Паспорт готовности к отопительному сезону для нежилого здания: кто обязан и как получить

Что такое паспорт готовности и в каком акте он записан

Закон о теплоснабжении самого слова «паспорт» в статье 20 не употребляет. Часть 12 этой статьи говорит об акте: по итогам оценки «составляется акт, содержащий оценку обеспечения готовности к отопительному периоду» по форме из порядка оценки. Сам паспорт и срок его выдачи описывает Порядок, который утвердил приказ Минэнерго России от 13.11.2024 № 2234. Там документ называется паспортом обеспечения готовности к отопительному периоду, а рекомендуемый образец дан в приложении № 6 (п. 14 Порядка).

Срок действия: с 1 марта 2025 года по 1 марта 2031 года (п. 3). Прежние Правила оценки готовности, утверждённые приказом от 12.03.2013 № 103, новый документ отменил (п. 2). Инструкции по № 103, которые ещё встречаются в сети, для нового сезона не годятся.

Приказ № 2234 состоит из двух частей, и читать их нужно вместе:

Кто из владельцев нежилого здания проходит оценку и получает паспорт

В части 1 статьи 20 закона названы шесть групп, которые обязаны обеспечить готовность к отопительному периоду. Для владельца нежилого здания подходит третья: потребители тепловой энергии, чьи теплопотребляющие установки подключены к системе теплоснабжения и которые приобретают тепло «для использования на принадлежащих им на праве собственности или ином законном основании теплопотребляющих установках».

Правила добавляют уточнение: в эту группу входят владельцы встроенных и встроенно-пристроенных нежилых помещений в многоквартирных домах, если их установки подключены к теплоснабжению по отдельному тепловому вводу (п. 1.3 Правил). Оборудование жилых домов (домовладений) из оценки исключено. Теплопотребляющая установка по закону это «устройство, предназначенное для использования тепловой энергии, теплоносителя для нужд потребителя» (п. 4 ст. 2). Что именно в вашем здании под это попадает, подскажет проект теплового пункта и внутренних систем.

Потребителей оценивает орган местного самоуправления вместе с единой теплоснабжающей организацией вашей системы теплоснабжения (ч. 9 ст. 20). В Москве, как в городе федерального значения, эти полномочия органов местного самоуправления определяет закон города (ч. 2 ст. 6 Закона № 190-ФЗ), поэтому оценку проводит орган, который определил город. Такой статус присваивают в схеме теплоснабжения (п. 28 ст. 2). Кто это для вашего адреса, подскажет поставщик тепла или уведомление комиссии.

Порядок получения паспорта: от плана до выдачи

Путь к паспорту состоит из восьми шагов. Даты привязаны к календарю, поэтому работы удобнее выстраивать от даты акта назад.

1. Подготовка начинается заранее. Она должна начаться «в период, предшествующий отопительному периоду» (п. 2 Правил). Потребитель обязан выполнять мероприятия плана подготовки единой теплоснабжающей организации в части индивидуального теплового пункта и внутренних систем. Свой план он вправе утвердить сам, не позднее 30 апреля (п. 3.3).
2. Выполняем работы и собираем бумаги. Перечень дан в подпункте 11.5 Правил, описание работ ниже.
3. Комиссия создаётся до 15 августа. Она работает по программе оценки, которую утверждает председатель (п. 4 и 5 Порядка).
4. Приходит уведомление. Не позднее чем за 20 календарных дней до начала оценки комиссия публикует информацию на сайтах уполномоченных органов и письменно уведомляет каждого, кого будут оценивать. В уведомлении указана дата, к которой нужно сдать документы и заполненные оценочные листы (п. 7).
5. Подаём комплект. Единая теплоснабжающая организация проверяет заполненные листы и считает индекс готовности за 10 календарных дней с даты, когда комиссия передала их ей (п. 8).
6. Осмотр и акт технической готовности. Представитель теплоснабжающей организации и представитель потребителя подписывают акт проверки технической готовности установки (п. 11.5.19 Правил).
7. Акт оценки. Оценка идёт не дольше 30 календарных дней, акт составляют не позднее одного рабочего дня после её завершения (п. 9 и 10 Порядка). Подписать его нужно в срок до 10 сентября включительно (п. 13).
8. Паспорт. Его выдают в течение 5 рабочих дней со дня подписания акта, если установлен уровень «Готов», и не позднее 15 сентября (п. 14 и 15).

Формы акта оценки (приложение № 5) и паспорта (приложение № 6) приведены как рекомендуемые образцы. Подпись и печать ставит уполномоченный орган, образовавший комиссию. Если объекты находятся в двух и более муниципальных образованиях, бумагу выдают в каждом из них (п. 14).

Сроки: даты для потребителей и для теплоснабжающих организаций

Комиссии для всех групп создаются до 15 августа. Остальные предельные даты различаются: потребитель укладывается в самый ранний график, а теплоснабжающие организации и муниципальные образования получают больше времени.

Эти даты предельные. Срок акта определяет руководитель уполномоченного органа «исходя из климатических условий» (п. 13 Порядка), а срок выдачи паспортов устанавливает председатель комиссии «в зависимости от особенностей климатических условий» (п. 15). Поэтому в вашем уведомлении даты могут оказаться раньше. Сводные результаты с названием проверенного лица, уровнем и индексом готовности публикуют на сайтах уполномоченных органов до 1 декабря.

Перечень документов для комиссии: что лежит в папке потребителя

Подпункт 11.5 Правил задаёт состав папки. Главные три: акты промывки, наладки и гидравлических испытаний, без любого из них оценка не поднимется выше 0,8.

Для эксплуатации жилищного фонда добавляются ещё два документа: акт по подготовке к отопительному периоду теплового контура здания (11.5.16) и акты дезинфекции систем с открытой схемой теплоснабжения и горячего водоснабжения (11.5.17). Документы по газовому оборудованию, обследованию дымовых и вентиляционных каналов (11.5.18) названы для лиц из подпунктов 1.4 и 1.5 Правил (управляющих организаций, ТСЖ и им подобных), а не для владельцев нежилых помещений.

О том, как устроен тепловой пункт и что в нём проверяют, мы писали в статье про ИТП, а по узлу учёта тепла есть отдельный разбор: узел учёта тепловой энергии.

Работы на тепловом пункте и в системе отопления перед комиссией

Какие акты нужны, сказано в Правилах из приказа № 2234, а как выполнять работы, написано в приказе № 511. Пригодятся три блока: тепловой пункт, внутренняя система и документация.

В тепловом пункте

В период подготовки к отопительному периоду в тепловых пунктах должны быть выполнены работы из пункта 404 Правил № 511:

• ревизия оборудования, указанного в плане подготовки, с выявлением дефектов, ремонтом или заменой;
• гидравлические испытания на плотность и прочность оборудования, работающего под давлением;
• проверка настроек и уставок регуляторов температуры и давления, ограничения расхода сетевой воды;
• проверка приборов и узлов учёта, очистка фильтров (грязевиков) и гильз термометров;
• замена сальников и смазки насосов, проверка маркировки оборудования;
• проверка наладки гидравлического режима, в том числе замены сопл элеваторов и шайб.

Проверку наладки и регулировки гидравлического режима проводят в присутствии представителя единой теплоснабжающей организации (п. 405). Плотность водоподогревателей горячей воды в тепловых пунктах нужно проверять под давлением периодически, не реже 1 раза в квартал (п. 410).

Во внутренней системе: промывка и испытания

• Промывка. При ежегодной подготовке она обязательна. Расход воды или водовоздушной смеси должен быть от 3 до 5 раз выше расчётного расхода теплоносителя, до полного осветления воды. Результат оформляют актом, который утверждает технический руководитель (п. 450).
• Уведомление. О дате промывки теплоснабжающую организацию уведомляют не позднее чем за 5 рабочих дней и обеспечивают доступ на весь период. Копию акта передают ей в течение 5 рабочих дней после промывки (п. 451).
• Гидравлические испытания. Пробное давление не меньше 1,25 рабочего и не меньше 0,2 МПа. Для водяных систем отопления зданий оно равно 0,6 МПа при чугунных радиаторах и 1,0 МПа в иных случаях (п. 435). Результаты оформляют актом (п. 439).
• Пуск. После испытаний и промывки установку опорожняют от водопроводной воды и заполняют сетевой водой. Включают её в работу по согласованию с теплоснабжающей организацией (п. 452).

Документация теплового пункта

В индивидуальном тепловом пункте или у диспетчера должны быть схема оборудования, оперативный журнал, журнал дефектов и инструкция по эксплуатации (п. 401 и 392). В период с 1 сентября 2025 года до 1 сентября 2030 года эксплуатирующие организации должны перейти на электронное ведение схем теплового пункта, оперативных журналов, журналов дефектов, а также параметров и режимов его работы (п. 402). Паспорта на объекты теплоснабжения и теплопотребляющие установки ведут и хранят в эксплуатирующей организации (п. 29).

Акт технической готовности и осмотр теплоснабжающей организацией

Составляют его по результатам анализа документов и визуального осмотра. В нём указывают замечания о нарушении безопасной эксплуатации и о невыполнении мероприятий, которые обеспечивают режим потребления из договора теплоснабжения (п. 11.5.19 Правил). В образце из приложения к Правилам 16 пронумерованных пунктов проверки, среди них:

• устранение нарушений в тепловых и гидравлических режимах, промывку оборудования, эксплуатационные режимы;
• выполнение плана ремонтов и их качество, состояние тепловых сетей потребителя;
• утепление здания (чердаки, лестничные клетки, подвалы, двери) и теплового пункта;
• трубопроводы, арматуру и изоляцию, приборы учёта и автоматические регуляторы, защиту систем;
• паспорта установок, схемы и инструкции для персонала и их соответствие действительности;
• отсутствие прямых соединений теплового пункта с водопроводом и канализацией, плотность оборудования, пломбы на шайбах и соплах элеваторов;
• испытания на плотность и прочность, надёжность теплоснабжения при климатических условиях, освещение в помещении теплового пункта.

Итог акта записывают одной из трёх формулировок: «технически готов», «будет технически готов при условии устранения замечаний в установленный срок» или «технически не готов».

Потребитель обязан обеспечить беспрепятственный доступ представителей единой теплоснабжающей организации к объектам и установкам в сроки её плана. Вне этих сроков доступ нужен в течение 3 рабочих дней со дня предварительного оповещения (п. 11.5.11 Правил).

Как комиссия считает индекс готовности и что он решает

Индекс получают по формуле с весами из оценочного листа для потребителей (приложение № 4 к Порядку). Главная часть, показатель выполнения закона о теплоснабжении, весит 0,85. Остальное делят жилищный фонд (0,06), газовое оборудование (0,02), предписания надзора (0,05) и план подготовки (0,02). Точность расчёта до второго знака после запятой (п. 8 Порядка).

По индексу устанавливают уровень готовности:

• индекс меньше 0,8: «Не готов»;
• от 0,8 включительно до 0,9: «Готов с условиями»;
• 0,9 и выше: «Готов».

Три акта работают как стоп-сигнал. Если нет акта промывки, акта наладки или акта гидравлических испытаний, значение индекса принимается не более 0,8 (п. 19 Порядка). Лучший возможный результат в таком случае «Готов с условиями»: индекс 0,8 входит в этот уровень. Что делать с замечаниями, описано ниже (п. 12, 14, 16 Порядка).

Строки по жилищному фонду и газу рассчитаны на жилые дома; как комиссия заполнит их для нежилого здания, уточните у неё заранее.

Получили «Готов с условиями» или «Не готов»: что дальше

Если у комиссии есть замечания, в оценочном листе пишут срок их устранения (п. 11 Порядка). После устранения вы уведомляете комиссию письменно. Повторная оценка проводится не позднее 14 календарных дней со дня получения уведомления, по её итогам составляют новый акт и новый оценочный лист (п. 12).

Тот, кто не получил паспорт до предельной даты, обязан продолжить подготовку и устранить замечания из оценочного листа (п. 16 Порядка). В случае неустранения замечаний в срок комиссия в течение 5 рабочих дней со дня подписания акта передаёт данные органам государственной власти субъекта в области жилищных отношений, которые осуществляют региональный государственный надзор (п. 17).

1. Найдите в оценочном листе строки с нулём: это акты, которых не хватило.
2. Закажите недостающие работы, согласовав дату промывки или испытаний.
3. Письменно уведомите комиссию об устранении и приложите документы.
4. Получите новый акт и лист, проверьте уровень.

Замечания по предписаниям надзора (подпункт 11.4 Правил) в оценочном листе акта не отражаются (п. 11 Порядка), поэтому такие нарушения нужно закрывать отдельно и заранее.

Чем грозит неустранённое замечание и отсутствие паспорта

Закон связывает последствия с актом: выявленные нарушения «подлежат обязательному устранению в установленные актом сроки» (ч. 13 ст. 20), а неустранение влечёт административную ответственность (ч. 14). Размер указан в части 8 статьи 9.24 КоАП РФ для потребителей из пунктов с 3 по 5 части 1 статьи 20 закона, то есть для вашей группы.

Санкция одна: предупреждение или штраф. Размер зависит от нарушителя: гражданин платит 500 рублей, должностное лицо от 5 до 10 тысяч, юридическое лицо от 20 до 40 тысяч рублей.

Статья наказывает за неустранение замечаний из акта в установленный срок, а не за то, что паспорта нет как такового. Одно связано с другим: паспорт не выдадут, пока нет подтверждающих актов, а данные о неустранённых замечаниях уходят региональному надзору (п. 17 Порядка). Региональные нормы об ответственности в этом разборе не рассматриваются.

Здание в аренде или в управлении: кто готовит паспорт

Для арендодателя главный вопрос такой: кто подписал договор теплоснабжения и кто владеет установками. С этого начинается статус потребителя. Если здание обслуживает управляющая компания, ответственных за исправное состояние и безопасную эксплуатацию приказом назначает эксплуатирующая организация (п. 7 Правил № 511). Про назначение ответственного мы писали отдельно: ответственный за эксплуатацию здания.

В договоре аренды или управления стоит записать пять пунктов:

• кто заключает договор теплоснабжения, оплачивает его и подписывает акт сверки;
• кто готовит документы по подпункту 11.5 и хранит папку для комиссии;
• кто платит за промывку, испытания, поверку приборов;
• кто и за какой срок допускает поставщика тепла на осмотр;
• кто подписывает акт готовности и получает паспорт.

Как работает управляющая компания, разобрано в статье про управляющую компанию коммерческой недвижимости, а нормы по теплоустановкам собраны в обзоре правил эксплуатации тепловых энергоустановок. Если хотите передать здание в управление или проверить, в каком состоянии у вас документы, посмотрите услугу управления коммерческой недвижимостью.

Коротко: что запомнить о паспорте готовности к отопительному сезону

• Оценка идёт по Порядку из приказа Минэнерго № 2234, действующему с 1 марта 2025 года вместо № 103.
• Готовность обеспечивают и оценку проходят потребители, чьи установки подключены к теплоснабжению, включая владельцев встроенных нежилых помещений с отдельным вводом (п. 1.3 Правил); паспорт выдают по итогам оценки.
• Предельные даты для потребителей: комиссии до 15 августа, акт до 10 сентября, паспорт до 15 сентября.
• Без актов промывки, наладки и гидроиспытаний индекс не выше 0,8; уровень «Готов» начинается с 0,9.
• Заявку на испытания и уведомление о промывке подают заранее, а копии актов передают поставщику тепла в течение пяти рабочих дней.
• Штраф для юридического лица за неустранённые замечания из акта составляет от 20 до 40 тысяч рублей (ч. 8 ст. 9.24 КоАП РФ).
• В договоре аренды или управления закрепите, кто покупает тепло, готовит папку, допускает на осмотр и получает паспорт.