Самострой на земельном участке, как зарегистрировать (узаконить)

В последние годы в Москве и области особенно остро стоит вопрос самовольных построек.

Ежегодно Власти Москвы сносят сотни объектов самовольного строительства, далеко не во всех случаях это необходимо, многие из снесенных строений можно было бы узаконить, если бы собственники самостроя вовремя озадачились этой проблемой. За этот период были неоднократно внесены изменения в статью 222 Гражданского кодекса «Самовольные постройки», а также Московские власти постоянно вносят изменения в порядок рассмотрения вопроса о сохранении самовольных построек. Самовольная постройка понятие довольно широкое, в одном случае это могут быть несоответствия в площади или технические ошибки в документах, что не позволяет идентифицировать объект, в других это может быть объект, построенный на земельном участке не предназначенном для данного строительства.

Почему не стоит откладывать легализацию самовольной постройки? Главная опасность — что самострой будет обнаружен Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости. Вопросы о легализации самовольного строительства регулируются постановлением правительства Москвы № 819-ПП (в частности, приложениями №2 и №3).  Есть три варианта развития событий при обнаружении факта незаконного (нецелевого) использования земельного участка:

  1. Правообладателю выдается предписание устранить выявленные нарушения с указанием срока окончания работ. Например, в случае незаконного возведения пристроек, входных групп или мансард нужно будет привести постройку в соответствие с техническим паспортом БТИ.
  2. При наличии правовых оснований правообладателя лишают права на земельный участок.
  3. ДГИ направляет в суд исковое заявление с требованием о сносе здания.

 

Даже в том случае, если самострой пока не попал в перечень недвижимости по 819-ПП, собственник все равно столкнется с проблемами. Например, здание будет сложно продать, потому что покупатель, обнаружив несоответствие технической документации и фактического состояния сооружения, попробует сильно сбить цену или откажется от сделки. Без признания самовольной постройки законной ее невозможно будет использовать как обеспечение кредита.

Какие объекты считаются самостроем?

Выделяем несколько признаков, одного из которых достаточно для признания постройки самовольной:

  • Любая реконструкция, в том числе возведение пристроек, надстроек, мансард и т.п. осуществленная без получения разрешения на строительство или при отсутствии разрешения на ввод в эксплуатацию;
  • возведение строения осуществлено с нарушением градостроительных и строительных норм и правил;
  • строительство осуществлено на участке не предоставленном для целей строительства или реконструкции или на участке с видом разрешенного использования не предназначенного для этих целей.

Официальное определение дано в статье 222 Гражданского кодекса РФ. Самостроями не могут быть признаны объекты, созданные до введения в действие Гражданского кодекса, которым было введено определение самостроя, а так же если собственник не знал и не мог знать об установленных ограничениях в пользовании участком.

Не думайте, что выписка из Росреестра о праве на весь объект, защитит Вас от выявления самостроя. Государственная инспекция по контролю за использованием объектов недвижимости (ГИН) обладает всей полнотой информации и возможностью межведомственного получения этой информации, прекрасно организован процесс обнаружения самостроев и взаимодействия органов государственной власти при выявлении самостроев. Рано или поздно вы столкнетесь с последствиями.

Наша практика показывает, что часто собственники даже не догадываются о наличии признаков самостроя у принадлежащего им здания, и получение предписания Госинспекции по недвижимости или получения информации о включении объекта в 819-ПП является неприятным «сюрпризом». Приобретая объект недвижимости — проверьте документы, если постановка на кадастр и регистрация права осуществлялись на основании документов, подготовленных Ростехинвентаризацией, нужна дополнительная проверка.

В каких случаях объект не снесут?

Если на объект недвижимости, обладающий признаками самовольного строительства, зарегистрировано право собственности, то признать его самостроем, и ставить вопрос о его сносе можно только в судебном порядке. Отстоять  интересы владельцев можно только доказав, что здание не угрожает жизни и здоровью неопределенного круга лиц, не нарушены градостроительные нормы и правила. Линия защиты зависит от конкретной ситуации.

Кроме того, новые нормы, введенные в 2018 году, предусматривают не только снос строения, но и его приведение в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории.

Можно ли легализовать объект из 819 ПП?

Да, можно, но только те объекты, которые внесены в Приложение № 2 к 819-ПП,  на которые полностью, включая самовольно измененные части, оформлено право собственности. Строения, внесенные в Приложение №3 к 819-ПП, а так же те на которые собственность не оформлена, могут быть легализованы и в административном и судебном порядке, на данный момент, так же как и в судебном.

В Москве работает Московская городская комиссия (МГК), сменившая ГЗК, которая рассматривает возможность сохранения таких объектов в административном порядке.

Обязательным условием сохранения строения является положительное заключение экспертной организации, которым эксперт подтверждает, что объект самовольного строительства не угрожает жизни и здоровью неопределенного круга лиц, не нарушены градостроительные нормы и правила — Заключение о соответствии (ЗОС), а так же оплата штрафа по претензии ДГИ рассчитываемая исходя из кадастровой стоимости земельного участка и изменения плотности застройки.

Легализация самостроя в 2022

Легализация самостроя в административном порядке.

Не ждите, когда самострой будет обнаружен Госинспекцией по контролю за использованием объектов недвижимости. После этого будет запущен процесс направленный на снос самовольного строения:

  • Внесение объекта в Приложения к постановлению Правительства Москвы № 819ПП;
  • правообладателю выдается предписание устранить выявленные нарушения с указанием срока окончания работ. Например, в случае незаконного возведения пристроек, входных групп или мансард необходимо привести постройку в соответствие с техническим паспортом БТИ;
  • ДГИ направляет в суд исковое заявление с требованием о сносе самовольной постройки. Подача искового заявления значительно уменьшают возможности легализации в административном порядке через ГЗК;
  • При наличии правовых оснований ДГИ расторгает договор аренды на земельный участок.

Предлагаем прохождение всех процедур и инстанций по узакониванию самовольного строительства и реконструкции, включая:

  • Аудит объекта недвижимости, сбор данных из открытых и закрытых источников и составление пошагового алгоритма действий. Определение сроков и стоимости работ;
  • Заключение договора с клиентом;
  • Получение одобрения на легализацию самостроя от ГИН и ДГИ;
  • Формирование пакета документов: ЗОС, геоподоснова, АГР и др;
  • Подача письма с обращением и документами в ГИН. В письме дается объяснение обстоятельств, которые привели к факту самовольного строительства, подчеркивается готовность собственника выплатить штраф и просьба в установленном порядке узаконить постройку через комиссию;
  • Сопровождение при прохождении документов при межведомственном взаимодействии в ГИН, ДГИ, Мосгосстройнадзоре, Префектуре округа и других инстанциях;
  • Прохождение рабочих групп, а затем и комиссии ГЗК;
  • Получение выписки из протокола ГЗК о легализации самовольно возведенных площадей;
  • Выполнение предписаний Комиссии, в том числе по оформлению земельно-правовых отношений, оплате штрафа, внесения изменений в ПЗЗ (при необходимости).

Итогом нашей работы является решение о сохранении самовольной постройки в текущих границах и оформление земельно-правовых отношений, что даст возможность дальнейшей беспроблемной эксплуатации здания. Мы готовы предварительно оценить возможность легализации самостроя через комиссию. Запишитесь на бесплатную консультацию!

Есть случаи, когда прохождение комиссии ГЗК не является оптимальной схемой, в этом случае мы находим другие варианты действий и добиваемся узаконивания самостроя.

Мы имеем многолетний положительный опыт прохождения всей процедуры согласования ГЗК и ГЗК, рабочих групп, экспертиз на рабочем рассмотрении главного архитектора г. Москвы и в правовом управлении ДГИ, оформления прав на земельный участок. Мы рекомендуем обращаться в комиссию привлекая экспертов отрасли! В противном случае велик риск отказа Комиссии! Своевременное принятие решение о легализации самостроя поможет избежать вам судебных исков ДГИ о сносе!

 

Оставьте заявку и получите
консультацию эксперта
ФИО
НОМЕР телефона
E-mail