Как узнать собственника объекта недвижимости по ЕГРН

Что изменилось: раньше и сейчас

Ещё несколько лет назад проверка чужой недвижимости выглядела просто. Любой человек заходил на портал Госуслуг или сайт Росреестра, вводил адрес или кадастровый номер, платил небольшую сумму и через пару дней получал выписку из ЕГРН с полным ФИО собственника. Так проверяли продавца перед покупкой квартиры, искали владельца соседнего участка, выясняли, кому принадлежит заброшенное здание во дворе.

С 1 марта 2023 года эта возможность закрылась. Персональные данные правообладателя, фамилия, имя, отчество, дата рождения, теперь считаются защищёнными сведениями и выдаются третьим лицам только при особых условиях. Для обычного человека без законного основания заказ выписки на чужой объект по-прежнему возможен, но вместо имени в графе правообладателя будет стоять формулировка о том, что персональные данные не предоставляются.

Это не значит, что узнать собственника невозможно в принципе. Изменился не факт доступности сведений, а путь к ним: раньше данные получал любой заказчик выписки, теперь их получают либо сам собственник, либо ограниченный круг лиц с законным интересом, либо все желающие, но только если собственник сам разрешил раскрывать свои данные. Дальше по порядку разберём, кто именно входит в этот круг и что делать, если вы в него не входите.

Закон, который закрыл данные собственника

Правовая основа изменений, Федеральный закон от 14.07.2022 № 266-ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «О персональных данных», отдельные законодательные акты Российской Федерации...». Часть его положений, касающихся именно ЕГРН, вступила в силу с 1 марта 2023 года.

Ключевая норма закреплена в части 1.3 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Она устанавливает: сведения из ЕГРН, представляющие собой персональные данные правообладателя объекта или лица, в пользу которого зарегистрированы ограничения права или обременения, доступны третьим лицам только с согласия соответствующего человека, и только при наличии в реестре специальной записи об этом согласии, за исключением случаев, отдельно прописанных в законе.

Почему это сделали

• Защита от навязчивых покупателей. Раньше по одному ФИО и адресу можно было найти телефон, а дальше начинался поток звонков с предложениями продать квартиру.
• Защита от мошенников. Данные о собственнике недвижимости, ценный актив для социальной инженерии: зная имя владельца дорогой квартиры, легче выстроить схему обмана.
• Общий тренд на защиту персональных данных. Закон № 266-ФЗ менял не только правила ЕГРН, а системно ужесточал оборот персональных данных сразу в нескольких сферах.

Формально закон не запрещает узнавать собственника вообще, он вводит согласие как обязательное условие для раскрытия данных третьим лицам, кроме нескольких исключений. Дальше разберём, кто в эти исключения попадает.

Кто получает данные без согласия владельца

Часть 13 статьи 62 закона № 218-ФЗ перечисляет закрытый список тех, кому персональные данные правообладателя предоставляют без записи о согласии в реестре. Список исчерпывающий, расширять его по своему усмотрению нельзя.

Заметьте, кого в этом перечне нет. Арендатора, соседа по границе, покупателя, который просто присматривается к объекту, там нет. Даже риелтор без нотариальной доверенности от собственника такими правами не обладает. Это значит: если вы не входите в перечень выше, прямого пути получить ФИО чужого собственника у Росреестра для вас нет, и придётся действовать одним из законных обходных путей, которые разбираем дальше.

Как собственнику самому открыть свои данные

У правообладателя есть простой способ вернуть открытость своих данных, если он сам этого хочет: например, продаёт объект и хочет, чтобы покупатели видели его ФИО в выписке без лишних формальностей.

Механизм описан в статье 36.3 закона № 218-ФЗ. Собственник, его законный представитель или представитель по нотариальной доверенности подаёт заявление о возможности предоставления его персональных данных третьим лицам. Запись об этом Росреестр вносит в ЕГРН не позднее 3 рабочих дней с момента получения заявления.

Что происходит после внесения записи

• Любой заказчик выписки на этот объект увидит ФИО и дату рождения собственника, как это было до марта 2023 года.
• Отменить согласие можно так же просто, отдельным заявлением, запись уберут из реестра.
• Заявление подаётся через МФЦ, портал Госуслуг или напрямую в Росреестр, вместе с обычным набором документов, подтверждающих личность и право на объект.

Логика закона простая: закрытие данных, это защита по умолчанию, а не абсолютный запрет. Владелец сам решает, готов ли он раскрыть свои сведения ради удобства сделок, или предпочитает, чтобы каждый интересующийся действовал через один из законных путей ниже.

Способ первый: спросить у самого собственника

Самый простой и при этом самый надёжный законный способ, попросить собственника заказать выписку из ЕГРН на себя самого. Правообладатель видит свои персональные данные в любой своей выписке всегда, без записи о согласии и без ограничений.

Как это выглядит на практике

1. Продавец заходит в личный кабинет на Госуслугах или на сайт Росреестра.
2. Заказывает выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах на свой объект.
3. Собственнику часть таких выписок о своих объектах доступна бесплатно и почти мгновенно.
4. Присылает вам скан или показывает документ при встрече.

Дальше остаётся сверить паспорт продавца с ФИО в выписке и с данными в правоустанавливающем документе, договоре, свидетельстве о наследстве, решении суда. Если все три источника совпадают, перед вами действительно собственник.

Что должно насторожить

• Отказ показать выписку. Заказать её на себя не сложно и не долго, а честному владельцу скрывать нечего.
• Действие по доверенности без встречи с собственником. Доверенность стоит проверить отдельно, включая её актуальность и полномочия.
• Расхождение ФИО в паспорте, выписке и договоре, даже минимальное, требует объяснения до подписания документов.

Подробный список того, что ещё стоит проверить перед покупкой недвижимости, помимо личности собственника, обременений и истории объекта, собран в статье проверка объекта недвижимости перед покупкой.

Способ второй: через нотариуса

Если сделка требует нотариального удостоверения, или стороны просто хотят дополнительную гарантию, обращение к нотариусу закрывает вопрос проверки собственника официально.

По части 13 статьи 62 закона № 218-ФЗ нотариусы входят в число лиц, которым персональные данные правообладателя предоставляются без отдельного согласия собственника, если это нужно для совершения конкретного нотариального действия. На практике это означает: нотариус самостоятельно запрашивает сведения из ЕГРН, включая данные о правообладателе, и проверяет их точность перед тем, как удостоверить сделку.

Когда нотариус обязателен

• Сделки с долями в праве общей собственности на недвижимость.
• Договоры ренты и пожизненного содержания с иждивением.
• Раздел имущества супругов и брачные договоры, если стороны хотят закрепить условия нотариально.
• Сделки с недвижимостью несовершеннолетних или недееспособных.

В остальных случаях обращение к нотариусу не обязательно по закону, но остаётся разумной подстраховкой для дорогой или спорной сделки: официальный запрос данных даёт уверенность, что вы имеете дело с настоящим собственником, а не с человеком по подложным документам. Стоимость такой проверки у нотариуса складывается из тарифа за запрос сведений и платы за услуги правового и технического характера, точную сумму называет конкретная нотариальная контора.

Публичная кадастровая карта и что она покажет

Публичная кадастровая карта Росреестра, бесплатный открытый сервис, где по клику на участок или здание видны кадастровый номер, площадь, категория земель, вид разрешённого использования, кадастровая стоимость и границы объекта.

Сведений о собственнике на карте не было и до 2023 года: сервис изначально создавался как справочник по характеристикам объектов, а не как источник персональных данных. Поэтому изменения 266-ФЗ саму карту напрямую не затронули, она просто никогда не показывала ФИО владельца.

Что полезно узнать через карту перед дальнейшими шагами

• Точный кадастровый номер объекта, если известен только адрес: пригодится для заказа выписки. Из чего состоит этот код и что означает каждая его часть, смотрите в статье кадастровый номер: что означает.
• Границы участка, актуально при спорах с соседями о заборе или наложении границ.
• Категорию земель и вид разрешённого использования, важно, если планируете что-то строить рядом.
• Кадастровую стоимость, основа для расчёта земельного налога, и, если она завышена, повод её оспорить.

Получив кадастровый номер с карты, дальше действуйте по тем же правилам: закажите выписку об объекте, чтобы увидеть характеристики и обременения, а для данных о собственнике используйте один из законных путей выше, просьбу к владельцу, нотариуса или собственное законное основание. Как искать объекты по карте, какие слои у неё есть и где сервис находится после переезда на новый портал, разбираем подробно в статье публичная кадастровая карта: как пользоваться.

Если собственник, организация

Правило о закрытии персональных данных касается только физических лиц: их фамилия, имя, отчество и дата рождения защищены законом о персональных данных. На юридических лиц эта логика не распространяется.

Если владелец объекта, компания, её название, ОГРН и ИНН видны в обычной выписке из ЕГРН без ограничений и без записи о согласии. Дальше сведения об этой организации можно бесплатно и законно проверить сразу в нескольких открытых источниках.

• ЕГРЮЛ на сайте налоговой службы. Показывает учредителей, директора, юридический адрес, дату регистрации, статус компании.
• Картотека арбитражных дел. Судебные споры, в которых участвует организация, включая иски о банкротстве.
• Реестр недействующих юридических лиц и сведения о предстоящем исключении компании из ЕГРЮЛ.
• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве. Актуально, если планируется сделка с активами компании в сложном финансовом положении.

Проверка юридического лица перед сделкой обычно даже полнее проверки физического лица: доступной публичной информации об организациях в России значительно больше. Полный чек-лист, что смотреть перед покупкой недвижимости не только у собственника-человека, но и у контрагента-компании, собран в статье проверка объекта недвижимости перед покупкой.

Риски серых сервисов "пробива" данных

В поиске легко найти сайты и телеграм-боты, которые за небольшую плату обещают выдать ФИО, телефон и другие данные собственника по одному только адресу или номеру машины. Пользоваться ими рискованно с двух сторон.

Откуда берутся такие данные

У подобных сервисов нет законного доступа к закрытым персональным данным ЕГРН из перечня части 13 статьи 62. Значит, сведения получены в обход закона: через утечки баз данных, недобросовестных сотрудников госорганов или банков, взлом информационных систем. Заказывая такую услугу, вы становитесь получателем данных, добытых незаконно, а не просто клиентом информационного сервиса.

Чем это грозит

• Ответственность за использование. Дальнейшее распространение полученных таким путём сведений о частной жизни человека без его согласия подпадает под статью 137 Уголовного кодекса РФ: штраф до 200 000 рублей или лишение свободы на срок до 2 лет.
• Административная ответственность. Статья 13.11 КоАП РФ отдельно наказывает за нарушение установленного порядка сбора, хранения и распространения персональных данных, со ссылкой на требования Федерального закона № 152-ФЗ «О персональных данных».
• Ненадёжность самих сведений. Серый сервис не гарантирует ни точность, ни актуальность данных, а проверить их через официальный источник вы всё равно не сможете, потому что легального запроса не было.

Разница с официальным путём принципиальная: выписка через Госуслуги, обращение к нотариусу или законное основание (суд, наследство, спор о границе) занимает чуть больше времени, но не создаёт правовых рисков ни для вас, ни для собственника, чьи данные вы пытаетесь получить.

Коротко: главное о поиске собственника

• Что изменилось. С 1 марта 2023 года (266-ФЗ) ФИО собственника в выписке ЕГРН закрыто для посторонних, вместо имени, пометка о недоступности данных.
• Норма закона. Часть 1.3 статьи 62 закона № 218-ФЗ: персональные данные раскрывают третьим лицам только при согласии владельца или в силу прямого указания закона.
• Без согласия данные получают. Сам собственник, его представитель по доверенности, залогодержатель, органы власти в рамках полномочий, суды, следователи, приставы, наследники, нотариусы (часть 13 статьи 62).
• Открыть свои данные. Собственник подаёт заявление по статье 36.3, Росреестр вносит запись в реестр не позднее 3 рабочих дней.
• Самый простой путь для покупателя. Попросить продавца заказать выписку на себя и сверить её с паспортом и договором.
• Для сделки с повышенным риском. Обратиться к нотариусу, он официально запросит данные о правообладателе.
• Публичная кадастровая карта ФИО собственника не показывала никогда, ни до, ни после 2023 года, только характеристики объекта.
• Юридические лица под ограничение не подпадают: название, ОГРН и ИНН собственника-организации видны в выписке без ограничений, проверить компанию помогают ЕГРЮЛ и картотека арбитражных дел.
• Серые сервисы "пробива". Риск попасть под статью 137 УК РФ и статью 13.11 КоАП РФ, официальный путь безопаснее и не намного дольше.