекта из границ на этой стадии уже почти невозможно, но остаётся право готовиться к оценке.
• Получение решения об изъятии и проекта соглашения. Факт изъятия по специальному порядку КРТ оспорить нельзя, но размер компенсации можно и нужно проверять независимой оценкой до подписания.
• Подписание соглашения. После подписи договориться о пересмотре суммы почти нереально: соглашение это финальный документ, а не промежуточный этап переговоров.

Из этой последовательности видно: чем раньше собственник узнаёт о КРТ, тем больше у него реальных рычагов. Тот, кто спохватился на этапе подписания соглашения, обычно может рассчитывать только на спор о цифре в суде, а тот, кто отследил публикацию проекта решения, успевает и на голосование, и на независимую оценку, и на переговоры по условиям договора.

Частые ошибки собственников в Московской области

Часть проблем с КРТ в области вырастает не из сложности закона, а из привычки искать информацию не там, где она реально публикуется.

• Ищут решение по московским каналам. Портал мэра Москвы и постановления правительства столицы не содержат решений по округам области, даже если объект стоит рядом с МКАД.
• Не проверяют стенд администрации. Часть публикаций закон требует размещать именно на информационном стенде, и владельцы, которые следят только за сайтом, эту публикацию пропускают.
• Держат устаревший адрес в ЕГРН. Почтовое уведомление, вернувшееся с отметкой о невозможности вручения, всё равно считается доставленным, и отсчёт сроков не останавливается.
• Путают порядок КРТ с обычным изъятием. Ждут 90 дней там, где по специальному порядку КРТ действует один календарный месяц, и в итоге пропускают срок на подготовку возражений по размеру компенсации.
• Соглашаются на первую цифру оценки. Оценщик, привлечённый органом власти, считает по методике, которая нередко занижает стоимость объекта, особенно если не учитывает оборудование или специфику использования здания.

Каждая из этих ошибок стоит времени, а иногда и денег, но ни одна не фатальна, если её поймать раньше подписания итогового соглашения об изъятии.

Коротко: главное о КРТ в Московской области

• Порядок в области свой. Постановление правительства региона № 29/3 от 26.01.2021, а не московские нормы и не московские каналы публикации.
• Решение чаще подписывает округ, а не регион. Администрация городского округа по общему правилу, министерство жилищной политики области в случаях из части 2 статьи 66 ГрК РФ.
• Проверять нужно по нескольким каналам. Сайт округа, ГИС УГД, региональный портал госуслуг и информационный стенд администрации, ни один канал не покрывает все публикации в одиночку.
• У жилой застройки есть голосование. 31 календарный день на решение собрания, две трети голосов для согласия на включение дома.
• У нежилой застройки есть срок на ответ. 45 календарных дней на решение по предложению заключить договор без торгов.
• Компенсация по КРТ и обычное изъятие это разные окна. Один месяц по специальному порядку КРТ против 90 дней по общему порядку изъятия для государственных нужд.
• Позиция сильнее на ранней стадии. Публикация проекта решения даёт больше рычагов, чем спор об уже подписанном соглашении.