fbpx

Как воспользоваться преимущественным правом выкупа помещений?

Введение

Выкуп помещения, сдаваемого в аренду, является достаточно сложным процессом, требующим больших затрат не только в материальном плане, но и по времени. Помимо процедуры оформления покупки, нужно также оформлять полный переход права собственности на себя, что занимает достаточно долгое время. Такие нюансы становятся причиной заинтересованности предпринимателей в использовании права преимущественного выкупа помещения.

Преимущественный выкуп арендуемых помещений согласно Федеральному закону №159-ФЗ

Основным законодательным актом, регулирующим отношения субъектов малого и среднего предпринимательства при выкупе недвижимого имущества из собственности государства или иного управляющего органа, является Федеральный Закон №159-ФЗ, принятый постановлением от 22.07.2008 г. Данный документ также называют Законом о малой приватизации, так как он дает возможность выкупить арендуемые предпринимателями помещения, находящиеся в госсобственности субъектов РФ или муниципалитетов.

Малое и среднее предпринимательство играет немаловажную роль в становлении и развитии современной российской экономики и решении задач экономического плана. Кроме того, малый и средний бизнес является одним из важнейших стимулов экономического роста Российской Федерации. В силу этих обстоятельств особое значение приобретает преимущественное право выкупа объектов нежилого фонда, которые находятся в аренде у мелких и средних предпринимателей.

Государство предоставляет предпринимателям различные льготы и преимущества, что позволяет им успешно развиваться. Одной из таких льгот было названо продление льготного порядка приватизации недвижимости, которую предприниматели арендуют у государства. Этот порядок предусматривает приобретение предпринимателем арендуемого им помещения по цене, которая определена независимым оценщиком и равна его стоимости на рынке. Данная цена устанавливается согласно закону №135-ФЗ от 29.07.1998 г. «Об оценочной деятельности в РФ».

    Закон о малой приватизации предусматривает следующие особенности:

  1. Предприниматели могут выкупать имущество вне аукциона и торгов, реализуя тем самым свое преимущественное право.
  2. Сроки оплаты и размер выкупаемого помещения устанавливаются региональным органом власти.

Данный закон был задуман как временная мера поддержки бизнеса, срок действия его первоначально составлял 2 года и продлевался несколько раз. В июле 2018 года он стал действовать бессрочно.

Согласно последним внесенным изменениям предприниматели могут на льготных условиях приобретать не только муниципальное, но и федеральное имущество.

Условия реализации права на выкуп имущества, находящегося в аренде

Данное право возникает у предпринимателей при одновременном соблюдении некоторых условий:

 

  • Арендатор должен быть субъектом малого и среднего предпринимательства.
  • Субъект МСП должен быть арендатором или пользователем имущества в течение 2 лет по договору аренды по состоянию на дату заключения договора, причем данное пользование должно быть непрерывным. Вплоть до 2018 года данное условие ограничивалось датой вступления закона в силу, то есть арендуемое имущество должно было быть в непрерывном пользовании у арендатора в течение 3 лет до 05.08.2008 г., что искусственно ограничивало преимущественное право предпринимателей на выкуп.
  • Предприниматель не должен иметь каких-либо задолженностей, штрафов, пеней или неустоек по оплате аренды на дату заключения договора о купле-продаже недвижимого имущества.
  • Имущество, предполагаемое для продажи бизнесмену, не должно быть предназначено для передачи в пользование или владение субъектам МСП, кроме случаев, предусмотренных в ч. 2.1 ст. 9 настоящего закона.

 

Как уже было отмечено выше, стоимость выкупаемого имущества определяется по его рыночной цене со стороны независимого оценщика, при этом бизнесмен имеет право выбрать способ оплаты – единовременным платежом или в рассрочку. Если он выбирает способ оплаты в рассрочку, то срок определяется соответствующими законами Российской Федерации.

Способ оплаты в рассрочку подразумевает также выплату процентов, равным 1/3 ставке рефинансирования, которая действует на дату публикации объявления о продаже арендуемого имущества. Следует учесть, что при таком способе оплаты выкупаемое имущество остается у продавца в качестве залога до полной выплаты процентов и суммы выкупа.

Этапы приватизации арендуемого имущества

Особое внимание уделяется этапам приватизации арендуемого имущества. Если рассматривать процедуру купли-продажи между частными лицами, то она ограничивается выполнением условий договора по оплате стоимости объекта до окончания срока аренды или после совершения сделки. В данном случае передача имущества новому владельцу производится после государственной регистрации права собственности.

В случае с реализацией преимущественного права выкупа арендуемого имущества у государства или муниципалитета осуществляется конкретная процедура, указанная в ст.4 настоящего закона.

    Она проходит следующие этапы:
  • Власти данного муниципалитета принимают решение о продаже арендуемого имущества и направляют его копию предпринимателю в течение 10 дней со дня принятия данного решения.
  • Кроме того, бизнесмену должны быть направлены такие документы, как предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества, его проект, а также требование о погашении долгов по арендной плате, если таковые имеются.
  • С момента получения пакета вышеуказанных документов от государственных органов предприниматель получает преимущественное право на выкуп арендуемого имущества, которым он может воспользоваться в течение 30 дней после получения. В ранней редакции закона было указано, что если в течение указанного срока бизнесмен не воспользовался этим правом и не ответил на предложение, то он лишается данного права на приобретение имущества, а его обязанности перед муниципалитетом пропадают без восстановления. После внесения некоторых поправок бизнесмены могут воспользоваться своим правом льготного выкупа и направить заявление о выкупе, если продолжат арендовать помещение.
  • Для заключения сделки арендатор обязан предоставить квитанцию об уплате задолженности за аренду, если таковая имела место быть.
    Согласно законодательству он может дать отказ и до окончания данного срока, но для этого нужно оформить его в письменном виде в качестве заявления на имя руководства муниципалитета.
  • Следует отметить, что в случае отказа от преимущественного права передача имущества третьим лицам запрещена.

Также в соответствии со ст.9 настоящего закона арендатор может сам выступить с инициативой проведения приватизацию выкупаемого имущества.

    Для этого компетентный орган должен осуществить следующие процедуры:

  1. Провести оценку имущества и составить проект договора его купли-продажи в двухмесячный срок.
  2. В течение 2 недель после проведения оценки проработать условия выкупа арендуемого имущества.
  3. Направить предпринимателю проект соглашения, если решение о приватизации было принято.

В случае несоответствия субъекта, выступившего с предложением приватизации, требованиям закона, государственный орган вправе отказать ему в запросе. Для этого он должен направить арендатору письменный отказ в течение 30 дней с момента поступления заявления.

    Если речь идет о сделке по выкупу муниципального помещения, то она имеет некоторые особенности:

  1. Решение по проведению такой сделки принимается назначенным органом исполнительной власти.
  2. Стоимость государственного объекта в большинстве случаев выше, чем цена муниципального.
  3. Если необходимо приватизировать земельный участок вокруг объекта, то эта процедура проводится в соответствии с региональными правилами, которые установлены муниципалитетом.

Сложности при реализации преимущественного права

В большинстве случаев муниципальные власти стараются не продавать недвижимость субъектам МСП по льготе. Им выгоднее сдавать недвижимость в аренду, получая от этого постоянный доход. Это создает некоторые трудности на пути приватизации арендуемого имущества со стороны предпринимателей, поэтому на практике они чаще используют вариант подачи заявления в уполномоченный орган на осуществление приватизации самостоятельно (ч.2, ст.9 закона), который был описан выше.

Кроме того, для исключения объекта недвижимости из-под действия №159-ФЗ муниципалитет может включить его в перечень имущества, который предназначен для передачи во владение или пользование субъектами МСП. В этом случае данное имущество перестает быть объектом реализации преимущественного права на выкуп.

В некоторых случаях муниципальные арендодатели расторгают договор аренды досрочно, предполагая возможность выкупа объекта с преимущественным правом. Кроме того, может возникнуть сложность с реализацией данного права, если между прекращением соглашения об аренде и заключением нового договора аренды возник некоторый промежуток времени, что недопустимо по условиям выкупа помещения, указанных в №159-ФЗ.

Заключение

Несмотря на наличие некоторых ограничений, установленных в законе №159-ФЗ, и противодействия со стороны государственных органов, предприниматели могут в полной мере реализовать свое первичное право на выкуп помещений, которые они арендовали. В случае нарушений данного права со стороны арендодателя предприниматель может решить данный вопрос через суд, приложив при обращении туда документы, подтверждающие эту привилегию.

Оставьте заявку и получите
консультацию эксперта
ФИО
НОМЕР телефона
E-mail