Управляющая компания коммерческой недвижимостью: что входит, как выбрать, как платить

Что такое управляющая компания коммерческой недвижимости

Собственник бизнес-центра, торгового центра или склада держит здание ради дохода. Чтобы доход шёл, должны работать инженерные системы, быть арендаторы, поступать платежи, а документы лежать в порядке. Эти заботы собственник может вести сам, нанять для них штат или передать компании. Компания, которой отдают такой набор задач, и называется управляющей.

Отдельной главы об управляющих компаниях коммерческой недвижимости в ГК РФ нет. В Градостроительном кодексе управляющая компания как вид лица не названа. Там есть лицо, ответственное за эксплуатацию: им может быть привлечённое собственником или иным законным владельцем по договору физическое или юридическое лицо (ч. 1 ст. 55.25 ГрК РФ). Всё остальное, от размера вознаграждения до формы отчётов, определяет договор, а свобода сторон здесь широкая (ст. 421 ГК РФ).

Лицензия на управление многоквартирными домами предусмотрена ЖК РФ (ч. 1 ст. 192). В ст. 55.24 и 55.25 ГрК РФ и в главах 52 и 53 ГК РФ слова «лицензия» нет, требования о ней для нежилого здания эти нормы не содержат.

Шесть направлений управления: что делает компания

Состав услуг у компаний различается, но набор задач повторяется. Его удобно разложить на шесть направлений. Рядом с каждым стоит норма, на которую можно опереться, а где нормы нет, так и сказано.

Безопасность здания при эксплуатации обеспечивают техническим обслуживанием, периодическими осмотрами и контрольными проверками, текущими ремонтами (ч. 1 ст. 36 Закона № 384-ФЗ). Частоту и состав работ определяют по проектной документации и по результатам контроля, отдельно для каждого здания (ч. 4 ст. 55.25 ГрК РФ). Единый регламент для всех объектов с этой нормой не согласуется.

Что собственник оставляет себе

Чем шире полномочия компании, тем важнее заранее записать, что она сделать не вправе. Обычно собственник оставляет за собой:

• продажу здания или его части и залог;
• капитальные вложения и реконструкцию сверх согласованного бюджета;
• сделки на сумму выше лимита, который указан в договоре;
• смену разрешённого использования участка и здания: эксплуатировать объект нужно в соответствии с ним (ч. 1 ст. 55.24 ГрК РФ).

Ограничения допускаются прямо: при доверительном управлении законом или договором могут быть предусмотрены ограничения отдельных действий (п. 2 ст. 1012 ГК РФ). В остальных схемах перечень полномочий определяет сам текст соглашения.

Три договора, на которых строится управление

Компания работает по одной из трёх схем или по их сочетанию. Сравним схемы по тем признакам, от которых зависит риск собственника.

Название ничего не решает. Нередко получается смешанный договор: в нём сочетаются агентирование, услуги и поручения по эксплуатации. К каждой части применяют правила соответствующего вида, если иное не вытекает из соглашения сторон или существа отношений (п. 3 ст. 421 ГК РФ).

Агентирование: что важно знать собственнику

Главная особенность в том, чьё имя стоит в сделке. Если агент заключил сделку с третьим лицом от своего имени, права и обязанности возникают у него, даже если принципал назван в тексте (п. 1 ст. 1005 ГК РФ). Значит, подписав аренду от своего имени, компания сама станет её стороной. Подписав от имени и за счёт принципала, она оставит права и обязанности собственнику.

Субагента агент вправе привлечь, если договор не запрещает, и остаётся ответственным за его действия (п. 1 ст. 1009 ГК РФ). Размер вознаграждения записывают заранее. Если порядок выплаты не указан, платить нужно в течение недели с момента получения отчёта за прошедший период, если иной порядок не вытекает из существа договора или обычаев делового оборота (ст. 1006 ГК РФ).

Возмездное оказание услуг: самая лёгкая схема

Исполнитель работает лично, если иное не записано (ст. 780 ГК РФ). Заказчик платит в сроки и в порядке, которые указаны в договоре (п. 1 ст. 781 ГК РФ). Доверительное управление из правил главы 39 исключено: ст. 779 ГК РФ перечисляет главу 53 среди тех, услуги по которым этой главой не регулируются.

Доверительное управление: самая строгая модель

Здесь у компании самые широкие права и самые строгие формальности. Передать в управление можно отдельный объект недвижимости и имущественные комплексы (п. 1 ст. 1013 ГК РФ). Доверительным управляющим может быть индивидуальный предприниматель или коммерческая организация, кроме унитарного предприятия (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Государственному и муниципальному органу имущество не передают (п. 2 той же статьи).

Что получает владелец здания и что теряет:

• управляющий осуществляет правомочия собственника в пределах закона и договора, а недвижимостью распоряжается лишь там, где это прямо разрешено (п. 1 ст. 1020 ГК РФ);
• здание обособляется от остального имущества собственника и управляющего, по нему ведут самостоятельный учёт и открывают банковский счёт для расчётов (п. 1 ст. 1018 ГК РФ);
• взыскание на него по долгам учредителя не допускается, кроме его банкротства (п. 2 ст. 1018 ГК РФ);
• договор заключают на срок не больше пяти лет, а если никто не заявил о прекращении, он считается продлённым на тот же срок и на тех же условиях (п. 2 ст. 1016 ГК РФ);
• управляющий вправе на вознаграждение по договору и на возмещение необходимых расходов за счёт доходов от имущества (ст. 1023 ГК РФ).

В договоре должны быть указаны состав имущества, лицо, в интересах которого идёт управление, срок, а также размер и форма вознаграждения, если выплата предусмотрена договором (п. 1 ст. 1016 ГК РФ).

Ответственность управляющего

Управляющий, который не проявил должной заботливости об интересах учредителя, возмещает убытки от утраты или повреждения имущества с учётом естественного износа, а также упущенную выгоду. Освободиться он может, только доказав, что убытки возникли из-за непреодолимой силы либо действий выгодоприобретателя или учредителя (п. 1 ст. 1022 ГК РФ). Договор вправе предусмотреть залог в обеспечение возмещения убытков (п. 4 той же статьи).

Как платят управляющей компании: модели вознаграждения

Ставку вознаграждения закон не устанавливает: исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон (п. 1 ст. 424 ГК РФ). Если в возмездном договоре цена не предусмотрена и не определяется из его условий, платят ту цену, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные услуги (п. 3 той же статьи). Для доверительного управления размер и форма вознаграждения указываются в договоре, если выплата вознаграждения им предусмотрена (п. 1 ст. 1016 ГК РФ). Поэтому вопрос «сколько стоит» решает текст договора, а не справочная таблица.

На практике встречаются четыре схемы. Рыночных ставок мы не называем: в законах таких цифр нет.

Что собственник платит сверх вознаграждения

Вознаграждение не покрывает расходов на здание. Бремя содержания имущества по общему правилу несёт собственник, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 210 ГК РФ). Управляющий в доверительном управлении возмещает необходимые расходы за счёт доходов от имущества (ст. 1023 ГК РФ). В агентском договоре к отчёту агента прикладывают доказательства расходов, произведённых за счёт принципала, если договор не говорит иного (п. 2 ст. 1008 ГК РФ).

Что входит в услугу KEO GROUP

Перечень услуг мы описали на странице «Управление коммерческой недвижимостью»: техобслуживание, аренда, финансы, юридическое сопровождение. Точную ставку считаем под объект, после разбора его состояния и экономики.

Что записать в договор с управляющей компанией

Хороший договор закрывает вопросы, из-за которых собственники потом спорят с компанией. Ниже перечень, по которому его стоит проверить перед подписанием.

1. Тип договора и полномочия. Назовите тип договора и перечень сделок, которые компания вправе заключать (ст. 1005 и 1012 ГК РФ).
2. Состав и срок. При доверительном управлении без них не обойтись (п. 1 ст. 1016 ГК РФ).
3. Вознаграждение. Размер, форма, база расчёта, срок платежа. В агентском договоре без условия о порядке платят в течение недели с момента получения отчёта, если иное не вытекает из существа договора или обычаев (ст. 1006 ГК РФ).
4. Лимиты. Предельная сумма расхода без согласования и список сделок, требующих вашего письменного одобрения.
5. Отчётность. Состав отчёта, срок представления, перечень приложений с подтверждающими документами (ст. 1008 и п. 4 ст. 1020 ГК РФ).
6. Деньги. Отдельный счёт и учёт: для доверительного управления это требование закона (п. 1 ст. 1018 ГК РФ), а для других договоров его стоит записать самостоятельно.
7. Ответственное лицо. Кто назван ответственным за эксплуатацию здания и кто подписывает документы (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 1).
8. Документы на здание. Перечень того, что вы передаёте компании: результаты инженерных изысканий, проектная и исполнительная документация (ч. 3 ст. 55.25 ГрК РФ).
9. Пожарная защита. Кто утверждает инструкцию, кто учит людей и назначает ответственных (п. 2, 3 и 4 Правил противопожарного режима).
10. Привлечение третьих лиц. Вправе ли компания нанимать подрядчиков и субагентов, кто за них отвечает (п. 1 ст. 1009, ст. 1021 ГК РФ).
11. Выход из договора. Срок уведомления, порядок возврата документов и денег, судьба договоров с арендаторами при смене компании.

Последний пункт чаще всего пропускают, а он определяет цену расставания. Общее правило: право на односторонний отказ реализуют уведомлением, а договор прекращается с момента его получения, если стороны не установили иное (п. 1 ст. 450.1 ГК РФ). Срок и порядок лучше записать.

С арендой компания имеет дело ежедневно, её условия разобраны в статье о договоре аренды нежилого помещения.

Кто отвечает за здание, если есть управляющая компания

Передав здание в управление, собственник не получает «справку об отсутствии ответственности». Закон распределяет обязанности по ролям: за эксплуатацию здания может отвечать привлечённая по договору компания, а в перечне лиц, отвечающих за пожарную безопасность, собственник назван прямо. Таблица показывает, на кого по тексту закона ложится каждая обязанность.

Из таблицы видно главное. Ответственным за эксплуатацию может быть привлечённая по договору компания, но тогда собственник обязан передать ей изыскания, проект и исполнительную документацию (ч. 3 ст. 55.25 ГрК РФ). Без них компании трудно определить периодичность и состав работ: по закону они зависят от проектной документации и результатов контроля (ч. 4 той же статьи).

Пожарную безопасность перечень в ст. 38 Закона № 69-ФЗ распределяет иначе: собственник назван в нём прямо, и договор управления сам по себе из перечня его не исключает. Руководитель организации вправе назначать лиц, ответственных за пожарную безопасность на объекте (п. 4 Правил противопожарного режима, утверждённых постановлением Правительства РФ от 16.09.2020 № 1479), и утверждает инструкцию о мерах пожарной безопасности для каждого здания (п. 2 тех же Правил). Это постановление действует до 31.12.2026 включительно, поэтому на дату подписания договора сверьте действующие правила.

Перед кем отвечает сама компания

Объём ответственности перед собственником задаёт договор. В доверительном управлении правило дано в ст. 1022 ГК РФ: должная заботливость, возмещение убытков и упущенной выгоды. Для агента и исполнителя услуг специальных правил в этих статьях нет, поэтому её меру стоит описать в договоре. О роли ответственного работника подробно в статье «Ответственный за эксплуатацию здания».

Как выбрать управляющую компанию и каких ошибок избежать

Выбор сводится к проверке пяти вещей: правовой формы, опыта, команды, денег и отчётности. По каждой можно получить документальный ответ.

1. Правовая форма. Для доверительного управления компания должна быть коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем, но не унитарным предприятием (п. 1 ст. 1015 ГК РФ). Проверьте выписку из ЕГРЮЛ.
2. Опыт с вашим типом объекта. Бизнес-центр, торговый центр и склад отличаются арендаторами и инженерией. Попросите перечень объектов в управлении и контакты собственников.
3. Команда на объекте. Кто конкретно будет ответственным за эксплуатацию, главным инженером, бухгалтером. Это важно, потому что такое лицо ведёт журнал эксплуатации (ч. 5 ст. 55.25 ГрК РФ).
4. Деньги. Куда поступает арендная плата, есть ли отдельный счёт, как формируется отчёт о расходах.
5. Отчётность. Попросите образец отчёта и убедитесь, что к нему прикладываются подтверждающие документы.

Можно закрепить исключительность. Агентский договор допускает обязательство принципала не нанимать других агентов на определённой территории и обязательство агента не работать там с другими принципалами (ст. 1007 ГК РФ). Так закрывают конфликт интересов.

Тревожные признаки

• нет образца отчёта, а на вопрос об отчётности отвечают общими словами;
• процент считается от начисленных платежей без оговорок о неоплаченных;
• просят перечислять доходы на счёт компании без отдельного учёта;
• полномочия записаны без лимитов и без перечня сделок;

Типичные ошибки собственника

• Не передают компании изыскания, проект и исполнительную документацию. Закон требует это сделать, когда привлекают лицо для безопасной эксплуатации (ГрК РФ, ст. 55.25, ч. 3).
• Заключают договор доверительного управления недвижимостью без регистрации передачи. Договор в этом случае недействителен.
• Не следят за сроком возражений по отчёту. В агентском договоре молчание в течение срока означает принятие отчёта (п. 3 ст. 1008 ГК РФ).

Как контролировать управляющую компанию

Контроль начинается с отчёта. Агент обязан представлять отчёты в порядке и в сроки, которые предусмотрены договором. Если таких условий нет, отчёты идут по мере исполнения либо по окончании работы (п. 1 ст. 1008 ГК РФ). В доверительном управлении управляющий отчитывается перед учредителем и выгодоприобретателем в сроки и в порядке, установленных договором (п. 4 ст. 1020 ГК РФ). Если договор молчит, собственник остаётся без графика, поэтому срок отчёта записывают.

Второй инструмент контроля это журнал эксплуатации здания. В него вносят даты и результаты осмотров, контрольных проверок и мониторинга оснований, конструкций и инженерных систем, выполненные работы по техническому обслуживанию и текущему ремонту, а также содержание выданных органами предписаний и сведения об их устранении (ч. 5 ст. 55.25 ГрК РФ). Как вести такой документ, показано в статье про журнал технической эксплуатации здания.

Что смотреть в каждом отчёте

Об обязанностях собственника при эксплуатации читайте в статье «Эксплуатация здания».

Когда менять управляющую компанию и как передать дела

Поводы к смене накапливаются: отчёты опаздывают, расходы растут без согласования, предписания остаются без отметки об устранении. Перед расставанием проверьте условия выхода.

Исполнитель услуг, наоборот, вправе отказаться только при условии полного возмещения заказчику убытков (п. 2 ст. 782 ГК РФ). При прекращении доверительного управления имущество возвращается учредителю, если договор не предусматривает иного (п. 3 ст. 1024 ГК РФ).

Что передать новой компании

Когда меняется лицо, ответственное за эксплуатацию здания, прежнее лицо обязано в течение десяти дней передать новому журнал эксплуатации, выданные органами предписания об устранении нарушений, акты проверки их исполнения, рекомендации органа местного самоуправления и иные документы, подтверждающие выполнение работ по техническому обслуживанию, эксплуатационному контролю и текущему ремонту (ч. 8 ст. 55.25 ГрК РФ).

К этому перечню стоит добавить:

• реестр арендаторов и подписанные договоры аренды со всеми приложениями;
• сведения о депозитах арендаторов: сколько получено и где хранится;
• акты сверки с арендаторами и поставщиками на дату передачи;
• ключи, пропуска, учётные записи систем, показания приборов учёта;
• договоры с подрядчиками и график планового обслуживания.

Коротко: что нужно знать об управляющей компании коммерческой недвижимости

• В ГК РФ нет отдельной главы об управляющих компаниях коммерческой недвижимости. Их положение определяют договор и ст. 55.25 ГрК РФ о лице, ответственном за эксплуатацию здания.
• Основных договоров три: агентский, доверительное управление и возмездные услуги. Они различаются формой, сроком, выходом из договора и ответственностью.
• Доверительное управление недвижимостью требует регистрации. Без неё договор недействителен (п. 3 ст. 1017 ГК РФ).
• Размер вознаграждения закон не задаёт, это условие договора. Записывайте базу расчёта, лимиты расходов и порядок оплаты.
• Договор с компанией не исключает собственника из перечня лиц, отвечающих за пожарную безопасность: в ст. 38 Закона № 69-ФЗ он назван прямо.
• Контролируйте отчёты и журнал эксплуатации. Возражения по отчёту агента нужно заявить в срок, иначе отчёт считается принятым.
• Заранее пропишите выход из договора и порядок передачи документов новой компании.