Иск о сносе самовольной постройки: что делать собственнику, которому его прислали

Что такое иск о сносе и когда город обходится без суда

Начнём с формулы закона. По пункту 2 статьи 222 ГК РФ «самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом». Платит за это осуществивший постройку, а если сведений о нём нет, то обладатель участка. Иск о сносе нужен, чтобы суд подтвердил: объект подпадает под пункт 1 статьи 222, и назвал способ исполнения.

Решение о сносе принимает суд либо, в случаях пункта 4, органы местного самоуправления в соответствии с их компетенцией. В городах федерального значения также действует уполномоченный орган государственной власти субъекта, если законом города полномочия в области градостроительной деятельности не отнесены к вопросам местного значения (п. 9 Пленума Верховного Суда № 44 от 12.12.2023). Какой именно городской орган вправе принять такое решение в Москве, зависит от законодательства города; здесь мы это не разбираем.

Когда орган не вправе решать без суда

Решение без суда орган вправе принять лишь по основаниям из подпунктов 1 и 2 пункта 4 статьи 222, и тот же пункт ставит несколько запретов. Если вам прислали не иск, а решение органа, проверьте его и по этому списку:

• право на объект зарегистрировано в ЕГРН или признано судом по пункту 3 статьи 222;
• раньше суд уже отказал в иске о сносе этого объекта;
• объект является многоквартирным, жилым или садовым домом;
• постройка стоит на участке, который не находится в государственной или муниципальной собственности, и нет угрозы жизни и здоровью.

Во всех этих случаях остаётся только суд. Сроки внесудебного пути и порядок исполнения мы разобрали в статье о сроках сноса самостроя, здесь же говорим о том, что происходит, когда дело дошло до иска.

Кто подаёт иск и кто будет ответчиком

Круг истцов шире, чем думают собственники. По пункту 12 Пленума № 44 с иском вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на участок, его законный владелец и «иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки». Под эту формулу может подпасть, например, сосед, у которого здание закрыло проезд.

В публичных интересах иск подают прокурор и уполномоченные органы власти в пределах своей компетенции. Для этого они ссылаются на часть 1 статьи 45 и часть 1 статьи 46 ГПК РФ либо на часть 1 статьи 53 АПК РФ. Сам орган связан сроком: после получения от органов государственного или муниципального надзора уведомления о выявлении самовольной постройки орган местного самоуправления в срок, не превышающий двадцати рабочих дней, обязан совершить одно из трёх действий: принять решение о сносе (в случаях пункта 4 статьи 222 ГК РФ), обратиться в суд или сообщить, что признаков самовольной постройки не усматривается (ч. 2 ст. 55.32 ГрК РФ).

Кого называют ответчиком

Пункт 13 Пленума выстраивает цепочку: сначала тот, кто строил, затем тот, кто получил объект после него, и только потом владелец земли.

Последняя строка важна арендаторам. Если вы пришли на участок с готовым зданием, расскажите об этом суду в первом отзыве, с датами и документами. О том, как такой спор выглядит у арендаторов земли города, мы писали в материале о самострое на арендованной земле.

Какой суд рассматривает иск о сносе

Правило подсудности жёсткое. Иски о сносе самовольной постройки рассматриваются «с соблюдением правил об исключительной подсудности» по месту нахождения спорного объекта (п. 11 Пленума № 44). В кодексах это статья 30 ГПК РФ и статья 38 АПК РФ: иски о правах на недвижимость подают по месту нахождения имущества, соглашением сторон это не изменить.

Дальше вопрос в том, куда именно идти. Арбитражный суд рассматривает дела по экономическим спорам с участием организаций и индивидуальных предпринимателей (ч. 1, 2 ст. 27 АПК РФ). Суд общей юрисдикции берёт спор, если в спорном строении живут граждане, у которых есть право пользования жилым помещением: требование о сносе тогда удовлетворяют только вместе с решением о выселении, и в деле участвует прокурор (п. 11 Пленума).

В Москве суд определяют по адресу объекта из искового заявления, а не по адресу ответчика. Первое, что мы проверяем в присланных материалах, это адрес объекта в исковом заявлении и статус ответчика.

Что делать в первые недели после получения иска

Срок на ответ закон не называет цифрой. Ответчик обязан представить отзыв с возражениями «по каждому доводу, содержащемуся в исковом заявлении» (ч. 1 ст. 131 АПК РФ), причём в срок, который суд указывает в определении о принятии иска. Если отзыва не будет, арбитражный суд вправе рассмотреть дело по имеющимся доказательствам и отнести на ответчика судебные расходы независимо от результата (ч. 4 ст. 131 АПК РФ). В гражданском процессе ответчик представляет истцу и суду письменные возражения и доказательства при подготовке дела (ч. 2 ст. 149 ГПК РФ).

Определение о принятии иска приходит с датами. Они и есть ваш реальный календарь, поэтому первым делом читают его, а не исковое заявление.

Порядок действий ответчика

1. Прочитать определение и записать даты заседания и срок для отзыва.
2. Выяснить, кто вы по делу: застройщик, заказчик, приобретатель или пользователь участка (таблица выше).
3. Собрать документы на участок, разрешения, переписку с органами и выписки ЕГРН на дату начала строительства и на сегодня.
4. Проверить доводы истца по каждому признаку из пункта 1 статьи 222, а не только по главному.
5. Решить, нужна ли экспертиза, и заранее найти деньги на депозит суда.
6. Направить отзыв так, чтобы он дошёл до всех участников дела до заседания (ч. 3 ст. 131 АПК РФ).

Чем защищаться: возражения по существу

Защита строится на пункте 1 статьи 222 и разъяснениях Пленума № 44. Мы свели основные доводы в таблицу, а ниже разберём три из них подробнее.

Исковая давность

К требованию о сносе постройки, которая не угрожает жизни и здоровью, применяется общий срок: три года со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении права и о том, кто надлежащий ответчик (п. 15 Пленума, п. 1 ст. 196, п. 1 ст. 200 ГК РФ). Если срок по иску об истребовании участка из чужого владения истёк, то считается истекшим и срок по сносу построенного на нём здания.

У этого довода три ограничения. На требования о сносе постройки, создающей угрозу жизни и здоровью граждан, давность не распространяется. Не распространяется она и на иск собственника или владельца, направленный на устранение нарушений, не связанных с лишением владения, например соседа (пятый абзац статьи 208 ГК РФ и тот же пункт 15 Пленума). И срок арендодателя считается иначе: он начинает течь, когда арендатор должен был вернуть участок.

Вы не знали об ограничении

Пункт 1 статьи 222 содержит оговорку: не является самовольной постройкой объект, возведённый с нарушением ограничений, если собственник «не знал и не мог знать о действии указанных ограничений». Пленум добавляет, что это касается и случая, когда в ЕГРН нужных сведений не было, или уполномоченный орган дал разрешение или согласование. Истец вправе доказывать обратное: что вы действовали недобросовестно, поскольку знали или могли знать об ограничении, хотя в реестре его не было (п. 22 Пленума).

Разрешённое использование и красные линии

Возведение здания с нарушением вида разрешённого использования участка служит основанием для удовлетворения иска о сносе, если не доказана возможность приведения постройки в соответствие с установленными требованиями (п. 19 Пленума). Но если требования изменились после начала правомерного строительства, это не делает постройку самовольной: Пленум приводит пример, когда красные линии установили уже после начала строительства (п. 2). А если постройка стоит на участке, не предоставленном ответчику в установленном порядке, и суд устанавливает возможность оформить права на этот участок, он отказывает в иске «в связи с отсутствием оснований для признания такой постройки самовольной» (п. 17 Пленума). Признаки объекта подробно перечислены в статье о признаках самовольной постройки.

Экспертиза и соразмерность: когда нарушение не ведёт к сносу

Пленум Верховного Суда называет снос самовольной постройки «крайней мерой государственного вмешательства». Устранение последствий нарушения должно быть соразмерно ему. Поэтому по пункту 25 одного отсутствия разрешения на строительство мало: суд смотрит на безопасность объекта и права третьих лиц.

В пункте 29 Пленум приводит примеры существенных нарушений: превышение предельного количества этажей или предельной высоты и нарушения строительных норм и правил, повлиявшие или способные повлиять на безопасность объекта и его конструкций. Незначительное нарушение, например минимальных отступов или максимального процента застройки, не создающее угрозы и не затрагивающее права других лиц, суд вправе счесть несущественным и сохранить постройку.

Как в процесс попадает экспертиза

Независимо от формулировки требования суд выносит на обсуждение вопрос, можно ли устранить нарушения или привести объект в соответствие с разрешённым использованием. Он вправе предложить ответчику представить дополнительные доказательства и разъяснить право просить о строительно-технической экспертизе (п. 30 Пленума). Права сторон в этой части одинаковы в обоих процессах:

• предложить вопросы эксперту, а отклонение вопросов суд обязан мотивировать (ч. 2 ст. 82 АПК РФ, ч. 2 ст. 79 ГПК РФ);
• просить назначить экспертизу в конкретном учреждении или поручить конкретному эксперту, заявить отвод (ч. 3 ст. 82 АПК РФ, ч. 2 ст. 79 ГПК РФ);
• знакомиться с заключением и просить о дополнительной или повторной экспертизе (ч. 3 ст. 82 и ст. 87 АПК РФ, ч. 2 ст. 79 ГПК РФ).

Деньги за экспертизу вносит заявивший ходатайство: арбитражный суд принимает их на депозитный счёт в срок, который сам установит, а если средства не поступили, вправе отклонить ходатайство, если дело можно решить по другим доказательствам (ст. 108 АПК РФ). Просрочка депозита, то есть чисто организационная ошибка, способна лишить ответчика главного доказательства. Об экспертизе по делам о самострое у нас есть отдельная страница судебной экспертизы. Как мы сопровождаем такие дела целиком, описано на странице защиты от сноса в суде.

Встречный иск, признание иска и мировое соглашение

Ответчик вправе до принятия решения предъявить истцу встречный иск для совместного рассмотрения (ст. 137 ГПК РФ, ч. 1 ст. 132 АПК РФ). Арбитражный суд принимает его, если встречное требование направлено к зачёту, если его удовлетворение исключает первоначальный иск полностью или в части либо если между исками есть взаимная связь и совместное рассмотрение приведёт к более быстрому и правильному рассмотрению дела (ч. 3 ст. 132 АПК РФ). Встречным иском можно просить признать право собственности на постройку: условия для этого перечислены в пункте 3 статьи 222 ГК РФ, а мы разобрали их в статье о праве собственности на самовольную постройку.

У встречного иска есть цена. После его принятия арбитражный суд рассматривает дело с самого начала (ч. 6 ст. 132 АПК РФ). Если в деле спорят о границах участков, Пленум предписывает суду разъяснить сторонам право предъявить иск об установлении границ для совместного рассмотрения (п. 16 Пленума).

Мировое соглашение по иску о сносе позволяет сторонам самим договориться, но суд проверяет его: он «исследует фактические обстоятельства спора» в той мере, чтобы убедиться, что соглашение законно и не нарушает чужих прав (ч. 7 ст. 141 АПК РФ). При иске о признании права собственности Пленум требует от суда установить совокупность условий пункта 3 статьи 222 даже при мировом соглашении (п. 44 Пленума).

Что решит суд и что будет с правом на здание

Суд указывает в решении срок исполнения. По пункту 32 Пленума срок определяется с учётом характеристик постройки и положений пунктов 2 и 3 части 11 статьи 55.32 ГрК РФ. Для решений органов местного самоуправления пункт 4 статьи 222 устанавливает срок сноса не менее трёх и не более двенадцати месяцев, а срок приведения в соответствие не менее шести месяцев и не более трёх лет. Для решения суда Пленум таких рамок не называет.

Вот что ещё содержит решение или следует из него:

• выводы суда о допущенных нарушениях, если выбран вариант «снос или приведение»; перечень работ указывать необязательно (п. 31 Пленума);
• указание суда, что истец вправе совершить действия за счёт ответчика с взысканием расходов, если решение не будет исполнено в срок: суд вправе его включить (ч. 1 ч. 1 ст. 206 ГПК РФ, ч. 3 ст. 174 АПК РФ);
• судебная неустойка: суд по требованию истца вправе присудить её в его пользу на случай неисполнения (ч. 3 ч. 4 ст. 174 АПК РФ, ст. 206 ГПК РФ), о ней рассказывает статья о судебной неустойке.

Самое неприятное последствие не всегда замечают. Вступившее в силу решение об удовлетворении иска «является основанием для внесения записи в ЕГРН о прекращении права собственности на самовольную постройку» и обременений, например залога и аренды, независимо от фактического исполнения (п. 34 Пленума). Здание ещё стоит, а права на него в реестре уже нет. Если же выбрано приведение в соответствие и требование выполнено, лицо, в собственности, пожизненном наследуемом владении или постоянном (бессрочном) пользовании которого находится участок, приобретает право собственности на здание (п. 3.2 ст. 222 ГК РФ) и возмещает осуществившему постройку лицу расходы на неё за вычетом расходов на приведение.

Если ответчик не строил объект сам, а купил его, пункт 35 Пленума даёт ему право предъявить иск о возмещении убытков к тому, чьими действиями его права нарушены, например к застройщику.

Чем кончаются дела, где иск отклонён

Отказ в иске тоже имеет юридические последствия, и они зависят от основания. Мы собрали три исхода из разъяснений Пленума.

• Признаки устранены или правила изменились к моменту решения: суд отказывает в сносе (п. 2 Пленума). После этого орган власти без суда по тому же объекту решить уже ничего не вправе (последний абзац п. 4 ст. 222 ГК РФ).
• Участок можно оформить на ответчика по закону: суд отказывает, потому что постройка не считается самовольной (п. 17 Пленума).
• Зона с особыми условиями использования территории установлена или изменена, и объект стал несовместим с режимом зоны: отказ не мешает соглашению о возмещении убытков или выкупу участка и здания (п. 23 Пленума, ст. 55.33 ГрК РФ).

Третий случай стоит запомнить: собственник выигрывает дело, но использовать здание всё равно не может, и отказ в иске не мешает ему добиваться соглашения о возмещении убытков или выкупа участка и здания.

Обжалование и отсрочка: сроки после решения

Проигравший ответчик располагает несколькими инструментами, и у каждого свой срок. Их мы свели в таблицу, но сначала важная оговорка: исчисление в гражданском и арбитражном процессе различается.

Отсрочка нужна, когда решение принято, а работы невозможно выполнить в назначенный срок. Арбитражный суд вправе отсрочить или рассрочить исполнение «при наличии обстоятельств, затрудняющих исполнение судебного акта». Гражданский суд принимает такое решение «исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств» (ст. 203 ГПК РФ).

Сроки в гражданском и арбитражном процессе считаются по разным кодексам, поэтому в жалобе, в заявлении об отсрочке и в ходатайствах мы сверяем дату с тем кодексом, по которому идёт ваше дело. Для кассации в суде общей юрисдикции эта таблица не подходит.

Если иск удовлетворён: исполнение и расходы на снос

Срок исполнения решения о сносе истёк, а работы не начаты. Дальше принудительное исполнение ведёт судебный пристав-исполнитель в порядке Закона № 229-ФЗ (п. 36 Пленума № 44). Срок для добровольного исполнения составляет пять дней со дня получения постановления о возбуждении исполнительного производства (ч. 12 ст. 30 Закона № 229-ФЗ).

По общему правилу, если решение не исполнено в срок для добровольного исполнения, пристав-исполнитель устанавливает исполнительский сбор (ч. 1, 2 ст. 112 Закона № 229-ФЗ). Для исполнительных документов неимущественного характера часть 3 этой статьи называет размеры: десять тысяч рублей для гражданина и предпринимателя, сто тысяч для организации. Относится ли к таким документам требование о сносе, статья прямо не говорит, поэтому размер сбора проверяйте по постановлению пристава. Это отдельное взыскание за неисполнение в срок, не стоимость работ.

Что входит в исполнение и кто за него платит

При принудительном сносе пристав составляет акт с участием понятых, может привлечь специализированную организацию, а снос включает «разборку, демонтаж или разрушение» объекта и уборку строительного мусора (ч. 4, 5, 8 ст. 107 Закона № 229-ФЗ). Размер расходов закон не называет, он зависит от объекта.

Пункт 47 Пленума содержит правило, которое важно при расчёте риска: судебные расходы распределяются по общим правилам, а судебный акт считается принятым в пользу истца независимо от того, назначен снос или снос либо приведение в соответствие, поэтому расходы истца подлежат взысканию с ответчика и тогда, когда ему оставили возможность сохранить здание. О том, как их взыскивают, подробнее рассказано в материале о взыскании судебных расходов.

Москва: к чему готовиться собственнику

Статья 222 ГК РФ, процессуальные кодексы и разъяснения Пленума едины для всей страны, поэтому правила для ответчика в суде одинаковы в Москве и в области. В городе федерального значения, как мы сказали выше, наряду с муниципальным органом может действовать уполномоченный орган власти города (п. 9 Пленума № 44). Какое именно ведомство подписало иск, указано в исковом заявлении, и от этого зависит, кто из представителей города придёт в заседание.

Для Москвы есть постановление Правительства Москвы от 11.12.2013 № 819-ПП, оно называется «Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков». Для собственника важно одно: без суда решение о сносе возможно только в случаях пункта 4 статьи 222 ГК РФ, во всех остальных нужен иск. Как проходит заседание окружной комиссии, мы рассказывали в статье об окружной комиссии по самострою.

Практическое следствие простое. До первого заседания нужны три комплекта: документы на землю с датами, фотофиксация и замеры состояния объекта, перечень нарушений с оценкой возможности их устранить. В споре о здании такие материалы нужны, чтобы суд мог проверить устранимость нарушений, о чём он обязан спросить сам (п. 30 Пленума).

Коротко: что запомнить об иске о сносе самовольной постройки

• Решение о сносе принимает суд либо, в случаях пункта 4 статьи 222 ГК РФ, орган власти; зарегистрированный в ЕГРН объект орган без суда снести не вправе (пункт 9 Пленума № 44 и последний абзац пункта 4 статьи 222 ГК РФ).
• Иск подают собственник участка, любое лицо с нарушенным правом, прокурор и уполномоченные органы; ответчик определяется цепочкой: строитель, заказчик, приобретатель, владелец участка (п. 12, 13 Пленума).
• Дело идёт по месту нахождения объекта: в арбитраже или в суде общей юрисдикции, если в доме живут граждане (ст. 30 ГПК РФ, ст. 38 АПК РФ, п. 11 Пленума).
• Срока на отзыв в цифрах закон не называет: его назначает суд в определении; пропуск грозит расходами и рассмотрением по имеющимся материалам (ч. 4 ст. 131 АПК РФ).
• Главные доводы: давность три года, незнание об ограничении, устранимость и незначительность нарушения, право на оформление участка (п. 15, 17, 22, 29, 30 Пленума).
• Суд часто выносит решение с двумя вариантами, снос или приведение; выбор способа остаётся за ответчиком, а запись в ЕГРН о прекращении права вносят независимо от исполнения (п. 31, 33, 34 Пленума).
• После решения: апелляция в течение месяца, исполнение у судебного пристава, а при неисполнении в срок возможен исполнительский сбор (ч. 1 ст. 259 АПК РФ, ст. 112 Закона № 229-ФЗ).