Помещение под автосервис: требования к объекту, ВРИ, СЗЗ и пожарные нормы

Что значит «помещение под автосервис» и чьи требования к нему применяются

Автосервис в помещении это мастерская для ремонта и обслуживания автомобилей, которая работает не на отдельном участке, а внутри здания: бокс в паркинге, этаж производственного корпуса, пристройка к складу. Для арендатора или покупателя бокса вопрос звучит просто: можно ли тут принимать машины. Ответ складывается из четырёх слоёв требований, и каждый смотрит свой орган или свой документ.

Первый слой касается земли и здания: какой вид разрешённого использования записан у участка и подходит ли он для мастерской. Второй слой санитарный: даёт ли автосервис такое воздействие на соседей, что вокруг него нужна санитарно-защитная зона. Третий слой пожарный: к какой категории относится помещение, чем оно отделено от соседей и что нельзя делать внутри. Четвёртый слой инженерный и экологический: вентиляция, стоки, отходы, постановка объекта на учёт.

Ниже каждый слой разобран по тексту актов. Где точной цифры в источниках нет, мы её не подставляем.

Вид разрешённого использования: какой код подходит автосервису

Классификатор видов разрешённого использования земельных участков утверждён приказом Росреестра от 10.11.2020 № П/0412 (с изменениями). Для мастерской нужен не код 4.9, а ветка 4.9.1 «Объекты дорожного сервиса»: по тексту приказа её содержание включает в себя содержание видов с кодами 4.9.1.1 - 4.9.1.4. Сам код 4.9 в классификаторе называется «Служебные гаражи» и описывает стоянки для хранения служебного автотранспорта.

Для классической СТО нужен код 4.9.1.4: в описании прямо названы «мастерские, предназначенные для ремонта и обслуживания автомобилей». Мойка вынесена в отдельный код 4.9.1.3, и если в боксе планируют и ремонт, и мойку, проверьте, что выписка покрывает оба вида.

Код 4.9.2 «Стоянка транспортных средств», добавленный приказом от 23.06.2022 № П/0246, сервису не подходит: он описывает стоянки легковых автомобилей и мототранспорта, кроме встроенных, пристроенных и встроенно-пристроенных.

Подробнее о подвидах, о выборе кода под мойку, АЗС или сервис и о смене вида мы писали в разборе вида разрешённого использования 4.9 и 4.9.1. Здесь важнее другое: что делать, если у вас не участок, а помещение.

Как вид использования участка связан с помещением в здании

Часть 1 статьи 37 Градостроительного кодекса говорит о разрешённом использовании «земельных участков и объектов капитального строительства». Виды бывают три: основные, условно разрешённые и вспомогательные. Вспомогательные допустимы только как дополнительные к основным или условно разрешённым и применяются только вместе с ними. Из этого следует практический вывод: автосервис как самостоятельный бизнес не может держаться только на вспомогательном виде.

По части 2 той же статьи виды разрешённого использования устанавливаются применительно к каждой территориальной зоне. Конкретные коды для вашей зоны в Москве смотрят в Правилах землепользования и застройки города на дату проверки, а не в старой копии. Если ремонт автомобилей в таблице вашей зоны стоит основным видом, вопросов к виду использования на этом слое нет. Если он условно разрешённый, разрешение выдают в порядке статьи 39 кодекса (ч. 6 ст. 37), а отказ можно оспорить в суде (ч. 7 ст. 37).

Что это значит на деле, показывают следующие разделы. Ход смены вида описан в нашей услуге по виду разрешённого использования участка.

Для арендатора из этого следуют три проверки до подписания договора:

• какой вид записан в выписке и совпадает ли он с кодом 4.9.1.4 или 4.9.1.3;
• входит ли ремонт машин в основные или условно разрешённые виды для зоны здания;
• есть ли решение о смене вида, если раньше здание служило другим целям.

Санитарно-защитная зона: что проверить арендатору автосервиса

Санитарно-защитные зоны устанавливаются в отношении действующих, планируемых к строительству и реконструируемых объектов капитального строительства, которые служат источниками химического, физического, биологического воздействия на среду обитания человека, если за контурами объекта воздействие превышает санитарно-эпидемиологические требования (п. 1 Правил, утверждённых постановлением Правительства от 03.03.2018 № 222). Решения об установлении, изменении и прекращении зон принимает Роспотребнадзор или его территориальные органы (п. 3 Правил).

Размер зоны в метрах нужно смотреть в решении по конкретному объекту, а не в общей справке. Пункт 3 Правил говорит, что Роспотребнадзор определяет предусмотренные классификацией виды объектов, по которым решения принимают территориальные органы. Мы не называем здесь цифру для автосервиса: без документа по конкретному объекту такая цифра вводит в заблуждение, а общий разбор есть в статье про санитарно-защитную зону.

В границах установленной зоны пункт 5 Правил не допускает, в числе прочего, использование участков под жилую застройку, объекты образовательного и медицинского назначения, спортивные сооружения открытого типа, организации отдыха детей и их оздоровления, зоны рекреационного назначения и ведение садоводства (пп. «а»). Отдельный запрет касается объектов для производства и хранения лекарственных средств, пищевой продукции и некоторых других, если воздействие приведёт к нарушению качества и безопасности (пп. «б»). Поэтому, если рядом дом, школа или поликлиника, это нужно выяснить до договора.

Из этого вытекает вопрос к договору: кто несёт исследования, если на месте склада открывается мастерская. Правило адресовано правообладателю объекта, а кто из сторон им является, зависит от права на объект. Расходы на измерения стороны могут распределить в договоре, пропишите это отдельной строкой.

Есть и обратная сторона. При прекращении эксплуатации или ликвидации объекта либо при изменении его вида разрешённого использования или назначения, если новая деятельность не создаёт за контуром превышения гигиенических нормативов, действует срок в один месяц: по пункту 10 Правил правообладатель обязан представить заявление о прекращении существования зоны. Заявление об изменении или прекращении зоны вправе подать и лица, не являющиеся правообладателями объекта, если проведут собственные исследования (п. 11).

Ещё два срока из Правил относятся к новому строительству и реконструкции. При планировании строительства или реконструкции застройщик не позднее чем за 30 дней до подачи заявления о выдаче разрешения на строительство представляет заявление об установлении или изменении зоны (п. 6). После ввода объекта, для которого зона установлена или изменена, правообладатель в срок не более одного года обеспечивает исследования воздуха за контуром (п. 7). Для готового здания, куда вы встраиваете сервис, ближе пункт 9.

Категория помещения по пожарной опасности: нужна ли она боксу

Технический регламент о требованиях пожарной безопасности (Федеральный закон № 123-ФЗ) делит помещения на категории: повышенная взрывопожароопасность (А), взрывопожароопасность (Б), пожароопасность (В1 - В4), умеренная пожароопасность (Г) и пониженная пожароопасность (Д). Но не все помещения под эту шкалу попадают. По части 1 статьи 27 категории присваивают помещениям производственного и складского назначения независимо от их функционального назначения, а по части 2 помещения иного назначения разделению на категории не подлежат.

Куда отнести мастерскую, решает фактический процесс. По части 3 статьи 27 категория зависит от вида горючих веществ и материалов, их количества и пожароопасных свойств, от планировки и технологии. Бокс с растворителями и красками и бокс, где меняют колёса, это разные случаи.

Категорию не назначает сам арендатор: её определяют расчётом, а методика приведена в СП 12.13130.2009, подробности в разборе категории помещения по пожарной опасности. Расчёт идёт под фактическое содержимое, и при смене арендатора старая цифра в документах на здание может уже не подходить.

Если арендодатель отвечает «у нас всё посчитано», запросите сам расчёт категории и сверьте его дату и вид деятельности, для которого он делался, с вашей технологией.

Автосервис рядом со стоянкой: перегородки, подвал, сигнализаторы

Если бокс находится в здании паркинга, ориентиром служит свод правил СП 113.13330.2023 «Стоянки автомобилей». У него есть оговорка, которую надо знать: пункт 1.2 говорит, что свод не распространяется на гаражи, в которых предусмотрено проведение текущего ремонта и технического обслуживания автомобилей, за исключением мойки. При этом сам текст содержит требования к помещениям для ТО и ТР в составе стоянок. Применим ли свод к вашему зданию и боксу, определяет проект, а не арендодатель, поэтому попросите проектировщика назвать пункт письменно. Ниже приведён текст свода, а не вывод о вашем объекте.

Что записано в своде для сервисных помещений в составе стоянки:

• помещения для сервисного обслуживания (посты ТО и ТР, диагностирование, регулировочные работы), кроме тех, где только мойка, отделяют от стоянки противопожарными стенами 2-го типа (перегородками 1-го типа) и перекрытиями 3-го типа (п. 6.2.14);
• размещать такие помещения в подземных (подвальных) и цокольных этажах зданий стоянок не допускается (тот же пункт);
• все помещения ТО и ТР, где возможно выделение горючих газов или паров топлива, оборудуют сигнализаторами довзрывоопасных концентраций (п. 6.2.32).

Про сигнализаторы свод даёт и цифры: они выдают команду на включение аварийной вентиляции при достижении концентрации горючих газов или паров выше 0,1 НКПРП и на отключение запорного клапана на линии выдачи топлива при достижении 0,5 НКПРП (п. 6.2.32). Пункт относится к помещениям ТО и ТР, где возможно технологическое выделение горючих газов и (или) паров топлива. Есть ли такая возможность в вашем боксе, определяет проект, и об этом можно спросить проектировщика.

Перегородки, перекрытия и этаж смотрят до подписания договора: после переоборудования бокс уже не перенесёшь.

Правила противопожарного режима: что нельзя в боксе и как вести огневые работы

Правила противопожарного режима утверждены постановлением Правительства от 16.09.2020 № 1479. Для автосервиса важен раздел об объектах транспорта: пункт 209 перечисляет, что запрещено в помещениях, под навесами и на открытых площадках для хранения и стоянки транспорта. Прямо названы кузнечные, термические, сварочные, малярные и деревообделочные работы, а также промывка деталей легковоспламеняющимися и горючими жидкостями.

Из того же пункта 209 нельзя также:

• заправлять горючим и сливать топливо из транспортных средств;
• хранить тару из-под горючего, а также горючее и масла;
• оставлять машины с открытыми горловинами баков или с утечкой топлива и масла;
• подзаряжать аккумуляторы прямо на машине, кроме тяговых батарей электромобилей и подзаряжаемых гибридов, не выделяющих горючих газов;
• подогревать двигатели открытым огнём.

Отсюда два практических вывода. Первый: пункт 209 говорит о помещениях для хранения и стоянки. Если ваш бокс оформлен как стоянка, малярные и сварочные работы в нём прямо запрещены, и сервис с такими работами надо располагать в помещении, где это допустимо по назначению и по проекту. Второй: устное разрешение арендодателя запрет не снимает, поэтому назначение помещения и проект нужно смотреть в документах на здание.

Если огневые работы всё же допустимы по назначению помещения, действуют общие требования. Постоянные места огневых работ не организуют более чем на 10 постах (сварочные и резательные мастерские), если не предусмотрено централизованное электро- и газоснабжение (п. 361). Запрещено проводить огневые работы на свежеокрашенных горючими красками конструкциях и использовать одежду со следами масел, жиров, бензина (п. 362). После завершения работ наблюдение за местом ведут не менее 2 часов, и оно может быть дистанционным, в том числе с видеонаблюдением (п. 363).

Чем больше в сервисе малярных и сварочных операций, тем важнее заранее выяснить, какой документ арендодатель подкладывает как основание для пожарной части. Что входит в сами Правила и какие журналы и таблички ведут на объекте, подробно описано в статье про Правила противопожарного режима.

Отопление, вентиляция, стоки и мойка: что записано в своде правил

Инженерные положения для стоянок даёт тот же свод правил, для отопления и вентиляции есть СП 60.13330.2020. Пункты без другого указания взяты из СП 113.13330.2023, а его применимость к боксу с ТО и ТР ограничена пунктом 1.2. Они не заменяют проект, но подсказывают, о чём спросить проектировщика и арендодателя.

• Отопление помещений хранения, постов мойки, ТО и ТР предусматривают водяное, воздушно-отопительными агрегатами или воздушное, совмещённое с приточной вентиляцией (п. 8.3.7).
• Въездные и выездные ворота оборудуют воздушно-тепловыми завесами в помещениях постов ТО и ТР при количестве въездов-выездов через одни ворота пять и более и при расположении постов ближе 4 м от наружных ворот (п. 8.3.9).
• Системы отопления и нагревания с газовыми и электрическими инфракрасными излучателями не следует применять в помещениях стоянки и ремонта автомобильной техники, работающей на природном газе (п. 6.2.15 СП 60.13330.2020).
• Сточные воды от мытья пола помещений хранения автомобилей и постов ТО и ТР направляют на локальные очистные сооружения (п. 9.13).
• В постах мойки предусматривают водоотводные лотки с уклоном не менее 3 %, и уклон пола в сторону лотка тоже не менее 3 % (п. 9.16).
• Трапы и колодцы для приёма сточных вод от мытья полов в помещениях хранения и постов ТО и ТР размещают на проездах и проходах между автомобилями (п. 9.18).

Для помещений хранения в стоянках закрытого типа свод предусматривает приточно-вытяжную вентиляцию по расчёту ассимиляции вредных газовыделений (п. 8.3.10). Спросите, на какой расчёт опирается арендодатель, если вентиляция делалась под хранение, а не под ремонт.

Отходы и учёт воздействия на окружающую среду

Отработанные масла, фильтры, аккумуляторы, шины и обтирочные материалы это отходы. По статье 4.1 закона № 89-ФЗ их делят на пять классов опасности. Тот, у кого отходы образуются, обязан отнести каждый вид к классу (ч. 1 ст. 14), а на отходы I - IV классов составляется паспорт (ч. 3 ст. 14).

Для видов из федерального классификационного каталога подтверждать класс не требуется (ч. 2 ст. 14). Учёт образовавшихся, переданных другим лицам и размещённых отходов обязаны вести лица, осуществляющие деятельность в области обращения с отходами, а она включает и накопление (ч. 1 ст. 19, ст. 1). Обязанности при эксплуатации объектов, связанной с обращением с отходами, перечислены в части 2 статьи 11. Распределение между арендодателем и арендатором мы разбирали в статье про обращение с отходами в нежилом здании.

Отдельный вопрос: ставить ли сервис на учёт как объект с негативным воздействием на окружающую среду. Таких объектов четыре категории (ч. 1 ст. 4.2 закона № 7-ФЗ). Объекты I - III категорий подлежат постановке на государственный учёт теми, кто ведёт на них деятельность (ч. 1 ст. 69.2), а категорию присваивают при постановке (ч. 4 ст. 4.2). Критерии отнесения устанавливает Правительство (ч. 3 ст. 4.2), и мы не пересказываем их здесь.

Договор аренды должен прямо назвать собственника отходов и того, кто регистрирует объект.

Кто и что проверяет, и что смотреть до подписания договора

Федеральный государственный пожарный надзор осуществляют органы государственного пожарного надзора, находящиеся в ведении федерального органа, уполномоченного на решение задач в области пожарной безопасности, в том числе государственные учреждения (п. 1 Положения, утверждённого постановлением Правительства от 12.04.2012 № 290). Решения о санитарно-защитных зонах принимает Роспотребнадзор или его территориальный орган (п. 3 Правил № 222).

Перед подписанием пройдите список и приложите к договору копии полученных документов:

1. Выписка на здание и участок: вид использования совпадает с кодом 4.9.1.4 (для мойки 4.9.1.3), зона допускает ремонт.
2. Этаж: не подземный и не цокольный уровень паркинга.
3. Перегородки между сервисной зоной и стоянкой, проект пожарной части.
4. Расчёт категории, если помещение производственное или складское, с датой и видом деятельности.
5. Решение об установлении санитарно-защитной зоны, если она есть, или документ, на котором арендодатель основывает вывод, что зона не нужна.
6. Канализация с очисткой, лотки под мойку, воздушная завеса у ворот, вентиляция по расчёту.
7. Условия договора об отходах, учёте объекта и измерениях воздуха при смене использования.

Если часть документов отсутствует, мы можем разобрать объект и подсказать, с чего начать: консультация и экспресс-досье по объекту проверяет здание по выписке и городским данным до сделки.

Аренда или покупка: что менять в договоре

При аренде бокса главное расхождение возникает между тем, что арендодатель называет «автосервисом», и тем, что записано в документах. Мы просим вписать в договор три вещи: цель использования («ремонт и обслуживание автомобилей»), перечень разрешённых операций (малярные, сварочные, мойка, шиномонтаж) и ссылку на документы, которые арендодатель передал: выписку, решение по виду использования, пожарную и санитарную часть.

При покупке помещения спросите, на каком основании выдавалась категория по пожарной опасности и какой вид использования записан в выписке на участок. Если вы покупаете склад и собираетесь открыть сервис, вам понадобятся смена вида и пожарный расчёт под вашу деятельность, поэтому выясните до торга о цене, кто их оплачивает и сколько они стоят.

• Что передано арендатору: документы, схемы, проектные решения, с перечнем и датой.
• Кто несёт расходы на переоборудование, воздушные завесы и очистные сооружения.
• Кто платит за исследования воздуха и подаёт заявление по санитарно-защитной зоне при смене использования.
• Что происходит с договором, если проверка запретила часть операций.

Если проверка запретила малярные работы, а доход строится на кузовном ремонте, договор стоит составить так, чтобы можно было выйти из него или пересмотреть ставку.

Коротко: помещение под автосервис

• Мастерской подходит код 4.9.1.4, мойке 4.9.1.3; коды 4.9 (служебные гаражи) и 4.9.2 (стоянка) для сервиса не годятся.
• Устное «согласуем» не заменяет документ: смена вида идёт по регламенту зоны (ч. 3 ст. 37 ГрК РФ).
• Решение о зоне принимает Роспотребнадзор или его территориальный орган, а после смены технологий, вида использования или назначения измерения воздуха проводят в срок не более года (п. 9 Правил № 222).
• По тексту СП 113.13330.2023 сервисные помещения (кроме тех, где только мойка) не допускаются в подземных и цокольных этажах стоянок, а от стоянки их отделяют стенами 2-го типа (п. 6.2.14); применимость свода к боксу подтверждает проект.
• В помещении стоянки нельзя красить, варить, хранить масла и подзаряжать аккумуляторы на машине (п. 209 Правил № 1479).
• Всё это фиксируйте в договоре строками, а не обещаниями.