Как узаконить дополнительные этажи (легализация самостроя) через МГК

Легализировать объекты самовольного строительства может Московская городская комиссия города Москвы (МГК). Именно туда следует обращаться гражданам, имеющим основания считать свои постройки законными. Тем не менее, чтобы обезопасить себя от тех или иных непредвиденных обстоятельств и добиться сохранения возведенной постройки, необходимо иметь представления о многих не типичных нюансах процедуры узаконивания, а также иметь представление об ее этапах и особенностях.

Предусмотренные нормативными документами причины для сноса «самостроя» в Москве

Правительством Москвы 08.12.2015 года было принято Постановление №829-ПП «О мерах по обеспечению сноса самовольных построек на отдельных территориях города Москвы». В нем содержится информация по всем объектам, будь то здания, сооружения, которые государство причислило к самовольно возведенным.

Все сооружения, которые возводятся (создаются) в городской черте Московского городского округа на участках земли, и не оформленные должным образом, законодательно причисляются к «самострою» и подлежат сносу. Законодательно запрещено возведение строений на территориях и землях общего пользования.

Количество объектов, которые подлежат сносу, в несколько раз увеличилось с тех пор, как было подписано Постановление! Сперва должностными лицами планировалось осуществить снос ста четырех незаконно построенных объектов. Но последняя редакция нормативного документа увеличила число подлежащих сносу построек до трехсот восьмидесяти шести.

В 2019 году московской Мэрией была предложена компенсация в размере 55,5 тысяч рублей, выдаваемый за каждый метр квадратный сооружения, если будет проводиться самостоятельный его демонтаж.

Следует иметь ввиду, что 11.12.2013 года были внесены поправки в Постановление правительства Москвы № 819-ПП. В данном нормативном документе расширен перечень зданий и сооружений, которые могут попадать под понятие «самовольная постройка».

Гражданское законодательство, исходя из изложенной в ст.3 ГК РФ информации, состоит из таких нормативных актов, как Гражданский кодекс и федеральные законы его дополняющие. На федеральном уровне власти и министерства могут издавать собственные акты, в которых будет содержаться иное толкование ГК РФ с некоторыми пояснениями. При этом имеется оговорка о том, что данные нормативные акты должны издаваться в определенных пределах, предусматренных ГК РФ.

С 11.12.2013 года сносу также подлежат имеющиеся на определенной земельной территории постройки, которые никак не могут быть отнесены к объектам капитального строительства. Это дополнительное требование, установленное Постановлением, в разы увеличило количество самостроя.

Сносить имеют право по следующим двум основаниям:

  1. При осуществлении регистрации сооружений и построек, как объекта недвижимого имущества.
  2. При наличии у гражданина свидетельства о государственной регистрации права собственности, оформленное по всем нормам современного законодательства.

ГК РФ передает права на издание актов, которые включают в себя информацию о нормах и правилах гражданских прав, правительству столицы. Исполнительная власть, тем не менее, не имеет права транслировать акты, которые расширяют нормы, четко установленные гражданским законодательством. Таким образом, незаконно вносить дополнительные причины для сноса «самостроя» в нормативные документы.

Судебная практика

В феврале 2016 года был осуществлен первый недобровольный снос объектов по указу вышестоящих органов власти. Данные постройки были включены в список, опубликованный в Постановлении №829-ПП и 819-ПП. С помощью судебного порядка удалось вывести из перечня объекты, правовая принадлежность которых была доказана, но по факту их уже успели снести.

Все заинтересованные в этом деле граждане отстаивали собственные права через Арбитражный суд города Москвы и через Московский городской суд. Было открыто судебное дело о рассмотрении пункта Приложения и отнесения его к противоречащим нормам российского законодательства. Кроме того, собственники настаивали на взыскании понесенных убытков.

В итоге, Верховным судом РФ было признано незаконным изданное Постановление Правительства Москвы в части сноса объектов строительства. Некоторые жалобы остались не удовлетворенными.

Судебная практика по данной части вопроса собрана в нескольких источниках, ознакомиться с которыми можно самостоятельно. Примеры дел представлены в следующих инстанциях:

  • Арбитражный. Дело № А40-254041/2016, А40-182602/2017, А40-53919/2018.
  • Общей юрисдикции. Дело № 33а-3206/2016, 33а-3035/2016, 33а-12020/2016.
  • Высший Российской Федерации. Дело № 5-АПГ17-147.

Внесенные в перечень объекты, подлежат исключению и в порядке административного решения с помощью рассмотрение МГК (бывшая ГЗК). Происходит это с помощью утверждение нового нормативного акта, оспаривающего имеющееся Постановление. В судебной практике встречаются и такие случаи, когда именно через судебный иск удается добиться положительного решения о признании Постановления № 819 недействительным в части включения некоторых сооружений в перечень.

Для обоснования изложенной позиции Верховным судом РФ была дана ссылка на пункт 26 Постановления № 10/22 от 29.04.2010 года и приложено разъяснение к этому пункту. В нем оговаривается тот момент, что если гражданин не имеет на руках разрешение на строительство, то это еще не является основанием для сноса построенного или демонтированного им сооружения. Таким образом, разрешение может отсутствовать, а стройка признаваться законной в том случае, когда происходит признание права собственности на объект.

Важно знать, что имеющаяся регистрация права собственности на объект еще не гарантирует законное его возведение. В данном случае является обязательным то условие, что суд на законных основаниях устанавливает обстоятельства, которые признают постройку не легальной.

Если на руках имеется требование о признании нормативного акта о сносе недействительным, то для рассмотрения дела судья обращает внимание на следующие обстоятельства:

  • На объект должна быть осуществлена регистрация права. Эта процедура должна оформляться в соответствии с установленным законодательством.
  • Не должно быть бумаги, свидетельствующей о выдаче самого разрешения на строительство.

В ЕСПЧ подан первый иск, опровергающий законность сноса объектов, которые признаны самостроем

09.02.2016 года в Европейский суд по правам человека была подана жалоба от ООО «Созидание» под номером дела №71215/17. Иск был принят к рассмотрению по делу о противозаконных действиях о сносе некоторых самовольных построек. Жалоба содержала указание на нарушение закона и применение противоправных действий в отношении имеющихся объектов. Данный иск был удовлетворен в части признания прав собственности в законном порядке по решению суда, но снос все-таки осуществлен, и при этом не было получено компенсации за причиненный ущерб.

Есть ли шанс узаконить в административном порядке?

Самовольно возведенные или реконструированные постройки могут соответствовать всем полагающимся нормам и правилам, касающимся противопожарной безопасности. Они могут полностью соответствовать всем требованиям гражданского права. При этом, также могут быть совершенно безопасными в ходе их эксплуатации, а также не создавать угрозу здоровья и жизни населения.

По законодательству РФ есть веское основание для вычеркивания объекта их списка при отсутствии какого-либо одной бумаги: разрешения на реконструкцию или разрешения на строительство. Именно поэтому, сделать законными самовольные постройки самостоятельно обходится в наше время очень дорого. При этом горажданин тратит уйму времени на улаживание формальных нюансов. Самое обидное тогда, когда легализировать стройку не удается, несмотря на все предпринятые попытки.

Усовершенствованные законодательные акты, узаконенные на территории Москвы, раскрыли новый уровень возможностей проведения оценки самовольных построек. Это послужило точкой отчета к началу узаконивания самостроя с их сохранением. Достигается подобное путем составления решений административного характера.

Правовой статус ГЗК

Согласно ст. 23 Закона города Москвы от 20.02.2006 года № 65, созданная Градостроительная комиссия оперативно принимает решения при поступлении следующего списка вопросов:

  • отношения с долями;
  • градостроительные мероприятия;
  • деятельность, касающаяся инвестиций;
  • непосредственный процесс строительства объектов;
  • реконструкция уже имеющихся объектов капитального строительства;
  • осуществление работ по поддержанию неприкосновенности и сохранению недвижимых объектов культурного наследия.

Исполнительными органами власти принимаются специальные поручения, подписанные уполномоченными секретарями. Решения Комиссии подлежат подтверждению протоколами. Они вступают в законную силу сразу же после опубликования. В этот же момент они подтверждвют и доказывают полномочия лиц, ответственных за вынесенное решение.

Принцип деятельности ГЗК, ее полномочия и правовые статусы регламентированы в Постановлении Правительства Москвы от 16.11.2010 года за № 1019-ПП.

Как легализовать с помощью ГЗК?

Для того чтобы узаконить самовольную постройку в установленном порядке с помощью ГЗК, необходимо пройти следующие этапы:

  1. Соответствующее заявление направляется в Государственную инспекцию по контролю за использованием объектов недвижимости города Москвы. В инспекции собирается весь необходимый документооборот.
  2. ГЗК проводит заседание. На нем разбираются детали дела, выявляются обстоятельства и собирается доказательная база.
  3. Составление заключения Государственной инспекцией. Здесь же, если это нужно, производится расчет штрафа, который должен будет заплатить проигравший дело.
  4. В случае принятого положительного решения составляется бумага, подтверждающая право проводить реконструкцию или строительство рассматриваемого объекта.
  5. Выдается выписка, в которой обосновывается целесообразность сохранения объекта в прежних установленных границах.
  6. Выдача разрешения на ввод объекта в эксплуатацию.
  7. Проведение регистрации прав в соответствующем отделе Росреестра.

Условия положительного решения

Чтобы сделать законной самовольную постройку, нужно иметь следующий пакет бумаг:

  • Заключение о соответствии объекта. Является подтверждающим факт безопасности жизни и здоровья граждан. Кроме того, он подтверждает соответствие объекта всем правилам и нормам градостроительной документации.
  • Архитектурно-градостроительное решение. Бумага должна быть грамотно составлена и подписана Комитетом по архитектуре и градостроительству города Москвы.

Как исключается из перечня объект?

Объекты подлежат исключению из перечней, которые опубликованы в Постановлении № 819-ПП, в случае соблюдения всех этапов проверки и положительного решения комиссии. При этом, обязательно должны быть выполнены все условия сторон и оплачены имеющиеся штрафные санкции.

Отдельным пунктом ГЗК описывается процедура обязательного исключения объектов из перечня, которую проводят специально поставленные для этих целей должностные лица. Все вопросы, касающиеся осуществления вопросов исключения объектов из перечня, осуществляются, как показывает практика, в течение 30 рабочих дней.

Бывает так, что в момент исключения объектов из списка город распечатывает на собственников иски, которые утверждают, что их объекты являются самовольными постройками и подлежат сносу. В данном случае, город, при предоставлении противоположного решения комиссии, обязан сразу же отозвать все имеющиеся и противоречащие официальным документам иски. Вся информация об исключении тех или иных самовольных построек подлежит включению в отдельный пункт протокола ГЗК.

При невыполнении заинтересованным лицом принятых на него обязательств, например, сдача экспертизы или оплата штрафных санкций, Протокол тут же подлежит отмене!

Выводы

В заключении отметим, что узаконивание самостроя с помощью МГК — не простое дело. Необходимо пройти огромный комплекс всевозможных процедур правового характера. При этом придется четко распланировать время, чтобы завершить процедуру в срок. Положительный результат могут предвещать только опытные специалисты, которые имеют соответствующие навыки и базовые знания в этой области. Именно они осуществляют консультирование и помогают правильно составлять те или иные бумаги.

Подробнее

Самовольной постройкой является любое, самостоятельно возведенное сооружение, на создание которого не было получено разрешение от администрации населенного пункта, в границах которого оно построено. Сооружение может быть признано самовольным, даже если оно построено на официально оформленном земельном участке (земле).

Какие объекты признаются самостроем

Существует несколько признаков:

  • объект построен на участке, не оформленном, или неправильно оформленном в собственность;
  • на момент проверки, использование земельного участка не соответствует его категории;
  • возведенное здание не прошло согласование в муниципальных структурах;
  • здание построено с нарушением градостроительных строительных норм.

Если хотя бы один из перечисленных признаков присутствует, то владельца такой постройки ждут серьезные неприятности. Узаконить права собственности на самовольную постройку, сложно и дорого. Поэтому, лучше, сначала решить все административные проблемы, и только потом приступать к строительным работам. Если же получилось так, что объект уже построен, а проблемы с оформлением еще не решены, то отчаиваться не стоит – для легализации застройки, которая является самовольной, есть несколько возможностей.

Варианты действий для легализации самостроя

По существующему законодательству, есть два варианта решения проблемы – путем согласований с администрацией поселения, и с помощью обращения в судебные инстанции. Оба варианта непростые – в первом случае, придётся не один день побегать по кабинетам, запастись временем и «нервами». Второй вариант потребует больше денег, но дает возможность решить проблему в том случае, когда отказали по первому. Бояться судебного разбирательства не стоит – не узаконенное строение могут заставить снести за счет владельца, особенно, если самострой каким-то образом нарушает права и охраняемые законом интересы, проживающих рядом лиц.

Для легализации самостроя путем административных согласований в муниципальных структурах, в Москве существует две организации, в которые вы можете обратиться: градостроительная земельная комиссия, и комиссия по пресечению самовольного строительства. В других регионах страны есть земельные комиссии, которые созданы для решения вопросов самостроя.

Требования к легализации самостроя

Чтобы сделать законной надстройку, необходимо, его соответствие ряду требований. Условия для легализации жилого помещения:

  • постройка должна стоять отдельно от других зданий;
  • надземные этажи – не более 3-х;
  • высотность здания – до 20 м.;
  • здание неделимо – любая часть здания не является самостоятельной;
  • внутренние помещения подходят для проживания.

Этажность постройки жестко регулируется – здание может создать угрозу здоровью граждан, проживающих по соседству. Согласование и контроль за качеством проводимых работ возлагаются на проектное предприятие или владельца.

Признания права собственности на самовольную постройку будет легче добиться, если при ее возведении максимально учтены нормы градостроительного кодекса.

Собственно процедура приведения самостроя к закону, выглядит так:

  • необходимо получить разрешение на проведение строительных (реконструкционных) работ;
  • создание техдокументации на объект ( это может градостроительный план участка, проект строительства или технический план);
  • заключение санэпидемстанции.

Если постройка возведена рядом с существующими домами, то для защиты охраняемых законом интересов лиц, живущих по соседству, требуется получить их письменное согласие.

Список бумаг, требующихся для легализации самовольной постройки

Чтобы получить свидетельство о том, что постройка соответствует всем требованиям

градостроительного и законодательства, необходимо подготовить ряд бумаг.

  • межевой план – геометрическое изображение вновь отводимого надела, с четким указанием всех его границ и привязка к местности;
  • градостроительный план надела, его технические условия –  определяющий месторасположение застройки на участке (пятно застройки), её плотности, расположение коммуникаций и инфраструктуры;
  • акт обследования застройки – проводит специальная организация с целью недопущения нарушений строительных норм и правил;
  • проект строительства или реконструкции объекта дает основание для строительства, носящий рекомендательный характер для жилого дома, и обязательный для общественных зданий;
  • экспертиза проекта – проводится на основании договора с лицензированными экспертами и требуется для проверки проекта на соответствие параметрам, установленным законом для безопасности зданий;
  • архитектурно-градостроительное решение разрабатывается только для подтверждения соответствия фасадов архитектурным решениям в данном населенном пункте.

После сбора всех необходимых бумаг, необходимо обратиться в местное отделение государственного строительного надзора (стройнадзор), для получения разрешения на строительство. В стройнадзоре придется доказывать, что планируемое узаконивание самостроя не нарушает правила землепользования и застройки.

Если стройнадзор примет решение о выдаче разрешения на строительство, то следующим шагом для узаконивания объекта, будет получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в местных органах власти. Финальным действием, делающим объект абсолютно законным, является подача разрешения на ввод в эксплуатацию в местное отделение Росреестра для принятия постройки на кадастровый учет.

Многие владельцы считают, что на участке, предоставленном им для использования, они могут вести любые работы. Однако, это не так – каждый надел имеет вид разрешенного использования. После внесения поправок, измененный земельный кодекс допускает строительство жилых домов, только на земле, отведенной под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС) или для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ).

На землях сельхозназначения, сделать законной надстройку только в рамках дачной амнистии, продленной до конца 2022 года. При этом нужно помнить, что амнистия ограничивает этажность и высоту зданий, так чтобы возведение постройки не нарушало права соседей, ведь важно, чтобы легализация прошла без проблем. Например, при планировке территории необходимо учитывать положение здания, чтобы оно не создавало значительного затенения на соседнем участке. В противном случае для легализации нет оснований.

Порядок решения проблемы узаконивания самостроя с помощью Градостроительной земельной комиссии

Обращаться в ГЗК стоит тем владельцам самостроя, которые нарушили целевое назначение участка. При этом не имеет значения этажность здания, его отношение к бизнесу, высотность и другие характеристики. Легализовывать придется любой объект.

Чтобы оформить помещения в собственность с помощью ГЗК, необходим следующий пакет бумаг:

  • заявление от владельца строения;
  • заключение о соответствии объекта строительным нормам;
  • архитектурно-градостроительное решение;
  • паспорт безопасности объекта;
  • заключение о площади строения.

Следует отметить, что услуги по подготовке указанных бумаг, кроме заявления, являются платными.

После рассмотрения предоставленных бумаг, ГЗК принимает решение, которое может иметь два вида: отказ в регистрации и назначение сноса объекта, либо сохранение объекта с его последующей передачей во владение собственнику. Решение ГЗК возможно оспорить в суде, или в комиссии по пресечению самовольного строительства.

Оформление законности строения с помощью комиссии по пресечению самостроя

Официально зарегистрировать самострой в качестве законной площади, с помощью спецкомиссии, в несколько этапов:

  • сбор необходимых бумаг – ГПЗУ, бумаги на землю и другие;
  • составление акта о соответствии постройки установленным нормам;
  • подача в госкомиссию.

Комиссия имеет право распоряжения самовольными постройками, в том числе, многоквартирных домов, если их площадь не превышает 1500 м² и этажностью не выше 3-х.. Для города Москва, заявление в комиссию подать в МФЦ или на сайте мэра. Если получилось так, что решить проблему с помощью комиссии нельзя, то остается последний вариант – судебные разбирательства.

Узаконивание в судебном порядке

Порядок действий по получению прав собственности на самострой:

  • создание ГПЗУ, и другие решения по наделу;
  • проведение экспертизы построенного объекта;
  • передача в Стройнадзор;
  • подача в суд.

Иск о признании надстройки легальным подается по месту нахождения предмета спора. Выиграть судебный процесс без хорошего знания всех статей законов или юридического образования, сложно, поэтому лучше привлечь хорошего юриста.

Как поступить с самостроем после суда

Если комплект бумаг будет сделан правильно и сможет убедить судью в необходимости сохранения объекта, при этом иные лица, имеющие отношение к объекту, не будут возражать, то постройку узаконят. Если судья откажет в положительном решении, то самостройщик будет обязан снести объект за собственный счет.

Самостроем могут признать не только вновь построенное здание любой этажности, но и уже существующие объекты. Например, если жилищное строение находится на участке, который не имеет правильно оформленных бумаг на право собственности.

Узаконивание самостроя – процесс длительный, может растянуться на срок от 3-х до 6-ти месяцев. Для достижения нужного решения предпринимают все меры: предоставляют судье любые запрашиваемые им бумаги, вплоть до частного договора с соседями, квитанции, удостоверяющие большие расходы на строительство, материалы, свидетельствующие о том, что самостройщику может грозить банкротство, если объект не сделать законным. Вместе с юристом требовать от сотрудников компаний, предоставляющих земельные услуги, четкого и качественного заполнения всех актов и заключений.

Чтобы избежать всевозможных передряг и ограничений, необходимо сначала правильно оформить весь пакет бумаг, в том числе, на землю. Только после этого на законно полученном наделе имеется возможность построить новый дом.

После официальной регистрации дома и его постановки на кадастровый учет, застройщик получает все права владельца недвижимости. Он может продать, подарить, завещать, сдать в аренду, заложить новое имущество. Объект, имеющий законную регистрацию, резко вырастает в цене, дает возможность прописки, подведения коммуникаций, получение почтового адреса и другие возможности. На дом выписывается домовая книга, позволяющая зарегистрировать проживающих в нем людей. Правда, изменятся отношения с налоговой инспекцией – владелец официально зарегистрированной недвижимости автоматически становится плательщиком налога на таких владельцев.

Оставьте заявку и получите
консультацию эксперта
ФИО
НОМЕР телефона
E-mail