Что делать, если у вас выявлен самострой и как его узаконить?

Тема сноса объектов самовольного строительства или самостроя, стала широко распространена в последние 6 лет в Москве.

Вспомните пресловутые мероприятия московских властей, как их тогда называли: «ночь длинных ковшей», когда за одну ночь в Москве снесли десятки зданий, которые, по мнению Московских властей обладали признаками самовольного строительства. Последующие судебные разбирательства о компенсации и признании незаконными действия властей, также не увенчались успехом.

Итак, давайте разберемся поподробнее, что же такое самострой, как его отличить от законного объекта недвижимости и что же делать, если вы получили претензию московских властей о сносе вашего имущества.

Легальное определение понятию самострой дано в статье 222 ГК РФ, согласно которой самостроем является здание, сооружение или другое строение, соответствующее следующим критериям :

А) возведено или создано на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта;

Б) возведенные или созданные без получения на это необходимых, в силу закона, согласований и разрешений;

В) созданные с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки;

При этом, как показывает судебная практика, наличие государственной регистрации права собственности не отменяет вероятности признания объекта самовольно возведенным объектом и последующем его сносе.

Кто может обратиться в суд с требованием признать объект самовольно возведенным и обязать его снести?

Таким правом, в соответствии с нормами действующего законодательства, наделен исключительно собственник земельного участка или иной законный владелец, чье право нарушается наличием спорного объекта.

Применительно к городу Москве, где земля преимущественно находится в собственности Города, с исками о признании недвижимости объектом самовольного строительства обращается Правительство Москвы и Департамент городского имущества города Москвы.

Порядок работы органов исполнительной власти города Москвы, по выявлению и пресечению фактов незаконно размещенных объектов капитального строительства, определяется Постановлением Правительства Москвы от 11 декабря 2013 г. N 819-ПП “Об утверждении Положения о взаимодействии органов исполнительной власти города Москвы при организации работы по выявлению и пресечению незаконного (нецелевого) использования земельных участков”.

В частности, данным Постановлением определено, что органом, ответственным за выявление подобных объектов является Госинспекция по недвижимости города Москвы, которая в свою очередь направляет информацию в Департамент городского имущества города Москвы, который уже выступает в суде с иском о признании объекта самовольно возведенным и его сносе. В дополнение к основному требованию собственника, также обязывают освободить земельный участок, занятый таким строением, снять объект с кадастрового учета, внести изменения в ЕГРН в части исключения из записи о праве снесенной самовольной постройки, произвести благоустройство освобожденной территории.

Тем, кто добровольно не исполняет решение суда, Город выставляет счет за снесенный объект и благоустройство территории. При этом в ЕГРН объект продолжает числиться с начислением на него имущественного налога. Следует особо обратить внимание, что исключение из ЕГРН записи о праве собственности на снесенный объект представляется весьма непростым мероприятием, поскольку государственные регистраторы не тропятся исключать снесенный объект из ЕГРН только лишь на основании судебного решения. Да и суды не указывают в своих решениях об обязанности Росреестра погасить запись о праве на снесенный объект и снятии его с кадастрового учета. Все эти мероприятия ложатся на плечи самого собственника, снесенной собственности, которому, к тому же предстоит столкнуться с преодолением административных барьеров регистрационной системы.

Итак, рассмотрим подробнее, что нужно сделать владельцу снесенной недвижимости по исключению ее из ЕГРН и снятию с кадастрового учета.

Во-первых, необходимо подготовить проект демонтажа самовольной постройки, который может изготовить организация, занимающаяся проектированием.

Во-вторых, открыть ордер на производство работ в ОАТИ;

В-третьих, после окончания срока производства работ закрыть ордер в ОАТИ;

В-четвертых, заключить договор с кадастровым инженером на производство работ по составлению технического плана или акта обследования и подачу его в Росреестр.

Здесь начинается самая интересная стадия, поскольку, как только технический план или акт обследования попадает в Росреестр, как правило следует череда выявления всевозможных нарушений по составлению технического плана и как следствие приостановке государственной регистрации внесения изменений.

Дальше, как говорится два пути: или в суд за оспариваем действий регистратора или вносить исправления в технический план или акт обследования и снова подавать на регистрацию.

И только, после того как, либо суд признает незаконными действия регистратора или Росреестр все же одобрит представленный технический план, в ЕГРН будут внесены данные об исключении объекта.

Но, есть и другой вариант исхода судебного разбирательства, когда суды выносят решения об отказе в признании объекта самовольным строительством и его сносе. Нами разработан законный и результативный план мероприятий по сохранению данных объектов!

В первую очередь мы предлагаем провести некоторые предупредительные мероприятия. После того, как Вы увидели, что объект внесен в приложение № 2 Постановления Правительства Москвы № 819-ПП, необходимо провести предварительную (досудебную) экспертизу, результатом которой будет выявление возможных нарушений строительных норм и правил. Данные сведения помогут устранить нарушения к моменту выхода на объект уже судебного эксперта, поскольку ключевое значение для спасения объекта в суде играет заключение судебной строительно-технической экспертизы. Так же, немаловажным фактором положительного исхода дела является установление факта пропуска срока исковой давности со стороны Города. Как правило, к таким документам относится переписка между собственником с Городом, из которой явствует, что Город, ранее чем за три года до обращения в суд знал о наличии спорного объекта.

Наличие данных обстоятельств: экспертизы о том, что объект не представляет угрозу жизни и здоровья неопределенного круга лиц, и истечение срока исковой давности является основанием для отказа в иске о признании объекта самовольным строительством и его сносе.

В заключение хотелось бы сказать, что дела о самострое относятся к сложной категории дел, требующих специальных знаний в области строительной и градостроительной деятельности, земельно-правовых и имущественных отношений, знание определенных строительных нормативов, ориентирование в сфере регламентации деятельности органов исполнительной власти, поэтому для защиты своих имущественных интересов целесообразно выбирать специалистов, имеющих положительный опыт по данной категории дел.

Статью подготовил наш друг и коллега:

Адвокат Московской коллегии адвокатов

«Манаков и Партнеры»

Волков Григорий Михайлович

Оставьте заявку и получите
консультацию эксперта
ФИО
НОМЕР телефона
E-mail