Доверенность на продажу недвижимости: что прописать и как проверить чужую

Что такое доверенность на продажу недвижимости и зачем она в сделке

Закон понимает под доверенностью письменное уполномочие, которое одно лицо выдаёт другому, чтобы тот выступал перед третьими лицами (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Собственник не может явиться на сделку и поручает дело знакомому, юристу или сотруднику. Поверенный подписывает договор, принимает деньги, подаёт бумаги в Росреестр, а права и обязанности по сделке возникают у самого собственника (п. 1 ст. 182 ГК РФ).

Нужна такая бумага не только продавцу. Покупатель тоже посылает вместо себя человека: подписать договор, передать оплату, подать заявление о переходе права. Правила одинаковы для обеих сторон, поэтому разбираем их вместе и отмечаем, где позиции расходятся.

Граница у этого документа простая: объект он не продаёт и право не передаёт. Договор продажи недвижимости оформляется одним письменным документом, подписанным сторонами, иначе он недействителен (ст. 550 ГК РФ). Переход права собственности к покупателю подлежит государственной регистрации (п. 1 ст. 551 ГК РФ). Уполномочие лишь позволяет пройти эти шаги от имени другого лица.

Поручения обычно делятся на три группы:

• заключить договор купли-продажи и подписать передаточный акт;
• принять или передать деньги;
• подать заявление в Росреестр и забрать результат.

У каждой группы свои слова в тексте и своя форма. Разбираем их по очереди.

Нотариальная форма: когда без нотариуса не обойтись

Общее правило записано в п. 1 ст. 185.1 ГК РФ. Нотариус удостоверяет уполномочие на сделки, для которых нужна нотариальная форма, на подачу заявлений о регистрации прав или сделок и на распоряжение правами, зарегистрированными в государственных реестрах. Закон может установить исключения.

Право на здание, помещение или участок записано в ЕГРН, значит, продажа относится к распоряжению зарегистрированными правами. Верховный Суд в п. 128 постановления Пленума от 23.06.2015 № 25 приводит примеры: заключение договоров купли-продажи, мены, дарения в отношении имущества, права на которое зарегистрированы.

Регистрацию регулирует Закон № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости», дальше ссылки на него идут по номеру.

Нотариальное удостоверение сделки означает проверку законности, в том числе права каждой стороны её совершить (п. 1 ст. 163 Кодекса). Если оно обязательно, несоблюдение формы делает сделку ничтожной (п. 3 ст. 163). Когда удостоверение обязательно и как проходит приём, описано в статье нотариальная сделка с недвижимостью.

Что приравнивается к нотариальной форме

Пункт 2 ст. 185.1 ГК РФ называет четыре случая, когда удостоверяет не нотариус, а другое лицо, и сила остаётся прежней:

• военнослужащие и другие пациенты госпиталей, санаториев и военно-лечебных учреждений: удостоверяет начальник учреждения, его заместитель по медицинской части, а без них старший или дежурный врач;
• военнослужащие, а в местах дислокации без нотариальных контор ещё работники и члены семей: подпись удостоверяет командир части, соединения, учреждения или заведения;
• лица в местах лишения свободы: удостоверяет начальник соответствующего места;
• совершеннолетние дееспособные жители стационарных организаций соцобслуживания: удостоверяет руководитель или его заместитель.

Что прописать: перечень, который закрывает сделку

Кодекс не даёт бланка. Единственный названный в нём реквизит, без которого документ ничтожен, это дата совершения (п. 1 ст. 186 ГК РФ); срок можно не указывать, тогда действует год (там же). Круг полномочий и остальное диктует сделка. Нотариус поможет с формулами, но смысл определяет сам собственник, и ошибка стоит дорого: при превышении полномочий сделка считается заключённой от имени и в интересах самого поверенного, пока доверитель её не одобрит (п. 1 ст. 183 ГК РФ).

Перечень ниже не требование закона, а способ закрыть риски, которые видны из норм. Чем конкретнее список, тем меньше места для спора.

Стороны и объект

• Паспортные данные доверителя и поверенного в том объёме, которого просит нотариус; для организации ещё реквизиты и должность подписанта.
• Вид объекта (здание, помещение, участок), его адрес и кадастровый номер. Ошибиться в адресе проще, чем в номере.
• Для доли размер доли: сделки по отчуждению долей в общей собственности подлежат нотариальному удостоверению, кроме случаев, названных в законе (ч. 1.1 ст. 42 218-ФЗ).

Полномочия по этапам

1. Вести переговоры и подписать договор на названных условиях: цена или нижняя граница, порядок расчётов, срок передачи.
2. Подписать передаточный акт.
3. Принять деньги. Это отдельное полномочие, его стоит вписать явно или явно исключить.
4. Подать заявление в Росреестр, приложить документы (ч. 4 ст. 15, п. 1 ч. 4 ст. 18 218-ФЗ) и отвечать на замечания регистратора.
5. Забрать результат регистрации (ч. 13 ст. 29 218-ФЗ).

Дополнительные условия

• Допустимо ли передоверие (ст. 187 ГК РФ, подробности ниже).
• Как действуют несколько поверенных: порознь или вместе (п. 5 ст. 185 ГК РФ).
• Срок: конкретная дата, а не «до завершения сделки».

Типичные ошибки при выдаче

• Нет даты совершения: по п. 1 ст. 186 ГК РФ документ ничтожен.
• Право продать вписано, а право принять деньги не названо: покупатель не будет знать, можно ли платить поверенному.
• Два поверенных без слова «совместно»: каждый вправе действовать один (п. 5 ст. 185 ГК РФ).
• Не сказано про передоверие: спор возникает, когда дело вдруг ведёт незнакомый человек.
• Не названо право подать заявление и забрать результат: в Росреестре поверенному придётся ждать новую бумагу.

Продавцу, который не хочет оставлять свободу, помогает привязка к условиям, которые покупатель видит. Ограничение по цене, вписанное в саму доверенность, превращает продажу дешевле в превышение полномочий: сделка считается заключённой от имени поверенного, пока собственник её не одобрит (п. 1 ст. 183 ГК РФ). Если же цену оговорили только в договоре с поверенным, а в доверенности её нет, оспорить такую сделку удастся лишь тогда, когда покупатель знал или должен был знать об этом ограничении (п. 1 ст. 174 ГК РФ). Ограничение, которое покупатель видит в тексте, стоит прочесть до подписания.

Срок: год по умолчанию и дата, без которой документ ничтожен

Если срок не назван, документ действует в течение года со дня оформления (п. 1 ст. 186 ГК РФ). Если не проставлена дата оформления, он ничтожен (абз. 2 того же пункта). Нотариус дату проставит, но наличие даты в готовом документе всё равно стоит проверить.

Срок разумно рассчитывать на всю сделку, включая регистрацию. Заявление подают, пока полномочие живо, а по истечении срока оно прекращается (п. 1 ст. 188 ГК РФ). Сама регистрация идёт семь рабочих дней при подаче в орган регистрации и девять через МФЦ (ч. 1 ст. 16 218-ФЗ), но сделка с отлагательными условиями растягивается на недели, поэтому запас не помешает.

Срок сверяйте дважды: в день подписания договора и в день подачи заявления. Между ними полномочие может закончиться, а сделка останется без поверенного на самом ответственном шаге.

Передоверие и несколько поверенных

Поверенный по общему правилу действует лично (п. 1 ст. 187 ГК РФ). Передать дело другому можно, если это разрешено в тексте, а ещё когда обстоятельства вынуждают ради охраны интересов доверителя и запрета нет.

Рамки у передоверия жёсткие:

• бумага о передоверии нотариальная, но для юрлиц, руководителей филиалов и представительств это правило не действует (п. 3 ст. 187);
• срок не выходит за срок основного уполномочия (п. 4);
• следующая передача допускается лишь по прямому разрешению в первоначальном тексте или по закону (п. 7);
• передавший должен в разумный срок известить доверителя и сообщить сведения о новом лице, иначе отвечает за него как за себя (п. 2).

Продавцу, которому не всё равно, кто займётся его объектом, стоит запретить передоверие прямо. Покупателю при передоверии нужно смотреть обе бумаги, первичную и вторичную. Пленум № 25 (п. 129) показывает это на примере сотрудника юрлица, действующего по передоверию от руководителя филиала: другая сторона признаётся добросовестной, если изучила обе.

Верховный Суд добавляет следствия. Когда доверитель отменяет полномочия одного из поверенных, доверенность прекращается только в отношении него. Когда от дела отказывается один из тех, кто обязан действовать вместе, доверенность прекращается в целом (п. 126 Пленума № 25).

Отмена и прекращение: как узнать, что полномочие ещё живо

Полномочие может прекратиться раньше, чем закончится сделка. Пункт 1 ст. 188 ГК РФ называет основания прекращения:

• истечение срока;
• отмена тем, кто выдал, или одним из выдавших совместно;
• отказ того, кому выдана;
• прекращение юрлица, которое выдало или получило, в том числе при реорганизации в форме разделения, слияния или присоединения;
• смерть гражданина-доверителя, признание его недееспособным, ограниченно дееспособным или безвестно отсутствующим;
• те же события с гражданином, получившим уполномочие;
• банкротство любой из сторон, если она теряет право самостоятельно выдавать такие бумаги.

Поверенный может отказаться от полномочий, а доверитель отменить уполномочие когда угодно; соглашение об отказе от этих прав ничтожно (п. 2 ст. 188 ГК РФ). Отмена идёт в той же форме, что и выдача, либо у нотариуса (п. 1 ст. 188). Продавцу это защита, покупателю риск: договор накануне отмены может опираться на документ, которого уже нет.

Исключение узкое. Безотзывную бумагу выдают ради исполнения или обеспечения обязательства из предпринимательской деятельности; она нотариальная и прямо ограничивает отмену, а передоверить по ней нельзя без разрешения (ст. 188.1 ГК РФ). Но и она отменяется после исполнения обязательства, а при злоупотреблениях поверенного отменить её можно в любой день.

Как узнать об отмене

Отменивший обязан известить поверенного и известных ему третьих лиц (п. 1 ст. 189 ГК РФ). Для остальных работают публичные сведения: нотариус фиксирует свою отмену в реестре нотариальных действий, иную отмену можно записать в отдельный реестр распоряжений, а Федеральная нотариальная палата отдаёт данные любому ежедневно и круглосуточно, бесплатно, через интернет.

Добросовестного контрагента закон защищает: если ему предъявили документ, прекращение которого он не знал и не должен был знать, права и обязанности по действиям поверенного сохраняют силу для доверителя и правопреемников (п. 2 ст. 189 ГК РФ). Пленум № 25 (п. 132) добавляет: публикация без одновременного извещения поверенного и известных доверителю третьих лиц недопустима, если полномочие выдано на сделку с конкретным контрагентом. После прекращения бумагу нужно немедленно вернуть (п. 3 ст. 189 ГК РФ).

Как проверить чужую доверенность перед сделкой

Покупателю, которому вместо собственника показывают незнакомого человека, нужен порядок. Мы разложили проверку на шаги от бумаги к реестрам и к самому собственнику.

1. Сверьте паспорт поверенного с текстом и убедитесь, что названа сделка именно с этим объектом.
2. Проверьте нотариальную форму (или приравненное удостоверение по п. 2 ст. 185.1 ГК РФ) и наличие даты (п. 1 ст. 186).
3. Прочтите список прав: «продать», «подписать», «получить деньги», «подать в Росреестр» это разные права, и хватать их должно на всю операцию.
4. Посчитайте срок: год от даты или названная дата, на день сделки не истёкшая (ст. 186).
5. Если это передоверие, запросите первичную бумагу и проверьте разрешение, форму (кроме юрлиц) и срок (п. 3, 4 ст. 187).
6. Найдите сведения об отмене в реестрах и у Федеральной нотариальной палаты (п. 1 ст. 189).
7. Сравните доверителя с выпиской из ЕГРН: он должен значиться собственником.
8. Позвоните собственнику и получите подтверждение лично.

Последний шаг не из закона и закрывает то, чего не видят реестры. Смерть или недееспособность доверителя прекращают полномочие (п. 1 ст. 188 ГК РФ), но реестр об этом может молчать.

Юрлицо: подпись директора и электронная подача

Юридическое лицо приобретает права и принимает обязанности через органы, действующие по закону, иным правовым актам и учредительному документу (п. 1 ст. 53 ГК РФ). Поэтому директор подписывает договор от компании без доверенности, а доверенность нужна, когда на сделку идёт другой человек.

Уполномочие от юрлица выдаётся за подписью руководителя или иного лица, наделённого правом законом и учредительными документами (п. 4 ст. 185.1 ГК РФ). Нотариальная форма для распоряжения зарегистрированными правами остаётся (п. 1 ст. 185.1), а при передоверии юрлицом нотариус не нужен (абз. 2 п. 3 ст. 187).

Учредительные документы орган регистрации запрашивает сам у органа, регистрирующего юрлиц, но заявитель вправе принести их по своей воле (ч. 9 ст. 18 218-ФЗ). С филиалом сложнее: по п. 129 Пленума № 25 полномочия его руководителя должны быть подтверждены доверенностью, одного положения о филиале мало.

Про электронный пакет и про то, как собственник может такую подачу ограничить, читайте в статье электронная регистрация сделки с недвижимостью.

Подача документов по доверенности и получение результата

Заявление подаёт сам заявитель или его представитель; представителю гражданина нужна нотариально удостоверенная доверенность, если федеральный закон не говорит иного (ч. 4 ст. 15 218-ФЗ). Вместе с заявлением идёт документ о полномочиях (п. 1 ч. 4 ст. 18), а при личном визите представитель физлица предъявляет нотариальную бумагу (ч. 8 ст. 18).

Способов подачи несколько. На бумаге заявление принимает публично-правовая компания «Роскадастр» или МФЦ при личном обращении; в электронной форме пакет с усиленной квалифицированной подписью идёт через единый портал (ч. 1 ст. 18). Бумажный пакет принимают в любом подразделении органа регистрации или МФЦ из опубликованного перечня независимо от места объекта (ч. 2 ст. 18). Для московского объекта это означает: поверенный выбирает удобное место сдачи.

Пакет может пройти и через нотариуса по правилам Основ законодательства о нотариате (ч. 1.5 ст. 18). А по сделке, удостоверенной нотариусом, заявителем выступает нотариус или его работник либо любая сторона сделки (п. 5 ч. 3 ст. 15).

Срок регистрации семь рабочих дней при подаче в орган регистрации и девять через МФЦ, считая с приёма заявления и документов, если федеральный закон не устанавливает иного (п. 1, 2 ч. 1 ст. 16).

Получение результата и защита собственника

Правообладателю-гражданину итоговые документы отдают лично, а его представителю только с нотариальной доверенностью на получение (ч. 13 ст. 29). Организации они достаются директору либо человеку с такой же нотариальной доверенностью (ч. 14 ст. 29). Поэтому право на получение лучше вписать отдельной строкой.

Собственник может подстраховаться. Лицо, значащееся в ЕГРН собственником, его законный представитель или поверенный с нотариальной бумагой вправе подать заявление о невозможности регистрации перехода, прекращения, ограничения права и обременения без личного участия правообладателя; запись вносят не более чем за пять рабочих дней (ч. 1 ст. 36). Такая запись служит основанием вернуть без рассмотрения заявление «иного лица», не являющегося собственником или его законным представителем (ч. 3 ст. 36). Покупателю лучше заранее узнать, нет ли записи на объекте.

Риски сторон: что бывает, когда поверенный вышел за пределы

Закон оценивает нарушения по-разному. Одни делают сделку чужой для доверителя, другие позволяют её оспорить, третьи не бьют по добросовестному контрагенту. Раскладка по Кодексу такая.

Покупатель не защищён тем, что «поверил бумаге», если по обстановке мог и должен был заметить проблему. Критерий осведомлённости работает и в ст. 183, и в ст. 174. Тщательная проверка по предыдущему разделу усиливает позицию на случай спора.

Риск продавца иной. Широкое поручение с правом принять деньги делает его зависимым от честности поверенного. Статьи 182 и 174 защищают, но через суд и после сделки. Явный ущерб Пленум № 25 иллюстрирует сделкой на заведомо и значительно невыгодных условиях, когда полученное в несколько раз ниже стоимости отданного.

Когда регистрация встанет: приостановка из-за полномочий

Регистратор смотрит не только на договор, но и на то, кто подаёт бумаги. Регистрация приостанавливается, если указанный в заявлении правообладатель не уполномочен распоряжаться правом либо документы подписаны (удостоверены) неправомочными лицами (п. 1, 8 ч. 1 ст. 26 218-ФЗ).

Приостановка длится до устранения причин, но не дольше трёх месяцев, если статья не устанавливает иного (ч. 2 ст. 26). Не устранили в срок, регистратор отказывает (ч. 1 ст. 27). Отказ означает потерю времени и повторную подачу, поэтому отвечать на приостановку нужно сразу.

Порядок действий при замечании по полномочиям обычно такой:

1. Прочитать уведомление и найти пункт ст. 26, на который ссылается регистратор.
2. Понять, чего не хватает: документа, нотариальной формы, права в тексте или самого права у подписанта.
3. Выбрать способ: новое полномочие, одобрение прежней сделки доверителем (ст. 183 ГК РФ) или подача заявления самим собственником.
4. Успеть до конца срока приостановки, не дожидаясь последних дней.

Как читать уведомление и строить ответ, разобрано в статье отказ Росреестра. Если вопрос полномочий всплыл уже на регистрации, помощь с проверкой документов и подачей описана на странице услуги регистрация права собственности.

Коротко: что запомнить о доверенности на сделку с недвижимостью

• Доверенность это письменное уполномочие (п. 1 ст. 185 ГК РФ). Продажу объекта с правом в ЕГРН и подачу заявления о регистрации удостоверяет нотариус (п. 1 ст. 185.1 ГК РФ, ч. 8 ст. 18 218-ФЗ).
• Без срока бумага действует год, без даты ничтожна (ст. 186 ГК РФ). Срок сверяют в день сделки и в день подачи документов.
• Полномочия называйте прямо: продать, подписать акт, принять деньги, подать документы, забрать результат. Превышение делает сделку чужой для доверителя до одобрения (п. 1 ст. 183 ГК РФ).
• Отменить можно в любой момент, соглашение об отказе от этого права ничтожно (п. 2 ст. 188 ГК РФ). Покупателю нужно искать сведения об отмене и звонить собственнику.
• Передоверие возможно только по ст. 187 ГК РФ: нотариальная форма (кроме юрлиц), срок не длиннее основного, дальнейшая передача лишь по прямому разрешению.
• Организация подаёт документы электронно, если стороной сделки не выступает гражданин (ч. 1.6 ст. 18 218-ФЗ). Директор действует без доверенности, но предъявляет документ о своих полномочиях (ч. 9 ст. 18).
• Приостановка регистрации идёт до трёх месяцев, потом отказ (ч. 2 ст. 26, ч. 1 ст. 27 218-ФЗ). На уведомление отвечайте сразу.