Многие бизнесмены рано или поздно приходят к мысли о покупке арендуемого помещения, находящего в собственности города Москва. Действующее законодательство предусматривает такую возможность при соблюдении определенных требований и выполнении ряда условий.
Учитывая большие затраты и возможные риски при реализации планов покупки помещения, редакция рекомендует обращаться за помощью в профильные организации с компетентными юристами, но перед этим обращением рекомендуется ознакомиться с нашим материалом для понимания основных моментов, связанных выкупом арендуемого помещения у Департамента городского имущества Москвы.
Условия выкупа нежилых помещений
Третья статья федерального закона №159-ФЗ прописывает требования к представителям среднего и малого предпринимательства, при соблюдении которых они получают преимущественное право на выкуп арендуемого имущества.
Перечислим их:
- заявитель должен быть субъектом предпринимательства, среднего либо малого, при этом сведения о нем должны находится в соответствующем реестре (он не должен быть исключен из реестра на день заключения договора)
- по состоянию на 1.07.15 объект, который планирует выкупить заявитель, должен находится в его аренде на договорных отношениях минимум 2 года непрерывного стажа;
- недвижимость, указанная в заявлении, не должна находится в утвержденном перечне муниципального либо государственного имущества, предназначенного для пользования и(или) владения субъектами малого и среднего предпринимательства (более детально — по ссылке на нормативный акт);
- у заявителя не должно быть непогашенных задолженностей перед по оплате за аренду перед ДГИ, ни в форме прямых выплат, ни в форме неоплаченной пени за предыдущие просрочки, если они были.
Наличие непогашенной задолженности в любом размере достаточно часто является причиной для отказа в услуге, поэтому перед подачей заявления и непосредственно перед заключением договора необходимо провести тщательную сверку всех проведенных платежей.
Право на приобретение городской недвижимости есть у коммерческих организаций и ИП, фермерских хозяйств и потребительских кооперативов. Часто данным правом пытаются воспользоваться и другие организации (например, НКО), но исключений закон не предусматривает и каких-либо легальных обходных путей в данном случае просто нет.
В качестве антимонополизационной меры существует запрет на продажу помещений представителям крупного бизнеса, хотя эта мера не столь эффективна и зачастую обходится с помощью дочерних предприятий, у которых при необходимости корректируется штат и другие цифровые показатели, имеющие отношение к возможности оформления договора купли-продажи с городом, что позволяет обойти существующие запреты.
Проблемы при подготовке к выкупу арендованных помещений
Первая актуальная проблема, с которой сталкивается будущий собственник арендуемой недвижимости — подтверждение статуса СМП (субъект малого предпринимательства), поскольку для регистраторов существует целый ряд сложностей, связанных с действующим постановлением правительства г. Москва №1338-ПП.
Для того, чтобы подстраховаться в этом вопросе изначально и не потерять время впоследствии, необходимо вложить в пакет документов для оформления выкупа следующие сведения, независимо от того, внесена ли организация покупателя в реестр СМП или отсутствует в нем:
- данные о среднесписочном количестве работников за прошлый год (форма КНД 1110018), обязательно с отметкой налоговой;
- налоговой декларации по доходу физлиц (форма 3НДФЛ) для ИП на общем режиме налогообложения;
- налоговую декларацию по системе упрощенного налогообложения (ИП, юрлица УСН);
- декларацию для предпринимателей, применяющих ЕНВД (единый налог на вмененный доход);
- формы бухучета — балансовые отчеты о прибылях и убытках (форма 2) и текущем состояния (форма 1), с отметкой налоговой;
Эти документы будут служить подтверждением того, что индивидуальный предприниматель либо организация входят в перечень СМП и не дадут возможности сотрудникам ДГИ дать формальный отказ на начальном этапе.
Второй очень серьезной проблемой для покупателя являются изменения, внесенный в закон №179-ФЗ, который позволяют признать проведенную сделку ничтожной в любой момент при установлении фактов, утверждающих о нарушение покупателем законодательства в этой сфере.
Фактически, предприниматель может лишится выкупленной недвижимости, имя на руках весь пакет правоустанавливающих документов, оплатив саму недвижимость и все сопутствующие расходы, после чего его будут ждать дополнительные судебные издержки с далеко негарантированным результатом.
Завершающей проблемой, правда, подлежащей быстрому решению, является запрет на продажу арендуемого помещения. Эта обеспечительная мера защищает Департамент от продажи помещений, имеющих ценность для города, от первичной продажи сразу после принятия федерального закона – все полученные заявки проверялись в ручном режиме, при этом проходило постепенное исключение объектов недвижимости из данного списка. И хотя большая часть объектов была исключена из перечня еще в 2013 году, юристы рекомендует перед началом процедур проверить соответствующую базу данных, в которой напротив выбранного объекта должна присутствовать пометка “исключен”. В том случае, если такой отметки нет, необходимо написать заявление об исключении конкретного помещения из данного списка, эта просьба удовлетворяется в любом случае.
Стоит обязательно упомянуть о трудностях, вызванных использованием кредитных денег в процессе покупки арендуемого помещения. В данном случае остро стоит вопрос синхронизации получения одобрения на выдачу кредита от банковский служащих и сама процедура покупки помещения.
Чаще всего времени, данного банком, а это три месяца, не хватает для оформления всех документов, особенно если проводится переоценка стоимости недвижимого имущества. Этот фактор необходимо учитывать в расчетах.
Подготовившись к решению всех возможных проблем, можно переходить к процедуре выкупа, подавая пакет документов в Департамент городского имущества города Москвы — уполномоченный орган, принимающий решения о приватизации недвижимости площадью до 1000 м2, в том случае если площадь помещения превышает данную цифру, вопрос рассматривается на уровне правительства Москвы.
Процедура выкупа арендуемого помещения
Документальную часть процесса выкупа можно разделить на несколько этапов:
- Непосредственная подача документации на выкуп арендуемой недвижимости. На этом этапе необходимо заполнить заявление установленного образца на бланке ДГИ, добавить к нему все упомянутые выше документы, не забыв требуемые заверенные копии Устава, договора аренды, приказа о назначении гендиректора, копии свидетельства юрлица и оригинал выписки из ЕГРЮЛ.
- Рассмотрение заявления сотрудниками ДГИ, которые обязаны проверить все полученные данные через московское бюро технический инвентаризации и Кадастровую палату, после чего заключается договор проведения оценочных работ рыночной стоимости указанной в заявлении недвижимости.
- Процедура оценки объекта аудиторами аккредитованной оценочной компании (аккредитацию проводит исключительно ДГИ), в результате которой будет определена стоимость имущества и направлен отчет в ДЭПР (экспертная организация – Департамент эконом.политики и развития Москвы).
- На основании распоряжения из ДЭПР, которое поступает в ДГИ, необходимо провести сбор восьми подписей ответственных лиц, после этого будет составлен договор купли-продажи, который передадут покупателю либо его законным представителям.
- Договор этот в обязательном порядке необходимо зарегистрировать в Росреестре, получив выписку ЕГРН о переходе прав собственности.
- Выписку и оригинал договора с отметкой Росреестра необходимо передать в Департамент.
Результатом всех этих действий будет фактическая и юридическая передачи прав собственности новому владельцу, подтверждаемые официально зарегистрированным договором и выпиской ЕГРН. Но, хотя регламент всех действий достаточно прост и, казалось бы, единственной серьезной проблемой является время, затрачиваемое на их выполнение — и здесь есть свои подводные течения.
Основные трудности при заключении договора выкупа с ДГИ Москвы
Чаще всего представители покупателя сталкиваются с проблемами бюрократического характера, созданными либо в связи с использованием несовершенного законодательства, либо же при прямом интересе официальных лиц, которые намеренно затягивают сроки рассмотрения всех документов, “теряют” их либо проводят незаконные “приостановки” на время выяснения и уточнения каких-либо данных.
Если сумма оценки помещения явно завышена оценщиками, данную позицию всегда можно оспорить, воспользовавшись услугами независимого оценщика – данная процедура предусмотрена действующим законодательством.
На основании полученных данных составляется протокол разногласий, который подается в Департамент государственного имущества города Москвы, если же его сотрудники отказывают в принятии новых условий договора, покупатель вправе обратиться в судебные инстанции. В отдельных случаях юристам, специализирующимся на решении подобных вопросов, удавалось понизить цену выкупа недвижимости до 50% от изначально предлагаемой ДГИ цены.
Кроме этого, возникают ситуации, связанные с:
- несогласованной перепланировки помещения, что приводит к проблема с кадастровыми данными недвижимого имущества. Разные данные в Росреестре, Кадастровой палате и БТИ, проблемы в внесением данных в учет, либо некорректно внесенные данные, малейшие несовпадения в площади объекта — все это приводит к отказам ДГИ;
- заведомо нереальной ценой недвижимого имущества, зафиксированной в договоре выкупа помещения;
- резкой сменой учредителя предприятия, победившего в конкурсе на аренду недвижимого имущества — представители ДГИ оценивают такие действия, как противоправные и тут же дают обоснованный с юридической точки зрения отказ;
- договором аренды, не прошедшем регистрацию в Росреестре в свое время;
Этот список возможных трудностей далеко не полон, существует и ряд других вопросов, которые слабо регулируются в пределах законодательства, причем часто какой-либо вины арендатора в данных ситуациях нет — бывают ошибки, совершенные сотрудниками БТИ и реестров, при внесении различных данных в процессе аренды задолго до принятия решения о покупке.
Заключение
Информация, предоставленная в материале, дает юридический базис для решения вопроса выкупа помещений у ДГИ и помогает говорить с наемным или собственным юристом на одном языке. Тем не менее, иногда появляются скрытые ранее препятствия, которые могут повлиять на успех всего предприятия. Препятствия эти заключаются в активном противодействии и общем уровне бюрократизации процессов, что мешает получению требуемого результат без использования квалифицированной юридической помощи.
Если бизнесмен предпочитает решать такие вопросы самостоятельно, ему стоит пройти дополнительную подготовку, например, Московская торгово-промышленная палата ежегодно проводит практические семинары по вопросам выкупа имущества (темой прошлогоднего информационного мероприятия был разбор скрытых возможностей льготного выкупа помещений), кроме того, профильные мероприятия проводятся крупными юридическими компаниями.
Посещая подобные мероприятия, регулярно общаясь с профессионалами в данной сфере, читая все изменения в законодательстве федерального и местного уровней, можно получить оперативную информацию, которая сэкономит деньги и время покупателя и приведет его к получению необходимого результата — выкупу арендуемого помещения в Москве.