Под реконструкцией объектов недвижимости понимается комплекс работ по переустройству объекта, в результате которых изменяются его состояние, эхксплуатационные характеристики и определенные его параметры. Собственник обязан на это получить разрешение до начала работ. Для этих целей необходимо подготовить пакет документов, получить разрешение соответствующих органов и по окончании работ внести изменения по объекту в Единый государственный реестр недвижимости.
Оформление документов и получение разрешения на проведение реконструкции обязательные условия. При их несоблюдении, будет наложен административный штраф и реконструированный объект может быть признан самовольной постройкой. Если в суде будет доказано, что работы проведены с нарушениями и без получения соответствующего разрешения, собственник будет обязан вернуть объекту прежний вид. Ситуация неприятная и довольно затратная, к тому же, иногда трудно выполнимая.
Рассмотрим поэтапно, как правильно оформить процесс реконструкции. Он состоит из нескольких этапов:
- Подготовка технической документации на объект;
- Получение согласования с отделом архитектуры. В Москве – градостроительной-земельной комиссией (ГЗК);
- проведение работ по изменению внешнего и внутреннего вида, расширению, надстройке или пристройке здания;
- Внесение сведений о реконструкции в ЕГРН.
Техническая документация
Техническую документацию на реконструкцию объекта недвижимости необходимо заказать в специализированном предприятии или у лица, имеющего лицензию на проведение этих работ. Для этого необходимо предоставить технический план постройки, который по заявлению собственника выдается в бюро технической инвентаризации по месту ее нахождения. После выезда на объект и проведения его обследования, специалист составляет подробный проект реконструкции.
Согласование проекта
Проект согласовывается с отделом архитектуры территории, после чего выдается разрешение, подтверждающее соответствие проектной документации, требованиям и нормам Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Для согласования нужно подготовить пакет документов:
- Документ, удостоверяющий личность или учредительные документы юридического лица собственника;
- Правоустанавливающие документы на объект;
- Его поэтажный план;
- Заявление на получение разрешения;
- Проект реконструкции;
- План земельного участка, на котором расположен дом;
- Заключение о его техническом состоянии;
- Письменное разрешение других собственников, при их наличии.
Заявление с пакетом документов рассматривается в течение семи дней, после чего заявитель ставится в известность о принятом решении.
После согласования проекта необходимо обратиться для одобрения проекта в пожарную инспекцию, СЭС и коммунальные службы. Письменного согласия коммунальных служб не требуется, если не предусматриваются работы на сетях водоснабжения и газоснабжения, отопления, инженерных коммуникациях. Специалисты помогут пройти все согласования в более короткие сроки.
Проведение работ по реконструкции
После получения разрешения можно приступать к проведению работ в соответствии с проектом. Они могут быть исполнены собственником самостоятельно, при условии, что площадь реконструкции не превышает 10 квадратных метров. Во всех остальных случаях, работы должны выполняться лицом, имеющим специальную лицензию. При этом качество работ будет обеспечено.
Срок действия разрешения не превышает 10 лет. В течение этого срока реконструкция должна быть завершена. Если в течение указанного срока объем работ по реконструкции выполнен менее чем на 70 процентов, разрешение придется оформлять заново.
Срок проведения работ можно продлить, но не позднее 60 дней до срока окончания разрешения. Пользуясь услугами специализированных компаний, получаете гарантию соблюдения установленных сроков.
Приступая к работам на объекте недвижимости необходимо учесть финансовые затраты на оплату государственных пошлин, выполнение проекта, а также на проведение самих работ. Из-за недостаточности финансовых ресурсов время проведения реконструкции может затянуться.
После завершения работ необходимо составить акт выполненных работ, который будет являться подтверждением, что готовый объект соответствует всем техническим требованиям, указанным в проекте.
Внесение изменений в ЕГРН
После получения акта надо обязательно составить актуальный технический план дома и зарегистрировать изменения в Едином государственном реестре недвижимости. Для этого пакет документов сдается в МФЦ. Это будет финальным этапом реконструкции.
Все этапы требуют специальных знаний, навыков и временных затрат. Поэтому для этих целей лучше подобрать специализированную компанию, имеющую опыт работы и команду специалистов. Далеко не все этапы реконструкции возможно провести самостоятельно.
При выборе организации, которая будет задействована в проведении работ по усовершенствованию объекта, необходимо ознакомиться с ее сайтом, отзывами клиентов, реконструированными ею объектами.
В проведении реновации может быть отказано при наличии определенных причин:
- Предъявлен не полный пакет необходимых документов;
- Имеются неточности или ошибки в проектной документации;
- Возможное несоответствие запланированных работ связанное, с нарушением строительных, санитарных и иных норм.
Собственник имеет право обжаловать отказ в суде, при этом, он должен доказать, что причины отказа отсутствуют. Это потребует обращения к специалистам, если у него отсутствуют специальные знания и навыки.
Подводя итог, следует еще раз, отметить, что процедура законного оформления реконструкции достаточно трудная, требуем много временных и финансовых затрат. Учитывая, что не исключена возможность получения отказа, целесообразно поручить все этапы специализированной компании, которая, имея команду специалистов, обеспечит гарантированную цену за свои услуги, соблюдение всех установленных сроков и качество работы.
